Правовые отношения родителей и детей 6 страница

Первоначально таким путем юридически удовлетворялись интересы сельскохозяйственного пользования земельных участков, их сельскохозяйственное обслуживание и установились сервитуты сельских участков - servitutes praediorum rusticorum. Сюда относились земли без строений или где строения носили служебный характер в отношении сельскохозяйственного производства.

Лишь позднее, когда город Рим разросся и стал оживленным центром растущей державы, возникли городские сервитуты, применявшиеся в отношении застроенных участков, - servitutes praediorum urbanorum. И те и другие сервитуты принимали в городах довольно разнообразные формы.

Гораздо позднее возникла новая группа личных сервитутов - servitutes personarum. Вначале к ним применялись старые названия владения и собственности - usufructus, usus, которые затем стали уже техническими терминами. Выражение "сервитуты" было перенесено на личные сервитуты лишь в позднеклассическое время.

 

§ 71. Земельные сервитуты (servitutes praediorum)

 

219. Признаки земельного сервитута. Все земельные сервитуты неразрывно были связаны с господствующим участком - praedium dominans. Они предполагали существование двух отдельных земельных участков: fundus servit fundo - участок служит другому участку. Содержание земельного сервитута должно было удовлетворять следующим основным условиям. Во-первых, сервитут должен обеспечивать интересы и предоставлять выгоду господствующему участку, быть praedio utilis, но не требовалось, чтобы сервитут непосредственно увеличивал ценность или доходность господствующего участка. Он должен был обременять участок, соединенный с господствующим, чтобы было возможно обслуживание, однако непосредственного соприкосновения не требовалось (D. 8. 3. 7. 1). Таков смысл правила praedia esse debent vicina - участки должны быть соседними.

Во-вторых, сервитут должен был обеспечивать своими естественными ресурсами постоянное служение нуждам собственника господствующего участка, а не возникать случайно и по произволу - perpetua causa, utilitas perpetua (D. 8. 2. 28).

Пока осуществлялась эта постоянная цель, продолжал существовать сервитут, какие бы ни происходили перемены субъектов сервитутного отношения, путем ли отчуждения участков или наследования. Сервитут оставался неделимым, распределялись лишь сервитутные права. Если, например, господствующий участок перешел к нескольким наследникам, то каждый был управомочен на пользование соответствующей долей служащего участка - servitus per partes retinetur - каждый получал, например, при сервитуте пользования водой долю, соответствующую мере своего участка, - pro modo agri detenti aut alienati fiat eius aquae divisio - пусть будет произведено разделение этой воды в меру владения или отчуждения.

 

220. Виды земельных сервитутов. Сервитуты, установленные в интересах сельскохозяйственных участков, назывались сельскими - iura praediorum rusticorum. К ним относились дорожные и водные сервитуты, даже тогда, когда они в отдельных случаях предназначались для городских земельных участков. Из них надлежит выделить четыре древнейших сервитута: а) iter - право прохода пешком, на лошади или в носилках; б) actus - право прогона скота; в) via - право проезда на телеге с поклажей; г) aquaeductus - право проведения воды.

Значительно позднее к сельским сервитутам были причислены права черпания воды - aquae haustus, выгона скота на водопой - pecoris ad aquam appulsus, пастьбы - pascendi и т.п. (D. 8. 3. 1; D. 8. 3. 7; D. 8. 3. 12; I. 2. 3. pr. 2).

Сервитуты для застроенных участков назывались городскими сервитутами - iura praediorum urbanorum. Главными видами являлись: а) право делать себе крышу или навес, проникая ими в чужое воздушное пространство, - servitus protegendi; б) право опирать балки на чужую стену - servitus tigni immittendi; в) право пристраивать постройку к чужой стене или опирать ее на чужую опору - servitus oneris ferendi (п. 217).

Позже к городским сервитутам были отнесены: право стока дождевой воды (stillicidii), право спуска воды (fluminis), право проведения канала для нечистот (s. cloacae), право требовать, чтобы не были застроены окна (s. ne luminibus officiatur), чтобы не был испорчен вид (s. ne prospectui offendatur), право возведения строений не выше известной меры (s. altuis non tollendi) (Гай. 2. 31; D. 8. 2. 2. 3; I. 2. 3. 1). Упоминались также городские сервитуты, которые обеспечивали права с содержанием, обратным перечисленным правам. Например, право строить на господствующем участке здания выше нормы, установленной соглашением или законом, застраивать окна (D. 8. 2. 27. 1). Эти сервитуты, направленные против законных ограничений права собственности, могут рассматриваться как выкуп этих ограничений в соседских отношениях (D. 8. 2. 11. pr.).

 

§ 72. Личные сервитуты (servitutes personarum)

 

221. Узуфрукт. Личными сервитутами считались пожизненные права пользования чужой вещью. Основными видами личных сервитутов были: ususfructus, usus, habitatio, operae servorum vel animalium.

Ususfructus - самое обширное право пользования чужой вещью. Уполномоченный назывался узуфруктуарием и мог пользоваться как самой вещью (uti), так и извлекать из нее плоды (frui), не повреждая и не изменяя самой вещи, - ususfructus est ius alienis rebus utendi fruendi, salva rerum substantia (D. 7. 1. 1). Узуфрукт является правом пользования и извлечения плодов из чужих вещей при сохранении в неприкосновенности их хозяйственного назначения. Имеющий это право должен был пользоваться вещью, как подобает хорошему хозяину - doni viri arbitratu, - и соблюдать все правила пользования (D. 7. 1. 13. 4. сл.). Пользователь становился собственником естественных плодов с момента сбора их - perceptio. Пока действовал узуфрукт, собственник не имел права на доходы от вещи, и его собственность была голой - nuda proprietas. Он мог передать право собственности другому лицу, заложить или обременить ее другим сервитутом, но так, чтобы от этого не пострадал узуфрукт. Предметами узуфрукта могли быть вещи, пользование которыми возможно было без потребления или уничтожения их (хотя это правило не всегда выдерживалось).

Узуфруктуарий (имеющий право узуфрукта) мог принимать определенные обязанности, установленные формально устными договорами - stipulatio. Он должен был заботиться о поддержании постоянной доходности вещи, обращаться с ней заботливо и охранять от повреждений. Все затраты на вещь нес узуфруктуарий, в том числе повинности и подати (D. 7. 1. 65). При возвращении вещь должна была быть в состоянии, годной для дальнейшего правильного пользования ею. В обеспечение выполнения этих обязанностей, а также возвращения предмета узуфрукта после смерти узуфруктуария было введено преторское обеспечение путем стипуляции - cautio usufructuaria (D. 7. 9). Исключение из этой обязанности делалось для узуфрукта отца над имуществом сына.

Узуфрукт мог принадлежать в идеальных долях нескольким лицам. Могло существовать и пользование одной какой-либо определенной частью, при общей собственности на все ее другие части, - partes pro indiviso, ususfructus (D. 7. 1. 5. 49). Это - единственный сервитут, при котором допускалось такое деление. Как чисто личный сервитут узуфрукт не подлежал ни наследованию, ни отчуждению, однако осуществление личного пользования (но не права) могло быть отчуждено (D. 23. 3. 66; D. 7. 1. 67). Со смертью узуфруктуария ususfructus прекращался и наследники были обязаны собственнику возвратить предмет пользования.

Dominus fructuario praedium, quod ei per usumfructum serviebat, legavit, idque praedium aliquamdiu possessum legatarius restituere filio, qui causam inofficiosi testamenti recte pertulerat, coactus est: mansisse fructus ius integrum ex post facto apparuit (D. 7. 1. 57).

(Собственник отказал плодопользователю участок, который служил ему узуфруктом, но отказополучатель был вынужден возвратить этот самый участок, которым он провладел некоторое время, сыну (умершего), который правильно провел процесс о нарушающем обязанности завещании; оказалось, однако, из последующих фактов, что право извлечения плодов сохранилось в неприкосновенности.)

 

222. Quasi ususfructus. В начале империи был издан сенатусконсульт, согласно которому объектом пользования могло являться целое имущество (D. 7. 5. 1). Он распространялся также и на потребляемые вещи и назывался quasi ususfructus, в отличие от ususfructus в собственном смысле слова.

В этом случае пользователь становился собственником объектов узуфрукта и должен был под обеспечение (cautio) обещать, что по окончании пользования выплатит твердо установленную вначале стоимость принятого. При соглашении можно было выговорить производство обратной выдачи не в денежном выражении, а в равном количестве (quantum) однородных вещей (D. 7. 5; I. 2. 4. 2). В Институциях упоминаются в качестве объекта quasi ususfructus только деньги, но Гай говорит, что должны быть выданы или деньги, или равное quantum вещей, хотя выплату деньгами он считает - commodius - более удобным способом.

 

223. Usus. Это была форма пользования чужой вещью более ограниченного объема. Такому пользователю из плодов предоставлялось столько, сколько ему было нужно для удовлетворения собственных потребностей. Ни передавать своего права другому, ни делить его пользователю не разрешалось. Пользователь мог допускать своих близких к совместному пользованию, а также принимать в дом третьих лиц или нанимателей (D. 7. 8. 2. 1).

Usus мог принадлежать нескольким лицам, но не был делим. Обязанности пользователя также обеспечивались путем cautio. Подобно узуфруктуарию, пользователь должен был осуществлять свое право, как полагается boni viri arbitratu, и возвратить вещь собственнику в надлежащем виде.

 

224. Habitatio. Habitatio было правом пожизненно обитать в чужом доме или в его части. Управомоченный мог жить в нем сам или отдавать внаймы. Юристы-классики спорили, являлось ли подобное право узуфруктом, узусом или чем-то самостоятельным (C. 3. 33. 13). В праве Юстиниана оно считалось самостоятельным правом, и управомоченному свободно разрешалось сдавать его внаймы, что у классиков возбуждало споры. Безвозмездная уступка другому этого права была недопустима (D. 7. 8. 10. pr.; C. 3. 33. 13).

 

225. Operae servorum vel animalium. Так называлось пожизненное право на пользование чужими рабами или животными. Управомоченный мог или сам пользоваться этими объектами, или отдавать внаймы. Возможность безвозмездной передачи этого права не выяснена.

Существовали еще другие личные сервитуты, направленные на единоличное пользование, например, пашней или дорогой. Частично пытались отнести их к плодопользованию или простому пользованию (D. 7. 1. 32). Однако возник интерес отделить ограниченные личные сервитуты от узуфрукта и узуса, прежде всего потому, что путем такого отделения устранялось прекращение их вследствие capitis deminutio или non usus (D. 7. 8. 10. pr.). (См. п. 227).

 

§ 73. Возникновение и прекращение сервитутов

 

226. Возникновение сервитутов. По цивильному праву приобретение сервитутов совершалось различно.

(1) Путем in iure cessio для всех видов, а к сельским сервитутам применялась также манципация (Гай. 2. 29). Земельный собственник - отчуждатель мог при этом оставлять за собой, путем добавочного к манципации соглашения, земельные или личные сервитуты. Это называлось вычетом сервитута (из права собственности) - deductio servitutis (Гай. 2. 33; Vat. fr. 47. 50). Приобретатель получал в этих случаях право собственности, за вычетом сервитута - deducta servitute, который сохранялся за отчуждателем.

(2) В начале республики допускалось приобретение сельских сервитутов по давности. Для этого требовалось только выполнение одного условия - осуществление сервитута в течение двух лет. Закон Скрибония (Lex Scribonia, после Цицерона) отменил этот способ установления сервитутов. (Сервитуты к этому времени юристами были отнесены уже к нематериальным вещам).

(3) В процессах о разделе общей собственности судья мог, производя раздел, устанавливать между разделяемыми для уравнения сервитутные отношения, предоставив одним большие участки и компенсировав других за меньшие установлением сервитутов на первые.

(4) Наконец, в сделках на случай смерти - mortis causa - наследователи могли в завещаниях возлагать на наследников установление сервитутов путем отказов посторонним лицам (п. 271 и сл.).

(5) Эдикты римских правителей создали для сервитутов на провинциальные земли особые способы установления. Взамен не допускавшихся там цивильных способов они допустили неформальные договоры - pactiones et stipulationes (п. 433). Взаимодействие столичного и провинциального эдиктов и давление практических потребностей приводили к распространению несложных провинциальных способов установления сервитутов и на италийские земли. Перегрины могли устанавливать сервитуты в интересах своих участков лишь способами, признанными в ius gentium.

Per plurium praedia aquam ducis quoquo modo imposita servitute... pacto enim vel stipulatione intervenientibus et hoc (haustum ex rivo) concedi solet, quamvis nullum praedium ipsum sibi servire neque servitutis fructus constitui potest (D. 8. 3. 33. 1).

(Ты проводишь воду через участки многих (лиц), установив сервитут любым способом. Ведь при содействии соглашения или стипуляции обыкновенно устанавливается и это (черпание воды из реки), хотя никакой участок не может служить себе самому, ни устанавливать пользование плодами сервитута.)

(6) Признание возможности владения сервитутным правом - iuris quasi possessio - привело к допущению передачи сервитутного права в форме традиции. Исходя из этой воображаемой традиции преторы распространяли владельческие способы защиты на возникавшие по этой традиции сервитутные права (D. 8. 3. 1. 2).

(7) Преторы защищали, подобно собственности, десятилетнее и двадцатилетнее владение сервитутом, что приводило к установлению преторской давности для приобретения сервитутов - longi temporis possessio (D. 8. 5. 10. pr.). Соответственно этому преторами была введена и погасительная давность для сервитутов в пределах тех же сроков.

(8) В праве Юстиниана исчезли и манципация, и процессуальная цессия. Их место заняли описанные выше преторские способы установления, а также longi temporis possessio с его цивильными последствиями (I. 2. 3. 4; 2. 4. 1).

 

227. Прекращение сервитутов. Прекращение сервитута имело своим последствием восстановление в полном объеме права собственности, обремененного прежде сервитутом. Это происходило:

(1) Путем отказа управомоченного в процессуальных формах уступки своего права собственнику (in iure cessio) (Гай. 2. 30).

(2) Путем погасительной давности. Личные сервитуты погашались в силу неиспользования - non usus - в течение двух лет при недвижимостях и одного года при движимых вещах.

Предиальные сервитуты сельского типа погашались при двухлетнем непользовании. Городские сервитуты для погашения требовали, чтобы собственник обремененного сервитутом участка создал такое состояние последнего, которое противоречило бы сервитуту, и поддерживал это состояние в течение двух лет. Это означало, что собственник обремененного участка, не взирая на права соседа, совершенно свободно распоряжался своим участком и освобождался по давности от сервитута - usucapio libertatis (D. 8. 2. 17). Основанием такого различия в понимании непользования было то, что осуществление городских сервитутов всегда зависело от состояния построек на господствующем или служащем участке. Было бы нецелесообразным сохранять сервитут, если управомоченное лицо в течение продолжительного срока пренебрегало пользованием выгодами соседнего строения.

(3) Сервитуты прекращались в случаях, когда собственник служащего участка приобретал собственность на господствующий участок в силу слияния обоих прав: nemini (nulli) res sua servit. При личных сервитутах слияние собственности и пожизненного пользования в лице уполномоченного приводило к тем же результатам и по тому же основанию.

(4) Личные сервитуты прекращались в случаях существенных перемен в характере их объекта, изменявшего свою способность к личному использованию, например при гибели здания от огня (D. 7. 4. 5. 2). Такое же влияние оказывала смерть управомоченного или умаление его правоспособности - capitis deminutio - всех степеней. В праве Юстиниана такое действие производили только высшее и среднее умаление правоспособности - capitis deminutio maxima и media (п. 122).

 

§ 74. Защита сервитутов

 

228. Actio confessoria. Подобно собственнику, управомоченный по сервитуту защищался против наличных и угрожающих в будущем нарушений его прав и мог требовать как возврата отнятого сервитута, например ususfructus, так и устранения нарушающих его права состояний и положений. Принадлежавший ему иск назывался сначала vindicatio servitutis, позднее actio confessoria. В праве Юстиниана этот иск давался против всякого, кто мешал управомоченному осуществлять свои права, независимо от того, принадлежала или нет нарушителю права служащая вещь. Цель actio confessoria сближала этот иск с actio negatoria собственника. Исковое требование направлялось на восстановление состояния, соответствующего предиальному или личному пользованию, на предоставление обеспечений от нарушений в будущем, на возмещение убытков. Истец должен был доказывать основания и способы установления сервитутов.

 

229. Другие средства защиты. Преторский эдикт установил ряд специальных интердиктов для защиты земельных сервитутов, например водных, водопойных, дорожных, а также для личных, по аналогии с владельческими интердиктами (interdicta utilia de aqua, de rivis, de fonte, aquaehaustu).

В классическом праве упоминается один раз иск добросовестного владельца (actio Publiciana), как служивший для облегченной, по сравнению с actio confessoria, защиты сервитутов, но это место (D. 6. 2. 11. 1), по-видимому, сильно обобщено при кодификации.

В праве Юстиниана конфессорный иск предоставлялся для защиты сервитутов, установленных путем как traditio - воображаемой передачи, так и пассивного допущения пользования (pati-patientia), а также давностным владением - longa possessio.

 

§ 75. Суперфиций и эмфитевзис

 

230. Происхождение этих прав. Еще в период республики государство предоставляло государственные земли частным лицам для застройки, а городские общины и муниципии отдавали порожние земли в наследственную аренду. Позднее обилие пустующих и нерасчищенных земель вокруг городов и в больших имениях и необходимость привлечь к их культуре массу мелких съемщиков вызывали значительные изменения в нормировании арендных отношений. Появились в эдикте о городских землях, и особенно в императорских указах, особые указы о сдаче в долгосрочный наем пустующих императорских доменов - сальтусов. Это законодательство по делам имущества императоров (patrimonium principis) распространилось и на область частного хозяйства, подвергшегося упадку и запустению.

Суперфиций и эмфитевзис являлись наследственными и отчуждаемыми правами на вещь, устанавливавшими длительное пользование чужой землей под здание - в первом случае, и под обработку - во втором. Элементы обоих институтов складывались одновременно в римском и провинциальных правах, сила же и значение прав на чужую вещь были признаны за ними лишь значительно позднее, под влиянием и воздействием преторского права. От сходных с ними сервитутов - ususfructus, habitatio - они отличались своим широким, подобно праву собственности, правом пользования, своей отчуждаемостью и способностью переходить по наследству. От простого найма или аренды они отличались защитой соответствующих прав против всех нарушителей, тогда как наем и аренда считались обязательственными отношениями и защита их носила личный характер.

 

231. Суперфиций. Superficies в общем смысле означало все созданное над и под землей и связанное с поверхностью земли. Как особое правоотношение superficies представляет собою наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного срока строением, возведенным на чужой земле. Постройка здания производилась за счет нанимателя участка (суперфициария). Право собственности на строение признавалось за собственником земли - semper superficiem solo cedere - все находящееся на земле, но связанное с ней принадлежит (как accessio) собственнику земли. Однако только суперфициарию принадлежало в течение срока суперфициарного договора право осуществлять пользование зданием. У классических юристов superficies рассматривалось как право на чужую вещь - ius in re aliena, могущее переходить от одного лица к другому, независимо от того, сохраняется ли право собственности на землю в прежних руках или же отчуждается.

Исторически это соглашение о superficies возникло в отношении земель, принадлежавших государству или городам - loca publica, не подлежавших продаже, и носило публично-правовой характер. За предоставленную под постройку землю наниматели должны были в установленные сроки вносить государству определенную наемную плату - поземельный оброк solarium (vectigal). В дальнейшем, с деградацией экономической жизни и обострением потребностей городского населения в жилье, практику сдавать в аренду землю под постройку на длительный срок за определенную плату (solarium) усвоили и частные лица (D. 43. 18. 2), и таким образом это отношение перешло и в область частного права. Отношение, носившее прежде характер обязательственного, развилось в практике преторов и получило значение права на вещи - ius in re. Суперфиций стал рассматриваться как вещь, юридически относящуюся к области частного права. Отношение, носившее прежде характер обязательственного, развилось в практике преторов и получило значение права на вещи - ius in re. Суперфиций стал рассматриваться как вещь, юридически отделенная от поверхности и имеющая обособленное правовое положение. Это вполне соответствовало возросшей ценности домов в городах (D. 44. 7. 44. 1).

Претор предоставил суперфициарию интердикт о суперфиции - interdictum de superficie, наподобие интердикта uti possidetis (п. 181), предназначенный для защиты пользования от третьих лиц. Суперфициарий in perpetuo получал, согласно обещанию претора, иск на вещь - actio de superficie (in rem), аналогичный иску о собственности, utilis rei vindicatio. Он предоставлялся в случае потери владения постройкой. После расследования дела, направленного против третьего лица и признания нарушения его права (включая и собственника), происходило восстановление.

Для установления суперфиция по цивильному праву было недостаточно простого договора, а требовалась еще передача постройки. Претор уполномочивал приобретателя на exceptio pacti против новых приобретателей земли. Право суперфиция могло устанавливаться также путем давности и легатов. Суперфициарий мог передавать свое право по наследству и путем сделок между живыми - отчуждать, закладывать, обременять сервитутами, но лишь без ущерба для прав собственника земли. Для сделок отчуждения требовалось согласие собственника.

Суперфициарий обязан был уплачивать собственнику земли в срок поземельную ренту (solarium). Эта уплата включала всегда не только текущие платежи, но и все недоимки, накопившиеся за прежнее время. Суперфициарий оплачивал также все государственные подати и налоги.

Собственник не мог произвольно лишить суперфициария его правомочий. Он ограничивался получением с него solarium и, в случае неуплаты в установленные сроки, мог возбудить иск о собственности (rei vindicatio).

Прекращался суперфиций с истечением назначенного при его установлении срока, вследствие дереликции, т.е. отказа от этого права со стороны суперфициария, слияния прав, т.е. приобретения суперфициарием права собственности на участок или собственником - суперфиция, а также вследствие погасительной давности.

 

232. Эмфитевзис. Отдача земель в обработку имела много разнообразных форм. Образованию института эмфитевзиса в Риме предшествовали сходные с его содержанием отношения по владению и найму государственных, городских и общинных земель. Весьма рано развилась и получила широкое распространение особая форма наследственной аренды, так называемых agri vectigales - оброчных земель. Эти земельные участки, принадлежавшие государству или публичным корпорациям, отдавались частным лицам в наем на длительный срок или навсегда (in perpetuum), с оговоркой, что наниматель и его наследники не будут лишены владения, если они будут платить определенную годовую плату - vectigal. Положение собственника с внешней стороны оставалось таким же, как и при всякой аренде. Но тогда как при обычной аренде наниматель имел лишь право требования - иск actio conducti против собственника земли, здесь права арендатора принимают характер прав на вещь. Нанимателям agri vectigales претор предоставлял не только интердикты для защиты от нарушений владения, но также иск actio in rem vectigalis, аналогичный виндикации (actio in res utilis), против всякого нарушителя и даже против собственника - adversus quemvis possessorem. Впоследствии это право могло распространяться как на государственные, так и на частные земли. Наниматель мог отчуждать, закладывать и завещать свое право, но с тем, чтобы положение собственника не ухудшалось. Если он был неисправным плательщиком vectigal, то собственник возвращал себе землю посредством rei vindicatio.

Такая рано развившаяся форма наследственной аренды широко применялась и при империи, когда все общественные земли перешли в частную собственность императоров. Но в эту же эпоху право ager vectigalis определилось как ius perpetuum. В республиканскую эпоху право in agro vectigali распространялось главным образом среди мелких арендаторов, при империи на первый план выступают арендаторы крупных земельных фондов. С течением времени (к концу V и нач. VI вв.) форма ius in agro vectigali или ius perpetuum стала переплетаться и проникать в сходное ему по содержанию право эмфитевзиса. Тексты, относившиеся к ager vectigalis, были распространены на эмфитевзис путем интерполяции.

С IV в. н.э. agri vectigales потеряли окончательно свое самостоятельное существование, в законах этот термин уже не встречался.

От описанного выше правоотношения вначале отличалось право с греческим названием эмфитевзис. Этот институт умел весьма древнее происхождение и применялся в практике Египта и Карфагена. В Греции еще в III в. до н.э. была распространена практика сдачи земли за известную плату в наследственную аренду. Земли, сдававшиеся в Риме в такую аренду, назывались agri emphyteuticarii, а аренду называли emphyteusis, ius emphyteuticum, от греческого слова emphyteuein - насаждать. Позже это правоотношение распространилось и на частные поземельные имущества. На римской почве этот вид наследственной аренды получил окончательную разработку как самостоятельный юридический институт в византийском - юстиниановом праве.

Однако еще в начале нашей эры была издана lex Manciana, позже переработанная в lex Hadriana. Это были частные указы по делам аренды доменов и защиты мелких арендаторов-издольщиков (coloni partiarii). Первоначально признание этого института римским правом диктовалось стремлением превратить необработанные громадные участки земли в обработанные сельскохозяйственные фонды. В начале он применялся на обширных завоеванных Римом участках Северной Африки, но примерно к концу III и IV вв. был перенесен в Италию. К тому же времени относится практика продажи земельных фондов с тем, чтобы покупатель платил ежегодную ренту. Постепенно применение института для целей разработки государственных пустырей перешло на церковные и частные земли и стало относиться не только к пустырям, но и к обработанным землям. Выражение emphyteusis стало охватывать всякий земельный сельскохозяйственный участок, составляющий объект наследственной аренды. Установление этой аренды имело вначале формы "эмфитевтической продажи", которая сообщала нанимателю собственность на землю, при условии уплаты умеренной покупной цены и ежегодной выплаты аренды (salvo canone) деньгами или натурой, и налагала обязанность распахать участок.

Развитие эмфитевзиса в области частного права привело к спору между юристами: являются ли сделки, устанавливающие это право, куплей-продажей (emptio-venditio) или наймом (locatio-conductio). Гай (3. 145) защищал положение, что это есть locatio-conductio - аренда. Император Зенон определил это отношение как особое правоотношение (C. 4. 6. 6), устанавливаемое особым договором - emphyteuseos contractus. Развитой и окончательно обработанный институт эмфитевзиса носил характер смешения италийского и восточного эмфитевзиса и считался вечной арендой, которая давала право на вещь, защищаемое особым иском (D. 6. 3; C. 4. 66).

Права эмфитевты (лица, которому принадлежало ius emphyteusis) были весьма широки. Не являясь собственником и имея ius in re aliena, он в то же время имел право осуществления всего содержания права собственности. Он осуществлял владение и, следовательно, пользовался и владельческой защитой. Наподобие собственника ему принадлежали и петиторные иски. Плоды земли и все доходы поступали в его собственность после отделения - separatio (D. 22. 1. 25. 1). Права его переходили к наследникам, могли быть завещаны, подарены и проданы надежным приобретателям. Но при продаже он был обязан уведомить собственника и отчислить 2% с цены - laudemium - эмфитевзиса или предоставить собственнику право первой купли - ius protimeseos. Он мог изменять хозяйственное назначение вещи, но не ухудшать ее. Эмфитевта мог устанавливать залоги и сервитуты. Обязанности его состояли в следующем: он должен вести хозяйство, как хороший хозяин, и платить общественные налоги, вносить собственнику ежегодную ренту - canon (деньгами или натурой). Рента была обычно ниже обыкновенной наемной платы, и поэтому эмфитевта не имел права на сбавку ренты, тогда как наниматель в некоторых случаях имел право на уменьшение наемной платы (п. 505).