В каких случаях затраты на улучшение имущества не могут быть квалифицированы в качестве арендной платы?

Статья 614 ГК называет пять форм арендной платы, оставляя, впрочем, сторонам возможность предусмотреть в договоре иные формы оплаты. Среди указанных форм законодатель выделяет возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Возникает вопрос - всякие ли затраты на улучшение имущества могут квалифицироваться как форма арендной платы? Как показывает анализ практики, далеко не всякие затраты представляют собой форму арендных платежей.

1. Прежде всего, обязанность произвести затраты на улучшение арендованного имущества должна быть прямо предусмотрена в договоре. Например, возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества квалифицировано как форма арендной платы (см. постановление ФАС ДО от 18.04.2006 N Ф03-А73/06-1/447). Согласно указанным договорам аренды земельный участок и основные средства переданы истцу во временное пользование. Как указано судом, обязанностью арендатора являлось обеспечение сохранности основных средств, принятых в аренду, а также выполнение программы восстановления парка путем проведения благоустроительных работ. Поэтому возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества квалифицировано как форма арендной платы.

Противоположная позиция представлена тем же окружным судом по другому делу, где суд указал следующее. Затраты на улучшение арендованного имущества могут учитываться в качестве арендной платы и в том случае, когда договором такое улучшение не предусмотрено, но арендодатель нарушает обязанность по производству капитального ремонта. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванной неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы (см. постановление ФАС ДО от 22.02.2005 N Ф03-А51/04-1/4525).

Подобное решение вопроса (при всем его утилитаризме) не может не вызывать сомнений. Прежде всего, дословное прочтение абз. 7 п. 2 ст. 614 ГК не дает оснований рассматривать затраты на улучшение арендованного имущества (или иные варианты, не поименованные в данной статье) в качестве формы арендной платы до тех пор, пока стороны не установят подобную возможность в договоре.

Следует отметить, что ФАС ДО несколькими годами ранее занимал другую (на наш взгляд, более правильную) позицию по данному вопросу. Так, судом правомерно не признано уплатой в счет арендной платы финансирование расселения семей со спорного земельного участка, поскольку уплата арендной платы в такой форме не предусмотрена договорами. Более того, такое финансирование не может быть зачтено в счет арендной платы, так как расходы, связанные с подготовкой земельного участка для его использования, не могут быть отнесены к арендным платежам. Не предусмотрена договорами и уплата арендной платы в форме финансирования объектов городского хозяйства.

Довод общества о передаче администрации города в счет оплаты арендной платы 20% акций обоснованно не принят судом, поскольку п. 4 ст. 66 ГК установлено, что государственные органы и органы местного самоуправления не вправе выступать участниками хозяйственных обществ, если иное не установлено законом.

Перечень, установленный ст. 614 ГК, не является императивным, стороны вправе установить любую форму оплаты. Однако, учитывая положения, содержащиеся в п. 4 ст. 66 ГК, администрация города и комитет по управлению муниципальной собственностью города не вправе приобретать акции акционерного общества, так как не уполномочены на это законом. Следовательно, такая форма арендной платы не могла быть установлена администрацией для общества (см. постановление ФАС ДО от 12.02.2003 N Ф03-А59/03-2/91).

2. В ряде случаев практика признает затраты, произведенные арендатором по капитальному ремонту (в тех случаях, когда арендодатель нарушает возложенную на него обязанность по такому ремонту) в качестве разновидности арендной платы. Суд кассационной инстанции отказал истцу в иске о досрочном расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения, поскольку расценивает отказ в погашении арендной платы затратами, понесенными арендатором на проведение ремонта, как злоупотребление правом арендодателя, причиняющего вред арендатору (см. постановление ФАС ЗСО от 05.10.1999 N Ф04/2048-482/А27-99).

Иногда судами предпринимается попытка "зачесть" стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в счет арендной платы. Как указал окружной суд, эта возможность может быть реализована только в том случае, если улучшения произведены с согласия арендодателя. Ремонт, произведенный истцом-арендатором в нежилом помещении, находящемся в федеральной собственности, без разрешения комитета по управлению государственным имуществом, не может служить основанием для уменьшения судом платы, подлежащей уплате в соответствии с договором аренды. В соответствии со ст. 623 ГК неотделимые улучшения, производимые арендатором, требуют согласия арендодателя, поскольку он может быть не заинтересован в их производстве. Если арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя, он рискует не получить возмещения понесенных в этой связи расходов, поскольку стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит (см. постановление ФАС ЗСО от 27.07.2004 N Ф04-5208/2004(А27-3253-11)).

На наш взгляд, отнесение стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, в счет платежей по арендной плате не совсем корректно. Все дело в том, что ст. 623 ГК предусматривает возмещение стоимости таких улучшений после прекращения договора аренды. Арендная же плата уплачивается в период действия договора аренды.

3. Для целей отнесения к формам арендной платы важно учитывать такой признак, как наличие встречного эквивалента, поскольку плата всегда вносится за пользование предоставленным имуществом. Поэтому, на наш взгляд, суд обоснованно указал, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. Такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды (п. 12 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)).