Имущество не может быть арестовано в интересах потерпевшего (гражданского истца) как вещественное доказательство, в том числе как предмет преступления.

Имеются в виду ситуации, когда выдвигается обвинение, связанное с совершением экономического преступления, направленного на захват акций, либо иного, иногда самым косвенным образом связанного с правом на акции, и при этом ставится вопрос об аресте акций как предмета, на который направлены преступные действия (ч. 1 ст. 81 УПК). Нередко на этом основании акции арестовываются по ходатайству того или иного предпринимателя или компании. Впрочем, приведенные ниже суждения имеют отношение не только к акциям или иным ценным бумагам.

Прежде всего, закон не предусматривает ареста вещественных доказательств, а совершаемые на практике подобные акты органов следствия лишены законного основания. Предусмотрен лишь арест имущества, полученного преступным путем (ч. 3 ст. 82 УПК), что указывает, как уже говорилось выше, на цели конфискации. Ведь если единственным основанием для ареста является квалификация его как имущества, полученного в результате преступных действий или нажитого преступным путем, то это имущество не может обеспечивать гражданский иск, так как не может быть продано с торгов или иным образом реализовано частным лицам для получения денежных средств, необходимых для взыскания причиненного вреда по гражданскому иску. Между тем арест имущества в порядке ст. 115 УПК предусматривает только два основания - для целей конфискации (и тогда в дальнейшем имущество может быть либо возвращено законному владельцу, либо конфисковано) или для обеспечения гражданского иска (и тогда оно может быть только реализовано, продано).

В ст. 82 УПК указывается только на арест имущества для целей конфискации. Но если арест осуществляется для целей конфискации, то поводом к нему не может быть ходатайство частного лица, которое заведомо не может иметь интереса в обращении какого угодно имущества в доход государства, поскольку частные лица не уполномочены на выступление в защиту публичных интересов.

Кроме того, санкция той нормы УК РФ, по которой обвиняется лицо, должна предусматривать конфискацию как меру наказания.

Поскольку речь идет о вещественных доказательствах, арест имущества, как уже говорилось, вообще не применяется, кроме рассмотренного случая обеспечения возможной конфискации.

Объяснением этого обстоятельства может быть то, что арест вещи, препятствуя юридическому распоряжению вещью, не исключает возможности физического воздействия на нее, что является недопустимым, поскольку речь идет о доказательстве. Ведь именно те или иные физические, материальные следы на предмете и являются доказательствами преступления. В то же время изъятие вещи и приобщение к делу, т.е. прекращение владения вещью тем или иным частным лицом, вполне обеспечивают нужды доказывания. Соответственно, закон и предусматривает не арест, а именно изъятие, лишение фактического владения.

Если мы говорим об акциях, то еще более важно другое. Акции в бездокументарной форме, не являясь предметом материального мира, не могут иметь качеств вещественного доказательства. Информация, заключенная в такой акции, получается и в дальнейшем полностью сохраняется без обращения к определенному, исключительному материальному объекту, предмету. Любое считывающее устройство пригодно для этого. Между тем вещественным доказательством является именно определенный, исключительный предмет, единственный из всех подобных. Доказательство незаменимо. Значит, не только акция, но и те электронные и технические средства, которые могут быть использованы для получения и последующего сохранения заключенной в ней информации, не отвечают признакам вещественного доказательства.

Бездокументарная акция может, видимо, относиться к такому виду доказательств, как иной документ (ст. 84 УПК), если по обстоятельствам дела содержащиеся в ней сведения имеют отношение к совершенному преступлению. Если, скажем, речь идет о похищении акций, эмитированных до того, как к ним проявился интерес похитителя (что чаще всего и бывает), то они едва ли могут нести информацию о совершенном преступлении.

Кроме того, не только арест иного документа, который не отвечает признакам, указанным в ч. 1 ст. 81 УПК, не предусмотрен, но невозможно и его изъятие. Дело в том, что акции в бездокументарной форме в силу отсутствия у них качеств предмета не могут быть изъяты, помещены на хранение, иным образом переданы во владение тому или иному органу или лицу, так как в отношении этих объектов владение не может осуществляться. Владение как физическая власть над вещью не может осуществляться в отношении тех объектов гражданских прав, которые лишены материальности, не имеют физических свойств, не являются вещами.

Заключенная в акциях информация, поскольку она получена и зафиксирована способами, предусмотренными УПК РФ, не связана впоследствии материально с самими акциями, и для сохранения этой информации не требуется никаких обеспечительных мер, связанных с существованием акций.

Следовательно, в отношении акций в бездокументарной форме недопустимы и реально невозможны те меры обеспечения вещественных доказательств, которые предусмотрены УПК РФ.

Другой вопрос, связанный с судьбой акций, возникает при вынесении приговора или прекращении уголовного дела. Поскольку акции не являются предметами и не могут храниться при уголовном деле, равно как и вообще не могут храниться в качестве вещей (предметов) (а других объектов хранения, кроме вещей, не существует в силу ст. 886 ГК), вопрос, казалось бы, и не должен возникать. Но практика говорит о том, что иногда акции только для того признаются вопреки их природе вещественными доказательствами, чтобы как минимум парализовать права на акции, а еще лучше - изменить в ходе рассмотрения уголовного дела их собственника.

В этом плане может рассматриваться как основание норма п. 6 ч. 3 ст. 81 УПК, которая позволяет "остальные предметы" передать законным владельцам, а при неустановлении последних - в собственность государства.

Неясным, впрочем, остается понятие "законного владельца". Вообще говоря, таким владельцем является то лицо, которое владеет имуществом по воле собственника, так как только собственник способен создать законное основание владения (ст. 305 ГК). Понятие законного владения ограничено сферой частного права, что не противоречит смыслу п. 6 ч. 1 ст. 81 УПК. Однако непонятно, возвращаются ли "остальные предметы" (к которым только и могут быть причислены акции) законным владельцам (как это, например, сказано об имуществе, нажитом преступным путем), когда не применяется конфискация (п. 4 ст. 81 УПК) или же должен решаться вопрос о принадлежности "остальных предметов".

Против последнего предположения (о том, что суд, а тем более следователь вправе решать вопрос о принадлежности "остальных предметов") говорят следующие аргументы: здесь же сказано, что споры о принадлежности решаются в порядке гражданского судопроизводства. Но ведь если имущество изъято у одного лица, а возвращается другому, то тем самым предполагается спор об имуществе. Спор в имущественном смысле предполагает не обязательно внешне выраженный конфликт, заявление иска и т.п. действия. Достаточно хотя бы того, что два или более лица рассматривают себя или рассматриваются иными лицами как владельцы. Владение (как и право собственности) исключительно и не может осуществляться более чем одним лицом. Значит, обнаружение более чем одного владельца и означает наличие спора.

