Итак, идея длящейся добросовестности - фантазия, оторванная от реальной жизни и не имеющая почвы в законе, который тоже ведь написан для жизни. 20 страница

С точки зрения приобретательной давности по ГК РФ можно применить такой ход рассуждений: поскольку Центросоюз РФ в 1992 г., став правопреемником Центросоюза СССР, получил в составе другого имущества и спорные акции, его правовая позиция определяется следующим. Добросовестность приобретателя отпадает, если в момент получения акций он не мог не знать о порочности прав на них. Однако такого рода фактов истец не представил. А раз так, то акции, полученные в порядке правопреемства, могут стать объектом приобретения по давности в пользу правопреемника даже при порочности позиции предыдущего владельца, если только эта порочность не являлась очевидной и не могла быть заведомо известной правопреемнику. В этом случае, правда, правопреемник лишен возможности прибавить срок владения предшественника к своему сроку владения и должен исчислять срок владения сначала.

Впрочем, с формальной точки зрения нормы российского права не могли быть применены в этом споре, так как в силу п. 3 ст. 1206 ГК возникновение права собственности в силу приобретательной давности определяется по праву страны, где имущество находилось в момент окончания срока приобретательной давности.

Если принять в качестве работающей идею презумпции наличия основания владения в российском праве (кроме случаев кражи или потери движимости), то тогда значительно сглаживаются, особенно в практическом отношении, проблемы приобретения движимых вещей от несобственника добросовестным приобретателем. Одновременно намечается и путь законодательной эволюции приобретательной давности для движимостей в сторону ее сокращения, возможно и до одного мгновения, как это сделано в ГГУ <1>. У. Маттеи замечает по этому поводу, что "когда мы имеем дело с движимым имуществом, различия между правом собственности и владения, по-видимому, имеют тенденцию к стиранию" <2>.

--------------------------------

<1> Соответствующие нормы имеются в праве Франции, Англии, США (Гражданское и торговое право капиталистических стран / Отв. ред. Е.А. Васильев. 3-е изд. М., 1993. С. 322). Аналогично решен вопрос для добросовестного приобретения движимостей и шведским правом (см.: Хостад Т. Право собственности на движимое имущество // Введение в шведское право / Отв. ред. Б.С. Крылов. М., 1986. С. 276). Наконец, норма сходного значения была закреплена в ст. 183 ГК РСФСР 1922 г.

<2> Маттеи У., Суханов Е.А. Указ. соч. С. 133.

 

В то же время сфера приобретательной давности должна охватывать и недобросовестно приобретенное имущество, со значительным увеличением сроков приобретения, конечно. Например, если самовольно возведенную постройку никто не требует снести много лет либо собственнику отказано в виндикационном иске за пропуском срока исковой давности, целесообразно (хотя, возможно, и несправедливо) в конечном счете все же закрепить право собственности за владельцем с возложением на него бремени собственности, в том числе налоговых обязанностей.

Исключение должно затрагивать только владельцев противозаконных (такого термина нет в нашей теории владения, хотя необходимость выделения группы владельцев, виновно нарушивших закон, должна рано или поздно обнаружиться). Такие владельцы, получившие вещь путем виновного нарушения норм публичного права, должны быть, по всей видимости, исключены из числа недобросовестных владельцев, которые могут приобрести по давности. Вспомним о римском правиле, в силу которого вор никогда не приобретал по давности <1>. В то же время эти противозаконные владельцы должны иметь защиту владения от внешних посягательств наравне с недобросовестными. Возможно при этом и установление приоритетов во владении, которые до сих пор не известны нашему праву.

--------------------------------

<1> Аналогичное правило действует и в английском праве: "Время никогда не идет в пользу вора" (Battersby G. Acquiring Title by Theft // The Modern Law Review. 2002. July. P. 605).

 

Именно таким должно быть изменение института приобретательной давности: сокращение сроков для добросовестно приобретенных вещей <1> и увеличение сроков приобретения для вещей, полученных недобросовестно. Понятно, что такое развитие института предполагает усвоение его правопорядком и, само собой разумеется, хорошее понимание самой сути приобретательной давности. Однако по указанным выше причинам многие юристы плохо ориентируются в действии приобретательной давности и соответственно не понимают места незаконного добросовестного владельца в обороте. Практика могла бы научить юристов в ходе рассмотрения тех дел, в которых стороны пытались бы обосновать приобретение вещей по давности. Но сама эта практика в силу специфики института могла бы возникнуть лишь через много лет.

--------------------------------

<1> С появлением правила п. 2 ст. 223 ГК первая часть реформы приобретательной давности по существу уже совершена - только в виде моментального (мгновенного) приобретения. Тем более оправданно совершение реформы и в оставшейся части.

 

Дожидаться этого не стали, и институт был самым уродливым образом "подправлен" <1>. Один из идеологов этих исправлений объяснял, что "не понимает приобретательной давности". Но непонимание приобретательной давности предполагает и непонимание механизма приобретения прав вообще. Именно это непонимание и отражено в тех нормах, которыми "подкорректирован" механизм приобретения по давности.

--------------------------------

<1> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ внес дополнения в ст. 223 ГК РФ в части возникновения права собственности у добросовестного приобретателя недвижимости с момента регистрации. Одновременно в закон о регистрации прав на недвижимость внесена норма, устанавливающая ответственность РФ в сумме до 1 млн. руб. в случае утраты недвижимости, если решение о взыскании убытков с виновного лица не исполняется в течение года.

 

Речь идет о дополнении п. 2 ст. 223 ГК вместо того, чтобы усложнять норму ст. 234 ГК, как это и следовало делать.

Известно, что наш рынок не является надежным. Покупатель любого имущества (недвижимости, акций, импортных и отечественных товаров) не может быть уверен, что заключенный договор обеспечит ему право на купленную вещь. Здание может быть возвращено продавцом или, что бывает чаще, кем-то из прежних собственников, в свое время незаконно передавших объект недвижимости. Акции могут оказаться незаконно выпущенными в оборот, находящимися под неявными арестами или иными обременениями, товары - не прошедшими надлежащего таможенного оформления и запрещенными к отчуждению. Перечень оснований, по которым падают сделки и приобретенное имущество отбирается у приобретателей, может быть без труда продолжен любым практикующим юристом.

Результат хорошо известен: оборот стал сферой непредсказуемых рисков. Конечно, хочется найти способы избежать этих рисков. Но пока таких средств не видно.

Как-то мне пришлось столкнуться с достаточно курьезным приказом, изданным одним из директоров крупной организации: "Юридическому департаменту обеспечить защиту добросовестному приобретателю". Есть опасения, что ни юридический департамент, ни все юристы нашей страны с этой задачей справиться не смогут.

Понятно, что проблема волнует не только юристов. И не только юристы ищут способы ее решения. Но так же, как добросовестный приобретатель имеет в обороте интерес, полностью противоположный интересу собственника, так и поиски решений возникшей проблемы не могут не вестись с противоположных позиций и не могут не вступать в трудно разрешимые или вовсе неразрешимые коллизии.

На этом фоне в конце 2001 г. возник проект решительного изменения тех норм ГК, которые регулируют отношения между собственником и незаконным добросовестным приобретателем его имущества <1>. Этот проект был реализован в конце 2004 г. путем дополнения ст. 223 ГК (сначала предполагалось ввести ст. 234.1 с еще более абсурдным содержанием).

--------------------------------

<1> См., например, выступление А.Л. Маковского, в котором дается негативная оценка этому проекту, на конференции, посвященной 10-летию Исследовательского центра частного права, проходившей 14 - 15 февраля 2002 г. Материалы конференции, в том числе тезисы выступлений и стенограмму, см.: http://lawschool.hotmail.ru.

