Ћекции.ќрг


ѕоиск:




 атегории:

јстрономи€
Ѕиологи€
√еографи€
ƒругие €зыки
»нтернет
»нформатика
»стори€
 ультура
Ћитература
Ћогика
ћатематика
ћедицина
ћеханика
ќхрана труда
ѕедагогика
ѕолитика
ѕраво
ѕсихологи€
–елиги€
–иторика
—оциологи€
—порт
—троительство
“ехнологи€
“ранспорт
‘изика
‘илософи€
‘инансы
’ими€
Ёкологи€
Ёкономика
Ёлектроника

 

 

 

 


ѕодходы к оценке стоимости объектов недвижимости




¬ экономической литературе выдел€ют три подхода к оценке стоимости любых объектов, в том числе и недвижимости: затратный, сравнительный (рыночный), доходный.

«атратный подход представл€ет собой совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых дл€ его воспроизводства либо замещени€ с учетом износа и устареваний. «атратами на воспроизводство (восстановительна€ стоимость) объекта оценки €вл€ютс€ затраты, необходимые дл€ создани€ его точной копии с использованием примен€вшихс€ при его создании материалов и технологий. «атратами на замещение (стоимость замещени€) объекта оценки €вл€ютс€ затраты, необходимые дл€ создани€ аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, примен€ющихс€ на момент оценки. —ледует отметить, что граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещени€ условна, и выбор того или иного вида стоимостной оценки осуществл€етс€ в зависимости от условий применени€ методов затратного подхода.

—равнительный подход представл€ет собой совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на его сравнении с объектами-аналогами, в отношении которых имеетс€ информаци€ о ценах, а также их количественных и качественных характеристиках. —тоимость недвижимого имущества определ€етс€ по следующим этапам:

- выбор объектов-аналогов;

- оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости каждой структурной единицы сравнени€;

- расчет стоимости объекта с учетом скорректированной стоимости единицы сравнени€.

ќбъектом-аналогом дл€ целей оценки объекта недвижимости признаетс€ объект, сходный ему по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определ€ющим его стоимость.

ѕосле выбора объекта-аналога определ€ютс€ показатели сравнени€, использу€ которые можно определить стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен продажи объектов-аналогов.  орректировки (поправки) стоимости объекта-аналога производ€тс€ дл€ приведени€ его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта. Ѕазой дл€ внесени€ корректировок €вл€етс€ цена продажи объекта-аналога. ≈сли объект-аналог превосходит по качеству оцениваемый объект, то делаетс€ минусова€ поправка, а если уступает, то вноситс€ плюсова€ поправка.

¬ зарубежной и отечественной практике выдел€ют дев€ть основных элементов сравнени€:

1) переданные права собственности (полное или ограниченное право собственности);

2) услови€ финансовых расчетов при приобретении имущественного комплекса;

3) услови€ продажи (чистота сделки);

4) динамика сделок на рынке (дата продажи);

5) местоположение;

6) физические характеристики;

7) экономические характеристики;

8) отклонени€ от целевого использовани€;

9) наличие движимого имущества.

 орректировки осуществл€ютс€ в следующем пор€дке: первые четыре выполн€ютс€ в указанной очередности, при этом после каждой корректировки стоимость объекта пересчитываетс€ заново. ѕоследующие корректировки выполн€ютс€ в любой последовательности. ќпределение величины абсолютных (стоимостных) и относительных (процентных) поправок при оценке стоимости объекта недвижимости базируетс€ на применении методов регрессионного анализа.

ƒоходный подход представл€ет собой совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от использовани€ объекта оценки. ƒоходный подход примен€етс€, если существует достоверна€ информаци€ дл€ прогнозировани€ будущих доходов, которые объект оценки способен приносить, а также расходов, св€занных с его содержанием и эксплуатацией. ќсновными расчетными показател€ми, используемыми в методах доходного подхода, €вл€ютс€:

- потенциальный валовый доход (ѕ¬ƒ);

- возможные потери от неполной загрузки объекта (γ нз);

- действительный валовый доход (ƒ¬ƒ);

- затраты по эксплуатации объекта ();

- чистый доход, который определ€тс€ по формуле:

,

где „ƒ Ц ожидаемый чистый доход.