Другой аргумент состоит в том, что в рамках уголовного дела рассматриваются, как уже говорилось, только гражданские иски о взыскании причиненного преступлением вреда. Споры о принадлежности имущества, в том числе иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об истребовании имущества в силу договора или иного обязательства, судом при вынесении приговора не рассматриваются. Следовательно, суд не вправе решить вопрос, не поставленный перед ним в установленном законом порядке.

И.Н. Трепицын правильно пишет (применительно к действию аналогичного правила в русском дореволюционном уголовном процессе), что возврат вещественных доказательств является реституцией, т.е. только восстановлением прежнего положения, без решения вопросов права. Соответственно, возврат вещей их хозяину не означает, что хозяин - это непременно собственник, и не исключает спора о праве в будущем, как вообще не исключает его реституция <1>.

--------------------------------

<1> Трепицын И.Н. Приобретение движимостей в собственность от лиц, не имеющих права на их отчуждение. Варшава, 1907. С. 438 - 439.

 

Можно представить такую ситуацию. По результатам рассмотрения уголовного дела суд обнаруживает, что лицо, у которого изъято имущество, не имеет права на него, т.е. является незаконным владельцем. И тогда суд не возвращает это имущество бывшему владельцу, а передает в собственность государства. Единственным основанием такой передачи может служить норма ст. 225 ГК о бесхозяйном имуществе. Но эта норма предполагает не только отсутствие собственника, но и отсутствие владельца. Бесхозяйное имущество не может быть отобрано у владельца. Для истребования имущества у незаконного владельца применяется такое известное средство, как виндикационный иск (ст. 301 ГК), который доступен только собственнику или законному владельцу. Суд (следователь) не относится к числу лиц, имеющих возможность отобрать имущество по этому основанию у незаконного владельца. Не относятся к таким лицам и государственные органы. Кстати, в силу ст. ст. 225, 228 ГК вещи, не имеющие собственника, могут быть обращены в муниципальную, а не государственную собственность (тогда как в п. 6 ст. 81 УПК говорится о государстве, что свидетельствует о слабом согласовании нормы этого Кодекса с применимым материальным законом).

Следовательно, изъятие имущества в рамках уголовного дела не может ухудшить положение незаконного владельца (неважно, добросовестного или нет) по сравнению с ГК РФ.

Применительно к акциям, которые существуют в виде записи на счете за определенным лицом, вывод о незаконном владении в рамках уголовного дела не может быть на самом деле сделан, так как само по себе незаконное владение возникает в силу несовпадения в одном лице собственника и владельца. Владение, как уже говорилось, возможно лишь в отношении физических объектов. Следовательно, применительно к бездокументарным акциям, которые существуют посредством записей в реестре с одновременным указанием лица, которому они принадлежат, расщепление права собственности (или иного права) и владения технически невозможно. Более или менее условно говорить о таком несовпадении права и "фактической" принадлежности акции можно лишь в рамках споров о праве на акции, что, как уже говорилось, невозможно, пока акции остаются в сфере действия УПК РФ.

 

Глава 24. НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ПРАВА НА ОБЪЕКТ СТРОИТЕЛЬСТВА

 

Принадлежность недвижимости в классическом праве обычно предопределяется правом на землю, причем право на землю имеет приоритет перед правом на постройку. Наиболее последовательно этот подход проявляется в классическом институте суперфиция <1>. Superficies - наследственное и отчуждаемое право пользования строением, возведенным на чужой земле. Superficies (буквально - то, что на поверхности) первоначально возник в римском праве на базе аренды общественных земель. Арендатор возводил здание за свой счет и мог им пользоваться и распоряжаться, располагая сначала интердиктной защитой, а позже - и исковой защитой in rem, т.е. вещным иском (actio de superficio) против третьих лиц, в том числе против собственника (земли и строения). Суперфициарий мог распоряжаться суперфицием, отдавать его в залог, отчуждать, но с согласия собственника.

--------------------------------

<1> В последние годы появилась литература, посвященная суперфицию и праву застройки, с которой читатель может ознакомиться. Здесь приводятся лишь минимальные сведения об институте.

 

Суперфиций мог быть срочным или бессрочным, переходил по наследству. Собственник сохранял право на земельный ежегодный налог рентного типа и в случае неплатежей мог возбудить иск о собственности.

Суть суперфиция состояла в том, что все возведенные постройки ipso iure принадлежали собственнику земли в силу правила semper superficiem solo cedere (все, находящееся на поверхности, следует земле, т.е. принадлежит собственнику земли в качестве accessio - принадлежности) <1>.

--------------------------------

 

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник "Римское частное право" (под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2004.

 

<1> Подробнее см.: Римское частное право / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М., 1948. С. 230 - 232; Покровский И.А. История римского права. Пг., 1918. С. 276.

Попутно нужно отметить, что, если возникала необходимость раздела здания, оно делилось только вертикально, поскольку не допускались разрыв строения с землей и любые горизонтальные разделы (см.: Римское частное право. С. 160).

 

По российскому праву также считалось, что "строение, составляя принадлежность земли, предполагается собственностью того, на чьей земле поставлено" <1>.

--------------------------------

<1> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 106 (автор приводит лишь одно исключение из этого правила: на казенной земле нижегородского ярмарочного гостиного двора могут быть построены торговцами лавки, на которые им принадлежит право собственности).

 

Интересно, что в царствование Алексея Михайловича в результате борьбы посадов с "обелением", т.е. освобождением новых покупателей посадских усадеб от тягла, была предпринята попытка установить различие прав частных лиц на здания и право города на землю: было запрещено отчуждать участки беломестцам, а владельцам оставалось право распоряжения зданиями. Однако вследствие неэффективности этой меры через несколько лет пришлось запретить продажу усадеб вовсе, но затем под давлением оборота ограничения пришлось все же устранить <1>.

--------------------------------

<1> Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов н/Д: Феникс, 1995. С. 523 - 524.

 

Связь строения с землей, сильнее всего обнаруживаемая в суперфиции, оказывается решающей и для определения недвижимости. Согласно § 95 ГГУ и этот подход был воспринят российским правом: "...недвижимостью не должны считаться строения, воздвигнутые на чужой земле в силу какого-либо договорного отношения" <1>.

--------------------------------

<1> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 97.

