Что понимается под неотделимыми улучшениями?

Споры по поводу квалификации произведенных улучшений в отношении арендуемого имущества - явление весьма распространенное. Гражданский кодекс, регламентируя вопрос о возмещении стоимости неотделимых улучшений, не детализирует, какие улучшения являются неотделимыми, выделяя только один признак - невозможность отделения без вреда для имущества. Однако не всегда стороны имущественных отношений правильно понимают данное предписание законодателя.

Во-первых, неотделимые улучшения не могут полностью изменять как сам объект, так и его назначение. Вот пример сказанного.

Суд пришел к заключению, что спорное строение (площадью 1696,9 кв.м) не является неотделимым улучшением арендованного имущества (площадью 276 кв.м), а представляет собой новый объект - самовольную постройку, поэтому право собственности на спорное имущество не может возникнуть у истца как арендодателя по основаниям ст. 623 ГК; при этом истец не заявляет требования о признании права собственности на спорное имущество как на самовольную постройку в соответствии со ст. 222 ГК.

По мнению заявителя кассационной жалобы, суд первой инстанции не учел, что спорное строение возникло в результате осуществления арендатором работ по реконструкции и перепланировке строения площадью 276 кв.м, собственником которого является арендодатель. Поскольку истец согласия на проведения таких работ не давал, то их результат - увеличение площади объекта недвижимости - должен расцениваться как неотделимое улучшение арендованного имущества, право собственности на которое приобретает арендатор (истец) в соответствии со ст. 623 ГК.

Предметом заявленного по настоящему делу иска является требование о признании права собственности истца как арендодателя на объект недвижимости площадью 1696,9 кв.м. При этом в качестве правового обоснования заявленного требования истец сослался на положения ст. 623 ГК.

Из смысла данных положений ст. 623 ГК следует, что речь в них идет о случаях, когда сохранившееся в натуре арендованное имущество было улучшено арендатором. В данном же случае, как установил суд, из материалов дела следует и указывается самим истцом в исковом заявлении, что объект недвижимости площадью 276 кв.м, арендованный арендатором, был снесен арендатором и на его месте возведено новое строение площадью 1696,9 кв.м. Вновь возведенный спорный объект недвижимости площадью 1696,9 кв.м не может рассматриваться в качестве неотделимого улучшения арендованного имущества, переставшего существовать (см. постановление ФАС МО от 12.08.2004 N КГ-А40/6871-04-П).

Во-вторых, признаком неотделимых улучшений является невозможность нанесения ущерба арендуемому имуществу, а не созданному в процессе таких улучшений.

Так, свой довод о том, что пристройка является неотделимой, истец обосновал лишь тем, что ее снос повлечет приведение пристройки в негодность. Однако исходя из смысла ст. 623 ГК, признаком неотделимых улучшений является невозможность их отделения без причинения вреда арендуемому имуществу, а не улучшениям (см. постановление ФАС ДО от 19.09.2000 N Ф03-А51/00-1/1629).

Аналогичным образом суд подошел к проблеме определения неотделимости таких вещей, как кондиционер, силовые электрические и телефонные сети. В частности, ст. 623 ГК установлено, что собственностью арендатора признаются только отделимые улучшения арендованного имущества. Для того чтобы выяснить, является ли спорное имущество отделимым или неотделимым улучшением, требуются специальные познания, поэтому судам следовало предложить лицам, участвующим в деле, обсудить целесообразность назначения технической экспертизы для разрешения вопроса о том, могут ли означенные улучшения быть изъяты без вреда для помещений, в которых они находятся, и могут ли эти помещения затем использоваться по своему назначению (см. постановление ФАС МО от 16.07.2002 N КГ-А40/4460-02).

Отказывая в удовлетворении иска в части истребования кондиционера WGH 120, суды первой и апелляционной инстанций определили, что установка кондиционера в арендованном помещении является неотделимым без вреда для арендованного имущества его улучшением, при этом было применено положение ст. 623 ГК (см. постановление ФАС МО от 22.03.2000 N КГ-А40/1032-00).

Суд правомерно отказал арендатору в истребовании у арендодателя вентиляционного оборудования, признав необоснованным довод о том, что спорное имущество является отделимым улучшением арендованного торгового места, поскольку согласно акту экспертизы демонтаж вентиляционного оборудования нанесет вред торговому месту, а следовательно, названные улучшения не являются отделимыми и не подлежат возвращению арендатору (см. постановление ФАС СЗО от 30.06.2006 N А56-10673/2005).

Напротив, улучшения, способные к демонтажу без нанесения ущерба основному имуществу, не являются неотделимыми. Так, суд правомерно заключил, что установленные арендатором в помещении туалета унитазы с бачками в количестве двух штук являются отделимыми улучшениями, а потому иск об истребовании спорного имущества из владения арендодателя в связи с прекращением договора аренды подлежит удовлетворению (см. постановление ФАС СЗО от 20.03.2002 N А56-28425/01).

В-третьих, демонтаж неотделимых улучшений всегда наносит ущерб переданному в аренду имуществу и является основанием для взыскания убытков. Суд правомерно удовлетворил иск о взыскании с арендатора ущерба, причиненного в результате передачи арендодателю арендуемых помещений в состоянии, непригодном для их нормального использования, поскольку материалами дела подтверждается, что арендатор демонтировал неотделимые улучшения арендованного имущества (см. постановление ФАС СЗО от 16.03.2007 N А56-35682/04).