Стаття 413. Підстави виникнення права користування чужою земельною ділянкою для забудови

1. Власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту.

2. Право користування земельною ділянкою, наданою для забудови, може відчужуватися або передаватися землекористувачем у порядку спадкування, крім випадків, передбачених частиною третьою цієї статті.

3. Право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для забудови не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди, що розміщені на такій земельній ділянці), внесено до статутного фонду, передано у заставу.

4. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк, крім випадків, передбачених частиною п'ятою цієї статті.

5. Строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для забудови не може перевищувати 50 років.

набуття і реалізація суперфіцію має здійснюватися також з додержанням вимог земельного законодавства щодо особливостей земельної ділянки як предмета договору, істотних умов договору, прав та обов'язків сторін тощо. Крім того, реалізація права користування чужою земельною ділянкою для забудови зумовлює до необхідності застосування норм чинного земельного законодавства України щодо правового режиму земель житлової і громадської забудови, промисловості, транспорту, зв'язку та іншого спеціального призначення, інших категорій земель, які можуть перебувати у приватній власності, щодо державного регулювання земельних відносин у використанні земель цих категорій. Здійснення права користування чужою земельною ділянкою потребує також додержання містобудівного, інвестиційного, екологічного, санітарно-гігієнічного та інших галузей системи українського законодавства щодо правового режиму земельних ділянок, на яких відповідно до закону України про планування та забудову територій, а також затвердженої у встановленому законом порядку містобудівної документації дозволяється забудова.

Об'єктом правовідносин, на який поширюється дія норм всіх статей цієї глави ЦКУ, є землі житлової і громадської забудови, промисловості, транспорту, зв'язку та іншого спеціального призначення, інші категорії земель, на яких законами України дозволяється здійснювати забудову земельних ділянок відповідно до Закону України "Про планування та забудову територій" (детальніше про це див. коментар до ст. 376 ЦКУ). Суб'єктами цих правовідносин виступають фізичні і юридичні особи, які на законних підставах набули у приватну власність земельні ділянки для забудови, а також фізичні і юридичні особи, які можуть набувати і реалізувати право користування чужою земельною ділянкою для забудови з підстав і в порядку, визначеному цим кодексом, а також нормами земельного законодавства щодо підстав і порядку здійснення суб'єктивних прав на земельні ділянки.За чинним земельним законодавством України право користування чужою земельною ділянкою для забудови не може бути реалізоване щодо земель державної і комунальної власності, оскільки у ЗКУ передбачені інші правові форми, підстави та порядок використання таких земель відповідними суб'єктами - право власності на земельні ділянки, право постійного користування земельною ділянкою, право оренди земельної ділянки.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може виникати на підставі таких цивільних правочинів: а) договір суперфіцію; б) угоди про відчуження суперфіцію; в) заповіт. В ЦКУ не встановлені законодавчі вимоги до змісту названих договорів з набуття та реалізації права користування чужою земельною ділянкою для забудови. Договір емфітевзису підлягає державній реєстрації в порядку, передбаченому Законом "Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обмежень".

Набуте право суперфіцію може вільно відчужуватися право володільцем (землекористувачем), в тому числі передаватися іншим особам у спадщину. Виключення із цього правила стосується земель державної та комунальної власності. Право суперфіцію на такі землі є особистим та не може передаватися іншим особам, в тому числі вноситися до статутного фонду господарських товариств.

вимоги щодо однієї з істотних умов договору суперфіцію, а саме: строку дії договору, упродовж якого землекористувач може використовувати чужу земельну ділянку для забудови. Зокрема, договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для спорудження об'єктів промисловості, соціально-культурного та побутового призначення, житлового фонду, інших споруд і будівель може бути укладений між власником земельної ділянки і землекористувачем на визначений або не визначений строк (безстроково).

строк суперфіцію земельної ділянки державної чи комунальної власності для забудови не може перевищувати 50 років.