 

ГК РСФСР 1922 г. воспроизвел право застройки, достаточно близкое к классическому суперфицию. Право застройки (ст. ст. 71 - 84 ГК РСФСР 1922 г.) определялось как владение и распоряжение строениями, возведенными на государственных земельных участках на началах договорности, срочности и возмездности. Допускались залог и отчуждение права застройки. После прекращения этого права застройщику компенсировалась стоимость строений. Но уже в 1927 г. в институт права застройки были внесены принципиальные изменения. Жилищным кооперативам (первоначально с последующим расширением круга застройщиков) земля стала предоставляться в бессрочное пользование, одновременно у них возникало право собственности на возведенные строения.

Таким образом, было нарушено и прямо перевернуто классическое правило о строении как принадлежности земли (superifcies solo cedit) <1>.

--------------------------------

<1> См.: Гражданское право: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханова. Т. 1. М.: Бек, 1993. С. 299.

 

Исторической справедливости ради следует заметить, что принцип superficies solo cedit не проводился греческим (и восточным) правом, которое допускало существование двух независимых ("горизонтальных") прав: права собственника земли и права собственника того, что находится на поверхности земли (постройки, насаждений) <1>.

--------------------------------

<1> См.: Медведев И.П. Развитие правовой науки // Культура Византии. Вторая половина VII - XII в. / Отв. ред. З.В. Удальцова и Г.Г. Литаврин. М.: Наука, 1989. С. 223 - 224. (Такого рода свобода греческого права обычно объясняется его сравнительно более слабым догматическим развитием.)

 

Но едва ли отказ от классического правила "собственнику земли принадлежит все, что с ней связано" произошел у нас с 1927 г. под влиянием древнегреческой традиции; правомерно было бы говорить о разрыве с какой-либо традицией; по словам У. Маттеи, это решение противоречит даже "интуитивной логике" <1>.

--------------------------------

<1> Маттеи У., Суханов Е.А. Основные проблемы права собственности. М., 1999. С. 127.

 

С практической же точки зрения существование двух независимых собственников у одной нераздельной недвижимости может быть терпимо лишь до тех пор, пока эти права собственности находятся в спящем, фиктивном состоянии, ближе к фактическим, чем юридическим, т.е. пока запрещен оборот недвижимости. В последующем российском праве обозначенный в 1927 г. подход, как известно, возобладал, а в 1948 г. право застройки было вообще отменено. Можно заметить, что и суперфиций, и право застройки по ГК РСФСР 1922 г. обязаны своим возникновением существованию больших массивов земель с ограниченной возможностью гражданского оборота, поэтому распространение неограниченного права собственности на все виды земель делает суперфиций малоприменимым. Но при введении ограничительных режимов в сфере земельной собственности (а эта идея у нас достаточно популярна) суперфиций становится эффективным способом хозяйственного освоения городских земель <1>. Возможно, именно отсутствие суперфиция (или иной столь же компромиссной формы) влечет радикализацию земельной реформы, что, в свою очередь, увеличивает сопротивление реформированию земельных отношений <2> и постоянно заводит их в тупик.

--------------------------------

<1> Это предложение, высказанное мной в первых изданиях книги, было затем поддержано. См., например: Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном гражданском праве. М., 2000. С. 162 - 163.

<2> Например, провозглашенный Жилищным кодексом РФ принцип автоматического возникновения права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом не встретил никакого сочувствия городских властей, которые обязаны проводить землеустройство.

 

Во всяком случае, сохранение в ГК РФ принципа разделенной по горизонтали собственности на недвижимость (ст. 271 ГК) едва ли можно считать удачным решением вопроса. Взаимоотношения собственников земли и строений определяются соглашением, т.е. носят обязательственный, а не вещный характер. Трудно признать счастливой находкой также идею сноса построек как завершающего этапа взаимоотношений двух собственников недвижимости "при отсутствии соглашения" (п. 2 ст. 272 ГК). Именно в этом, по-видимому, определяющем моменте очевидны преимущества суперфиция, исключающего столь разрушительные способы реализации прав <1> и ценимого русскими цивилистами как "общепризнанный" тип вещного права <2>.

--------------------------------

<1> Снос построек - это не нормальный эффект суперфиция, а следствие правонарушения. Тит Ливий приводил пример деятельности Катона, выступавшего в роли сурового цензора, велевшего снести "частные постройки, примыкающие к общественным зданиям или возведенные на общественной земле" (Тит Ливий. История Рима от основания города / Отв. ред. Е.С. Голубцова. Т. 3. М., 1993. С. 351).

<2> Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 210.

 

При обсуждении этой проблемы было высказано мнение, что отказ от суперфиция был продиктован сложившейся в момент принятия ГК РФ ситуацией, когда вся земля находилась в государственной собственности. В этих условиях оформление застройки через суперфиций не давало бы застройщикам права частной собственности на строения; сохранялась сплошная государственная собственность. А это консервировало прежний уклад. Впрочем, зависимость от государства и чиновников в сфере застройки и после отказа от суперфиция осталась сплошной.

Необходимо отметить, кроме того, что при отсутствии правила, гласящего, что "собственнику принадлежит все, находящееся на поверхности участка", весьма затруднена реализация перехода к системе регистрации прав на недвижимость, так как при отсутствии суперфиция возможно и неизбежно несовпадение собственников земли и построек, а также возникновение разных собственников на одном земельном участке, а это влечет чрезвычайное усложнение и известную ненадежность регистрации прав на недвижимость.

Провозглашенный ГК РФ подход не создает также достаточно надежных средств противодействия таким возможным в нашем юридическом быту нарушениям, как реконструкции (перестройки) чужой недвижимости с переводом права на новые постройки в собственность нарушителя.

Вот пример из судебной практики.

Предприниматель получил безвозмездно от организации в собственность склады. Понимая незаконность этой сделки, нарушающей запрет, установленный ст. 575 ГК, он решил обеспечить дальнейшее владение полученным следующим образом: склады были признаны не имеющими ценности из-за износа, и вместо них с использованием, впрочем, основных конструкций "изношенных" сооружений предприниматель возвел кафе, имея все необходимые согласования; о самовольном строительстве речи не было. К моменту обращения за регистрацией собственности на кафе прежний собственник складов потребовал вернуть ему недвижимость.

Если бы речь шла о движимом имуществе, то могла бы быть применена такая эффективная мера защиты, как передача вещи, изготовленной из материала собственника, утратившего материалы вследствие недобросовестных действий лица, осуществившего переработку материала, в собственность потерпевшего (п. 3 ст. 220 ГК) <1>. Но эта норма, как известно, не действует в отношении недвижимости, пожалуй, именно по причине правила суперфиция, которое все равно здесь просвечивает.

