Оценка стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж

Общие сведения

Расчет стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж производится согласно «Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества России от 10.04.2003г. №1102-р в следующей последовательности:

 

1. Обоснование набора ценообразующих факторов.

2. Формирование элементов сравнения.

3. Выбор удельных единиц сравнения.

4. Сбор сведений о предложениях к реализации аналогичных земельных участков

5. Исключение из анализа тех элементов сравнения, которыми объекты сравнения не отличаются от объекта оценки.

6. Ввод соответствующих корректировок в цены аналогов с целью максимального нивелирования разницы между сопоставимыми объектами и объектом оценки.

7. Определение итогового значения рыночной стоимости путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Обоснование набора ценообразующих факторов

Принимая во внимание все характеристики земельного участка и результаты анализа наилучшего использования, для расчета рыночной стоимости земельного участка в рамках применения сравнительного подхода были отобраны следующие основные ценообразующие факторы:

- качество прав (наличие обременений, и пр.);

- условия финансирования. Необходим анализ формы платежа, в том случае, если платеж выражается не в денежной форме, необходим пересчет эквивалента в денежные средства;

- условия рынка (изменения цен во времени, отличие стоимости предложения от цены сделки). Данный фактор отражает изменение величины стоимости с течением времени. Кроме того, в качестве исходной информации могут использоваться предложения к продаже, а не данные о фактически заключенных сделках. При этом необходимо произвести анализ рыночных условий торга при совершении переговоров типичных сторон договора купли-продажи;

- категория земель, к которой относятся объекты анализа;

- назначение (разрешенное использование) земельных участков;

- наличие улучшений (зданий и сооружений) на земельных участках;

- местоположение участков в случае их значительной удаленности или расположения в районах, обладающих различным экономическим потенциалом;

- наличие и удаленность инженерных коммуникаций, оказывающих влияние на стоимость земельных участков;

- наличие и удаленность от основных транспортных магистралей;

- ликвидность объекта.

Формирование элементов сравнения, выбор удельных единиц сравнения

Определив основные ценоборазующие факторы, способные оказывать влияние на величину стоимости по объекту оценки, необходимо отобрать элементы сравнения в соответствии с которыми будет производится анализ предложений к продаже. Для целей настоящей оценки выбраны следующие элементы сравнения:

1. Совершенная сделка или предложение

2. Дата предложения

3. Категория земель

4. Разрешенное использование

5. Местоположение

6. Наличие и удаленность от инженерных коммуникаций

7. Удаленность от транспортных магистралей

8. Наличие улучшений на земельном участке

9. Ликвидность

Единицы сравнения – это некоторые общие для всех объектов удельные или абсолютные, физические или экономические единицы измерения стоимости или арендной ставки, сопоставляемые и подвергаемые корректировке.

В качестве удельной единицы сравнения для целей настоящей оценки выбрана величина стоимости за 1 кв. метр площади объекта, так как объекты-аналоги могут обладать различными показателями площади, а использование таких данных способно привести к погрешности полученных результатов.

 

Выбор сопоставимых объектов и отбор элементов сравнения

Данные анализа рынка позволили отобрать семь сопоставимых объектов:

Таблица 12 Сведения о сопоставимых объектах

№ п/п	Район, адрес расположения	Площадь земельного участка, кв.м.	Стоимость, руб.	Стоимость за 1 кв.м.	Назначение земельного участка	Вид права на земельный участок	Источник информации
	Центральный район, ул. Пушкина	1 300	15 000 000	11 538	Под строительство многоэтажного жилого дома	собственность	тел.: 248-08-42
	Калининский район, Северо-запад	1 370	11 000 000	8 029	Под строительство многоэтажного жилого дома	собственность	АН Второй дом, тел. 233-67-03
	Центральный район	2 000	24 000 000	12 000	Под строительство многоэтажного жилого дома	собственность	АН Второй дом, тел. 233-67-03
	Советский район, ул. Цвиллинга	2 400	40 000 000	16 667	Под строительство многоэтажного жилого дома	собственность	АН Мир недвижимости, тел.: 8-908-042-42-49
	Центральный район	4 500	58 000 000	12 889	Под строительство многоэтажного жилого дома	собственность	АН Второй дом, тел. 233-67-03
	Ленинский район, ул. Пограничная/ул. Барбюса	4 500	41 000 000	9 111	Под строительство многоэтажного жилого дома	собственность	АН Мир недвижимости, тел.: 8-908-042-42-49
	Курчатовский район, Северо-запад	27 000	225 000 000	8 333	Под строительство многоэтажного жилого дома	собственность	АН Второй дом, тел. 233-67-03

Из дальнейшего рассмотрения должны быть исключены те элементы сравнения, которыми объекты сравнения не отличаются от земельного участка и между собой.