—ущность методов доходного подхода заключаетс€ в пересчете чистого дохода, возникающего в будущие периоды времени, в стоимость объекта на момент оценки.

ƒл€ получени€ итоговой стоимости объекта оценки осуществл€етс€ согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных методов оценки. ≈сли в рамках применени€ какого-либо подхода использовано более одного метода оценки, результаты их применени€ должны быть согласованы с целью определени€ стоимости объекта оценки, установленной в результате применени€ подхода.  ак правило, дл€ обобщени€ результатов оценки стоимости объекта недвижимости используетс€ средневзвешенна€ его стоимость, определ€ема€ по формуле:

,

где i Ц метод определени€ стоимости объекта;

i Ц стоимость объекта, определенна€ i -м методом оценки;

γi Ц удельный вес i -го метода оценки в общей системе оценки стоимости объекта.

ѕрименительно к используемым подходам формула примет следующий вид:

,

где индексы з, р, д соответствуют затратному, рыночному и доходному подходам.

≈сли все подходы к оценке стоимости объекта недвижимости признаны равнозначными, то рассчитываетс€ среднеарифметическа€ стоимость:

.

ќсновной сложностью определени€ средневзвешенной стоимости объекта €вл€етс€ обоснование удельного веса каждого использованного подхода к оценке в формировании общего результата. ƒл€ его определени€ могут быть использованы методы рейтинговой и экспертной оценок.

¬ табл. 4.2 приведены преимущества и недостатки подходов к оценке стоимости объектов недвижимости.

“аблица 4.2

ѕреимущества и недостатки подходов к оценке стоимости объектов

ѕодход ѕреимущества Ќедостатки
«атратный ”ниверсален, т.к. применим дл€ разнообразных видов ос≠новных средств; имеет детализированный пор€док расчета по отдельным объектам; обоснован, т.к. опираетс€ на данные финансовых и учетных документов Ќе учитывает морального устаревани€ объектов; трудоемкий, т.к. расчеты де≠тализированы; искажает результаты под вли€нием условий оценки; не учитывает рыночные услови€; не дает реальной рыночной оценки

ќкончание табл. 4.2

ѕодход ѕреимущества Ќедостатки
—равнительный ѕоказывает реальную ры≠ночную стоимость объекта; опираетс€ на данные, сло≠жившиес€ на рынке; имеет детализированный пор€док расчета по отдельным признакам объекта “ребует полноты и достовер≠ности рыночной информации; не применим дл€ оценки специальных и уникальных объектов; зависит от того, какие объ≠екты вз€ты в качестве анало≠гов
ƒоходный ќтражает способность объ≠екта приносить доход; учитывает интересы инвестора, в т.ч. риски; €вл€етс€ экспертным мето≠дом «ависит от прогнозируемо≠сти доходов; метода определе≠ни€ чистого дохода, приход€≠щегос€ на оцениваемый объ≠ект; оторван от затрат воспроиз≠водства объекта

 

«нание преимуществ и недостатков подходов к оценке стоимости объектов недвижимости позвол€ет избежать множества ошибок, а также использовать их дл€ достижени€ целей, поставленных перед оценщиком.

 





ѕоделитьс€ с друзь€ми:


ƒата добавлени€: 2015-10-01; ћы поможем в написании ваших работ!; просмотров: 845 | Ќарушение авторских прав


ѕоиск на сайте:

Ћучшие изречени€:

¬аше врем€ ограничено, не тратьте его, жив€ чужой жизнью © —тив ƒжобс
==> читать все изречени€...

1273 - | 1252 -


© 2015-2024 lektsii.org -  онтакты - ѕоследнее добавление

√ен: 0.014 с.