Может ли арендодатель при нарушении арендатором сроков внесения арендной платы использовать какие-либо меры оперативного воздействия?

Известно, что ГК допускает самозащиту своих гражданских прав (ст. 14). Какие фактические меры может использовать арендодатель, если арендатор не исполняет (ненадлежащим образом исполняет) свою обязанность по внесению арендной платы? Может ли арендодатель в качестве обеспечения своевременности оплаты занимать сданные в аренду помещения? Практика на поставленный вопрос дает отрицательный ответ.

Наличие задолженности по арендной плате является основанием для обращения арендодателя в суд с иском о взыскании с арендатора указанной задолженности и расторжении договора аренды, но не дает арендодателю право самовольно занимать сданные в аренду помещения (см. постановление ФАС СЗО от 03.09.2003 N А56-5333/03).

С указанным решением следует согласиться. Оккупация помещений, сданных в аренду, по сути, представляет собой такой способ обеспечения исполнения обязательств, как удержание. Однако удерживать возможно только вещь, принадлежащую должнику (ст. 359 ГК). В данном же случае сданная в аренду вещь должнику (арендатору) не принадлежит.

Нуждается ли в регистрации соглашение об изменении арендной платы, когда сам договор подлежит обязательной регистрации?

Суд первой инстанции указал, что соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, т.е. в той же форме, что и сам договор. Однако требование п. 2 ст. 651 ГК об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года, не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора. Поскольку п. 1 ст. 452 ГК не предусматривает обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений или дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации.

Эта позиция была опровергнута судом округа. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Закона о регистрации прав на недвижимое имущество (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59); постановления ФАС ВСО от 18.04.2007 N А74-3014/06-Ф02-1962/07, N А74-3014/06Ф02-2146/07, ФАС ДО от 12.12.2006 N Ф03-А51/06-1/4217, ФАС МО от 11.06.2003 N КГ-А40/3773-03, ФАС ЦО от 10.04.2007 N А14-21612-2005/776/30).

Какие факторы могут влиять на обязанность по внесению арендной платы?

Обязанность по внесению арендной платы является главной среди других обязанностей арендатора. Какие факторы способны повлиять на исполнение данной обязанности? Как уже было выяснено выше, обязанность по внесению арендной платы возникает с момента заключения договора (что с теоретической точки зрения более верно, хотя практика придерживается иного подхода). Поскольку обязанность по оплате возникает с момента заключения договора, то и прекращение обязанности должно быть также связано с прекращением договора. Этот вывод подтверждает и арбитражная практика.

Прекращение договора аренды нежилого помещения влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, а следовательно, и прекращение обязанности субарендатора уплачивать арендатору арендную плату (см. постановление ФАС ЗСО от 06.10.2005 N Ф04-5743/2005(14491-А27-28)).

Прекращение договора аренды влечет за собой прекращение договора субаренды. Не могут быть взысканы арендные платежи по договору субаренды, действие которого прекращено (см. постановление ФАС МО от 17.05.2007 N КГ-А40/3730-07).