1. Несмотря на кажущуюся простоту вопроса, арбитражная практика не пришла к однозначному решению этой проблемы. Приведем типичную ситуацию.
Заключен договор аренды. Имущество передано арендатору. До истечения срока действия договора собственник (арендодатель) заключил договор купли-продажи имущества, ранее переданного в аренду. На момент перехода права собственности у арендатора имелась задолженность по арендной плате. Вопрос заключается в следующем: кому должен произвести исполнение по просроченному платежу арендатор?
Большинство арбитражных судов исходят из следующего. Поскольку просроченный платеж причитался прежнему арендодателю, то и перечислять его следует последнему. Аргументация этому такова. Арендные платежи подлежат уплате за факт пользования имуществом.
До момента перехода права собственности арендатор пользовался имуществом, которое принадлежало прежнему собственнику. А коль скоро так, то и просроченный платеж должен следовать тому, кто был собственником в период пользования имуществом (см. постановления ФАС ВСО от 19.09.2006 N А19-6430/06-46-Ф02-4503/06-С2, ФАС ДО от 19.09.2006 N Ф03-А73/06-1/3316, ФАС ЗСО от 25.04.2006 N Ф04-1625/2006(21209-А45-10), ФАС СЗО от 14.07.2005 N А56-40661/02).
Мы полагаем, что подобное решение вопроса не бесспорно. Из буквального смысла ст. 617 ГК следует, что при смене собственника арендованного имущества единственное, что меняется в договоре аренды, - это арендодатель. Это означает, что в данном случае имеет место перемена лиц в обязательстве в силу закона. Значит, в отсутствие других договоренностей между старым и новым собственником следует руководствоваться ст. 384 ГК, в которой сказано, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Как отметил один из судов округа, из п. 1 ст. 617 ГК следует, что к новому собственнику недвижимости переходят права и обязанности арендодателя в том же объеме, какими обладал прежний собственник имущества (см. постановление ФАС ВВО от 10.10.2005 N А79-10625/2004-СК2-9987). К новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты*(90). Вот мотивировка одного из судов. Согласно ст. 608, 387 ГК изменение собственника арендованного имущества влечет перевод прав и обязанностей арендодателя на лицо, к которому перешло право собственности на имущество. Учитывая данные нормы, суд области удовлетворил иск, придя к обоснованному выводу о том, что истец, не являющийся стороной договора аренды, правомерно требует перевода прав и обязанностей арендодателя на уполномоченный орган (см. постановление ФАС ЦО от 15.03.2005 N А54-2918/04-С2). Как указал один из окружных судов, согласно ст. 617 ГК переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (постановление ФАС ВСО от 19.09.2006 N А19-6430/06-46-Ф02-4503/06-С2; см. также постановления ФАС МО от 04.08.2005 N КГ-А40/6833-05, от 29.08.2005 N КГ-А40/7914-05, ФАС СЗО от 14.07.2005 N А56-40661/02). Имеются и другие примеры, когда суд признавал за новым собственником право на взыскание задолженности по арендной плате, образовавшейся до перехода к нему права собственности на арендованное имущество (см., например, постановление Девятого апелляционного арбитражного суда от 02.04.2007 N 09АП-3299/2007-ГК).
2. Очевидно, что при смене собственника арендованного имущества могут иметь место случаи, когда новый собственник не знает о том, что купленное им имущество находится в аренде, и случай, когда арендатор не знает о смене арендодателя. При этом возникает вопрос о необходимости надлежащего извещения той стороны, которая в силу своего статуса не знает или не может знать о соответствующем факте. Для исполнения обязанности арендатор должен знать, кому исполнять эту обязанность. В данном случае, так как в силу названных причин права и обязанности арендодателя переходят к другому лицу, к этим отношениям применимы нормы п. 3 ст. 384 ГК о том, что если старый собственник не известил арендатора о продаже арендованного имущества, то он несет риск неблагоприятных последствий. Так, удовлетворяя требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, суд отклонил довод последнего о правомерности уплаты им платежей прежнему собственнику арендуемого помещения при наличии сведений о смене собственника, поскольку тот факт, что письменные изменения, касающиеся наименования и реквизитов арендодателя, в договор аренды не вносились, не освобождает арендатора от перечисления арендной платы надлежащему лицу (см. постановление ФАС СЗО от 27.05.2005 N А56-7723/04).
Несколько более сложен вопрос о необходимости извещения нового собственника. По нашему мнению, единственное, когда старый собственник может не извещать нового собственника, - это в случаях, когда договор аренды подлежит государственной регистрации. Здесь становится ясно, что правило о необходимости государственной регистрации договоров аренды, заключенных на срок не менее года, является совершенно произвольным и не защищает в должной мере интересы нового собственника. Кроме того, в рамках действующего правового регулирования, даже если бы старый собственник захотел это сделать путем регистрации договора аренды, заключенного на срок менее года, он не смог бы это сделать*(91). По-нашему мнению, в данном случае законодатель явно проигнорировал необходимость обеспечения публичности прав, имеющих свойство следования.