Отрицательное отношение к проекту закона и ведущих цивилистов страны общеизвестно.

 

В центр проекта помещается норма, согласно которой добросовестный покупатель недвижимости сразу становится ее собственником. Потерпевшему собственнику при этом выплачивается компенсация за счет бюджета. Конечно, эта норма прямо противоречит ст. 35 Конституции РФ. Ведь при этом собственник лишается своего права против воли и без возможности обратиться в суд за защитой.

Авторы закона ссылались на то, что он защищает оборот.

Но весь ГК РФ так или иначе защищает оборот, который обычно находится в различных коллизиях со строем прав собственности. Поэтому любые средства защиты находятся в сложных балансах и соотношениях. И чем более развит оборот, тем сложнее этот баланс, тем сложнее юридический инструментарий.

Очевидно, что новый закон, грубо "врубленный" в главу о приобретении собственности, производит существенные огрубления и упрощения механизмов, предусмотренных ГК. Воспроизводится милая сердцу непросвещенного юриста идея о том, что не достоин защиты любой предмет, если он не выступает как субъективное право. Иными словами, закон направлен не на усложнение нашего весьма простого по сравнению с иными европейским системами права юридического механизма, а на его еще большее упрощение.

Какие же резоны приведены для грубого упрощения ГК РФ?

Главный аргумент, как уже говорилось, - повышение надежности оборота. Но если речь идет о том, чтобы укрепить позицию приобретателя против собственника и тем самым укрепить надежность оборота, то нельзя не отметить, что в обороте покупатели и продавцы постоянно меняются местами и любое нарушение баланса ведет к ослаблению надежности оборота. Поэтому невозможно укрепить оборот путем смещения защиты как в сторону собственника (продавца), так и в сторону покупателя (приобретателя).

Если оборот все же остается ненадежным, с чем спорить не приходится, то причины этого связаны сегодня не столько с законодательством, сколько с его применением.

Установленный ГК РФ до введения этого Закона баланс интересов собственника и владельца состоял в том, что собственник не утрачивает свое право помимо своей воли, однако и добросовестный владелец защищен от лишения владения; спустя довольно длительный период к нему переходит и собственность. Недобросовестное владение вовсе лишено защиты, даже если собственник уже утратил возможность возврата вещи (например, по причине пропуска срока исковой давности).

С точки зрения защиты владения закон, как видим, давал некоторые, хотя и недостаточные, средства. Другое дело, что суды не всегда верно применяли данные нормы и нередко давали повышенную защиту собственнику, снижая защиту владельца. Эта тенденция идет от советского правопорядка, вообще отрицавшего защиту незаконного владения.

Действовавший закон давал защиту незаконному приобретателю путем ограничения возможности истребования у него незаконно приобретенной вещи при условии добросовестности и возмездности (ст. 302 ГК).

Почему же это средство оказалось недостаточным?

Слабость защиты, предоставляемой ст. 302 ГК, выявилась на практике и коренится в практике. Основные осложнения в применении этой нормы возникают на почве столкновения ее с нормами о реституции.

Широко представлена практика предоставления собственнику иска об истребовании вещи от незаконного приобретателя не в порядке виндикации (ст. ст. 301, 302 ГК), а в порядке реституции (ст. ст. 166, 167 ГК). В этом случае возражение ответчика о доброй совести не дает ему никакой защиты. С другой стороны, столь же широкое распространение имеет другая ошибка: при применении реституции суд требует от сторон обосновать свое право на возвращаемое имущество, хотя закон такого условия не содержит.

Является ли этот результат недостатком закона? Конечно, нет.

И в целом практика противопоставления реституции и виндикации представляется не имеющей никакой почвы в законе и никакого теоретического оправдания. В то же время ее широкое распространение свидетельствует о сопротивлении самой идее предоставления даже ограниченной защиты незаконному владельцу вопреки правам собственника.

Из сложившейся ситуации могло быть два выхода.