--------------------------------

<1> Этот механизм может применяться в тех случаях, когда реституция становится невозможной из-за существенных изменений полученного по ничтожной сделке имущества (например, разборки автомобиля с заменой в нем деталей и т.п.).

 

При сохранении суперфиция реституция земельного участка привела бы к закреплению за потерпевшим собственником и возведенного на ней строения. Но отсутствие этого правила оставляет лишь защиту в рамках ст. 167 ГК в размере стоимости складов и стоимости прав на земельный участок, а такая защита представляется недостаточной. Переход в собственность потерпевшего возведенного на его участке здания невозможен. Поэтому оказывается лишенной основания реституция земельного участка с чужим зданием.

Можно заметить, что в ГК РФ предложена неравновесная форма, отдающая приоритет собственнику построек. Кроме полного права на строения он еще имеет и право на передачу вместе со строениями "пользования" землей, не спрашивая земельного собственника (если собственник земли не догадается, конечно, запретить такую передачу, но любой запрет в сфере гражданского права означает вывод имущества из оборота и потому всегда сопряжен с потерями). Следовательно, налицо не только пользование землей, но и довольно своеобразное распоряжение ею, как это, кстати, и происходило на базе известного правила ч. 1 ст. 37 Земельного кодекса 1991 г., позволяющего под видом отчуждения построек уступать земельные участки.

В целом нормы гл. 17 ГК РФ, видимо, рассчитаны прежде всего на уход от старого правового уклада, т.е. несвободны от черт паллиатива и временности. Но тогда следует подумать о путях их дальнейшего развития. В этом отношении можно сказать, что серьезных причин, позволяющих отказаться от принципа "земле следует все, что к ней прикреплено" и более широкого привлечения на этой основе классических вещноправовых институтов, не видно. Изложенное позволяет отметить, что застройку весьма желательно основать на базе вещного права типа суперфиция. Однако суперфиций не может появиться в результате договорной или судебной практики, ведь возникновение новых вещных прав вообще возможно, как известно, исключительно путем их учреждения, прямого введения в закон, так как такие права возникают не иначе как путем прямого легального установления.

Шагом на пути к суперфицию можно считать провозглашенный ЗК РФ принцип принадлежности земельного участка и расположенного на нем строения одному лицу (ст. ст. 1, 35 ЗК). В то же время возникшая в первые годы реформ юридическая конструкция помещения в здании как самостоятельного объекта права собственности, без всякой связи его с земельным участком, серьезно усложняет развитие права на землю в городе.

В Концепции развития гражданского законодательства признается необходимость установления суперфиция (вещного права застройки). Обсуждение этого предложения выявило некоторые препятствия, которые, судя по всему, встанут на пути суперфиция.

Во-первых, это сопротивление тех инвесторов, которые освоились с существующими формами застройки, получили на рынке монопольное положение и не хотят им рисковать.

Во-вторых, это сопротивление чиновничества, которое вместе с суперфицием утрачивает текущий контроль за городским строительством и городскими застройщиками (осуществляемый сегодня посредством, скажем, такой уродливой формы, как предоставление земельных участков под застройку в форме аренды, что позволяет постоянно держать арендатора земли в подчиненном положении).

Наконец, разворот всех существующих прав, среди которых - права собственности на здания, строения, помещения, оторванные от прав на землю, в сторону суперфиция, несомненно, сопряжен с опасностями психологического характера, ведь даже юристу нелегко успокоиться на мысли, что право застройки по существу сильнее права собственности на строение или помещение без права на землю либо с правом аренды земли. Чтобы избежать этих рисков, видимо, придется находить длительные формы сосуществования разных режимов застройки, что таит в себе, особенно в первые годы, опасность реставрации прежнего уклада.

Остается надеяться, что переход к суперфицию, сколь бы долгим он ни был, все же начнется в ближайшем будущем. На мой взгляд, именно здесь - наиболее важный и ценный пункт намеченного изменения гражданского законодательства.

До сих пор взаимоотношения участников застройки регулируются главным образом посредством обязательств, что создает немало проблем.

Одной из таких проблем стал вопрос о праве на объект строительства. Очевидно, что он не может быть решен единообразно для всех случаев застройки.

Если застройщик ведет строительство для себя и своими силами и средствами, то, очевидно, все права на объект застройки все время принадлежат ему, и он вправе им распорядиться как на стадии строительства, заключая так называемые договоры долевого участия (инвестиционные) <1>, по которым дольщикам (инвесторам) принадлежат лишь обязательственные права, так и после завершения строительства путем продажи всего здания или его частей в порядке, установленном для распоряжения недвижимостью.

--------------------------------

<1> С принятием 30 декабря 2004 г. Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор долевого участия включен в число поименованных и не может более использоваться для обозначения самых разных юридических связей участников строительства. Теперь стороны чаще прячут свои намерения за инвестиционными договорами, которые могут быть чем угодно.

Далее я исхожу из того положения, которое сложилось в строительстве, когда договором долевого участия (а затем инвестиционным) охватываются как договоры синаллагматические, встречного типа, так и договоры с единой целью для всех участников, совпадающие с простым товариществом. Соответственно, употребляемые термины относятся к ситуации до 2004 г. Ее актуальность после 2004 г. скорее увязана уже с договорами, называемыми инвестиционными.

 

Несколько сложнее отношения у созастройщиков, вступивших в отношения совместной деятельности (простого товарищества) для совместного строительства. Застройщики на базе простого товарищества приобретают право общей долевой собственности на объект и распоряжаются им сообща, если не возникает спор, который приходится решать в суде и который, как правило, приводит к прекращению совместной деятельности с одновременным разделом объекта.

С точки зрения права на объект довольно спорной кажется ситуация со строительным подрядом. Приведем внешне достаточно несложное, но типичное дело для иллюстрации основных проблем.

Строительная организация РСУ АО "Синтез", получив под застройку земельный участок в с. Шпаковском Ставропольского края, заключила договор подряда с АО "Канелс", выступившим в роли заказчика, на строительство 16-квартирного жилого дома. В свою очередь, заказчик имел договор с миграционной службой, по которому он обязался за счет последней обеспечить строительство и передачу ей в собственность жилого здания. В связи с тем что заказчик, приняв работы, их оплатил не полностью (используя при этом средства миграционной службы), договор был после длительной переписки расторгнут, а объект остался недостроенным. Подрядчик заявил в суде иск к АО "Канелс" о взыскании суммы долга за принятые работы, а также расходов по охране объекта после прекращения строительства и в связи с отсутствием средств у ответчика просил обратить взыскание на сам объект застройки.

