Основними методами доходного підходу є метод прямої капіталізації доходу та метод непрямої капіталізації доходу (або дисконтування грошового потоку). Вибір конкретного методу залежить від обсягу наявної ринкової інформації щодо очікуваних доходів від володіння (користування) майном, стабільності їх одержання, мети оцінки тощо. При цьому аналізуються такі можливі доходи: від передачі об’єкта в оренду або від її експлуатації з виробничою чи іншою господарською метою.
Метод капіталізації застосовується до тих підприємств, які встигли накопичити активи в результаті капіталізації їх в попередні періоди; іншими словами, цей метод найбільш прийнятний при оцінці “зрілих” по своєму віку підприємств.
Метод капіталізації доходу є одним із різновидностей дохідного підходу до оцінки бізнесу діючого підприємства. Як і інші варіанти дохідного підходу, він заснований на базовому припущенні, відповідно до якого вартість частки власності в підприємстві рівна поточній вартості майбутніх доходів, які принесе ця власність.
Метод прямої капіталізації доходу застосовується уразі, коли прогнозується постійний за величиною і рівний у проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід. Отримання якого не обмежується у часі. Капіталізація чистого операційного доходу здійснюється шляхом ділення його на ставку капіталізації.
Прогнозовані грошові потоки, у тому числі вартість реверсії, підлягають дисконтуванню із застосуванням ставки дисконтування для отримання їх поточної вартості.
Метод визначення капіталізованої вартості доходів, при роботі з яким послідовно кожний дохід або група доходів з своїми ставками дисконтування приводяться до величини, рівній сумі їхніх поточних вартостей. Таким чином, даний метод можна ще назвати методом послідовного визначення вартості майбутніх грошових потоків на дату оцінки.
Метод капіталізації доходу в щонайбільшому підходить для ситуацій, в яких очікується, що підприємство протягом тривалого терміну буде одержувати приблизно однакові величини доходу.
Проте метод не потрібно застосовувати, коли:
– відсутня інформація про ринкові операції;
– якщо об’єкт ще не побудований, а значить, не вийшов на режим стабільних доходів;
– коли об’єкт піддався серйозним руйнуванням в результаті стихійних лих, а також вимагає серйозної реконструкції.
Практичне застосування методу капіталізації доходу передбачає наступні основні етапи:
1. Аналіз фінансової звітності, її нормалізація і трансформація (при необхідності).
2. Вибір величини доходу, який буде капіталізована.
3. Розрахунок адекватної ставки капіталізації.
4. Визначення попередньої величини вартості.
5. Проведення поправок на наявність нефункціонуючих активів (якщо такі є).
6. Проведення поправок на контрольний або неконтрольний характер оцінюваної частки, а також на недолік ліквідності (якщо вони необхідні).
Ставка капіталізації для підприємства звичайно виводиться із ставки дисконту шляхом вирахування очікуваних середньорічних темпів зростання доходу або грошового потоку (залежно від того, яка величина капіталізується). Відповідно для одного і того ж підприємства ставу капіталізації звичайно нижче, ніж ставка дисконту. З математичної точки зору ставу капіталізації – це дільник, який застосовується для перетворення величини доходу або грошового потоку за один період часу в показник вартості.
Отже, щоб визначити адекватну ставку капіталізації, потрібно спочатку розрахувати відповідну ставку дисконту, використовуючи наступні можливі методики. Існують різні методики визначення ставки дисконту, найпоширенішими з яких є:
– модель оцінки капітальних активів;
– метод кумулятивної побудови;
– модель середньовзваженної вартості капіталу.
(Задачі з лекційного матеріалу)
