ИПОТЕЧНЫЙ кредит по своему характеру – продукт, ориентированный, в первую очередь на людей семейных. Причем вопрос о приобретении жилья по понятным причинам чаще всего поднимается в семьях с детьми. Но возникает парадокс: именно дети в значительной мере осложняют покупку жилья по ипотеке.
Бо€льшую часть ипотечных кредитов в России берут на доплату: продают одно жилье и покупают новое, побольше и получше. Но, как известно, интересы несовершеннолетних детей в России в первую очередь защищают государственные органы опеки и попечительства. Поэтому продать жилье, доля которого принадлежит несовершеннолетнему ребенку, можно только при согласии органа опеки. Чтобы заручится этим согласием, надо убедительно доказать, что интересы ребенка при обмене жилья не пострадают и взамен он получит долю в другом жилье. Причем жилье должно быть не хуже прежнего, а доля – не меньше, чем была.
И тут появляются два препятствия на пути приобретения жилья в ипотеку. Во‑первых, органы опеки негативно относятся к оформлению доли собственности ребенка в заложенной по кредиту квартире. Если родители не справятся с погашением кредита, банк отберет у них жилье и вся семья окажется на улице. Во‑вторых, не так много банков соглашается выдавать ипотечные кредиты на приобретение жилья, одним из собственников которого будет ребенок. Так что, даже если в органе опеки и согласятся, что на ребенка запишут долю в жилье, которое будет залогом по кредиту, придется еще поискать банк, готовый выдать вам ипотечный кредит на таких условиях.
Та же проблема возникает, если вы хотите получить нецелевой ипотечный кредит под залог собственной недвижимости. Если один из собственников жилья – ребенок, как залог такое жилье банки будут «браковать».
Хотя при покупке жилья в кредит дети прибавляют хлопот, от них может быть и вполне ощутимая польза. Речь идет о материнском капитале, который получают женщины, родившие больше одного ребенка. Наиболее популярным способом использования материнского капитала стало как раз погашение ипотечного кредита на приобретение жилья.
При этом действует все то же правило. Если ипотечный кредит погашается средствами материнского капитала, несовершеннолетние дети должны стать собственниками жилья, приобретенного на кредитные средства. Пока кредит не выплачен, сделать это вряд ли получится. Поэтому после того, как будет выплачен кредит и с жилья снимут обременение, родители обязаны переоформить право собственности, чтобы все члены семьи, включая детей, получили равную долю. Подробнее о том, как использовать материнский капитал для погашения ипотеки, поговорим чуть ниже.
Некоторые банки предоставляют заемщику отсрочку части выплат по ипотечному кредиту в случае рождения ребенка на срок от полугода и дольше. Подобная льгота часто действует в программах социальной ипотеки. По условиям некоторых социальных ипотечных программ, если в семье появляется ребенок, заемщику списывают часть долга по кредиту.
ОТДЕЛЬНЫЙ вопрос – что делать с ипотекой в случае развода. Представьте себе: решили вы с женой или мужем на двоих взять ипотечный кредит и купить квартиру или дом. То есть – стать созаемщиками, с равными (или иными – в зависимости от условий ипотечного договора) правами на жилье. Все оформили, купили, отремонтировали, обставили. Осталось жить‑поживать да добра наживать. Но вот что‑то не сложилось. Не живется больше с супругом на одной жилплощади. Разводиться решили. Развод – дело житейское. Далеко не каждый брак сохраняется десять‑двадцать лет – на срок типичного ипотечного кредита.
Купленное в кредит жилье при разводе поделить непросто. Самый легкий способ не дать развиться конфликту интересов – это с разрешения банка продать квартиру, погасить кредит. И бывшие супруги свободны не только друг от друга, но и от обязательств перед банком. Кстати, если после погашения кредита от продажи залога что‑нибудь останется, деньги будут считаться совместно нажитым имуществом и в суде их разделят пополам, даже если один из супругов вносил больше другого или вообще платил фактически самостоятельно.
Если банк не разрешает продавать заложенную квартиру, несмотря на то, что экс‑супруги уже не желают дальше ею владеть, есть два варианта развития событий. Им придется найти деньги на досрочное погашение кредита и только потом продавать недвижимость и делить вложенные в нее средства. Другой путь – договариваться, как выплачивать кредит дальше, и, только полностью рассчитавшись с банком, делить совместную собственность.
Но может так получиться, что один из супругов предпочтет оставить квартиру за собой. В этом случае потраченные другим супругом деньги могут быть зачтены как вклад в содержание ребенка или детей, которые останутся жить в этой квартире. Можно договориться о соизмеримой компенсации за счет другого совместно нажитого имущества.
Другой вопрос, как быть дальше с платежами, обязанность по внесению которых лежит на обоих созаемщиках? Особого выбора при этом нет. Тот из супругов, кто остается в квартире, должен либо доказать банку, что он способен погасить остаток кредита самостоятельно, либо найти нового созаемщика. Но все это возможно только с согласия банка. Чаще всего банк все же не соглашается с заменой заемщика.
В обоих случаях кредитный договор должен быть переоформлен. Обязательным условием вывода супруга из числа солидарных заемщиков будет соглашение о разделе имущества, в соответствии с которым этот супруг так или иначе откажется от права собственности на заложенную недвижимость. Решением проблемы может быть также заранее заключенный брачный договор.
