Лекція 1 поняття житлового права

1. Конституційні права людини на житло

2. Предмет і метод житлового права. Житлові правовідносини та їх правова природа.

3. Принципи житлового права.

4. Поняття житлового законодавства.

5. Історія розвитку житлового законодавства

6. Система сучасного житлового законодавства

Конституція України закріплює ряд житлових прав громадян. Ці права не є однорідними. Деякі з них виникають з моменту народження людини і є невід'ємними від особи, діють незалежно від її національності, статі, соціального походження тощо. Це особисті житлові права.

Особисті житлові права закріплюються в конституційних нормах щодо: вільного вибору місця проживання (ст. 33); достатнього життєвого рівня для себе і своєї сім'ї, що включає і право на житло (ст. 48); оскарження в суді рішень, дій чи бездіяльності органів державної влади, органів місцевого самоврядування, посадових і службових осіб (ст. 55) тощо. Згідно зі ст. З Конституції - особисті права і свободи людини, зокрема особисті житлові права, визнаються в Україні найвищої соціальною цінністю. Утвердження і забезпечення цих прав є головним обов'язком держави. Особисті права — це категорія абсолютних прав, які є невідчужуваними, тому що в більшості своїй вони невід'ємні від людини, виникають з моменту її народження і припиняються смертю.

Особисті житлові права спрямовані на індивідуалізацію особи (право на вибір місця проживання, свободу пересування), мають специфіку об'єкта правового регулювання, їх об'єктом виступають немайнові блага - недоторканність житла, безпечне для життя і здоров'я довкілля, вибір місця проживання та вільне пересування.

Особисті житлові права характеризуються специфікою виникнення і припинення. Більшість з них виникають з настанням певних подій. Так, з моментом народження пов'язується право на житло, на безпечне для життя і здорові довкілля. З досягненням 14 років особа має право на вибір місця проживання і свободу пересування.

Особисті житлові права можуть виникати безпосередньо з майнових житлових прав (наприклад, права, пов'язані з недоторканністю житла). Але в більшості своїй первинними є особисті житлові права. Наявність майнових житлових прав свідчить про можливість здійснення особистих житлових прав. Саме тому основною функцією майнових житлових прав € їх забезпечувальна функція, яка допомагає здійснювати особисті житлові права громадян.

Особисті житлові права — це суб'єктивні права громадян. Носій суб'єктивного житлового права може:

• використовувати його на свій розсуд, без застосування будь-яких додаткових юридичних актів (правочинів, дозволів тощо);

• вимагати від інших осіб припинення дій, спрямованих на обмеження його в цих правах (оскаржувати дії посадових осіб, пов'язані з відмовою у реєстрації за новим місцем проживання чи місцем перебування);

• звертатися до компетентного державного органу за захистом свого порушеного особистого житлового права (у разі порушення порядку взяття на квартирний облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, настає відповідальність, передбачена законодавством України).

Громадянин не може бути позбавлений більшості особистих прав. Особисті житлові права особа здійснює самостійно. В інтересах малолітніх, а також недієздатних осіб їх особисті житлові права здійснюють батьки (усиновлювачі), опікуни. Органи опіки та піклування вправі контролювати здійснення особистих житлових прав малолітніх чи недієздатних осіб через своїх представників.

Кожний громадянин має право вимагати від службових (посадових) осіб вчинення відповідних дій, спрямованих на забезпечення здійснення своїх особистих житлових прав.

Будь-яке рішення, дія чи бездіяльність органу державної влади, місцевого самоврядування, службових і посадових осіб, які порушили особисті житлові права громадян, є незаконними.

Включення до Конституції особистих житлових прав має велике значення для зміцнення законності в Україні, але не вирішує всіх проблем, пов'язаних з їх регулюванням та захистом. Значне місце у вирішенні цих питань відводиться галузевому законодавству, насамперед цивільному та сімейному.

