Помимо ипотеки в последние годы появляется все больше схем кредитования недвижимости. Строительные компании предлагают разнообразные схемы долевого участия (оплата по мере строительства объекта, оплата с зачетом имеющегося жилья), позволяющие покупателю снизить единовременные расходы на приобретение жилья.
Договор долевого участия в строительстве является важным и обязательным документом, который регламентирует отношения между участниками подобной схемы кредитования жилищного строительства. Без данного договора, который заключается в письменной форме, впоследствии невозможно оформить право собственности на соответствующую жилую площадь, так как для этого наряду с другими документами должны быть представлены документы, подтверждающие долевое участие.
В общих положениях договора обязательно должно быть записано, что указанный объект строительства (реконструкции) на момент подписания договора никому не продан, иным способом не отчужден, в споре и под запрещением не состоит. Также следует указывать, на каком основании организация, привлекающая средства дольщиков, обладает правомочиями по кредитованию данного объекта.
Дольщик в соответствии с договором обязуется произвести финансирование строительства (реконструкции) объекта путем внесения денежных средств либо другим способом, указанным в договоре (например, поставкой строительных материалов).
Преимущества долевого строительства состоят в следующем:
− поэтапная оплата (рассрочка платежей);
− индексирование (с ростом затрат на строительство) только остаточной стоимости строительства по договору;
− затраты на приобретение жилья при долевом участии обычно ниже рыночной стоимости готового жилья на 10-20%.
К недостаткам долевого строительства можно отнести:
− потерю уже вложенных денежных средств в объект жилой недвижимости в связи с банкротством организации, заключившей с покупателем договор о долевом участии в строительстве;
− получение квартиры не того качества, которое ожидалось покупателем.
На российском рынке развития недвижимости можно выделить два основных варианта долевого участия в строительстве:
1. Долевое участие с поэтапной оплатой:
− за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме с указанием площади и ее местоположения;
− утверждается индивидуальный график оплаты стоимости квартиры с учетом инфляции, а также возможностей и пожеланий дольщика;
− в оговоренные сроки с момента подписания договора по начальной стоимости 1 кв. м оплачивается первый взнос;
− оставшаяся часть общей площади квартиры оплачивается поэтапно по графику с индексацией стоимости 1 кв. м на момент каждого платежа с учетом цен, действующих в строительной отрасли (каждым взносом оплачивается определенное количество кв. м общей площади квартиры);
− по окончании строительства производится окончательный расчет исходя из действительной площади, передаваемой дольщику квартиры.
2. Долевое участие с зачетом имеющегося жилья:
− за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме с указанием площади и ее местоположения;
− устанавливается, какое количество кв. м общей площади «новой» квартиры считается оплаченным на момент заключения договора, в зависимости от принятых в зачет в качестве части долевого взноса кв. м общей площади «старой» квартиры, принадлежащей дольщику. За разницу в количестве кв. м общей площади по сравнению с площадью «новой» квартиры дольщик платит деньгами поэтапно, в течение срока строительства.
При этом возможны два варианта зачета «старых» квартир:
− квартира дольщика свободна, право собственности на нее сразу переходит к застройщику и квартира поступает в реализацию;
− дольщик проживает в своей квартире в течение всего срока строительства, до момента предоставления ему новой квартиры, и право собственности переходит к застройщику после переезда дольщика в новую квартиру.
После завершения строительства застройщик производит заселение согласно заключенным долевым договорам, предоставляет дольщику документы, необходимые для оформления собственности на квартиру, и передает здание в эксплуатацию.
Другая разновидность кредитования объектов недвижимости производится с помощью жилищных сертификатов. Старт программе выпуска жилищных сертификатов был дан после подписания указа Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182 «О выпуске жилищных сертификатов».
Жилищные сертификаты – особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на приобретение собственником квартиры при условии приобретения пакета жилищных сертификатов, установленных условиями эмиссии, а также получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.
Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанавливается при его выпуске и остается неизменной в течение установленного срока действия жилищного сертификата.
К основным характеристикам жилищных сертификатов можно отнести:
− эквивалентность жилищного сертификата определенной площади;
− разделение процесса строительства на несколько этапов, под кредитование каждого из которых должно быть реализовано заранее определенное количество жилищных сертификатов;
− формирование цены жилищных сертификатов в зависимости от затрат по каждому этапу строительства и уровня инфляции, приведенных к квадратному метру общей площади квартир;
− выбор инвестором формы погашения жилищных облигаций.
Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата. Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. При этом минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее 0,1 кв. м.
Объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой площади) не может превышать размера общей площади строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привлечения средств.
Таким образом, использование жилищных сертификатов – это разновидность договоров долевого участия, но с более высокой ликвидностью и обязательной индексацией номинальной стоимости в зависимости от определенного индекса (например, индекса потребительских цен).
При кредитовании с помощью жилищных сертификатов реализуется система выпуска и размещения специальных ценных бумаг – жилищных сертификатов, дающих их владельцам право на получение впоследствии жилья в домах, под которые эмитент производит эмиссию.
Банк при этом может осуществлять размещение жилищных сертификатов на рынке ценных бумаг, т.е. он берет на себя в этом случае роль посредника между владельцем облигаций и заемщиком, одновременно становясь гарантом возвратности средств инвестора в случае провала программы строительства. Поручителем (гарантом) по жилищным сертификатам могут быть банк и страховая компания.
Срок обращения жилищных сертификатов соответствует сроку реализации программы строительства тех объектов, под которые заемщик объявляет эмиссию ценных бумаг. Доход по жилищным сертификатам существует в натуральной или денежной форме. Натуральный доход по жилищным сертификатам получается при погашении их квартирами соответствующей площади. Денежный доход по жилищным сертификатам получается при их погашении по цене строительства одного квадратного метра общей площади квартир в домах, построенных на средства займа.
Поскольку погашение облигаций происходит из расчета одна облигация – единица площади жилья, то эмитент жилищных сертификатов имеет возможность использовать нетрадиционные формы предоставления квартир:
− обмен квартиры меньшей площади на квартиру большей площади с передачей эмитенту жилищных сертификатов на разницу площадей квартир;
− льготные условия продажи пакетов жилищных сертификатов.
На операции с жилищными сертификатами распространяются правила налогообложения, применяемые к другим ценным бумагам, а именно отсутствие начисления и уплаты НДС, освобождение от уплаты подоходного налога в размере 1000 минимальных окладов в случае получения дохода от их продажи физическим лицам.
Таким образом, развитие различных схем кредитования приобретения недвижимости позволяет вовлекать средства населения и иных внебюджетных источников финансирования в жилищной сфере, что позволяет расширить финансовые возможности строительной индустрии, а также частично решить жилищные проблемы населения страны.
Рекомендуемая литература
1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. – СПб.: Питер Пресс, 2008.
2. Воронцовский А.В. Инвестиции и финансирование: методы, оценки и обоснование. – СПб.: СПбУ, 1998. – 528 с.
3. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. – Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. – 107 с.
4. Земельный кодекс РФ. Официальный сайт компании «Консультант Плюс» www.consultant.ru.
5. Инвестиции. Организация, управление, финансирование: Учебник для студентов вузов, обучающихся по специальностям 060000 экономики и управления / Н.В. Игошин, – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. – 448 с.
6. Коланьков С.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие для студентов вузов ж.-д. транспорта. – М.: Маршрут, 2006. – 332 с.
7. Малыхин В.И. Финансовая математика: Учебное пособие для вузов. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2000. – 247 с.
8. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости. – М.: МКС, 2007. – 584 с.
9. Гражданский кодекс РФ. Официальный сайт компании «Консультант Плюс» www.consultant.ru.
10. Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки». Официальный сайт компании «Консультант Плюс» www.consultant.ru.
11. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.07.01 №519. Официальный сайт компании «Консультант Плюс» www.consultant.ru.
12. Федеральный закон № 221-ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости». Официальный сайт компании «Консультант Плюс» www.consultant.ru.
13. Федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре». Официальный сайт компании «Консультант Плюс» www.consultant.ru.
14. Федеральный закон от 17.07.2001 № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю». Официальный сайт компании «Консультант Плюс» www.consultant.ru.
15. Федеральный закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве». Официальный сайт компании «Консультант Плюс» www.consultant.ru.
16. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Официальный сайт компании «Консультант Плюс» www.consultant.ru
17. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Официальный сайт компании «Консультант Плюс» www.consultant.ru.
18. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Официальный сайт компании «Консультант Плюс» www.consultant.ru.
19. Федеральный закон РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации» Официальный сайт компании «Консультант Плюс» www.consultant.ru.
20. Федеральный закон РФ от 16.07.1998 № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. Официальный сайт компании «Консультант Плюс» www.consultant.ru.
Св. план 2009 г. поз. 126