Естественно, что в первую очередь возник вопрос: кому принадлежит право собственности на объект? Казалось бы, в любом случае истец в силу ст. ст. 359 - 360 ГК имеет право на удержание вещи как кредитор против неисправного должника вплоть до реализации ее в порядке, установленном для залога. Однако совершенно очевидно, что и в этом случае необходимо определить принадлежность вещи для правильного указания номинального продавца и, соответственно, для распределения полученного при продаже, тем более что стоимость объекта явно превышала сумму долга, а кроме того, ситуация обострялась наличием другого кредитора того же должника - миграционной службы.

В прямой форме вопрос о праве на объект строительного подряда законом не решен, а содержание норм о подряде не позволяет прийти к однозначному толкованию. Классика также не дает достаточного материала для уверенного решения этого вопроса <1>, кроме, может быть, высказывания Павла: "Если я даю заказ на постройку дома, с тем чтобы подрядчик делал все на свои средства, то он переносит на меня собственность на сделанное, и, однако, это является наймом" <2>. Это высказывание, впрочем, имеет в виду строительство на земле заказчика и потому имеет скорее вещное, нежели обязательственное звучание, а упразднение правила superfities solo cedit, о котором уже говорилось, исключает такой наиболее естественный для строительства ход рассуждений, согласно которому достаточно определить собственника земли и тем самым предрешить все прочие вопросы, и потому снимает в этом отношении специфику строительного подряда, заставляя искать решение в подрядном праве в целом. По той же причине ситуация приобретает беспрецедентный характер, исключая привлечение мирового права и заставляя искать собственные юридические решения.

--------------------------------

<1> И. Покровский указывает, что собственно locatio-conductio operis имел место, лишь если материал был дан заказчиком; если мастер делал вещь из собственного материала, то такой договор считался уже куплей-продажей. Впрочем, этот договор в римском праве "далеко не получил надлежащего развития" (Покровский И.А. История римского права. С. 332).

Г.Ф. Шершеневич не затрагивает данный вопрос, уделив общему понятию подряда чуть более одной страницы (см.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 371 - 372).

<2> Дигесты. С. 316. Можно привести также слова Ульпиана: "Подрядчики, которые возводят здание из своих камней, немедленно делают камни принадлежащими тем, на чьей земле они строят" (Дигесты. С. 134).

 

Правило ст. 219 ГК о возникновении права собственности на вновь создаваемую недвижимость с момента ее государственной регистрации <1>, как будто исключая собственность подрядчика (не затрагивая движимого имущества), также не решает всех возникающих вопросов, поскольку "объект строительства" (понятие принадлежит законодателю - прямо так сказано, например, в названии ст. 742 ГК) как имеющее определенное единство имущество еще до возможности признания его зданием, сооружением или иной недвижимостью уже вовлекается в гражданский оборот и может служить предметом сделок (залога и других, в том числе указанных в ст. ст. 360, 712, 720 (п. 6), 729, 742 ГК).

--------------------------------

<1> В связи с этим, как отмечает Е.А. Суханов, до регистрации строящегося объекта он не может быть признан недвижимостью (Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. М.: Ред. журнала "Хозяйство и право"; Спарк, 1995. С. 283).

 

Кажется, именно в этом смысле определен "объект" в выводе Постановления Президиума ВАС РФ: "...поскольку ответчик обязался построить и передать в собственность истца построенные коттеджи, возможность удовлетворения иска о признании права собственности на не завершенный строительством объект зависит от наличия между сторонами договорных обязательств", так как из обстоятельств дела видно, что "фактически стороны прекратили исполнение обязательств досрочно" <1>, и тем самым ссылка на правило ст. 219 ГК, которая также сделана в этом Постановлении, не может изменить сути дела как спора о праве именно на незавершенный объект строительства.

--------------------------------

<1> Вестник ВАС РФ. 1997. N 4. С. 60.

 

Ю.В. Романец высказывается за то, что "если расторжение договора простого товарищества в отношении одного из товарищей не влечет за собой прекращение этого договора в отношении остальных товарищей", то должен быть произведен реальный выдел доли выбывшего товарища при том, что выбывший товарищ "не вправе претендовать на долю в окончательном результате" <1>. Получается, что незавершенный объект строительства становится предметом прав как целое, подлежащее разделу или выделу, не только при прекращении договора строительного подряда, но и, например, при выбытии одного из товарищей. (Пока кто-либо из товарищей не выходит, их взаимоотношения остаются, конечно, обязательственными, тогда как с третьими лицами связь возможна только вещная - прежде всего защита, которую может вести любой из товарищей.) Но выдел возможен только из вещи, являющейся объектом права; непонятно, что делать, если такой вещи еще нет. Очевидно, что рекомендация Ю. Романца невыполнима <2>.

--------------------------------

<1> Романец Ю.В. Договор простого товарищества и подобные ему договоры (вопросы теории и судебной практики) // Вестник ВАС РФ. 1999. N 12. С. 108 - 109.

Существует иная, противоположная, практика - выдел недопустим, пока не возник объект собственности, хотя бы объект незавершенного строительства. Эта практика представляется более обоснованной. Прежде всего непонятно, как производить выдел строящегося здания, которое ежедневно меняется. Но дело даже не в этом. Выход из товарищества ("несвоевременный отказ" от договора) отнюдь не означает права на выдел. А раздел - это следствие прекращения товарищества. Между тем выход из числа товарищей не всегда влечет прекращение товарищества. Отказ в выделе вышедшего товарища без прекращения товарищества может быть обоснован с позиций ГК РФ тем, что не достигнута цель товарищества, хотя бы в будущем объект и был создан; ведь в этом создании товарищ больше не участвует.

На мой взгляд, здесь в некоторых случаях может отыскиваться обязательство товарищей из неосновательного обогащения перед вышедшим участником, как будет показано далее. Нельзя исключить, видимо, и иск об убытках, если другие товарищи своими действиями виновно причинили убытки вышедшему; возможна, впрочем, и ответственность вышедшего товарища.

Целью выхода из простого товарищества является, следовательно, нежелание брать на себя вновь возникающие обязательства из договора (например, если дела идут не так, как ожидал данный участник, или предлагается поддерживаемое большинством (когда решения принимаются таким образом) решение, с которым этот участник не согласен).

<2> Следует исходить из того, что выход из товарищества влечет утрату всех прав на еще не созданный результат одновременно с освобождением от ответственности по тем обязательствам товарищей, которые возникнут после выхода (собственно, для целей такого освобождения и осуществляется выход из товарищества). В дальнейшем этот аспект товарищества еще будет затрагиваться.