Кожна з цих правових галузей має безпосередній вплив на розвиток закріплених Конституцією особистих житлових прав громадян. Так, згідно зі ст. 310 Цивільного кодексу (ЦК) України фізична особа має право на вільний вибір місця проживання та його зміну, крім випадків, встановлених законом. А ст. 311 цього Кодексу регулює право на недоторканність житла. Змістом особистого житлового цивільного права є положення про те, що проникнення до житла чи до іншого володіння фізичної особи, проведення в ньому огляду чи обшуку може відбуватись тільки за вмотивованим рішенням суду. Стаття 313 ЦК регулює відносини, пов'язані з правом на свободу пересування. Відповідно до цієї статті фізична особа, яка не досягла 14 років, має право на вільне самостійне пересування та вибір місця перебування.

До особистих житлових прав, що регулюються Сімейним кодексом (СК) України треба віднести положення ст. З СК щодо визначення сім'ї. Сім'ю складають особи, які спільно проживають, пов'язані спільним побутом. Дитина належить до сім'ї своїх батьків і; тоді, коли спільно з ними не проживає. Дружина та чоловік мають право на вибір місця свого проживання (ст. 56 СК). За заявою подружжя або за позовом одного з них суд може постановити рішення про встановлення для подружжя режиму окремого проживання у разі неможливості чи небажання дружини і (або) чоловіка проживати спільно (ст. 119 СК).

Якщо в більшості своїй особисті житлові права виникають, то інші житлові права, визначені Конституцією, набуваються. Для їх набуття необхідно стати володільцем конкретного житлового приміщення (будинку, квартири, кімнати тощо). їх можна назвати майновими житловими правами або правами на конкретне житло. Підставами набуття цих прав є певні юридичні факти. І доки громадянин не став володільцем конкретного житлового приміщення, у нього відсутні майнові житлові права. Близькими до майнових житлових прав є права, пов'язані з охороною та захистам належного їм житла.

Набуття майнових житлових прав відбувається в певному соціально-економічному середовищі, у формуванні якого активну участь бере держава. Так, згідно зі ст. 47 Конституції держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, передати його у власність або взяти в оренду.

Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону.

Ці конституційні «положення співпадають з основними засадами Концепції державної житлової політику схваленої постановою Верховної Ради України від 30 червня 1995 р.

Згідно з цією Концепцією основними шляхами реалізації державної житлової політики є: розширення житлового будівництва за; рахунок різних джерел фінансування; безумовне забезпечення громадян, які потребують-поліпшення житлових умов, земельними ділянками під індивідуальну забудову; продовження приватизації державного та комунального житлового фонду, створення ринку житла та ринкових структур у житловому господарстві; запровадження державної підтримки молоді щодо забезпечення житлом; розширення мережі спеціалізованих будинків для тимчасового проживання громадян (гуртожитків, будинків-інтернатів, готелів-притулків) тощо.

Зазначені в ст. 47 Конституції обов'язки держави щодо забезпечення громадян житлом водночас виступають правами громадян. Ці конституційні житлові права є передумовою набуття громадянином права на конкретне житло.

Житлові майнові права дістають вияв у житлових майнових відносинах, що регулюються нормами різних галузей права, найчастіше — у вигляді цивільно-правових відносин, які поділяються на речово-правові та зобов'язально-правові.

ЦК житлове речове право поділяє на два види: право власності на житло (статті 379—385) та право на користування чужим житлом (обмежене житлове право) — ст. 405.

.В; літературі зверталась увага на те, що відносини власності на житлове приміщення не є житловими. На думку прихильників цієї точки зору, у разі якщо квартира чи будинок належить одному або декільком власникам і крім них в цьому житловому приміщенні ніхто не проживає, то у зв'язку з тим, що всі вони є уповноваженими особами, житлових відносин між ними не виникає¹. На нашу думку, цей аргумент є дещо сумнівним, адже так само можна стверджувати, що всі вони зобов'язані один перед одним. Крім того, кожний із співвласників має конституційне майнове право на житло, їх не можна свавільно позбавити цього права. Право власності на житло є найбільш повним суб'єктивним майновим житловим правом.

