Плата за землю

Российское законодательство устанавливает две формы платы за землю: земельный налог и арендную плату (ст.65 ЗК РФ).

Арендная плата взимается за земли, которые переданы в пользование по договору аренды. Комплекс вопросов, связанных с взиманием арендной платы за пользование землями, которые находятся в федеральной собственности, собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, регулируется соответственно Правительством РФ, органами исполнительной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления. Изменение размера арендной платы регулируется ст. 614 ГК РФ, согласно которой порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Федеральным законом от 29 ноября 2004 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую налогового кодекса РФ и некоторые другие законодательные акты РФ, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов РФ» НК РФ дополнен гл. 31 «Земельный налог». Названный закон вступил в силу с 1 января 2005 г. Закон РФ от 11.10.1991г. № 1738-1 «О плате за землю», регулирующий кроме земельного налога и другие формы платы за землю (арендную плату и нормативную цену земли), утратил силу с 1 января 2006 г., за исключением ст. 25, определяющей понятие нормативной цены земли и наделяющей Правительство РФ правом устанавливать порядок определения нормативной цены земли. Действие ст. 25 установлено на неопределенный срок.

Нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли используется для обеспечения регулирования земельных отношений при приватизации государственных и муниципальных земель.

Земельный налог. С 1 января 2006 г. на территории Российской Федерации взимается только земельный налог, установленный гл. 31 НК РФ. Новый земельный налог устанавливается в качестве местного налога, формирующего доходную часть местных бюджетов, и вводится в действие нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, которые самостоятельно определяют налоговые ставки в пределах, установленных НК РФ, а также порядок и сроки уплаты земельного налога. Гл. 31 НК РФ определены основные элементы налогообложения, которые обязательны для применения на всей территории России.

Разъяснения по применению гл. 31 НК даются Министерством финансов РФ, а по применению положений нормативно-правовых актов муниципальных образований – финансовыми органами этих муниципальных образований. При этом возникающие споры, связанные с исчислением и уплатой земельного налога, разрешаются соответствующими налоговыми службами.

Налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования и правом пожизненного наследуемого владения. Гл. 31 НК РФ, определив налогоплательщиков земельного налога, связывает понятие «налогоплательщик», прежде всего, с правом на земельный участок. Данная норма соответствует ЗК РФ, в котором установлены виды прав на земельные участки. Таким образом, налогоплательщики должны иметь правоустанавливающие документы на земельные участки, являющиеся объектом налогообложения, выдаваемые органами Росрегистрации, которые ведут Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В то же время, необходимо иметь ввиду, что в случае отсутствия в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, информации о существующих правах на земельные участки, налогоплательщики определяются на основании государственных актов, свидетельств и других документов, удостоверяющих права на землю и выданных как физическим, так и юриджемлю и выданных как физичиическим лицам до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», либо на основании актов, изданных исполнительными органами государственной власти либо органами местного самоуправления о предоставлении земельных участков. Указанные документы должны содержать соответствующие права на земельные участки, а не условия пользования земельным участком. К таким документам относятся:

- Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18.02. 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- Свидетельство о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27.10.1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»;

- Государственный акт на право собственности на землю, право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения землей по формам, утвержденным Постановлением Совета министров РСФСР от 17.09.91 г. № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, договора аренды, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования землей»;

- Свидетельство о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19.03.92 г. № 1777 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения»;

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном действующим законодательством о предоставлении земельных участков.

При рассмотрении вопроса о признании земельного участка объектом налогообложения, прав собственности на землю и оформлении прав на земельные участки следует учитывать мнение пленума Высшего арбитражного суда РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», где арбитражным судам даны разъяснения к единообразным подходам при рассмотрении судебных споров и их разрешению.

Главой 31 НК РФ установлен перечень видов земельных участков, не являющихся объектом налогообложения. К таким относятся земельные участки, изъятые из оборота, а именно на которых расположены:

- государственные природные заповедники и национальные парки;

- здания, строения, сооружения, в которых размещены для постоянной дислокации Вооруженные Силы РФ, пограничные войска, другие войска и воинские формирования;

- здания, строения и сооружения, в которых размещены военные суды;

- объекты организаций федеральной службы безопасности;

- объекты организаций федеральных органов государственной охраны;

- объекты использования атомной энергии, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

- объекты, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

- объекты учреждений и органов федеральной службы исполнения наказаний;

- воинские и гражданские захоронения;

- инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах и охраны Государственной границы РФ.

К землям, исключенным из объектов налогообложения земельным налогом, относятся также земельные участки, ограниченные в обороте (ст. 389 НК РФ).

Принципиальное отличие нового земельного налога состоит в переходе к налогообложению кадастровой стоимости земельного участка, а не его площади, как это установлено законом РФ «О плате за землю». Функции ведения государственного земельного кадастра и кадастровой оценки земельных участков для целей налогообложения возложены на российское агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость).

Гл. 31 НК РФ устанавливается порядок определения налоговой базы по земельному налогу в отношении каждого земельного участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. При этом налоговая база определяется отдельно в отношении долей в праве общей собственности на земельный участок, в отношении которых налогоплательщиком признаются разные лица либо установлены различные налоговые ставки.

Организации, а также индивидуальные предприниматели определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного земельного кадастра о каждом земельном участке. Кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января календарного года должна быть доведена до сведения налогоплательщиков в порядке, определяемом органами местного самоуправления в срок не позднее 1 марта календарного года.

Гл. 31 НК РФ установлен порядок определения налоговой базы в отношении земельных участков, находящихся в общей собственности.

Так, в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, налоговая база определяется пропорционально доле каждого налогоплательщика в общей долевой собственности. В части земельных участков, находящихся в общей совместной собственности налоговая база определяется в равных долях для каждого из налогоплательщиков, являющегося собственником данного земельного участка.

Если организация приобретает здание, то к покупателю в этом случае переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью. Здесь налоговая база определяется пропорционально его доле в праве собственности на этот земельный участок. В другом случае, если покупают здание несколько лиц, то налоговая база будет определяться пропорционально их доле в праве собственности (в площади) на это здание.

НК РФ установлены максимальные ставки земельного налога. Представительными органами муниципальных образований по всем землям налоговые ставки устанавливаются в процентах от налоговой базы в пределах максимальных ставок налога, установленных НК РФ.

Так, в отношении земель сельскохозяйственного назначения или земель в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства; занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса; представленные для жилищного строительства, подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, ставка устанавливается в размере не более 0,3 %. По всем другим землям ставка устанавливается в размере не более 1,5 %. В тоже время ставки налога могут дифференцироваться в зависимости от категории земель.

НК РФ предусмотрено, что в случае возникновения или прекращения у налогоплательщика в течение налогового периода прав на земельный участок его доли, исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) в отношении данного участка производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых данный земельный участок находился в собственности или ином вещном праве, к числу календарных месяцев в налоговом периоде.

В целях обеспечения администрирования земельного налога в гл. 31 НК РФ установлены нормы об обязанности органов, осуществляющих ведение государственного земельного кадастра, органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и органов муниципальных образований, представлять в налоговые службы по месту своего нахождения сведения о земельных участках, признаваемых объектами налогообложения. В этой связи органы, осуществляющие ведение государственного земельного кадастра, и органы муниципальных образований должны ежегодно до 1 февраля года, являющегося налоговым периодом, сообщать в налоговые органы по месту своего нахождения сведения о земельных участках, признаваемых объектом налогообложения, по состоянию на 1 января. Формы предоставления сведений утверждаются Министерством финансов РФ.

При применении п. 15 ст. 396 НК РФ необходимо иметь ввиду, что в отношении земельных участков, приобретенных в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства), исчисление суммы налога производится с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока проектирования и строительства вплоть до государственной регистрации прав на вновь построенный объект недвижимости. При этом если срок проектирования и строительства превышает трехлетний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект применяется при исчислении суммы земельного налога коэффициент 4.

В отношении земельных участков, приобретенных в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога производится с учетом коэффициента 2, в течение периода проектирования и строительства, превышающего десятилетний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

Если земельный участок (его доля) перешел по наследству к другому лицу, то земельный налог должен исчисляться, начиная с месяца открытия наследства.

Состав налоговых льгот и налогоплательщиков, которым в соответствии с гл. 31 НК РФ предоставляются льготы по земельному налогу, значительно сократился, в сравнении с законом РФ «О плате за землю», и распространяется на небольшой круг организаций. Так, предусмотрены льготы по налогу:

- организациям и учреждениям уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции РФ;

- в отношении земельных участков, занятых государственными автомобильными дорогами общего пользования;

- религиозным организациям;

- организациям народных промыслов.

- организациям, чей уставный капитал полностью состоит из вкладов общероссийских общественных организаций инвалидов с средней численностью не менее 50 %.

С 1 января в НК РФ введена новая льгота, которой освобождаются от налогообложения земельным налогом организации-резиденты особой экономической зоны сроком на 5 лет с момента возникновения права собственности на земельный участок, предоставленный резиденту особой экономической зоны в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2005 3117-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты в связи с принятием федерального закона «Об особых экономических зонах в Российской Федерации».