 

Необходимо при этом отметить, что указанные в нормах ст. 712, п. 6 ст. 720, ст. ст. 729, 742 ГК права на объект строительства сами по себе не имеют природы вещного права. В тех случаях, когда реализация права требует отчуждения (как, например, при удержании), предполагается, конечно, государственная регистрация объекта. Но выдел доли вышедшего товарища не может рассматриваться как необходимость отчуждения и не должен влечь регистрации объекта незавершенного строительства.

О природе объекта строительства высказаны различные суждения в рамках более широкой дискуссии о понятии недвижимости.

Как отмечает Е.А. Суханов, до регистрации строящегося объекта он не может быть признан недвижимостью <1>. Эта позиция поддерживается многими цивилистами. Однако высказан и противоположный взгляд. Например, Е. Болтанова, исходя из естественных признаков недвижимости, считает, что объекты незавершенного строительства "прочно связаны с землей", и потому относит их к числу недвижимостей <2>.

--------------------------------

<1> Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. М.: Спарк, 1995. С. 283.

Интересно, что английские юристы, обсуждая близкий к суперфицию институт длительной аренды, предполагающий возведение и поддержание в течение долгого срока (21 год и более лет) жилого здания на чужой земле, высказывали афоризм: кирпичи и известка (bricks and mortar) принадлежат арендатору, земля - лендлорду. После многолетних дебатов, конечно, не о том, являются ли "кирпичи и известка" стройматериалами, а о том, справедливо ли без всякой компенсации отдавать арендодателю построенное, перестроенное и сохраненное не им здание, был принят специальный Закон об аренде (Leasehold Reform Act 1967), а затем и последовавшие законы, предоставившие арендаторам право на принудительный выкуп всей недвижимости, включая землю. Таким образом, оперирование идеей стройматериалов можно обнаружить и применительно к завершенным и давно стоящим зданиям (кстати, квартиры и мезонины, в том числе из кирпича, под действие Закона не попали).

<2> Болтанова Е.С. Понятие и правовой режим недвижимостей // Журнал российского права. 1999. N 5/6. С. 83.

 

Аналогичную позицию занимает и О. Романов, полагающий, что "объект строительства, неразрывно связанный с землей, вне зависимости от того, завершены строительные работы или нет, неправомерно рассматривать как движимое имущество, поскольку он подпадает под определение недвижимой вещи, данное в ст. 130 ГК. Однако объект этот до момента государственной регистрации не имеет собственника, подрядчику принадлежит лишь право владения им" <1>.

--------------------------------

<1> Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 1998. N 7. С. 71.

 

Но признание объекта строительства недвижимой вещью уже в силу ст. ст. 128 - 129 ГК означает, что он приобретает все качества объекта гражданских прав, поскольку не изъят из оборота по прямому указанию в законе <1>.

--------------------------------

<1> О связи оборотоспособности и способности вещи находиться на праве собственности см. также: Эбзеев Б.Б. Гражданский оборот: понятие и юридическая природа // Государство и право. 1999. N 2. С. 37.

 

Отвлекаясь от темы строительства, приведем характерный пример.

Новоалтайским ОВД был изъят находившийся на складе АО "Первомайский агроснаб" спирт, значившийся по ж.д. накладной как груз олифы, поступивший от АФХ "Возрождение", а по дорожным ведомостям - как водка, поступившая от ООО "Шевро". Получатель продукции был неизвестен. Емкости со спиртом, кроме того, не имели надлежащей маркировки. На этом основании груз был признан находящемся в незаконном обороте в соответствии с Указом Президента РФ от 18 августа 1996 г. N 1213 "Об усилении государственного контроля за оборотом алкогольной продукции". Однако при передаче изъятого спирта в собственность государства был заявлен виндикационный иск. Суды апелляционной и кассационной инстанций признали право собственности на спирт за ООО ПКП "Рост". Отменяя это решение, Президиум ВАС РФ указал, что недопустима передача собственнику имущества, находящегося в незаконном обороте <1>.

--------------------------------

<1> Вестник ВАС РФ. 1999. N 5. С. 37 - 39.

 

Отмечу также, что вообще в спорах о праве собственности на алкогольную продукцию мотив ограниченной оборотоспособности выходит на первое место <1>.

--------------------------------

<1> См., например: Зинченко С., Удовенко А., Галов В. Проблемы изъятия и конфискации имущества собственника // Хозяйство и право. 2000. N 1. С. 76 - 84.

 

Отстаивание такой позиции неизбежно повлечет признание недопустимости любых сделок относительно объекта строительства.

Еще труднее согласиться с попыткой уйти от вопроса посредством ссылки на "право владения". Во-первых, никакого права владения нет, как об этом говорилось выше. Во-вторых, у владения тоже есть объект, хотя это не всегда объект права, и его нужно как-то квалифицировать.

Следует привести и высказывания Б. Гонгало, выдвигающего в качестве главного аргумента тот, что объект самовольного строительства не может быть ничем иным, как недвижимостью, хотя собственности на него и нет. Этот автор не согласен с тем, что недвижимость - понятие юридическое, а не фактическое <1>.

--------------------------------

<1> Гонгало Б. Понятие недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2001. N 11. С. 12.

 

Однако и самовольно выстроенный объект - понятие также юридическое. При этом нет никакой юридической необходимости отнесения его ни к движимости, ни к недвижимости, поскольку за застройщиком в любом случае признается право собственности только на стройматериалы независимо от того, смонтированы ли они.

Основанием позиции О. Романова, Б. Гонгало и других авторов, недоумевающих, как можно не считать недвижимостью реально существующую вещь, тесно связанную с землей, стало определение недвижимости в ст. 130 ГК.

Но, как замечал Г. Шершеневич, дефиниции в праве бесполезны, а, пожалуй, могут оказаться и вредны. Р. Барт говорил о "бесплодности тавтологии" в "деноминативных законах, регулирующих в Гражданском кодексе виды собственности" <1>, едва ли зная о высказывании Г. Шершеневича. Тем более замечательно это подтверждение бесплодности называния вещи своим именем, которое вместо отождествления (ибо отождествление есть процесс правоприменения, осуществления прав применительно к фактам конкретного спора, а не создания нормы права; в тексте закона тождество - это тавтология) предлагает не только бессмысленный и бесполезный, но и прямо создающий препятствия действительной жизни, а потому и ошибочный прием тавтологии.

--------------------------------

<1> Барт Р. Мифологии / Пер. с фр. М., 2004. С. 201. Имеется, в частности, в виду и перечисление движимых и недвижимых вещей в ФГК.