Обмежене суб'єктивне речове право на житло мають: члени житлово-будівельних кооперативів (ЖБК) до викупу квартири (ст. 384 ЦК); члени сім'ї власника на користування цим житлом (ст. 405 ЦК); відчужувачі, які передали належний їм будинок (квартиру) набувачам за договором довічного утримання (догляду) І -.. статті 744—755 ЦК; відказоодержувачі, яким передано у користування житловий будинок (квартиру) за заповідальним відказом (ст. 1238 ЦК).

Зобов'язальні суб'єктивні майнові права на житло мають: наймачі (орендарі) житлового приміщення (статті 810—826 ЦК); соціальне незахищені та інші громадяни, які одержали житло безоплатно; громадяни, які проживають у службових житлових приміщеннях, гуртожитках, готелях; піднаймачі та інші.

Як бачимо, конституційні майнові права громадян на житло становлять правову базу для розвитку й удосконалення законодавства щодо регулювання всієї системи суспільних відносин, так чи інакше пов'язаних із забезпеченням громадян житлом, а саме: - відносин, що виникають у зв'язку з набуттям та припиненням права на конкретне житлове приміщення; користуванням цим приміщенням; охороною та захистом прав громадян на належне їм житло.

Крім житлових прав громадяни мають також і житлові обов'язки. Згідно зі ст. 10 Житлового кодексу (ЖК)-УРСР громадяни зобов'язані дбайливо ставитися до будинку, в якому вони проживають, використовувати житлове приміщення відповідно до його призначення, додержувати правил користування житловими приміщеннями і економмо витрачати воду, газ, електричну та теплову енергію.

Житлові будинки і житлові приміщення не можуть використовуватися громадянами на шкоду інтересам суспільства.

Необхідно звернути увагу й на те, що на шляху до втілення в життя багатьох конституційних норм щодо житлових прав громадян виникають значні труднощі. Про деякі з них згадується у Концепції державної житлової політики. Насамперед це тощо станом на 1 січня: 1995 р. в Україні налічувалося понад 2,6 млн сімей (в тому числі сім'ї» що мали право на першочергове одержання квартир), які тривалий час перебували на обліку як такі, що потребують поліпшення житлових умов. Водночас, незважаючи на низький рівень забезпеченості громадян житлом, обсяги житлового будівництва щорічно зменшуються; В Україні в 1999 р. будувалось 194 кв. м житла на тисячу чоловік. Порівняно з Російською Федерацією та Білоруссю — це дуже низький показник (в РФ — 265 кв..м, Білорусі — 329 кв. м)'„

; Докорінних змін -у чинному законодавстві, що регулює відносини У житловій сфері, на предмет приведення його у відповідність з Конституцією не відбулося. Крім того, у зв'язку з поглибленням майнового розшарування громадян збільшилась кількість соціальне незахищених осіб, неспроможних самостійно забезпечити себе житлом. Продовжується відтік населення з сіл, міст і селищ, на територіях яких закриваються промислові об'єкти, у зв'язку з чим житловий фонд цих заселених пунктів знецінюється і належним чином не утримується. Підвищується розмір плати, за комунальні послуги що є непосильним тягарем для багатьох громадян України. Багато приватизованих квартир перетворено на нежитлові приміщення! (офіси, контори). На ринок житла проникають кримінальні елементи.

2. Предмет і метод житлового права. Житлові правовідносини та їх правова природа

Житлові правові норми створюються, для регулювання житлових суспільних відносин. Після врегулювання зазначені відносини перетворюються на житлові правовідносини.

За своєю правовою природою житлові правовідносини не є однорідними, їх об'єднує те, що всі вони так чи інакше пов'язані:3 житловими правам» громадян. В основі їх лежать природні права, продубльовані законодавчими нормами. Житлові відносини можуть мати особистий і майновий характер. Крім того, вони можуть виникати з приводу управління, експлуатації та схоронності житлового фонду, обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм житлових приміщень. Як видно житлові відносини є складовою предмету багатьох галузей права, їх регулювання базується на різних методологічних засадах; В жодних випадках — на владі і підпорядкуванні, а в інших -ь на юридичній рівності та диспозитивності. Саме через ще житлове право належить до комплексних правових утворень. Житлові правовідносини, мають також свою специфіку і в межах однієї галузі права — цивільного. Крім поділу за предметом цивільно-правового регулювання (особисті та майнові) вони поділяються на абсолютні і відносні, речово-правові і зобов'язально-правові тощо.