Первый состоит в том, что путем углубления и развития правоприменительной практики в русле действующего ГК РФ создается заложенная в законе защита добросовестного приобретателя. Этот путь отчасти намечен в указанном Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П.

Второй путь сводится к разрушению действующего баланса, решительным изменениям ГК РФ путем создания простейшего механизма лишения собственника права собственности с передачей этого права добросовестному приобретателю. Этот путь реализован в поправках в п. 2 ст. 223 ГК.

Одно только сопоставление этих вариантов, как представляется, демонстрирует разрушительный потенциал и несообразности нового Закона. Чтобы как-то уйти от столь очевидных выводов, авторы закона стремятся показать, что созданные ранее ГК РФ механизмы страдают противоречиями. Одним из аргументов, обнаруживающих эти противоречия, оказывается следующий: многим юристам не ясна позиция незаконного добросовестного владельца после того, как он получил вещь.

Вообще говоря, можно было бы ограничиться замечанием, что попыткам изменить закон должно предшествовать уяснение его смысла. Однако непонимание правомерности позиции незаконного владельца весьма распространено. Действительно, если юристы не могут найти основания для защиты незаконного владельца против собственника (ст. 302 ГК), то столь же трудно им понять место незаконного владельца среди субъектов вещных прав.

Между тем позиция незаконного владельца описана в ст. 234 ГК: до того, как он приобретает право собственности по приобретательной давности, он имеет защиту от посягательств третьих лиц (кроме собственника и законных владельцев). Эта защита ему дается именно как незаконному владельцу.

Понятно, что пока незаконный владелец не стал собственником, он не имеет возможности отчуждения вещи. Следствием этого является длительное исключение вещи из оборота. Именно интересы оборота заставляют в конечном счете вернуть вещь в оборот, предоставив право собственности незаконному владельцу. Очевидно, что в тот же момент лишается своей собственности прежний собственник. Поэтому механизм приобретательной давности противостоит праву собственности.

Срок приобретательной давности, как и любой срок давности, сам по себе выражает баланс, компромисс между нуждами оборота и защитой собственности, является формой выражения уважения собственника <1>. Можно обсуждать сокращение этих сроков. Например, приобретение по давности ценных бумаг, видимо, должно происходить скорее, чем это указано в ст. 234 ГК. (Фактически, кстати, в обороте ценных бумаг приобретательная давность обычно и не замечается; необходимо это просто узаконить.) Но полный отказ от такого срока, т.е. мгновенное приобретение недвижимости, - это демонстративно выраженное неуважение права собственности (кстати, это неуважение присуще российскому сознанию, поэтому поправка, собственно говоря, и была принята).

--------------------------------

<1> Думаю, позволительно указать для сравнения на обычай траура, если отрешить его от древних смыслов. Траур сам по себе выражает срок почтения умершего, по истечении которого носившие траур получают право вернуться в обычное течение жизни. Длительность срока отражает степень почтения.

 

Незначительная практика применения недавно введенной в ГК нормы ст. 234 и отсутствие института приобретательной давности в нашем прежнем законодательстве, конечно, могут объяснить, почему институт приобретательной давности не всегда понятен. Но вот отменять институт только по этой причине равносильно признанию общей некомпетентности юридического корпуса.

Отмена приобретательной давности мотивируется ссылкой на § 932 ГГУ. Согласно этой норме добросовестный приобретатель движимых вещей от неуправомоченного отчуждателя сразу становится собственником.

На мой взгляд, этого аргумента недостаточно. Во-первых, в § 932 ГГУ речь идет только о движимых вещах, тогда как наши законодатели вмешались в приобретение недвижимости. Между тем нигде в мире нет такого положения, чтобы приобрести недвижимость было легче, чем движимость. Во-вторых, правило § 932 ГГУ традиционно рассматривается как нарушение прав собственности в угоду обороту и оправдывалось в свое время только тем, что это - старинный немецкий институт, достижение германского народного права. В некоторых более поздних кодексах (например, ГК Квебека) не допускается приобретение собственности от неуправомоченного отчуждателя, несмотря на добрую совесть покупателя.

Очевидно, что предлагаемые меры (они частично реализованы в п. 2 ст. 223 ГК) имеют в своей основе повышение юридической силы регистрационных записей. Наличие таких записей само по себе создает устойчивую добрую совесть на стороне незаконного приобретателя, даже когда запись не отражает действительных прав, и позволяет ему надеяться на надежность совершаемой сделки. Смысл предложений сводится к приданию этой надежности дополнительной силы средствами закона. Однако при внешней логичности этой конструкции ее изъян состоит как раз в том, что сама система регистрации не является надежной. Она, как известно, непрофессиональна и коррумпированна.

Имеет смысл напомнить вполне очевидное высказывание итальянского юриста У. Маттеи: "Чем более приходится полагаться на государственную регистрацию, тем более разрушительным будет эффект коррупции и ненадлежащего ведения реестровых книг" <1>.

--------------------------------

<1> Маттеи У., Суханов Е.А. Указ. соч. С. 153.

 

Действительно, когда судьба собственности полностью зависит от справки о принадлежности объекта, такая справка, выдаваемая регистратором, которому ничто человеческое не чуждо, приобретает фатальное для собственника значение и влечет последствия, против которых он оказывается совершенно бессилен. Именно поэтому "принцип бесповоротности", к утверждению которого могут призывать лишь те юристы, которые вполне разделяют убеждение регистраторов, что их систематические злоупотребления (ведь если нарушения не являются систематическими, закон менять не было нужды) должны быть возведены в ранг закона, либо те благородные и далекие от жизни теоретики (а увлечение теорией и незнание практики часто приводит к наивным, хотя не всегда комическим крайностям), которые полагают, что речь идет о "подгонке под римские конструкции" "современных институтов" <1>. Не зная жизни, они только так и способны понимать смысл противостояния тому очевидному и прекрасно ощущаемому ведомственному лоббированию, причины которого ясны любому практику и которое обеспечило принятие поправки в ст. 223 ГК.

--------------------------------

<1> Мурзин Д.В. К вопросу о соотношении норм о бесповоротности прав и приобретательной давности // Цивилистические записки: Межвуз. сб. науч. тр. Вып. 4. М.; Екатеринбург, 2005. С. 438.

 

На самом деле именно потому, что современная деятельность российских государственных институтов крайне далека от европейских аналогов, любые теоретические и законодательные заимствования будут тем более сокрушительны для экономики, чем более ненадежным является отечественный административный механизм. А он крайне ненадежен.

Конечно, и судебная система далека от идеала. Но возможность спора, право на передачу дела в иную инстанцию дают определенные возможности восстановления права. Частная воля в конечном счете еще имеет шанс противостоять предсказуемой в своей ненадежности административной системе. А когда вопрос замыкается в совершенную регистратором запись или выданный им документ, то, кроме редчайших случаев обвинительного приговора (а на это всегда уходят годы), никакой надежды устранить нарушение не остается. Думаю, что это - решающее соображение и им руководствовался законодатель, когда допустил возможность оспаривания права, основанного на регистрационной записи. К сожалению, понимание этой ситуации было утрачено законодателем при внесении поправок в ст. 223 ГК.

Совершенно очевидно, что проблему коррумпированности и ненадежности чиновников невозможно решить никакими изменениями закона и искать такого волшебного решения - значит просто отказаться понимать действительность. Единственным средством борьбы с коррупцией остается широкое участие самих заинтересованных лиц в решении вопросов, касающихся их прав. Поэтому повышение прозрачности, доступности всей важной информации для третьих лиц остается наиболее адекватным средством исправления ситуации <1>.

--------------------------------

<1> В одном из интервью газете "Коммерсант" председатель Арбитражного суда г. Москвы О. Свириденко рассказал о практике возбуждения фиктивного спора с одной только целью получения данных ЕГРП. Но, отметил он, пока потерпевший получает недоступные без судебного запроса сведения, у него нередко уже отбирают недвижимость (Коммерсант. 2007. 25 янв.). Вот на что должны быть направлены усилия по борьбе с коррупцией - на открытие данных ЕГРП, на свободный доступ к ним вместо узаконения той практики, которая основана на ведомственной монополии получения сведений.

 

Уже говорилось, что при обсуждении проекта закона, на что обращал внимание Е.А. Суханов, подразумеваемым основанием всего проекта является именно признание того, что нарушения в сфере оборота недвижимости и оформляющих его регистрационных процедур носят массовый и неустранимый характер. Ведь если регистрационная запись венчает вполне законную сделку, то лицо, указанное в реестре, на самом деле является собственником и никакой необходимости защищать его как добросовестного, т.е. незаконного приобретателя, не возникает. А вот если сделка порочна (а это чаще всего означает, что недостоверна и та регистрационная запись, на которую опирается продавец, либо подделаны иные документы: паспорта, доверенности, протоколы), то именно тогда и возникает проблема ненадежности оборота. Если такие случаи единичны, то нет никакой нужды ни в изменениях закона, ни в создании специального фонда. Переворот в ГК РФ требуется как раз тогда, когда нарушения приобрели массовый характер <1>. Так, может быть, имеет смысл искать способы борьбы с этими нарушениями в сфере оборота недвижимости и регистрации, а не переворачивать Гражданский кодекс? Ведь корень проблемы, как видим, не в нем.

--------------------------------

<1> В этой связи следует обратиться к системе ГГУ, которое наряду с разработанным механизмом приобретения права собственности на движимости от неуправомоченного отчуждателя (§ 932 ГГУ), к которому и апеллируют регистраторы и поддерживающие их юристы, разработавшие поправки в ст. 223 ГК, не содержит механизма добросовестного (т.е. незаконного) приобретения недвижимости от неуправомоченного отчуждателя. Такое решение проблемы германским правом объясняется прежде всего и главным образом наличием усложненного, содержащего множество гарантий механизма совершения сделок с земельным участком (см. подробнее: Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М., 2004. С. 228 и сл.). Ознакомление с этим механизмом позволяет прийти к выводу, что если в германской системе и случится незаконное добросовестное приобретение объекта недвижимости, то это может быть только редчайшим исключением; с точки зрения обычных экономических рисков такое следует считать практически невозможным и соответственно находящимся за пределами повседневной хозяйственной деятельности. Если учесть также и традиционную надежность и неподкупность германских чиновников, то можно понять, в чем именно состоит обеспечение оборота недвижимости: оно состоит не в том, чтобы амнистировать ненадежных, неквалифицированных и коррумпированных регистраторов за счет широкого отобрания прав собственности у собственников недвижимости, как это сделано в ст. 223 ГК, а в повышении надежности и ответственности самих регистраторов.

 

Закон, внесший поправки в ст. 223 ГК, приводит к следующим противоречиям в системе ГК РФ.

Имеются два механизма приобретения права собственности на недвижимость: один через срок приобретательной давности (ст. 234 ГК), другой - без срока, мгновенно (ст. 223 ГК). Такого, конечно, не может быть в сколько-нибудь цивилизованном обществе.

Теперь возникает условное право собственности. С одной стороны, добросовестный приобретатель становится собственником сразу. Но, с другой стороны, если будет заявлен иск прежнего собственника и будет опровергнута добрая совесть приобретателя (либо будет доказано, что вещь выбыла из владения собственника помимо его воли), то его право собственности исчезнет. Такого быть не должно. Известны праву (чаще из истории) случаи отменимой собственности, например, при дарении с правом отмены, при покупке имения, которое родственники имели право выкупить <1>, когда приобретатель заведомо знает о такой возможности, но до отмены такое право собственности является "безусловным", все распоряжения собственника - "законны и безвозвратны" <2>, тогда как в неустойчивой конструкции ст. 223 ГК оспоренное по основаниям ст. ст. 301, 302 ГК приобретение имеет обратную силу и уничтожает все, совершенное "собственником".

