В СОБСТВЕННОСТЬ
ЗАНЯТИЕ 4
Тема: Договор продажи недвижимости и предприятия
1. Понятие, правовые признаки, особенности правового регулирования договора продажи недвижимости.
2. Элементы договора. Стороны договора. Предмет договора и условия его определения в договоре.
3. Заключение и содержание договора. Существенные условия договора, форма и особенности перехода права собственности на недвижимое имущество.
4. Исполнение договора продажи недвижимости.
5. Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.
6. Особенности продажи жилых помещений.
7. Особенности продажи земельных участков.
8. Продажа предприятия: понятие, форма договора, обеспечение прав кредиторов.
Основная литература к теме
Гражданское право: учебник в 3 т. Т. 2 / отв. ред. В. П. Мозолин. М., 2015. // URL:http://biblioclub.ru/index.php?page=book&id=251800.
Российское гражданское право: учебник для студентов вузов: в 2 т. Т. 2: Обязательственное право / отв. ред. Е. А. Суханов. М., 2015.
Дополнительная литература к теме
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о передаче имущества (книга 2). М., 2002.
Романец Ю. В. Система договоров в гражданском праве России: монография. М., 2013.
Нормативные акты и материалы судебной практики
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001№ 136-ФЗ.
О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств // Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7.
О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ.
О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ.
О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем: Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.
Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21.
О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010.
О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25.
ЗАДАЧИ
1. П. обратился в суд с иском к Н. о понуждении к заключению договора купли-продажи 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру на условиях договора, заключенного 23 января 2015 г. В обоснование заявленных требований истец указал, что 23 января 2015 г. между ним и Н. заключен договор о задатке, согласно которому ответчик принял на себя обязательство продать истцу 2/3 доли в спорной квартире в срок до 15 марта 2015 г. за 1000000 рублей. 13 марта 2015 г. между сторонами было заключено соглашение о продлении срока договора задатка до 18 марта 2015 года. Договор купли-продажи заключен не был.
В судебном заседании Н. настаивал на недействительности соглашения о заключении договора купли-продажи 2/3 доли в спорной квартире, ссылаясь на то, что не были соблюдены правила о форме предварительного договора, который также как и договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации.
Подлежат ли требования П. удовлетворению? Решите задачу, ответив на следующие вопросы: 1) Какова форма договора купли-продажи недвижимости? Какова форма договора купли-продажи жилого помещения? Подлежат ли договоры купли-продажи недвижимости и купли-продажи нежилого помещения государственной регистрации? Каковы правила заключения предварительного договора?
2. Шаров купил дом у Петровой. Весной, через два года после покупки, подпочвенные воды затопили погреб, находившийся под домом, подмыли столбы, на которых стоял дом, и он дал осадку. Шаров предъявил иск к Петровой, в котором просил либо аннулировать договор купли-продажи дома, взыскав с продавца уплаченную за дом покупную цену, либо взыскать с ответчика сумму расходов, которую необходимо затратить для устранения произведенных в доме разрушений и проведения дренажных работ.
Петрова в суде утверждала, что в данном случае речь идет не о недостатках, обнаруженных в самом доме. Кроме того, всем известно, что в районе нахождения проданного дома каждую весну подпочвенные воды затопляют погреба и подвалы.
Подлежит ли иск Шарова удовлетворению?
3. Кортнев и Арсентьев заключили договор, по которому Кортнев передает в собственность Арсентьеву жилой дом, который находится в процессе строительства. Участники договора обратились в регистрационную службу с требование о регистрации перехода права собственности, однако, в регистрации было отказано, поскольку дом, указанный в договоре еще не построен, т. е. не существует как объект недвижимости. Арсентьев обратился в суд с требованием о признании договора незаключенным, по причине несогласования условия о предмете.
Какие обстоятельства должен установить суд при рассмотрении дела? Как они повлияют на вынесение решения? Правомерен ли отказ в регистрации перехода права собственности?
4. Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом о внесении изменений в договор купли-продажи. Истец просит включить в договор пункт о том, что покупатель становится правопреемником прав и обязательств приобретаемого предприятия в соответствии с условиями конкурса. В обоснование исковых требований истец указал, что комитет по управлению имуществом объявил в условиях конкурса, опубликованных в печати, что продаваемое предприятие - магазин «Овощи» - имеет кредиторскую задолженность в размере 10 млн. рублей. Однако после оформления договора купли - продажи выяснилось, что фактическая кредиторская задолженность предприятия составляет 40 млн. рублей.
Подлежат ли требования удовлетворению? Каковы существенные условия договора купли-продажи предприятия? В чем специфика прав кредиторов при продаже предприятия? Каковы правила о передачи долгов в составе передаваемого по договору купли-продажи предприятия? Для решения задачи изучите Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости».