 

Полезно вспомнить также и суждение Е.В. Васьковского: "...хотя устанавливаемые в законе определения терминов являются в сущности предписаниями понимать эти термины в известном смысле и потому имеют характер норм, соблюдение которых обязательно для граждан, тем не менее это - нормы особого рода: второстепенные, вспомогательные, пояснительные. Они не обладают самостоятельным значением и сами по себе не могут получать применения в жизни, а служат исключительно для разъяснения смысла других норм. Поэтому, если они в каком-либо частном случае достижению этой цели не способствуют, то их следует игнорировать" <1>. Поэтому есть все основания присоединиться к суждению Н.А. Сыродоева: "...нельзя ту или иную вещь, исходя из данного в ст. 130 ГК определения, по своему усмотрению относить к недвижимости" <2>. Действительно, для права объекты материального мира существуют постольку, поскольку они приобретают юридическое значение. Право - сфера чисто идеальная, а не фактическая, поэтому весь мир природы (натура) находится вне рамок права. Если право называет некоторый объект вещью, то не потому, что эта вещь физически существует, а только потому, что она становится предметом прав и обязанностей.

--------------------------------

<1> Васьковский Е.В. Цивилистическая методология. Учение о толковании и применении гражданских законов. М., 2002. С. 113.

<2> Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С. 92.

 

Приходится напомнить, что объект права - это юридическая конструкция, а не физический феномен <1>. Обсуждая феномен денег, мне приходилось цитировать Ф. Хайека, который, следуя солидной философской традиции, отмечал, что свойства вещей не даны природой, а отражают человека, т.е. это - свойства социальные.

--------------------------------

<1> Подробнее см.: Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб., 2002. С. 109 и сл.

 

К сожалению, многие юристы не замечают "бесполезности всех эмпирических попыток определения предмета" <1>, не понимая, что за предметом стоит действительное социальное, в том числе правовое, отношение, которое и дает этому предмету те или иные значения, что сам по себе предмет никогда не равен самому себе, совокупность его свойств, делающая его объектом данного отношения, никогда не дана никакой реальностью, существующей помимо человека, да и реальность - это результат сложившейся, данной (и потому кажущейся самоочевидной) социальности.

--------------------------------

<1> Бодрийяр Ж. К критике политической экономии знака. М., 2003. С. 59.

 

Но очевидность общественной данности не позволяет все же полагать бытие юридических объектов, обладающих собственными, а не данными им человеком качествами. Апелляция здравомыслящих юристов, черпающих уверенность в "наивной очевидности и схемах начальной психологии" <1>, как бы ни был широк круг внимающих им, к объекту "самому по себе", - это, стало быть, свидетельство отказа от анализа собственно юридических качеств явления, а иные качества объекта права никакого значения не имеют.

--------------------------------

<1> Бодрийяр Ж. К критике политической экономии знака. С. 62.

 

Попробуем разобраться, в какой мере норма ст. 219 ГК (именно эта норма, а отнюдь не легальная дефиниция, нормой не являющаяся и попавшая без особой нужды в закон, имеет юридическое значение <1>) препятствует осуществлению и защите гражданских прав.

--------------------------------

<1> Устранить коллизию между нормами ст. ст. 130 и 219 ГК можно техническими средствами. Предположим, что ст. 130 ГК вовсе исключается из Кодекса, а ст. 219 тогда будет звучать примерно так: "Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, т.е. на объекты, тесно связанные с землей, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, возникает с момента государственной регистрации. Правила о регистрации прав на земельные участки и вещи, приравненные к недвижимости, излагаются в статье 223 Кодекса и других соответствующих нормах". В этом случае, надо полагать, смущающее действие дефиниции будет существенно ослаблено.

 

Общий смысл нормы ст. 219 ГК состоит в том, что до государственной регистрации вещь, тесно связанная с землей (и сама земля), не попадает в оборот, не может быть объектом права <1>. Иного смысла у этой нормы нет.

--------------------------------

<1> Еще раз повторю, что возможны обязательственные права по поводу таких объектов; как всякое обязательственное право, это право к лицу, а не на вещь.

 

Если мы назовем недвижимостью самовольно возведенное строение, то чего мы добьемся? В оборот это строение все равно не попадет, незаконны будут не только его отчуждение, но и сдача в аренду и пр. Зачем же настаивать на том, что это - недвижимость? Только для того, чтобы примирить свои повседневные ощущения со степенью развития своих юридических представлений? Но назначение юриспруденции, как и иной отрасли гуманитарного знания, как раз в том, чтобы отделять юридическое (психологическое, философское и т.д.) от житейского. Тот факт, что в праве весьма велика прикладная роль, не означает все же упразднения правоведения.

Иная, кроме оборота, форма юридического бытия вещи - защита от внешних посягательств. Действительно, нарушителю все равно, зарегистрирована ли недвижимость, возникло на нее право или нет. Имущество может быть отобрано у владельца независимо от этого. Но в этом случае должна даваться именно владельческая защита. Суд не должен выяснять, какова природа захваченного имущества: и движимое, и недвижимое, оно равно подлежит государственной защите <1>. Истцу достаточно доказать, что он вел владение мирно и открыто. И объект незавершенного строительства, и самовольно возведенное строение в равной мере подлежат защите от внешних посягательств. В противном случае мы вынуждены будем признать, что можно без последствий отбирать чужое имущество в зависимости от его юридического статуса. Думаю, ни один юрист не выступит в поддержку этого тезиса.

--------------------------------

<1> Имелся спор, когда администрация города потребовала от владельцев киосков на рынке немедленно убрать их, несмотря на имевшиеся арендные договоры на земельные участки. Владельцы киосков обратились в суд с негаторным иском, но суд потребовал от них доказательств государственной регистрации киосков. Это - безусловно, ошибка суда. Совсем неважно, зарегистрировано право на киоски или нет, достаточно доказать правомерность их приобретения. В любом случае законный владелец имущества - и движимого, и недвижимого - имеет право на защиту от помех в пользовании своим имуществом. Впрочем, в иске не было отказано. В ходе процесса администрация города отказалась от своих требований.

 

Может последовать такой довод: если есть объект защиты, значит, есть и защищаемое благо. А благо - это объект. Ранее уже говорилось, что благо прежде, чем стать объектом, должно приобрести определенные качества. Но, кроме того, владельческая защита дается личности, а не вещи. Владение будет защищаться и тогда, когда нападение совершено на негодный объект, например, осуществляется защита от похитителя облигаций, выданных юридическим лицом, не имеющим на то права, либо ничтожных по любым иным основаниям.