У зв'язку з тим, що специфіку особистих житлових відносин було розглянуто в попередньому параграфі, зупинімось на характеристиці наступних видів житлових правовідносин (відносин):

Відносини, що виникають у зв'язку з користуванням житловим приміщенням. Відносини користування житловим приміщенням;— це основний вид майнових житлових відносин. Саме можливість користуватись житлом свідчить про функціонування особистих конституційних житлових прав., Вказані житлові відносини можуть породжуватись:

правом власності;

обмеженим речовим правом;

договором житлового найму;

договором житлового піднайму;

вселенням у будинок-інтернат, гуртожиток, готель-притулок, тощо.

Як "бачимо, відносини користування житловим приміщенням регулюються головним чином нормами цивільного права (наприклад, статтями 379—385, 405, 750, 810—826 ЦК). Важливе місце в цих відносинах посідає договір найму житлового приміщення.

Відносини, що;виникають на підставі договору житлового найму, мають специфіку залежно від того, кому належить житлове приміщення, що передається в найм. За цією ознакою договірні житлові відносини поділяються на:

• відносини найму житлових приміщень, що належать на праві приватної?

• власності громадянам та юридичним особам (комерційний житловий найм);

• відносини найму житлових приміщень в будинках державної та комунальної власності (соціальний житловий найм).

Відносини соціального житлового найму оформляються договорами користування службовим житлом; гуртожитком; житловим приміщенням, одержаним безоплатно особою яка потребує соціального захисту, тощо.

Суб'єктами договірних житлових відносин є наймодавець і наймач. Наймачами як правило, є громадяни, але згідно зі ст. 813 ЦК наймачем житлового приміщення може бути і юридична особа для вселення в це приміщення фізичної особи, Наймодавцями можуть бути як громадяни, так і юридичні особи.

Мають місце особливості щодо встановлення строку договору житлового найму. Строк комерційного найму житлового приміщення встановлюється договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п’ять років. Короткостроковим договором найму житлового приміщення є договір на строк до одного року (ст. 821 ЦК).,

Відносини, що виникають у зв'язку із забезпеченням громадян житловими приміщеннями. Ці відносини передують наданню громадянам у користування житлових приміщень в будинках державного та комунально-житлового фонду. З одного боку цих відносин виступає громадянин, який звертається з проханням про надання, йому житлового приміщення в порядку, передбаченому законодавством України, а з іншого — виконавчі комітети районних, міських, районних у містах, селищних, сільських рад та інші передбачені законом органи. В основному це — адміністративно-правові житлові відносини. Житлові відносини цього виду регулюються ЖК, Правилами обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм житлових приміщень в Українській РСР, затвердженими постановою Ради Міністрів; УРЄР і Укрпрофради від 11 грудня 1984 р. № 470, та іншими законодавчими (актами,

Відносини користування службовими житловими приміщеннями, гуртожитками та іншим спеціалізованим житлом. Вказані відносини виникають у зв'язку з наданням житлових приміщень особам, які за характером трудових відносин повинні проживати за місцем роботи або поблизу нього, користуванням цими приміщеннями і виселенням з них.

Ці відносини виникають також у зв'язку з вселенням в готелі, притулки, пансіонати та інші подібні житлові приміщення для тимчасового проживання у зв'язку з навчанням, роботою, ремонтом житла тощо.

Відносини, що виникають у сфері управління, експлуатації, забезпечення схоронності, ремонту житлових приміщень. Відносини цього виду в основному управлінськими і, як правило, регулюються нормами адміністративного, фінансового, податкового, земельного законодавства. У випадках, пов'язаних з ремонтом та охороною житлових приміщень, ці відносини регулюються нормами цивільного права.

