Ценообразующие факторы сегмента рынка оцениваемого земельного участка

В качестве основных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость земельных участков являются:

- категория земель, к которой относится земельный участок и разрешенное использование. В зависимости от данных характеристик определяется, какой объект может быть построен на земельном участке;

- вид права на земельный участок. В зависимости от вида права на земельный участок в период строительства определяется размер затрат по содержанию участка: оплата арендных платежей за земельный участок или земельный налог;

- совершенная сделка или предложение к продаже земельного участка или права аренды. Фактическая цена сделки обычно отличается от стоимости предложения в меньшую сторону на величину торга. По данным агентств недвижимости «Капитал», «Выбор», «Риконт» по состоянию на март 2008 года скидка на торг составляла от 10% до 20%.

- местоположение. В зависимости от местоположения земельного участка при прочих равных условиях зависит стоимость недвижимости, построенной на нем. Поэтому стоимость земельных участков в разных районах города может значительно отличаться.

 

 

VIII ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

Обзор и выбор подходов к оценке

В соответствии с п. 20 Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. В рамках применения каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков утв. Распоряжением Минимущества России от 10.04.2003г. №1102-р, на сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. В рамках доходного подхода используются метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения. Самостоятельными методами оценки затратный подход не выделен.

Методики, выбранные для оценки земельного участка

Условия применения перечисленных методов при оценке земельных участков, а также обоснование их применения / не применения для целей данной оценки приводятся в таблице 11.

Следует отметить, что по состоянию на дату оценки земельный участок не застроен.

 

Таблица 11 Обоснование выбора методов оценки

Наименование метода	Условия применения	Обоснование применения / не применения для оценки
Сравнительный подход
Метод сравнения продаж	Применяется для застроенных и незастроенных земельных участков. Необходимы данные о сделках / предложениях к продаже аналогичных земельных участков	Для оценки применяется
Метод выделения	Применяется для застроенных земельных участков	Не применяется, участок не застроен
Метод распределения	Применяется для застроенных земельных участков	Не применяется, участок не застроен
Доходный подход
Метод капитализации дохода	Применяется для застроенных и незастроенных земельных участков. Необходимы данные о размере рыночной арендной платы за земельный участок	Не применяется, т.к. рынок аренды в г. Челябинске не развит. По состоянию на дату оценки не выявлено ни одного предложения о сдаче в аренду земельных участков. Величина арендной платы, определяемая на основании решения Челябинской городской Думы от 26.12.2006 N 18/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска" является нормативной.
Метод остатка	Применяется для застроенных земельных участков	Не применяется, участок не застроен
Метод предполагаемого использования	Применяется для застроенных и незастроенных земельных участков. Предполагается прогнозирование потока доходов на период более 1 года.	Не применяется, т.к. не представляется возможным осуществить расчет обоснованного потока доходов и расходов, необходимых для реализации метода.
Затратный подход
Не выделен самостоятельными методами	Применятся при оценке застроенных земельных участков	Не применяется.

Таким образом, в соответствии с данными таблицы №11 для оценки права аренды земельного участка применяется метод сравнения продаж, используемый в рамках применения сравнительного подхода. Согласно приведенных в таблице обоснований, доходный и затратный подходы для целей оценки не применяются.