Аренда – наиболее распространенное право на земельные участки, расположенные в черте городских и сельских поселений. С учетом того, что законодатель отказывается от предоставления государственных и муниципальных земель в пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование (за исключением незначительного количества случаев, предусмотренных ЗК РФ), арендные отношения, как, впрочем, и правоотношения частной собственности на земельные участки, получают все большее развитие.
Данные отношения возникают на основе договора аренды. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Согласно ст. 22 ЗК РФ в качестве арендодателей могут выступать собственники земельных участков, а также законные представители лиц, не достигших совершеннолетия, при получении последними земельных участков в порядке наследования (в аренду такой участок может быть сдан на срок до достижения наследником совершеннолетия).
На стороне арендаторов могут быть любые физические и юридические лица, включая иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц (за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ).
Возможно заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Такой договор может быть заключен: а) если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим – на праве хозяйственного ведения или всем – на праве хозяйственного ведения (при этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в него иных правообладателей помещений в этом здании); б) если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности. Для приобретения прав на земельный участок обладатели прав на недвижимое имущество (граждане или юридические лица) сообща обращаются в орган местного самоуправления или орган государственной власти в соответствии с его компетенцией.
По общему правилу, изменение сторон договора аренды не является основанием для изменения или прекращения этого договора (ст. 617 ГК РФ).
К существенным условиям договора аренды земельных участков относится предмет договора. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить передаваемое (подлежащее передаче) имущество, т.е. должны быть указаны местоположение, площадь, целевое назначение, категория участка, кадастровый номер (до его присвоения – может быть условный номер) земельного участка. К договору должен быть приложен план земельного участка; если сдается только его часть, то на прилагаемом плане (чертеже границ) указывается лишь эта часть. По договору аренды может быть передан земельный участок, если он не изъят из оборота.
Во-вторых, ЗК РФ в качестве существенного условия называет размер арендной платы (ст. 65). Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы за частные земли определяется соглашением сторон. При определении размера арендной платы за государственные и муниципальные земли применяются ставки, устанавливаемые компетентными органами (базовые размеры арендной платы). Традиционно эти ставки устанавливаются за единицу площади арендованного земельного участка, с учетом зоны градостроительной ценности (в поселениях), категории землепользователя, вида использования земли.
Арендная плата выражается в денежной или натуральной форме. Она может взиматься отдельно за арендуемый земельный участок или в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество (например, земельный участок и здание).
Предельным сроком договора аренды земельным участков определен в 49 лет.
Поскольку срок не является существенным условием договора аренды земельных участков, то он может быть заключен как с указанием срока, так и без. В последнем случае имеет место бессрочный договор или, точнее, договор, заключенный на неопределенный срок. Отличие между этими видами договоров проявляется прежде всего в порядке их расторжения.
Договор аренды должен быть оформлен письменно. Договоры аренды, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее одного года, не подлежат государственной регистрации, кроме случаев, установленных федеральным законом. Несмотря на то, что аренда в ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» названа как обременение (ограничение) права, отдельной регистрации права аренды, например в случаях, когда не подлежит государственной регистрации договор аренды, не требуется.
К особенностям порядка заключения договора аренды земельного участка следует отнести то, что такой договор в некоторых случаях возможен только по итогам торгов (конкурсов, аукционов).
ЗК РФ детально определяет права и обязанности лиц по использованию земельных участков (ст. 40-42).
Арендатор земельного участка по истечении срока договора (и при надлежащем исполнении своих обязанностей) имеет преимущественное право на заключение нового договора, за исключением двух случаев: а) если на этом участке находится здание, строение, сооружение, то именно их собственник имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка (п. 3 ст. 35; п. 1 ст. 36 ЗК РФ); б) когда договор аренды подлежит прекращению (к ним относятся, в частности, случаи нарушения арендатором своих обязанностей по использованию земельного участка; изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд; ревизии участка).
Арендатор вправе без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором, передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог, внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества или паевого взноса в производственный кооператив, а также передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды.
Несколько иные правила установлены для аренды (по договору на срок более 5 лет) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Арендатор по такому договору имеет право в пределах срока договора передать свои права и обязанности третьему лицу (в том числе права и обязанности, указанные выше) без согласия собственника участка, но также при условии его уведомления, и ограничение такого права арендатора в договоре аренды не допускается. Кроме того, в ЗК РФ подчеркивается, что изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора, ограничение установленных договором прав арендатора не допускаются и досрочное расторжение договора сроком свыше 5 лет по требованию арендодателя возможно только в судебном порядке при существенном нарушении арендатором договора аренды. Таким образом, были установлены дополнительные гарантии для стабильного использования государственного, муниципального земельного участка на условиях договора аренды сроком более 5 лет и меры дополнительного ограждения прав арендаторов от возможного произвола органов власти.
При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки (в порядке, установленном для продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу), за исключением тех случаев, когда на участке находится объект недвижимости (здание, строение, сооружение), принадлежащий другому лицу (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).
Основаниями прекращения договора аренды земельного участка являются: соглашение сторон; истечение срока договора аренды (если договор аренды не считается возобновленным – п. 2 ст. 621 ГК РФ); судебное решение о расторжении договора; требование одной из сторон расторгнуть договор аренды, заключенный на неопределенный срок.
Как уже отмечалось, процедура расторжения договора различна для срочной аренды и аренды с неопределенным сроком. Если срок в договоре аренды не определен, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за три месяца (законом или договором может быть установлен иной срок). Досрочное же расторжение договора по инициативе одной из сторон допустимо только в судебном порядке. Основания досрочного расторжения установлены в ст. 619, 620 ГК РФ, ст. 46 ЗК РФ, а также могут быть предусмотрены в договоре. Так, согласно нормам ГК РФ арендатор может требовать расторжения договора, если арендодатель не предоставляет ему имущество либо препятствует его использованию; земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;
- арендодатель вправе требовать расторжения, если, например, арендатор существенно ухудшает качество земельного участка, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Нормы ЗК РФ предусматривают дополнительные основания прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя:
- использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и категорией;
- использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
- неустранение последствий умышленно совершенного земельного правонарушения (в виде отравления, загрязнения, порчи земель или уничтожения плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими и биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировки, повлекших причинение вреда здоровью человека или окружающей среде);
- неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
- изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд;
- реквизиция земельного участка.
