Об’єднання власників житлових будинків, квартир

З метою забезпечення ефективного використання приватизованих квартир та управління ними власники квартир (будинків) відповідно до частини 1 ст. 385 ЦК та частини З ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.1992 р. можуть створювати товариства або об'єднання індивідуальних власників квартир і будинків. У багатоквартирному будинку, квартири якого не повністю приватизовані, між товариством (об'єднанням) індивідуальних власників квартир і володільцями неприваткзованих квартир укладається угода про спільне володіння будинком та дольову участь у витратах на його утримання. Отже, об'єднання можуть бути створені власниками як квартир багатоквартирного будинку, так і власниками житлових будинків з метою користування квартирами (будинками) та спільним майном житлового будинку (будинків). До складу спільного майна будинку входять загальне майно та неподільне майно.
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. загальне майно — це частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах, визначених у статуті об'єднання (комори, гаражі, в тому числі підземні, майстерні тощо), а неподільне майно — це неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування жилого будинку.
У ст. 19 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» зазначається, що неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку і не підлягає відчуженню. В разі відчуження приміщення в жилому будинку право на частку неподільного майна підлягає відчуженню разом з приміщенням без виділення частки в натурі. Загальне майно перебуває у спільній частковій власності співвласників багатоквартирного будинку. Власники житла у встановлених цивільним законодавством межах мають право розпорядження спільним майном. Об'єкти права спільної власності на майно можуть бути передані в користування фізичній або юридичній особі або групі осіб у разі, якщо це не пов'язано з порушенням прав і інтересів інших співвласників неподільного та загального майна, які охороняються законом.
2. Об'єднання власників квартир (житлових будинків) є юридичною особою, яка створюється та діє відповідно до статуту та закону, має печатку зі своїм найменуванням та інші необхідні реквізити, а також розрахункові рахунки в установах банку. Об'єднання є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між членами об'єднання (частини 6 та 7 ст. 4 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»). Оформлення і реєстрація всіх документів, що засвідчують створення об'єднання, здійснюються безоплатно у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Об'єднання вважається створеним з моменту видачі свідоцтва про державну реєстрацію. Статут об'єднання складається на підставі Типового статуту співвласників багатоквартирного будинку, затвердженого наказом Державного комітету з питань житлово-комунального господарства від 27 серпня 2003 р. Відповідно до частини 1 ст. 9 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» членом об'єднання може бути фізична чи юридична особа, яка є власником квартири (квартир) або приміщення (приміщень) у багатоквартирному будинку.

Загальна характеристика захисту права власності

Економічні відношення власності є матеріальним підґрунтям будь-якого суспільного ладу, а їх охорона складає найважливішу задачу будь-якої правової системи. Тому захист і охорона власності є однією з найголовніших функцій держави. Відповідно до ст. 13 Конституції України «держава забезпечує захист прав усіх суб'єктів права власності». Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, і ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності (ст. 41 Конституції України). Зазначені положення Конституції України конкретизуються в різних галузях українського законодавства — в кримінальному, адміністративному, земельному, фінансовому, цивільному праві. Норми цивільного права насамперед забезпечують регулювання й охорону цих відносин при нормальних умовах використання власником приналежного йому майна без порушення його правомочностей, а також без обмеження прав і інтересів інших осіб. Так, норми права передбачають підстави придбання майна у власність, припинення правг власності, обсяг правомочностей власника, межі їхнього здійснення, а також правовий режим окремих видів об'єктів власності. Це охорона права власності в широкому змісті. Охорона відносин власності у випадку порушення права власності конкретного суб'єкта полягає у захисті порушеного права (охорона права власності у вузькому значенні). Тобто відмінністю охорони права власності, від його захисту полягає у тому, що норми, які направлені на захист права власності установлюють несприятливі наслідки для порушників речових прав і застосовуються тоді, коли право порушено. Норми цивільного права спрямовані, насамперед, на відновлення того майнового положення, яке мало місце до порушення. Тим самим ці норми покликані відновити порушене право власності, а також ліквідувати збиток, заподіяний інтересам власника. Таким чином, під цивільно-правовим захистом права власності розуміється сукупність цередбачених цивільним законодавством засобів, які застосовуються у зв'язку зі зробленими проти цих прав порушеннями і спрямованих на відновлення чи захист майнових інтересів їхніх власників. Основним принципом у сфері захисту права власності є положення про те, що держава забезпечує рівний захист всіх суб'єктів права власності (ст. 13 Конституції України). Всі форми власності проголошені рівними, а відтак, охороняються та захищаються державою без надання переваг одній перед іншою. Конституційні норми, у яких закріплені права й інтереси власників, виступають основою для деталізації їх у галузевому законодавстві, регулювання всіх аспектів їх дій і для визначення юридичних гарантій реалізації. Цивільні права є частиною конституційних прав, і тому конституційне положення про те, що громадяни мають рівні конституційні права і волі і рівні перед законом (ст. 24 Конституції України), повною мірою відноситься до цивільних прав. Ніхто не може бути обмежений у правах, але і ніхто не може мати більший обсяг прав, ніж інші. ЦК 1963 року не містив норм, які б безпосередньо надавали власникові право звертатися до суду з вимогами про захист від можливого порушення його права в майбутньому. Ця прогалина у законодавстві заповнена новим ЦК, який дає можливість власнику звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення іншою особою дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню. Шкода, як матеріальна, так і моральна, що завдана особі у результаті порушення її права власності, повинна бути відшкодована. Право власності є одним з цивільних суб'єктивних прав, тому положення про відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди та моральної шкоди, про які йдеться у статтях 22 та 23, у повній мірі стосуються і права власності (див. статті 22, 23 та коментар до них).