Відносини, що виникають у зв'язку з приватизацією державного та комунального житлового фонду. Метою приватизації є створення умов для здійснення права громадян на вільний вибір способу задоволення потреб у житлі, зменшення економічного тягаря держави з утримання житлових приміщень, залучення громадян до участі у збереженні існуючого житла та формування ринкових і житлових відносин.

Специфікою відносин, що виникають у зв'язку з приватизацією житла, є способи приватизації, порядок розрахунків при приватизації квартири (будинку), порядок та підстави видачі житлових чеків, організація проведення приватизації та оформлення права власності на приватизоване житлове приміщення

Відносини, що виникають у зв'язку з житлово-комунальним обслуговуванням громадян (житлово-комунальні відносини). Зміст цих відносин становлять права та обов'язки учасників житлових відносин, пов'язані з оплатою за житлові комунальні послуги, призначенням; та наданням громадянам субсидій для відшкодування витрат на оплату житлово-комунальних послуг, придбання скрапленого газу, твердого та пічного «побутового (рідкого) палива тощо.

' Відносини, що виникають у сфері управління, експлуатації та забезпечення схоронності житлового фонду. До таких відносин належить: забезпечення схоронності житлового фонду; експлуатація та ремонт державного і комунального житла; технічне обслуговування та ремонт будинків громадського житлового фонду і будинків ЖБК; фінансування витрат та експлуатацію та ремонт державного комунального і громадського житлового фонду; матеріально-технічне забезпечення схоронності та ремонту житлового фонду.

Відносини, що виникають у зв'язку з відповідальністю за порушення житлового законодавства За порушення житлового законодавства - настає кримінальна,; адміністративна, цивільна або інша відповідальність. До кримінальної чи адміністративної відповідальності притягуються посадові особи, винні у порушенні порядку взяття на облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, зняття з обліку і надання громадянам житлових приміщень, у недодержанні встановлених строків заселення житлових будинків «житлових приміщень, а також громадяни, що.порушують правила користування житловими приміщеннями, місцями загального користування, ліфтами, прибудинковими територіями; свавільно переобладнують та переплановують житлові будинки (житлові приміщення) і використовують їх не за призначенням; псують житлові будинки (житлові приміщення), їх обладнання та об'єкти благоустрою.

Підприємства, установи, організації, а також громадяни, які заподіяли шкоду житловим будинкам (житловим приміщенням), інженерному обладнанню, об'єктам благоустрою і зеленим насадженням на прилеглих до будинків ділянках, зобов'язані відшкодувати заподіяну шкоду.

З викладеного випливає, що житлове право об'єднує норми і правові інститути конституційного, цивільного, адміністративного, земельного, фінансового права та інших правових галузей. Але житлове право — це не механічна сукупність різних правових норм і інститутів, а об'єднання їх в єдину систему житлового законодавства за певним предметом, в основі якого лежать житлові суспільні відносини. При регулюванні цих відносин хоч і застосовуються методу притаманні різним галузям права, але враховується специфіка предмета житлового права, що дає можливість назвати житлове право під галуззю не однієї, а багатьох галузей права в основі якої лежить комплексна галузь законодавства щодо регулювання житлових суспільних відносин, які можуть бути особистими, майновими та організаційно-фінансовими.

Житлові суспільні відносини виникають у зв'язку з правом на свободу пересування та вибір місця проживання, забезпеченням, набуттям та користуванням житловими приміщеннями, управлінням, експлуатацією і забезпеченням їх схоронності та ремонту, приватизацією державного та комунального житлового фонду ї ^житлово-комунальним обслуговуванням та іншими суспільними відносинами, пов'язаними із задоволенням житлових потреб громадян.

Таким чином, житлове право — це сукупність правових норм різних галузей права, які на засадах, притаманних цим галузям, регулюють особисті, майнові, організаційно-фінансові та інші житлові суспільні відносини.