Таблица 13 Обоснование набора применяемых к анализу элементов сравнения

Наименование элемента сравнения	Обоснование применения (отказа от применения)
Качество прав	Так как оцениваемый земельный участок находится в аренде, в отличие от сопоставимых объектов, на которые оформлено право собственности, требуется ввод корректировки на вид права. Для покупателя земельного участка вид права на него имеет существенное значение в случае значительной разницы в затратах на содержание земельного участка. Если на земельный участок оформлено право собственности, то на собственнике лежит обязанность платить налог на землю. Если участок арендован – то своевременно вносить арендную плату. Разница между данными платежами является стоимостной корректировкой на вид права. Так как корректировка стоимостная, она вносится последней, после применения всех других корректировок, необходимых для оценки. Размер корректировки рассчитывается на основании данных о кадастровой стоимости оцениваемого земельного участка (www.rosreestr.ru), ставки налога на землю (налоговый кодекс РФ), а также размера арендной платы (решение Челябинской городской Думы от 26.12.2006 N 18/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска", действовавшее по состоянию на дату оценки). Размер корректировки определяется как капитализированная разница между налогом на землю, который обязан уплачивать собственник земельного участка и арендной платой за такой же участок, плательщиком которой является арендатор по следующей формуле: РСкв.м ан. = РС па кв. м ан. + (Са-Сн)/r, где: РСкв.м ан. – рыночная стоимость 1 кв.м земельного участка-аналога; РС па кв. м ан. – рыночная стоимость 1 кв.м права аренды земельного участка-аналога; Са – годовая арендная плата за земельный участок, расположенный на территории г. Челябинска; Сн – налог на землю; r- ставка капитализации. Наименование Значение Арендная плата Земельный налог Кадастровая стоимость, руб. 14 687 094,24 Площадь земельного участка, кв.м --спросить у М.Е.-- Кадастровая стоимость, руб./кв.м 6856,72 Ставка, % 0,264% 0,3% Коэффициент эффективности использования земель 3,5 - Итого, руб./кв.м/год 63,356 20,57 Ставка капитализации (расчет представлен в таблице 14) 7,7% Разница между арендной платой и налогом на землю, руб./кв.м 42,49 Капитализированная разница, руб.кв.м 555,66 Капитализированная разница, руб./год 1 190 227 Срок действия договора аренды, год   Итого, корректировка на вид права, руб. 2 380 454
Рыночные условия	Так как все сопоставимые объекты выставлены на продажу в начале 2008 года, а стоимость права аренды земельного участка определяется по состоянию на 25.03.2011г., данный элемент сравнения не используется.
Совершенная сделка или предложение	Так как в качестве информации используются данные о предложении объектов к продаже, а не фактических сделок купли-продажи, требуется ввод корректировки на торг. Обычно она колеблется в диапазоне от 10 до 20 процентов. В нашем случае было принято решение принять данную поправку в размере среднего значения - 15%.
Категория земель	Все анализируемые земельные участки относятся к землям населенных пунктов в связи с чем корректировок не требуется
Назначение (разрешенное использование)	Все анализируемые земельные участки предназначены для строительства объектов жилого назначения, в связи с чем корректировка не требуется
Местоположение	Корректировка на местоположение определяется в соответствии с данными Приложения N 1 к Постановлению Главы города Челябинска от 28 июня 2004 г. 1124-п, устанавливающих стоимость строительства инфраструктуры в г. Челябинске. Размер корректировки на местоположение составляет: Наименование Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Аналог 5 Аналог 6 Аналог 7 Зона градостроительной ценности                 Стоимость строительства инфраструктуры 35,33 43,13 35,08 43,13 50,56 43,13 35,33 35,33 Корректировка на местоположение, % - -18,08% 0,71% -18,08% -30,12% -18,08% 0,00% 0,00%
Наличие основных коммуникаций	Ввод корректировок не требуется, так как все сравниваемые объекты расположены внутри микрорайонов, а предполагаемые улучшения земельных участков могут быть подключены к городским инженерным сетям.

Ставка капитализации, необходимая для расчета поправки на вид права на земельный участок, определяется методом кумулятивного построения. Суть метода заключается в увеличении безрисковой ставки доходности (уровне дохода при альтернативном инвестировании средств) на риски, связанные с приобретением прав на земельный участок.

Таблица 14 Расчет ставки капитализации

Наименование	Источник	Значение
Безрисковая ставка	Средняя эффективная доходность облигаций федерального займа РФ, номинированных в рублях со сроком погашения не ранее 2011 года (www.cbonds.info/ru) по состоянию на --дата оценки--г.	6,24%
Премия за риск, связанный с ивестированием капитала в приобретение оцениваемого права аренды земельного участка	Премия за риск инвестирования. Рассчитывается на основании данных подготовленного РА Эксперт инвестиционного рейтинга регионов России (http://www.raexpert.ru/ratings/regions/2008/)	0,959%
Премия за риск вложения капитала в земельный участок. Рассчитывается на основании данных о размере премии страховой компании за услугу по страхованию правового титула (по данным ОСАО Военная страховая компания, тел.: 263-85-79)	0,50%
Итого ставка доходности	7,70%