Производственное здание имеет высоту 24 м, и его восстановительная стоимость равна 1 200 000 долл. В данном секторе рынка недвижимости и в соответствии с современными технологическими требованиями необходимо, чтобы аналогичное здание имело высоту 16м. Расчеты показали, что затраты на строительство такого же здания составят 1 000 000 долл. (стоимость замещения). В остальном здания идентичны, так как соответствуют всем необходимым требованиям. Установлено, что эксплуатационные затраты для обогрева воздушного пространства, образованного излишней высотой здания, больше на 5000 долл. в, год, чем требуется для обогрева здания высотой 16 м. Физический износ существующего здания равен 10%. Коэффициент капитализации для данного сектора рынка недвижимости— 12,5%. Следует учесть, что; затраты на изменение высоты здания с 24 до 16 м будут существенными; (демонтаж элементов и новое устройство), и, естественно, они несопоставимы с дополнительными эксплуатационными затратами в год, поэтому данное функциональное устаревание неустранимо (экономически нецелесообразно). Определение полного функционального устаревания дано в табл. 4.9.
Таблица 4.9. Определение стоимости объекта с учетом функционального устаревания
| Показатели | Результаты расчета, долл. |
| Стоимость существующего конструктивного элемента 1 200 000 - 1 000 000 Физическое ухудшение — 10 % от 200 000 Стоимость демонтажа Стоимость потери в ценности объекта недвижимости 5000/0,125 Полное функциональное устаревание | -20000 +0,000 +40000 |
3) Внешний (экономический) износ выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванной внешними по отношению к ней негативными факторами. Внешний износ в большинстве случаев неустраним. Он рассчитывается традиционно двумя способами: методом парных продаж (сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой — нет, разница в ценах продаж трактуется как внешний износ) и методом капитализации рентных потерь (экономический износ при этом равен произведению потерь в арендной плате на валовой рентный мультипликатор).
Для определения внешнего износа, как правило, используется формула:
где Δ Д — потеря дохода;
НКзд — норма капитализации здания.
Пример. Допустим, вы анализируете объект за 100 000 долл. Валовой рентный мультипликатор у подобного объекта равен 4, у оцениваемого объекта — 5. Тогда потенциальный валовой доход подобного объекта равен 100 000 / 4 = 25 000 долл., а у оцениваемого 100 000 /5=20 000 долл. Следовательно, внешний износ равен 5000 долл. Однако при этом необходимо учитывать, что часть износа относится к земле.
