1. Что понимается под правом аренды? В доктрине право аренды понимается главным образом как право пользование арендованной вещью*(80). Следует отметить, что правомочие пользования, как правило, обращено на вещь. В этом смысле право пользования неразрывно связано с правом владения вещью*(81), поскольку извлечение полезных свойств вещи возможно лишь при наличии владения или права доступа к вещи. Такое пользование по своей сути является вещным, поскольку непосредственно связано с вещью.
Определенные сомнения в вещно-правовой природе правомочия пользования появляются в тех случаях, когда речь заходит о пользовании, возникающем в силу договора. Наибольший интерес с этой точки зрения представляет конструкция договора имущественного найма (аренды), допускающая, как известно, два варианта предоставления имущества - во временное владение и пользование либо только во временное пользование.
Право пользования в договоре аренды (в тех случаях, когда оно не соединено с владением) не может относиться к вещному в силу следующего. Пользование вещью, не сопряженное с передачей владения, означает право фактического доступа к вещи для извлечения ее полезных свойств. В этом случае владение остается у арендодателя, арендатор же получает "чистое" право на извлечение каких-либо полезных свойств объекта аренды*(82). Иными словами, это обязательственное право. При этом арендодатель, не передавая вещь, обязуется допустить арендатора к пользованию данной вещью. Арендатор в этой части выступает кредитором, приобретая право требования к арендодателю обеспечить спокойное пользование. В этом случае пользование есть правовая категория, лишенная какого-либо вещного содержания.
Обязательственная природа права пользования арендатора особенно наглядно проявляется в случаях нарушения данного права. Отсутствие у пользователя права на владение лишает его возможности обращаться к вещно-правовым способам защиты.
В связи с тем, что в аренду могут быть переданы исключительно материальные объекты, мы полагаем, что указание ст. 606 ГК на возможность передачи вещи во владение и пользование или пользование - юридически некорректно. В строгом смысле, право доступа к вещи в конечном итоге невозможно без владения. При этом совершено не важно, что арендатор становится владельцем на, может быть, очень непродолжительное время - на суть возникших отношений это уже не влияет.
2. Арбитражная практика исходит из того, что передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными п. 2 ст. 615 ГК (см. п. 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66); постановление ФАС ЦО от 21.08.2006 N А54-207/06-С16).
Иными словами, внесение права аренды в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества рассматривается как самостоятельный способ. Как указал ФАС ЦО, передача права аренды третьему лицу путем заключения сторонами договора уступки права требования в соответствии со ст. 382 ГК действующим законодательством не предусмотрена, что исключает применение данной нормы к правоотношениям сторон при рассмотрении настоящего спора (см. постановление ФАС ЦО от 19.03.2007 N А09-3274/06-19). Представляется что данное решение не бесспорно.
Будучи по своей сути относительным*(83), право пользования арендатора (в том случае, если оно не связано с передачей владения) подчиняется общим положениям обязательственного права. Соответственно, передача права пользования, в том числе и в уставный капитал хозяйственного общества, должна происходить по правилам, установленным гл. 24 ГК для перемены лиц в обязательстве.
Что из прав, входящих в состав правомочий арендатора, может быть внесено в уставный капитал хозяйственного общества? В юридических исследованиях неоднократно отмечалось, что уступить можно только право, имеющее обязательственную природу*(84). Однако следует обратить внимание на то, что не все права, имеющие обязательственную природу, могут быть переданы посредством института уступки*(85). Говоря о договоре аренды, подавляющее большинство исследователей приводят пример уступки права требования арендных платежей*(86).
Анализ п. 2 ст. 615 ГК позволяет прийти к выводу о том, что в уставный капитал может быть внесено только право пользования имуществом. Владение не может быть внесено в уставный капитал, поскольку, во-первых, не является обязательственным, между тем внесению в уставный капитал подлежит в силу прямого указания закона только право аренды; во-вторых, в этом случае фактически возникнут субарендные отношения, которые регулируются другим институтом - договором субаренды.
В рассматриваемом случае Президиум ВАС РФ не принял во внимание довод истца, что до уступки права прежним арендатором (цедентом) была выплачена арендная плата за весь период аренды, а расходы по содержанию и текущему ремонту арендованного имущества возложены договором аренды на арендодателя (п. 2 ст. 616 ГК). Следовательно, как считал истец, ему в порядке уступки перешло "чистое" право аренды, не обремененное никакими обязательствами.
Президиум ВАС РФ сослался на следующее. Право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности следуют из закона (ст. 615, 616, 622 ГК) или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды.
Мы полагаем, что Президиум ВАС РФ не учел следующего. При внесении права аренды в уставный капитал хозяйственного общества ответственным перед арендодателем остается арендатор, который и отвечает за техническое состояние арендованного имущества, за его возврат после истечения срока аренды. Это возможно, поскольку владельцем остается арендатор, а общество, в уставный капитал которого было внесено право аренды, - всего лишь пользователем.
При уступке права аренды меняется кредитор - общество (цессионарий), получившее данное право, сменяет арендатора (цедента). Если передавать и владение арендованной вещью, то произойдет увеличение обязанных лиц на стороне должника - должником в части не нарушать спокойное владение станет арендатор, передавший владение вещью.
При внесении права аренды в уставный капитал хозяйственного общества извлечение полезных свойств из объекта аренды и есть та имущественная ценность, которая, с одной стороны, может быть уступлена как обязательственное право, а с другой - способна увеличивать активы общества. Для общества, в уставный капитал которого внесено право пользования имуществом, это будет заключаться в фактическом нахождении в помещении (если объект аренды - помещение).
Вносимое в уставный капитал право требования может быть обращено к арендодателю (должнику). Следовательно, арендатор, внесший это право, не может его нарушить. Это еще один аргумент в пользу того, что таким правом не может быть право владения, поскольку, передав указанное право, арендатор способен его нарушить. Если арендодатель нарушит право пользования имуществом, внесенным в уставный капитал, то общество имеет только обязательственное право требования к арендодателю не нарушать его спокойное пользование. Права на защиту в соответствии со ст. 305 ГК общество не имеет, так как является не владельцем вещи, а только пользователем.
