Какие факты должен доказать арендатор, имеющий преимущественное право на возобновление договора?

Арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока действия договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора. Практика при рассмотрении исков об обязании собственника возобновить договор аренды в связи с имеющимся преимущественным правом арендатора в ряде случаев указывает те факторы, которые должен доказывать наниматель.

Арендатор может обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок, если известно, что он намерен сдавать данное имущество и в дальнейшем, но другому лицу. Для обоснования требований истец-арендатор обязан представить документы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому арендатору имущество, ранее находившееся у него в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендатору. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель заключил договор аренды с другим арендатором (см. письмо ВАС РФ от 10.09.1993 N С-13/ОП-276 "Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике")*(95).

197. В каких случаях у арендатора не сохраняется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок?

В отличие от вышерассмотренных условий, при доказанности которых арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок, практика исходит из того, что названное преимущественное право может быть признано только за нанимателем, у которого договор прекратился вследствие окончания срока. Досрочное по взаимному согласию расторжение договора аренды лишает бывшего арендатора права на преимущественное заключение договора на новый срок (см. постановление ФАС ВВО от 13.03.2006 N А28-11166/2005-187/20).

Каков статус имущества арендатора, оставшегося на арендуемой площади по истечении срока договора аренды? Можно ли самостоятельно демонтировать имущество арендатора после истечения срока действия договора?

Вопрос о статусе имущества арендатора, оставшегося на арендуемой площади после прекращения договора аренды, имеет по большей части утилитарное значение. По общему правилу, наниматель обязан вернуть арендуемое имущество в том состоянии, в каком он его получил (ст. 622 ГК). Соответственно, арендатор обязан освободить имущество (помещение, участок и т.п.), т.е. забрать все свои вещи. Какие действия вправе совершить собственник имущества при неисполнении арендатором данной обязанности? Вправе ли собственник устранить нарушение своих прав собственными (фактическими) действиями? При решении этого вопроса практика исходит из следующего.

Суд установил, что в рассматриваемом споре отношения сторон о необходимости перемещения объекта и освобождения от него земельного участка возникли в связи с истечением срока договора аренды. Аренда земельных участков регулируется общими положениями гражданского законодательства об аренде с особенностями, предусмотренными ЗК. Упомянутый Кодекс не содержит норм, позволяющих собственнику земельного участка при окончании договора аренды принимать меры административного порядка по освобождению участка.

В силу ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

В собственности арендатора находится временное сооружение - кафе. Истечение срока аренды земельного участка позволяло Администрации обратиться в суд за разрешением спора в судебном порядке, что ею не выполнено. Вопрос о принудительном освобождении земельного участка от объектов недвижимости при окончании договора аренды решается исключительно в судебном порядке (см. постановление ФАС ВВО от 10.03.2005 N А79-8293/2004-СК1-7806).

Аналогично поступают и иные окружные суды. В тех ситуациях, когда на арендуемом участке находятся какие-либо сооружения, при прекращении договора аренды участок должен быть возвращен соответственно без указанных сооружений. В силу положений ст. 622 ГК исковые требования администрации об освобождении земельного участка путем сноса торгового павильона за счет предпринимателя подлежат удовлетворению (см. постановление ФАС ДО от 03.04.2007 N Ф03-А51/07-1/460). Арбитражный суд сделал правильный вывод о том, что индивидуальный предприниматель обязан вернуть арендованный земельный участок, полностью освободив его за свой счет и своими средствами от возведенных строений (см. постановление ФАС ЗСО от 30.06.2005 N Ф04-3994/2005(12461-А46-28)).