Экономические и правовые основы залога недвижимости

В общем смысле залог определяется как имущество или другие ценности, которые служат обеспечением займа. Залог является способом обеспечения обязательства, при котором залогодержатель (юридическое или физическое лицо, принимающее предмет залога в качестве обеспечения выданного им займа), в случае неисполнения залогодателем (юридическим или физическим лицом, предоставившем предмет залога для обеспечения своего долга) условий займа имеет преимущественное право перед другими кредиторами удовлетворить свое требование из стоимости заложенного имущества.

Залог является способом обеспечения обязательства. Договор о залоге заключается параллельно с основным договором (купли-продажи, подряда, комиссии, хранения и др.) и находится с ним в прямой зависимости. При этом закладываемое имущество служит обеспечением преимущественного права залогодержателя от возможного взыскания по требованиям других кредиторов. Предметом залога может быть как право собственности, так и вытекающие права из права собственности, т.е. права участников взаимоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом.

Основными принципами залога являются:

1. Гласность – доступность информации о нахождении в залоге имущества для всех заинтересованных лиц;

2. Конкретность – имущество, переданное в залог, должно по своим характеристикам (и в частности по функциональному назначению) точно совпадать с данными, которые оно имеет в качестве объекта государственной регистрации прав;

3. Доверие – стоимость и ликвидность имущества гарантирует возврат долга.

Использование различных видов залога на практике позволяет определить оптимальные схемы функционирования в различных рыночных условиях.

В зависимости от отношения сторон к заложенному имуществу выделяются следующие основные виды залога:

- классический залог – имущество остается у залогодателя;

- заклад – имущество передается залогодержателю во владение;

- твердый залог – имущество остается у залогодателя с нанесением на него знаков, свидетельствующих о залоге.

В зависимости от условий погашения полученного под залог имущества кредита. При этом выделяются различные типы закладных. Закладная – ценная бумага, определяющая требование в отношении заложенного имущества, предоставляемого залогодателем с целью обеспечения кредита.

1. Закладные с фиксированной процентной ставкой. Залогодатель обязан по ним осуществлять ежемесячные платежи в погашение ссудной задолженности и уплату процента.

2. Закладные с плавающей (или корректируемой) процентной ставкой. При этом норма процента привязывается к другой рыночной процентной ставке и корректируется в соответствии с ее изменениями. При этом норма процента по закладным с плавающей процентной ставкой ниже в среднем на 1,5-2 процентных пункта, чем по закладным с фиксированной процентной ставкой, что связано с риском, который берут на себя владельцы корректируемых закладных.

3. Закладные с дифференцируемыми платежами. Такие закладные предусматривают постепенное увеличение или уменьшение платежей в погашение кредита. Подобные кредиты могут, например, использоваться при кредитовании молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.

4. Гарантированные закладные. В этом случае необходим страхователь ипотечного кредита.

Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, − с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

Залог прекращается в следующих случаях:

- при исполнении обязательств по обеспечению залога;

- при грубых нарушениях залогодержателя своих обязанностей, влекущих угрозу уничтожения имущества, и по требованию залогодателя;

- при прекращении залогового права и гибели заложенного имущества, если в договоре о залоге не предусмотрено иное;

- при невозможности реализации залога.

Залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требования залогодержателя к залогодателю называется ипотекой.

В настоящее время термин «ипотека» имеет международное использование и дать единое его определение затруднительно. Например, в США под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере, а в РФ это относится к любым формам приобретения недвижимого имущества.

Ипотека представляет собой два аспекта: юридический и экономический.

Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственника на объекты недвижимости при их залоге, что снижает их рыночную стоимость.

Экономическое содержание ипотеки представляет собой рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости (в случаях, когда другие формы отчуждения нецелесообразны), позволяющих привлечь дополнительные финансовые средства для реализации соответствующих проектов.

Правовое регулирование ипотеки осуществляется с помощью ГК РФ, а также Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.98.

Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, указанные в ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. К этому недвижимому имуществу относятся:

- предприятия как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности. При ипотеке предприятия право залога распространяется на все входящее в его состав имущество. Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию;

- земельные участки, за исключением тех, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, если они не предназначены для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства;

- нежилые здания и сооружения (используемые в гражданско-правовом обороте) с одновременной ипотекой по тому же договору земельных участков, на которых они находятся, либо частей этих участков, функционально обеспечивающих эти здания и сооружения. Если земельный участок, на котором находится закладываемый объект, сдан в аренду, то одновременно с ипотекой здания или сооружения обязательно закладываются права аренды на этот участок или его часть;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В соответствии с законом «Об ипотеке», а также ст. 135 ГК РФ, имущество, являющееся предметом ипотеки, считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое.

В соответствии с российским законодательством предметом ипотеки не может быть:

- часть имущества, раздел которого в натуральной форме невозможен без изменения его назначения;

- имущество, изъятое из оборота, на которое не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена;

- государственное имущество: государственные и муниципальные земли, а также сельскохозяйственные угодья, государственные и муниципальные индивидуальные и многоквартирные жилые дома, участки недр и особо охраняемые природные территории;

- часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера для различного целевого назначения и разрешенного использования;

- доли в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру.