Тема 7-8. Договор продажи недвижимости. Договор продажи предприятия

 

1. Договор продажи недвижимости: понятие и значение.

2. Стороны и форма договора продажи недвижимости. Случаи государственной регистрации договора.

3. Содержание договора продажи недвижимости. Права на земельный участок при продаже недвижимости.

4. Исполнение договора. Порядок передачи недвижимости покупателю. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество.

5. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества.

6. Особенности продажи жилых помещений.

7. Особенности продажи земельных участков.

8. Понятие договора продажи предприятия. Проблема применения норм о продаже предприятия к продаже части предприятия.

9. Содержание договора. Удостоверение состава передаваемого предприятия. Проблема включения в состав предприятия права на фирменное наименование, шансов (клиентелы).

10. Порядок заключения договора. Форма и государственная регистрация договора.

11. Механизмы защиты прав кредиторов при продаже предприятия.

12. Исполнение договора, в том числе порядок передачи предприятия. Переход права собственности на предприятие.

13. Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками.

14. Особенности применения к договору правил о последствиях недействительности сделок и об изменении (расторжении) договора.

 

Нормативные и правоприменительные акты:

1. ФЗ от 27.09.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» // СЗ РФ. 28.10.2002. № 43. Ст. 4190.

2. ФЗ от 26.06.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 29.07.2002. № 30. Ст. 3018.

3. ФЗ от 30.11.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (глава V) // СЗ РФ. 28.01.2002. № 4. Ст. 251.

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 28.09.2001 № 136-ФЗ (статья 37) // СЗ РФ. 29.10.2001. № 44. Ст. 4147.

5. ФЗ от 17.06.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 28.07.1997. № 30. Ст. 3594.

6. Семейный кодекс Российской Федерации от 08.12.1995 № 223-ФЗ (статья 35) // СЗ РФ. 01.01.1996. № 1. Ст. 16.

7. Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 № 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» // БНА. 27.08.2001. № 35.

8. Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. 2005. № 5.

9. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.

10. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.

11. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 1.

 

Дополнительная литература:

 

12. Болтанова Е.С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров // Журнал российского права. 2002. № 1.

13. Вострикова Л.Г. Особенности распоряжения недвижимым имуществом по гражданско-правовому договору // Право и экономика. 2005. № 12.

14. Коган Э.Э. Продажа предприятий в России //Законодательство и экономика. 2002. №4.

15. Кузнецова Л.В. Некоторые проблемы осуществления преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности // Журнал российского права. 2006. № 4.

16. Лапач В. Цена при продаже предприятия // ЭЖ-Юрист. 2004. № 32.

17. Маковская А.А., Козырь О.М. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества: (Реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. N 2

18. Певницкий С.Г. Договор купли-продажи недвижимого имущества // Нотариус. 2007. № 4.

19. Поваров Ю.С. Предприятие как объект гражданских прав. Самара, 2002.

20. Самигулина А.В. Правовые последствия договора продажи предприятия // Право и экономика. 2007. № 4.

21. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006.

22. Суевалов М.С. Купля-продажа предприятия как основная форма отчуждения-приобретения бизнеса // Юрист. 2007. № 7.

23. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации // Право и экономика. 2007. № 12.

24. Толчеев Н. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) // Российская юстиция. 2000. № 7.

25. Тужилова-Орданская Е.М. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Цивилист. 2007. № 2.

26. Чефранова Е.А. Государственный регистратор в Российской Федерации: основы профессии. Регистрационные действия: учебное пособие. М., 2006.

27. Ширинская Е.Ю. Особенности государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи // Юрист. 2006. № 4.

 

Задача 1.

Климова обратилась в суд с иском к Епифанову - родственнику Мишина о признании сделки купли-продажи земельного участка и строений действительной и признании права собственности на эти объекты, обосновав требования следующим. В январе между ней и Мишиным была достигнута договоренность о купле-продаже в дачном потребительском кооперативе «Весна-2» земельного участка с расположенными на нем строениями и многолетними насаждениями за 135 000 рублей. Стороны договорились также о рассрочке платежа (ежемесячно по 15 000 рублей) и о том, что все заботы и расходы по оформлению дачного участка, договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности Климова возьмет на себя.

В апреле Мишин выдал истице доверенность на представление его интересов по вопросу сбора документов для продажи дачного участка. В мае Климова, вскопала грядки, высадила рассаду цветов и овощей, за которыми все лето ухаживала и собирала урожай.

Однако 21 августа после оформления всех документов Климова узнала о том, что 5 августа Мишин умер. 1 сентября истица обратилась в нотариальную контору и внесла оставшиеся 15 000 рублей в депозит нотариуса, в связи с чем считала, что обязательства с ее стороны выполнены в полном объеме.

Какое решение должен принять суд?

 

Задача 2.

ЗАО «КБ Барс» приобрело у акционерного общества «Мир» не завершенный строительством объект по договору купли - продажи. Объект передан по акту приема-передачи, оплачен покупателем. Однако переход права собственности зарегистрирован не был. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью «Победа».

Подлежит ли регистрации переход права собственности на не завершенный строительством объект?

 

Задача 3.

Между Макаровым и Лавровым заключен договор купли-продажи здания, из которого следовало, что он вступает в силу с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы.

Однако Управление Федеральной регистрационной службы отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания.

Правомерен ли отказ?

 

Задача 4.

Строительная организация «Кит» обратилась в арбитражный суд с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы (далее Росрегистрация) об обжаловании отказа в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры.

Из представленных документов следовало, что строительная организация, являющаяся собственником нескольких квартир в построенном ею жилом доме, подписала договор купли - продажи одной из этих квартир с акционерным обществом. Росрегистрация отказала в регистрации на том основании, что ранее ею уже был зарегистрирован договор купли - продажи той же квартиры, заключенный между упомянутой выше строительной организацией (продавцом) и индивидуальным предпринимателем Рыбаковым (покупателем).

В обоснование предъявленного требования строительная организация, не оспаривая факта заключения договора купли - продажи той же квартиры с другим покупателем, ссылалась на то, что, хотя договор купли - продажи был зарегистрирован в установленном порядке, переход права собственности на нее к покупателю не был зарегистрирован. Строительная организация оставалась собственником квартиры и имела право распорядиться ею, заключив новый договор купли - продажи. Следовательно, Росрегистрация была обязано зарегистрировать новый договор купли - продажи.

Какое решение должен принять суд?

Задача 5.

5 июля в нотариальную контору обратились граждане Шакиров и Матвеев с заявлением об удостоверении договора купли-продажи двухкомнатной квартиры, принадлежащей Шакирову на праве собственности, приобретенной им 10 июня 2000 года.

Из паспорта Шакирова следовало, что он состоит в браке с Шакировой, зарегистрированном в отделе загса Кировского района г. Самары в ноябре 1996 года. Нотариусом Шакирову было предложено в соответствии со ст. 35 Семейного кодекса РФ предоставить нотариально удостоверенное заявление супруги о согласии на совершение указанной сделки. Шакиров заявил, что в течение последних трех с половиной лет совместно с Шакировой не проживает и место ее жительства ему неизвестно, а потому предоставить нотариально удостоверенное заявление супруги он не может, но настаивает на удостоверении договора купли-продажи квартиры.

Вправе ли нотариус удостоверить договор купли-продажи квартиры при данных обстоятельствах?

 

Задача 6.

Васильев обратился в суд с иском к Васильевым о переводе прав покупателя недвижимого имущества (двух комнат в трехкомнатной квартире) по договору, заключенному Васильевыми (продавцы) и Иннокентьевым (покупатель) на себя. В заявлении истец пояснил, что квартира в 1997 году была приватизирована им и его родителями Васильевыми в общую долевую собственность и, что продав свои доли в праве общей собственности постороннему лицу - Иннокентьеву, родители нарушили его преимущественное право покупки.

Ответчики иск не признали, пояснив, что знали о финансовых проблемах их сына, индивидуального предпринимателя и, желая ему помочь, продали свои комнаты Иннокентьеву, а сами переехали жить из города в деревню, где у них имеется небольшой, но добротный домик. Все вырученные от продажи доли деньги родители передали сыну.

Какое решение должен принять суд?

 

Задача 7.

По договору ООО «Светлана» приобрело у ОАО «ВИКО» 2-х этажное нежилое здание общей площадью 810 кв.м. Объект недвижимости был передан покупателю по акту приема – передачи в начале марта.

В мае после нескольких дождливых дней покупатель обратился к продавцу с заявлением об устранении недостатков объекта недвижимости, вызванных проливом помещений верхнего этажа из-за протечки крыши, или уменьшении покупной цены объекта на 150 000 рублей.

Как следует поступить продавцу?

Задача 8.

ООО «Аукцион» на основании агентского договор были проведены торги по реализации недвижимого имущества. При этом индивидуальным предпринимателем Скуповым на основании договора о задатке на расчетный счет третьего лица были перечислены денежные средства в качестве задатка в размере 1 000 000 рублей.

На основании протокола о результатах торгов между ООО «Надежда» (продавец) и индивидуальным предпринимателем Скуповым (покупатель) был заключен договор купли-продажи имущества, стоимость имущества составила 8 500 000 рублей.

Поскольку своевременно Скупов не произвел оплату по договору, обратился в суд с иском о расторжении договора купли-продажи.

Какое решение должен принять суд?

 

Задача 9.

Между ООО «Сокол» (продавец) и ООО «Марс» (покупатель) заключен договор, поименованный как договор купли - продажи складских помещений.

В то же время из содержания условий договора следует, что продавец продает, а покупатель приобретает торгово - производственную базу, включающую складские помещения, оборудование, земельный участок, водопроводные коммуникации, столбы освещения с подведенным электричеством.

Какой договор заключили стороны?

Задача 10.

ОАО «Городское такси» по договору купли-продажи приобрело у ООО «Извоз» автотранспортное предприятие.

Спустя некоторое время акционерное общество получило претензию от коммерческого банка, в котором содержалась информация о том, что незадолго до продажи автотранспортного предприятия ООО Извоз» заключило с этим банком кредитный договор и, что сумма долга по кредитному договору и процентов за пользование кредитом составляет 5,2 млн. рублей.

ОАО «Городское такси» отказалось выплачивать долг. Коммерческий банк обратился с иском в арбитражный суд. Им были предъявлены требования о возврате кредита в размере 4 млн. рублей и процентов за пользование в размере 1,2 млн. рублей.

Ответчик, возражал против иска, ссылался на то, что продавец не проинформировал его обо всех долгах предприятия.

Какое решение должен принять арбитражный суд?