--------------------------------

<1> С известными оговорками сюда можно, видимо, отнести и механизм преимущественного права покупки, как он представлен в современной российской судебной практике, когда фактически суды не переводят права и обязанности по купле-продаже (как указано в законе), а отбирают собственность у покупателя.

<2> Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М., 2002. С. 296.

 

Норма ст. 223 ГК РФ не согласована с иными нормами.

Если в силу п. 2 ст. 223 ГК приобретатель становится собственником независимо от владения объектом (поскольку именно этого добивались авторы поправки <1>), то как он будет выселять прежнего собственника? Такого иска нет. Можно предположить вариант насильственного захвата, чтобы создать себе позицию владельца без судебного процесса. Тем самым возрастет дикость нашего и так не слишком цивилизованного рынка недвижимости. Такого быть не должно.

--------------------------------

<1> На самом деле это намерение не было реализовано в поправке, как это будет показано дальше, что существенно снизило ее ценность для инициаторов этого закона.

 

Отмечая противоречия нормы п. 2 ст. 223 ГК, Р. Бевзенко наряду с прочими несуразностями обращает внимание также на то, что вытекающая из общей модели приобретения по давности конструкция первоначального приобретения оказывается искаженной в механизме п. 2 ст. 223 ГК: приобретатель оказывается связанным всеми имеющимися в реестре обременениями, хотя отчуждатель и не был управомочен на отчуждение <1>. На мой взгляд, впрочем, сохранение обременений возможно постольку, поскольку приобретатель не находился в извинительном заблуждении о них. Эта оговорка, впрочем, никак не меняет феноменальной несостоятельности самой поправки: такое избирательное сохранение обременений также является неведомым миру установлением.

--------------------------------

<1> Бевзенко Р.С. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт построения системы // Вестник ВАС РФ. 2006. N 12. С. 57.

 

Практически новая норма ГК РФ создает угрозу лишения собственности. Теперь любой из нас, приехав из отпуска или даже просто придя из театра домой, может обнаружить там нового собственника, который предъявит справку от регистратора и предложит нам дальше разбираться с ним. Можно предположить, что к этому моменту сам регистратор, выдавший поддельную справку, будет в местах более благословенных, чем Россия с ее ст. 223 ГК <1>. Иными словами, теперь право собственности на недвижимость по существу не гарантировано, а хозяевами нашей недвижимости становятся регистраторы и иные изготовители справок и прочих документов (например, паспортов, доверенностей, протоколов собраний акционеров и пр.), создающих добрую совесть приобретателям.

--------------------------------

<1> Это было написано и опубликовано еще до вступления поправки в силу. Но впоследствии подтвердилось буквально - регистраторы, выдав ищущим своего счастья на стезях ст. 223 ГК необходимые выписки из ЕГРП, действительно исчезали и объявлялись в розыск.

 

Понятно, что только регистраторы (и обслуживаемые ими "приобретатели") и выиграли от принятых законов, как об этом и говорилось ранее.

Закон принимался в так называемом ипотечном пакете, именно поэтому его и не удалось отклонить. Так, может быть, это банкам он был нужен? Нет, это не так.

Теперь, купив недвижимость в кредит и заложив ее банку, можно изготовить справку о принадлежности объекта иному лицу с отметкой об отсутствии обременений, и новый добросовестный приобретатель будет свободен от ипотеки. Ведь приобретение через добрую совесть является первоначальным способом приобретения собственности и никак не связано с правами и обязанностями прежнего собственника. Легко представить, какой оборот наберет подпольный бизнес на "стряхивании" ипотек с помощью ст. 223 ГК. Действие обременений возможно лишь в том случае, если будет доказана осведомленность о них "добросовестного приобретателя".