От 3 июля 2008 г. по делу N А60-6680/2008-С3

 

Резолютивная часть решения объявлена 01 июля 2008 года

Полный текст решения изготовлен 03 июля 2008 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи А.В. Сидоровой при ведении протокола судебного заседания судьей А.В. Сидоровой рассмотрел в судебном заседании дело

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Мир домашней техники"

к Индивидуальному предпринимателю Рахимгулову Рафику Фаиловичу

о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: Н.Ю. Терентьева, представитель по доверенности N б/н от 01.03.2008 г.;

от ответчика: А.Ю. Романов, представитель по доверенности за N в реестре 1 - 5411 от 01.10.2007 г.

Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

 

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Индивидуальному предпринимателю Рахимгулову Р.Ф. о расторжении договора аренды нежилого здания расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 12Д, площадью 120 кв. м. от 15.07.1999 г., заключенного между истцом и ответчиком, в связи с существенным изменениями обстоятельств.

Ответчик исковые требования не признает, представил отзыв на исковое заявление, пояснив, что основания для расторжения договора аренды нежилого помещения от 15.07.1999 г. отсутствуют.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя истца и ответчика, арбитражный суд

 

установил:

 

в качестве нормативного обоснования исковых требований истец ссылается на 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В качестве фактического обоснования исковых требований истец ссылается на тот факт, что в период с 1999 г. по 2008 г. рост цен и арендных ставок на коммерческую недвижимость в несколько раз превысил темпы инфляции, а также на то, что существенный рост цен на коммерческую недвижимость привел к тому, что имущественное предоставление арендатора существенно нарушает имущественные интересы арендодателя.

Как следует из материалов дела, между Обществом с ограниченной ответственностью "Мир домашней техники" (именуемым в договоре - арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем Рахимгуловым Р.Ф. (именуемым в договоре - арендатор) заключен договор аренды нежилого здания N б/н от 15 июля 1999 г., по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое здание, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 12 Д, площадью 120 кв. м.

В соответствии с п. 5.2 договора стороны установили срок действия договора - 20 лет, срок действия исчисляется с момента передачи указанного в договоре здания арендодателем арендатору.

В силу п. 3.1. договора соглашением сторон ежемесячная арендная плата за арендуемое по данному договору здание, с учетом НДС, на весь срок действия договора устанавливается в размере 5000 руб. 00 коп. Изменение в одностороннем порядке размера арендной платы по договору в течение срока действия договора не допускается.

Указанное нежилое помещение принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством на право собственности N 3398-н от 03.03 1997 г.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

На основании п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, законом установлено, что при наличии условий, предусмотренных пунктом 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона вправе требовать в судебном порядке расторжения договора.

Иное противоречило бы принципам гражданского права - свободе волеизъявления сторон при установлении договорных отношений и равенству участников регулируемых гражданским законодательством отношений.

Таким образом, истец в соответствии со ст. 65 АПК РФ должен доказать наличие одновременно четырех признаков, при которых суд может удовлетворить рассматриваемые исковые требования, а именно, во-первых, стороны в момент заключения договора исходили из того, что соответствующие обстоятельства являются заведомо непредвидимыми для каждой из сторон (в момент заключения договора стороны полагали, что такого рода обстоятельства не возникнут), во-вторых, непреодолимыми (при той степени заботливости, которая требовалась от сторон по характеру и условиям оборота, они такого рода обстоятельства преодолеть не могли), в-третьих, чрезмерными (если оставить договор в первоначальном виде, соотношение имущественных интересов окажется для стороны нарушенным, а ущерб столь большим, что она лишилась бы того, на что вправе была рассчитывать, заключая договор), в-четвертых, то, что ни обычай делового оборота, ни существо договора не предполагали необходимости возложения риска изменения обстоятельств на заинтересованную сторону.

Истец в нарушении ст. 65 АПК РФ не представил доказательств наличия в данной правовой ситуации одновременно вышеуказанных четырех признаков.

Пунктом 5.2 договора установлено, что договор аренды нежилого здания от 15.07.1999 г. в соответствии со статьей 157 ГК РФ является сделкой, заключенной под отлагательным условием. Права и обязанности сторон по договору прекращаются в случае, если в срок до 15 августа 1999 года не вступит в силу определение Ленинского федерального районного суда г. Екатеринбурга об утверждении отказа арендатора от предъявленного им иска к Администрации г. Екатеринбурга о признании недействительным решения Администрации г. Екатеринбурга N 155 от 12 июля 1996 года о регистрации ООО "Мир домашней техники".

Таким образом, как следует из материалов дела и подтверждается пояснениями лиц, участвующих в деле, рассматриваемый договор аренды заключен с изначально заведомо небольшой арендной платой в месяц, поскольку стороны данного договора урегулировали в добровольном порядке образовавшийся конфликт.

Систематический рост цен на коммерческую недвижимость не является основанием для расторжения данного договора, поскольку указанное обстоятельство не отвечает признакам существенности (п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации), кроме того, какого-либо резкого увеличения цен на недвижимость за период с 2000 г. по 2007 г. не произошло, увеличение цен носило систематический характер и могло быть предусмотрено истцом при заключении договора.

Кроме того, как следует из представленной в материалы дела аналитической справки АНО "Риэлтерский информационный центр" N 055 от 26.03.2008 г. средняя арендная ставка на торговые площади в жилом районе Центр г. Екатеринбурга на 1999 г. составляла 513 руб. 00 коп. за один квадратный метр, в том время как в договоре аренды от 15.07.1999 г. стороны установили арендную плату за отдельно - стоящее здание общей площадью 120 кв. м. в размере 5000 руб. 00 коп.

Таким образом, истец при заключении договора не ориентировался на рыночную цену ставки арендной платы.

Ссылка истца в качестве обоснования существенного изменения обстоятельств на то, что при передаче отдельно - стоящего здания в аренду, указанный объект недвижимости использовался в качестве мастерских, а не в качестве торгового, а также на то, что данное здание требовало капитального ремонта, в то время как в настоящее время указанное здание используется в качестве зала игровых автоматов, что подтверждается представленными в материалы дела техническим паспортом и кадастровым паспортом на здание, судом отклоняется, поскольку указанные обстоятельства лишь подтверждают то, что при заключении договора в 1999 г. сторона - арендодатель вправе был рассчитывать только на невысокую арендную плату (учитывая назначение здание и необходимость проведения в данном здании капитального ремонта), поэтому арендодатель в настоящее время не лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений и свободе договора. Юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При указанных обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Ввиду отказа истцу в удовлетворении исковых требований, расходы по уплате госпошлины относятся на истца в силу ст. 110 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 17, 110, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

 

решил:

 

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

3. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.

 

Судья

СИДОРОВА А.В.