3. Принципи житлового права

Під принципами житлового права розуміють основні засади, в яких втілені найхарактерніші риси цього права. Керуючись принципами права, законодавець проводить удосконалення житлового законодавства, врегульовує ті суспільні відносини, які раніше житловим правом не регулювалися. Становлення і розвиток житлового права базується на загально правових принципах, на принципах тих правових галузей, нормами яких регулюються житлові відносини. Наприклад, регулювання житлових відносин, що виникають на підставі договору житлового найму, піднайму, здійснюється за принципами, властивими цивільному праву.

Відносини, пов'язані з наданням житлових приміщень у будинках державного та комунального житлового фонду, регулюються на засадах адміністративно-правового методу. Фінансування будівництва квартир у ЖБК здійснюється на принципах фінансового права.

Необхідно також звернути увагу на те, що застосування галузевих принципів для регулювання житлових відносин хоч і має важливе значення, але не враховує специфіки житлових відносин як єдиного цілого. Об'єднуючи особисті та майнові житлові права й обов'язки в єдиний комплекс прав та обов'язків громадян, житлове право повинно мати і притаманні лише йому принципи, за допомогою яких здійснювалось би регулювання, охорона та захист Цих прав.

На розвиток житлових прав громадян повинні створюватись і функціонувати норми стосовно управління житловим фондом, його експлуатації та забезпечення схоронності. Саме тому регулювання житлових відносин в усій їх сукупності має відбуватись насамперед на принципах житлового права.

Одним з найважливіших таких принципів є недопустимість свавільного позбавленця житла. Цей конституційний принцип має винятково важливе значення для здійснення, житлових прав громадян; Він знайшов втілення у ст. 9 ЖК. - Згідно із зазначеною статтею ніхто не може бути виселений із займаного житлового приміщення або обмежений у праві користування житловим приміщенням інакше як з підстав і в порядку, передбачених законом. Закон передбачає судовий порядок виселення із житла.

Для охорони і захисту житлових прав важливим є принцип недоторканності житла. Цей принцип хоч і не зазначений в ЖК, але випливає з Конституції і ЦК. Так, згідно зі ст. 30 Конституції і ст. 311 ЦК житло фізичної особи є недоторканним. Незаконне проникнення до житла чи до іншого володіння особи, незаконне проведення в них огляду чи обшуку, а так само незаконне виселення чи інші дії, що порушують недоторканність житла громадян, є підставою притягнення до кримінальної відповідальності — ст. 162 "Кримінального кодексу (КК) України..

Важливого значення для зміцнення права приватної власності на житло набуває принцип недоторканності права власності на житло. Цей принцип базується на ст. 41 Конституції про непорушність: права приватної власності Примусове відчуження об'єктів - права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості Про попереднє та повне відшкодування примусово відчужених об'єктів права власності йдеться й у ч. З ст. 321 ЦК.

Необхідно підкреслити, що повне відшкодування вартості примусово відчуженого житла не завжди може відповідати інтересам його власника. Адже крім грошової оцінки вартості житла є й інші цінності, які не підлягають, грошовій оцінці, але мають суттєве значення для особи, чиє житло примусово відчужується. Тому варто зберегти в новому ЖК правила, передбачені статтями 171—174 чинного ЖК про вибір власником, житло якого примусово відчужується з мотивів суспільної необхідності, способів відшкодування вартості цього житла. Такими способами можуть бути: надання квартир в будинках державного чи комунального житлового фонду з оплатою вартості будинків (квартир), будівель та пристроїв, що зносяться; перенесення і відбудова будинку і будівлі, що підлягають знесенню, на новому місці; спорудження на новому місці житлових будинків, будівель та пристроїв з передачею їх у власність громадян, житло яких зноситься.

Суттєвим є принцип свободи вибору місця проживання та пересування. Цей принцип закріплений у статтях 310 і 313 ЦК, в яких зазначено, що кожна фізична особа має право на місце проживання, його вибір і зміну. В основі цих прав лежить право на свободу пересування.

В період розбудови держави важливим є. принцип рівності прав та обов'язків наймача житлового приміщення та членів його сім'ї. Цей принцип знайшов втілення у ст. 64 ЖК, згідно з якою члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним, користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов'язки, що випливають з договору найму житлового приміщення. Це ж саме передбачено і в ст. 816 ЦК.