1. Практика исходит из того, что для взыскания стоимости неотделимых улучшений необходимо согласие арендодателя. При отсутствии такого согласия в возмещении расходов отказывают. Согласно ст. 623 ГК арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества с учетом обязательного полученного согласия арендодателя на их осуществление. В материалах дела подобные доказательства отсутствуют*(96), в связи с чем суд законно и обоснованно отказал в удовлетворении заявленного иска (см. постановления ФАС ВВО от 31.01.2006 N А43-13802/2005-13-318, от 27.03.2006 N А28-1315/2005-23/17). Аналогичной позиции придерживаются и другие окружные суды (см. постановления ФАС ВСО от 07.04.2005 N А19-10008/04-19-Ф02-1385/05-С2, ФАС ДО от 11.08.2006 N Ф03-А51/06-1/2328, ФАС СКО от 15.01.2007 N Ф08-6695/2006).
Невозможен и зачет стоимости неотделимых улучшений, произведенных без согласия собственника. Исходя из нормы ст. 623 ГК, суд первой и апелляционной инстанций обоснованно указал, что требования ответчика по зачету расходов на проведение капитального ремонта объекта аренды не основаны на законе и договоре (см. постановление ФАС ЗСО от 24.02.2005 N Ф04-616/2005(8697-А75-28)). Другой окружной суд, решая проблему зачета стоимости неотделимых улучшений, указал следующее. Ответчик не представил суду доказательств, что он принимал меры для надлежащего исполнения договора, наоборот, материалы дела свидетельствуют, что ответчик нарушал условия договора, не вносил арендную плату, считая, что он понес затраты на капитальный ремонт здания и последние должны быть зачтены в счет оплаты за аренду. Но такой зачет мог быть произведен только с согласия истца (см. постановление ФАС ДО от 08.02.2000 N Ф03-А59/00-1/90).
В данном случае необходимо обратить внимание на следующее.
По общему правилу для зачета достаточно выражения воли только одной из сторон. Согласия другой стороны не требуется. В рассматриваемом деле суд пришел к правильному выводу о возможности зачета в счет арендной платы стоимости капитального ремонта только при наличии согласия другой стороны (арендодателя), поскольку зачесть можно лишь требование правомерное, т.е. не имеющее какого-либо дефекта. Анализируемый казус свидетельствует о том, что арендатор произвел капитальный ремонт без согласия арендодателя, в связи с чем требование о проведении зачета нуждалось в положительном дозволении другой стороны.
В какой форме может быть выражено согласие арендодателя на производство улучшений, которые носят неотделимый характер? Практика показывает, что согласие может быть дано как в самом договоре аренды, так и отдельно после его заключения в той форме, которая предусмотрена для самого договора аренды. Руководствуясь этим, суд указал, что ссылка заявителя на дачу разрешения на производство неотделимых улучшений, полученная арендатором от департамента муниципальной собственности в устной форме, не является обоснованной, а письменных доказательств дачи такого разрешения, которое содержит характер и объем улучшений, в материалах дела не содержится и самим договором не предусмотрено (см. постановление ФАС ДО от 08.08.2000 N Ф03-А73/00-1/1340).
В возмещении могут отказать в том случае, если арендодатель давал свое согласие, но в процессе рассмотрения спора суд приходит к выводу о дефекте договора (например, вследствие отсутствия регистрации). Разрешив спор, арбитражный суд установил, что названный пункт не содержит существенных условий. При таких обстоятельствах по делу признается правильным вывод суда об отсутствии согласия ответчика на возмещение стоимости торгового оборудования как неотделимых улучшений арендованного имущества (см. постановления ФАС ВВО от 27.05.2002 N А79-341/02-СК2-384, ФАС ЗСО от 20.03.2006 N Ф04-2143/2006(20746-А27-22), ФАС МО от 12.09.2006 N КГ-А40/8771-06).
2. Доказанность произведенных улучшений. Суд правомерно отказал в удовлетворении иска о взыскании стоимости текущего, капитального ремонта и неотделимых улучшений в связи с недоказанностью истцом заявленных требований (см. постановление ФАС ВВО от 10.02.2006 N А43-10246/2005-17-289).
3. Направленность на улучшение арендованного имущества. Арбитражный суд пришел к правильному выводу о том, что произведенные арендатором затраты не имели целью улучшить земельный участок, а связаны с проведением работ по размещению временной автостоянки (см. постановление ФАС ВСО от 05.08.2004 N А74-4422/03-К1-Ф02-2922/04-С2).
4. Факт прекращения договора. В соответствии со ст. 623 ГК в случае производства арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора. Однако доказательств прекращения договора аренды суду не представлено (см. постановление ФАС ПО от 14.07.2005 N А12-32137/04-С39). В иске о взыскании стоимости неотделимых улучшений отказано, так как стороны договор не расторгли, аренда нежилых помещений продолжалась (см. постановление ФАС ПО от 25.08.2000 N 415/2000-1). Суд неправомерно удовлетворил иск в части взыскания с арендодателя произведенных арендатором затрат на ремонт арендованного помещения, поскольку право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества возникает лишь после прекращения договора аренды, если им не предусмотрено иное, а арендатор не доказал факт прекращения или досрочного расторжения договора (см. постановление ФАС СЗО от 01.04.2005 N А56-18987/04). Право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества возникает после прекращения договора. До прекращения договора аренды результатом улучшений пользуется арендатор (см. постановление ФАС СКО от 15.11.2005 N Ф08-5364/2005).
5. Осуществление улучшений в период действия договора. Так, суд указал, что ст. 623 ГК предусматривает последствия, связанные с улучшением арендатором имущества в период его аренды (см. постановление ФАС ВСО от 24.11.1999 N А19-7368/99-13-Ф02-2067/99С2). В противном случае оснований для применения механизма, установленного в ст. 623 ГК, не имеется. В связи с тем, что неотделимые улучшения арендованного имущества были произведены юридическим лицом до заключения договора аренды с Комитетом по управлению имуществом, который не принимал на себя обязательств по возмещению расходов, вызванных строительством железобетонного ограждения базы, комплексной трансформаторной подстанции и магазина, у арбитражного суда не было оснований для применения ст. 623 и 662 ГК (см. постановление ФАС ВСО от 10.11.1998 N А78-18/40-Ф02-1326/98-С2).
6. Невозможность использования имущества без таких улучшений. Иск о взыскании стоимости улучшений арендованного имущества удовлетворен правомерно, поскольку проведение работ по улучшению указанного имущества вызывалось необходимостью, так как переданное в аренду недвижимое имущество находилось в запущенном состоянии (см. постановление ФАС ЗСО от 12.11.2001 N Ф04/3482-1000/А46-2001).
Полагаем, что подобное объяснение суда находится в прямом противоречии с первым условием - о необходимости получения согласия арендодателя на производимые улучшения. Факт нахождения имущества в запущенном (ненадлежащем) состоянии, которое не позволяет использовать такое имущество по назначению, является основанием для досрочного расторжения арендатором договора аренды (ст. 620 ГК), но не для компенсации произведенных без согласия собственника улучшений.
