Ћекции.ќрг


ѕоиск:




 атегории:

јстрономи€
Ѕиологи€
√еографи€
ƒругие €зыки
»нтернет
»нформатика
»стори€
 ультура
Ћитература
Ћогика
ћатематика
ћедицина
ћеханика
ќхрана труда
ѕедагогика
ѕолитика
ѕраво
ѕсихологи€
–елиги€
–иторика
—оциологи€
—порт
—троительство
“ехнологи€
“ранспорт
‘изика
‘илософи€
‘инансы
’ими€
Ёкологи€
Ёкономика
Ёлектроника

 

 

 

 


ѕример. –ассмотрим неисправимое функциональное устаревание




ѕроизводственное здание имеет высоту 24 м, и его восстановитель≠на€ стоимость равна 1 200 000 долл. ¬ данном секторе рынка недвижи≠мости и в соответствии с современными технологическими требовани≠€ми необходимо, чтобы аналогичное здание имело высоту 16м. –асчеты показали, что затраты на строительство такого же здани€ состав€т 1 000 000 долл. (стоимость замещени€). ¬ остальном здани€ идентич≠ны, так как соответствуют всем необходимым требовани€м. ”становле≠но, что эксплуатационные затраты дл€ обогрева воздушного простран≠ства, образованного излишней высотой здани€, больше на 5000 долл. в, год, чем требуетс€ дл€ обогрева здани€ высотой 16 м. ‘изический из≠нос существующего здани€ равен 10%.  оэффициент капитализации дл€ данного сектора рынка недвижимостиЧ 12,5%. —ледует учесть, что; затраты на изменение высоты здани€ с 24 до 16 м будут существенными; (демонтаж элементов и новое устройство), и, естественно, они несопо≠ставимы с дополнительными эксплуатационными затратами в год, поэтому данное функциональное устаревание неустранимо (эконо≠мически нецелесообразно). ќпределение полного функционального устаревани€ дано в табл. 4.9.

“аблица 4.9. ќпределение стоимости объекта с учетом функционального устаревани€

ѕоказатели   –езультаты расчета, долл.  
—тоимость существующего конструктивного элемента 1 200 000 - 1 000 000 ‘изическое ухудшение Ч 10 % от 200 000 —тоимость демонтажа —тоимость потери в ценности объекта недвижимости 5000/0,125 ѕолное функциональное устаревание     -20000 +0,000   +40000  

 

3) ¬нешний (экономический) износ выражаетс€ в снижении функ≠циональной пригодности недвижимости, вызванной внешними по от≠ношению к ней негативными факторами. ¬нешний износ в большин≠стве случаев неустраним. ќн рассчитываетс€ традиционно двум€ способами: методом парных продаж (сравниваютс€ два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой Ч нет, разница в ценах продаж трактуетс€ как внешний износ) и методом капитализации рентных потерь (экономический износ при этом равен произведению потерь в арендной плате на валовой рентный мульти≠пликатор).

ƒл€ определени€ внешнего износа, как правило, используетс€ фор≠мула:

где Δ ƒ Ч потер€ дохода;

Ќ зд Ч норма капитализации здани€.

ѕример. ƒопустим, вы анализируете объект за 100 000 долл. ¬аловой рентный мультипликатор у подобного объекта равен 4, у оцениваемого объекта Ч 5. “огда потенциальный валовой доход подобного объекта равен 100 000 / 4 = 25 000 долл., а у оцениваемого 100 000 /5=20 000 долл. —ледовательно, внешний износ равен 5000 долл. ќднако при этом необходимо учитывать, что часть износа относитс€ к земле.

 





ѕоделитьс€ с друзь€ми:


ƒата добавлени€: 2015-10-01; ћы поможем в написании ваших работ!; просмотров: 392 | Ќарушение авторских прав


ѕоиск на сайте:

Ћучшие изречени€:

Ћогика может привести ¬ас от пункта ј к пункту Ѕ, а воображение Ч куда угодно © јльберт Ёйнштейн
==> читать все изречени€...

1294 - | 1278 -


© 2015-2024 lektsii.org -  онтакты - ѕоследнее добавление

√ен: 0.008 с.