С точки зрения арендодателя -

- чтобы временно не используемое имущество, не простаивало, так как за него можно получить плату, в случае сдачи его в аренду

- арендодатель сохраняет себя как собственник и имущество к нему возвращается.

2) С точки зрения арендатора:

 - получает доступ к имуществу, потому что на других условиях ему получать не выгодно (эпизодическая нуждаемость)

- приобретение такого имущества невозможно (дорого)

- в случае заключения договора лизинга возможно кредитование лизингополучателя.

 

     Договор аренды – соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо только пользование ст. 606 ГК РФ.

                                    Общая характеристика:

- консенсуальный

- возмездный

- двухсторонний, обязывающий

                                              Особенности:

 

1. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок, но срок не существенное условие.

2. Предмет - только телесная непотребляемая вещь, а также земельные участки и другие обособленные природные объекты (леса, водные объекты), здания, сооружения, предприятия, оборудование, транспортные средства и иные движимые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

3. Права арендатора имеют двойную природу:

а) арендатор – субъект обязательственных правоотношений

б) арендатор – может быть признан субъектом ограниченного вещного права.

                Содержание ограниченного вещного права арендатора включает следующие правомочия:

             По общему правилу:

- владение                          

-  пользование   

               В некоторых случаях только пользование (например, приходить и играть на пианино).

                   

          Распоряжение в ограниченном вещном праве отсутствует. Это правомочие может ограничиваться, как законом, так и волей арендодателя.

       П. 2 ст. 615 ГК - арендатор вправе с согласия арендодателя осуществлять следующие распорядительные действия:

1) может сдавать имущество в субаренду

2) перенаем (все права и обязанности устанавливаются другому лицу)

3) передача имущества в безвозмездное пользование

4) залог права аренды

5) право арендатора можно вносить в качестве вклада в установочный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, либо в качестве паевого взноса в производственный кооператив. Во всех случаях кроме перенайма ответственным перед арендодателем остаётся арендатор.

 

                  Отграничение от других договоров:

1. От договоров, направленных на передачу имущества в собственность

(купля-продажа, мена, дарение, рента) договор аренды отличается тем,  

что имущество передается на время.

2. Договор ссуды – общее – вещь индивидуально-определенная, различия – аренда – только возмездный договор, ссуда – безвозмездный, договор аренды – консенсуальный, ссуда может быть и реальным, и консенсуальным договором.

3. Договор найма жилого помещения – различие – объектом аренды может быть движимое и недвижимое имущество, а в договоре найма жилого помещения – только недвижимое жилое помещение.

 

               Виды договора аренды закреплены главой 34 ГК РФ, в которой помимо общих положений об аренде регламентируются следующие виды:

- прокат

- аренда зданий и сооружений

- аренда предприятий

- аренда транспортных средств

- лизинг

                                                                    2.

 

Элементы договора аренды

 

         Предмет ст. 607 ГК – любые, не потребляемые вещи, в договоре обязательно должна быть индивидуализация предмета договора. В противном случае договор не считается заключенным.

         В связи с этим к договору должны прилагаться документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды. (Например, если в аренду сдается земельный участок, к договору аренды прилагается план (чертеж границ) земельного участка, если в аренду сдаются здание, сооружение, к договору прилагаются поэтажные планы здания.)  

      Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Недвижимое имущество как предмет аренды обладает известными особенностями, обусловленными как самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной регистрации сделок с ним и прав на него.

          Недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК.

           Особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов устанавливаются земельным и иным природоресурсным законодательством.

           В настоящее время объектами аренды могут быть земельные участки и участки лесного фонда. Возможность передачи в аренду водных объектов и горных отводов водным законодательством и законодательством о недрах не предусмотрена.

          Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. К такому имуществу относятся атомные электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования и т.п.

          По действующему законодательству условие о предмете аренды является единственным существенным условием договора аренды.

                

 

 

         Стороны: а) арендодатель

                      б) арендатор

        Арендодатель – может быть как собственником, так и лицом, управомоченным на сдачу имущества в аренду.

      Например, лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом.

       Если государственное или муниципальное имущество закреплено за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти предприятия с соблюдением требований ст. 294-297 ГК.

     Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права хозяйственного ведения, могут самостоятельно без согласия собственника передавать в аренду закрепленное за ними движимое имущество, а недвижимое имущество - только с согласия собственника.

     Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права оперативного управления, могут передавать в аренду закрепленное за ними как движимое, так и недвижимое имущество только с согласия собственника.

         

        Арендатор – любое лицо, ограничения – правила дееспособности, и если вещь ограничена в обороте, арендатор должен иметь разрешение на ее использование.

 

                      Цена договора:

    Договор аренды возмездный, но цена как правило является случайным условием, в договоре достаточно констатировать возмездный характер отношений, а цена - ст. 424 (правила определения цены).

    В случаях прямо предусмотренных в законе цена является существенным условием,     ст. 654 о размере арендной платы в договоре аренды зданий и сооружений – если цена не определена, договор не заключен.

        

                   Порядок определения цены:

- соглашение сторон

- в случае сдачи в аренду государственного и муниципального имущества возможно определение цены в нормативном порядке.

 

    Оплата возможна в любой форме:

  п. 2 ст. 614 – денежная сумма

              - предоставление определенных услуг

- иные формы оплаты возможны по соглашению сторон (например, кролики, арендная плата – крольчата).

 

       Срок – случайное условие.

   Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

   Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

   В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

   Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

   Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

       Например, договор проката заключается на срок до 1 года ст. 627 п.1.

     В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

 

                    Форма договора –

 

      Простая письменная форма необходима в случаях:

 

- когда договор заключается сроком свыше 1 года.

- когда стороной договора является юридическое лицо (хотя бы одной), независимо от срока

 

  Несоблюдение простой письменной формы не влечет недействительности.

 В случае спора стороны не могут ссылаться на свидетельские показания для доказательства факта заключения договора и его условий.

 

    Договор аренды недвижимого имущества требует государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.

 

а) договор аренды предприятия – всегда государственная регистрация

б) здания, сооружения до 1 года – простая письменная форма (несоблюдение → недействительность)

в) здания, сооружения свыше 1 года – государственная регистрация, но во всех случаях независимо от регистрации договора право аренды всегда подлежит государственной регистрации

 

        

                           Порядок заключения договора:

1. Обычный.

2. Заключение договора на торгах (аукционах и конкурсах).

 

                                                     

                                                     3.

                                      Арендодатель обязан:

1. Передать имущество в том состоянии, которое соответствует условиям договора и назначению имущества.

 

2. Имущество должно быть передано в аренду вместе со всеми принадлежностями и необходимыми документами, если иное не предусмотрено договором (если такие принадлежности или документы переданы не были, а без них арендатор не может пользоваться имуществом, он вправе потребовать их передачи, в противном случае имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков).

 

3. Арендодатель обязан передать имущество в срок, указанный в договоре, если не установлен – в разумный срок ст. 611 п. 3.

 

4. Он обязан предупредить о правах 3 лиц ст. 613 (последствия, что и в договоре купли – продажи).

 

5. По общему правилу п.1 ст. 616 арендодатель обязан производить капитальный ремонт, если иное не установлено договором. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, при его отсутствии – в разумный срок. Невыполнение арендодателем этой обязанности дает право арендатору по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

 

6. Арендодатель обязан передать имущество без недостатков, препятствий или затруднений его использования ст. 612 ГК.

       При этом:    

а) арендодатель отвечает даже за недостатки, которые ему не были известны на момент заключения договора (речь идет о сокрытых недостатках, они не видны при внешнем осмотре). 

      При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

 

 

б) арендодатель не отвечает за недостатки, о которых арендатор знал или должен был знать: были оговорены, либо они явные, то есть, видны при внешнем осмотре;

 

                        Права арендодателя:

1. Получение арендной платы в установленный срок.

2. В случае существенного нарушения арендатором сроков оплаты, арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в установленный срок (такое досрочное внесение не больше чем за 2 срока подряд).

3. При неэффективности данных мер арендодатель вправе требовать в одностороннем порядке расторжения договора ст. 619

 

4. П. 5 ст. 615 – по взаимному соглашению размер оплаты может изменяться не чаще 1 раза в год, если иное не предусмотрено договором, целесообразно закрепить в договоре возможность изменения цены договора в одностороннем порядке, поставив её в зависимость от наступления указанных в договоре обстоятельств.

 

                                            Арендатор обязан: