Особенности оценки рыночной стоимости земельных участков

Одним из важнейших финансово-экономических показате­лей землепользования является рыночная стоимость земельных участков. Рыночная стоимость характеризует капитализацию участка, а динамика ее изменения – эффективность управления и распо­ряжения им. Именно поэтому оценка рыночной стоимости земель­ных участков должна являться одним из основных этапов анализа эффективности землепользования.

В настоящее время оценка рыночной стоимости земельного участ­ка регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 № 519 «Об утвержде­нии стандартов оценки». Следует отметить также, что до упразд­нения в процессе административной реформы Минимущества Рос­сии (март 2004 г.) при проведении оценки использовались Методические рекомендации по определению рыночной стоимо­сти земельных участков, утвержденные Минимуществом России 06.03.2002 № 568-р, и Методические рекомендации по определе­нию рыночной стоимости права аренды земельных участков, ут­вержденные Минимуществом России 10.04.2003 № 1102-р.

В соответствии с обязательными стандартами оценки при ее проведении оценщик обязан применять сравнительный, затратный и доходный подходы.

Сравнительный подход основан на определении рыночной стоимости земельного участка путем его сравнения с аналогичны­ми участками, стоимость которых уже известна (имеются публич­ные котировки, предложения, заключены договоры и т.д.). В свя­зи с тем, что абсолютно идентичных земельных участков не бывает, при расчете рыночной стоимости земельного участка предусматриваются определенные коррек­тировки стоимости объектов-аналогов. При этом основными анализируемыми характеристиками, влияю­щими на рыночную стоимость, являются: площадь и местоположе­ние земельного участка; категория земель и вид разрешенного ис­пользования участка; установленные ограничения и обременения на участок; транспортная, энергетическая, коммунальная и социаль­ная инфраструктура, градостроительные особенности и экология.

Суть затратного подхода заключается в оценке затрат на создание, восстановление или замещение объекта оценки. Одна­ко земельный участок является уже существующим специфичес­ким природным объектом, поэтому в полной мере такой подход при оценке его рыночной стоимости не может быть применим. При проведении оценки могут использоваться лишь отдельные элемен­ты данного подхода.

Идеология доходного подхода предусматривает определение стоимости земельного участка на основании оценки доходов от его использования. При этом при проведении оценки должны учи­тываться не только фактически получаемые, но и возможные до­ходы от земельного участка при переходе на более эффективные виды его использования.

В рамках каждого подхода оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки. Для оценки рыночной стоимости земельного участка могут использоваться следующие методы.

Метод сравнения продаж применяется для застроенных и не­застроенных земельных участков при наличии информации о ры­ночной стоимости аналогичных участков.

Оценка рыночной стоимости участка указанным методом про­водится, как правило, в следующем порядке:

- находятся аналогичные (близкие по характеристикам) земельные участки, рыночная стоимость которых известна;

- определяются отличия аналогичных земельных участков от оцениваемого участка;

- корректируется стоимость аналогичных земельных участков с учетом проанализированных выше отличий;

- рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого участка на основе обобщения скорректированных цен на аналогичные зе­мельные участки.

Метод выделения используется при оценке рыночной стоимо­сти застроенных земельных участков, являющихся частью единых объектов недвижимости, при наличии информации о рыночной стоимости аналогичных единых объектов недвижимости (земель­ных участков с расположенными на них строениями). Этот метод в общем случае состоит из следующих этапов, на которых определяются:

- аналогичные (близкие по характеристикам) единые объекты недвижимости, включающие строения и земель­ные участки, рыночная стоимость которых известна;

- отличия аналогичных единых объектов недви­жимости от оцениваемого участка и корректируется стоимость аналогичных единых объектов недвижимости с учетом установлен­ных выше отличий;

- рыночная стоимость оцениваемого единого объекта недвижимости на основе обобщения скорректированных цен на аналогичные объекты;

- стоимость зданий и сооружений, расположен­ных на земельном участке, с учетом их износа;

- рыночная стоимость земельного участка как разность между стоимостью единого объекта недвижимости и стоимостью зданий и сооружений.

Суть метода распределения заключается в определении сто­имости земельного участка как части общей стоимости единого объекта недвижимости. Процедура проведения оценки данным методом аналогична процедуре по методу выделения и различается только завершаю­щей стадией. На последнем этапе рыночная стоимость земельного участка определяется не как разность между стои­мостью объекта недвижимости и стоимостью строения, а как доля в общей стоимости единого объекта недвижимости.

Метод остатка может быть использован для оценки рыноч­ной стоимости застроенных и незастроенных земельных участков при условии возможности застройки участка объектами, принося­щими определенный доход. Применение данного метода предполагает два возможных ал­горитма расчета рыночной стоимости земельного участка:

- путем капитализации земельной ренты за определенное число лет исходя из устанавливаемой ставки доходности. Земельная рента определяется как разность доходов от единого объекта недвижи­мости за определенный период и доходов только от использова­ния расположенных на участке зданий и сооружений;

- путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости построенных зданий (строений, соору­жений).

Еще одним методом, который может применяться для оценки рыночной стоимости застроенных и незастроенных земельных участков при условии возможности получения от участка опре­деленного дохода, является метод предполагаемого исполь­зования. Суть данного метода состоит в расчете рыночной стоимости зе­мельного участка путем определения всех доходов и расходов при наиболее эффективном использовании участка и их дисконтиро­вания за период предполагаемого использования.

Рыночная стоимость земель сельскохозяйственного назна­чения определяется исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом сельскохозяйственного районирования территории.

Внутри границ земельного участка выделяются и оцениваются земли, имеющие различные виды использования (сельскохозяй­ственные угодья, земли, занятые строениями и сооружениями, дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой раститель­ностью, и т.д.). Общая стоимость земельного участка определяет­ся на основании оценки всех входящих в его состав земель.

В настоящее время в области оценки рыночной стоимости зе­мельных участков уже накоплен значительный практический опыт и существует большое количество специализированных теоретических работ, позволяющих проводить расчеты рыночной стоимости земельных участков различного назначения. Следует отметить, что динамичное изменение на рынке земли требует постоянного развития и совершенствования методологии и техноло­гии проведения оценки земельных участков.