Попутно можно заметить, что как не всякий объект права может быть объектом владения, так и не всякий объект владения может быть объектом права. На это обстоятельство применительно к приобретательной давности (впрочем, учитывая существенные отличия этого института в российском праве XIX в. и в современном ГК РФ, параллель не должна идти дальше только владения) обращал внимание И.Е. Энгельман, когда говорил, что части вещей (например, домов) могут быть объектами владения по давности <1>, хотя такие части (и это совершенно верно) не могут быть объектом права.

--------------------------------

<1> Энгельман И.Е. О давности по русскому гражданскому праву: Историко-догматическое исследование. М., 2003. С. 340.

 

Когда мы вслед за Савиньи говорили о возможности владения земельным участком не одним лицом, то при этом отнюдь не имелось в виду, что при этом возникают новые объекты права, хотя объектов владения будет на одном участке несколько.

И.П. Писков, разделяющий теорию естественности недвижимости, указывает на те сферы, где качества недвижимости обнаруживаются независимо от регистрации: приобретение по давности, невозможность применения к строительству правил о спецификации <1>.

--------------------------------

<1> Писков И.П. Гражданско-правовой режим зданий и сооружений: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. М., 2003. С. 16. И.П. Писков не считает самовольную постройку недвижимостью, полагая, что она не является и вещью.

 

Отметим этот разумный подход. Невозможно обсуждать объект права исключительно с позиций его естественности: в том и состоит отличие права от естественных наук, что оно не только отвлекается от всяких юридически безразличных качеств вещи, но и привлекает качества, юридически значимые. Именно это и попытался показать И.П. Писков.

Первый довод - о приобретении по давности. Нам не раз приходилось убеждаться в том, что приобретательная давность - институт оборота. При этом сделка, которая создает незаконное добросовестное владение, должна быть во всех отношениях корректной и иметь только порок в части прав на объект отчуждателя. Иначе невозможна добрая совесть. Очевидно, что если приобретен незарегистрированный объект, то такую сделку считать корректной и порождающей владение для давности не приходится.

Можно выйти за рамки, предложенные И.П. Писковым, и рассмотреть также варианты приобретения собственности без доброй совести, скажем, по ст. 225 ГК. Здесь приобретение бесхозяйной недвижимой вещи по приобретательной давности возможно лишь после постановки на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (п. 3 ст. 225 ГК). Регистрация объекта в данном случае имеется, хотя бы и без указания собственника, поэтому действие правила ст. 219 ГК здесь не исключается, а скорее дополняется специальной нормой. Заметим, что в ст. 219 ГК не говорится о регистрации права, а только о регистрации объекта права.

Можно также заметить, что если будет признана возможность приобретения по давности без доброй совести, то возникнет и возможность получения права собственности на самовольно возведенные строения, если только нет препятствий, вытекающих из публичных норм, т.е. если строения не несут угрозы жизни и здоровью, не нарушают градостроительных норм и правил и т.п. Объект возникнет, конечно, по правилам ст. 219 ГК.

Второй аргумент - о спецификации. Очень важный аргумент, и он, пожалуй, указывает на действительный источник проблемы. Правило о спецификации - правило классическое, и не применяется к недвижимости оно именно в силу более сильного правила суперфиция. Спецификация исключается именно суперфицием, а не понятием недвижимости.

Но хотя правило суперфиция и не принято (думаю, временно) ГК РФ, полностью его искоренить невозможно, так как это правило является куда более естественным (конечно, в юридическом смысле, в смысле естественного права), чем понятие объекта недвижимости. И то, что собственник стройматериалов не может овладеть чужим земельным участком только в силу принадлежности ему стройматериалов, сколь добросовестно он бы ни действовал, - это настолько естественно, справедливо, что пересмотр этого правила в любой правовой системе представляется невозможным.

Естественность принципа суперфиция, как уже говорилось, является, конечно, не природной, физической естественностью, а хозяйственной и общеправовой. Именно закономерности хозяйственной жизни влияют определяющим образом на выявление тех или иных свойств вещей, как и на само выделение вещи.

Связь постройки с землей с одновременным признанием ведущего значения за земельным участком приобретает принципиальное значение не по воззрениям физики или географии, а с точки зрения хозяйственного и жизненного уклада. Ведь земельный участок не может быть вновь создаваемой вещью (тогда как вся проблема "естественности" объекта недвижимости связана именно с вновь создаваемыми вещами), он всегда кому-то принадлежит. Таким образом, признание естественности связи с землей, конечно, хозяйственной (юридической), снимает всю проблему, уводя строение за земельным участком.

Для прояснения ситуации позволю себе ввести такую параллель: если на векселе нет вексельной метки, то он векселем не является (можно по желанию указать на иные обязательные реквизиты). Но почему мы тогда говорим именно о векселе, а не об акции или другой вещи? Неужели и в этом случае нам придется признать, что есть вексель фактический и есть юридический? Видимо, дело в том, что право в состоянии реагировать на вещи, которые являются не чем иным, как известной системой качеств через саму эту совокупность качеств (а качество - суть отношение). И при определенной комбинации качеств реакция права состоит, например, в требовании дополнить имеющиеся качества, и на этих условиях вещь становится объектом права. Но это отнюдь не значит, что без всех установленных правом требований вещь уже имеет свойства объекта права.

Теперь мы можем определиться с тем, что есть естественного в недвижимости, - это правило суперфиция. И без всякой регистрации, которой не было в римском праве, это правило позволяет в каждом конкретном случае определиться с принадлежностью строения.

Но отсутствие суперфиция делает еще более важной норму ст. 219 ГК, которая одна остается определителем такого объекта права, как недвижимость, среди норм частного права. Впрочем, имеется еще массив норм земельного законодательства, которые практически исключают действие правила спецификации, вводя сложный порядок легального получения владения земельным участком для целей строительства. Иными словами, правомерное строительство, ведущееся без договора о земельном участке (а именно внедоговорная переработка охватывается нормой о спецификации), невозможно. А нелегальное строительство охватывается нормой ст. 222 ГК и ст. 220 не регулируется вовсе.

Таким образом, можно сделать вывод, что исключение недвижимости из-под действия спецификации, хотя и находится в русле традиции (и могло бы быть объяснено только этим), отражает также системные связи норм ст. ст. 219, 220 и 222 ГК и лишь указывает на эти связи.

С позиций защиты я не могу согласиться с иной крайностью, когда объекты незавершенного строительства рассматриваются, поскольку они не могут считаться недвижимостью в силу ограничений, установленных ст. 219 ГК, в качестве стройматериалов. Тогда получается, что собственность на объект принадлежит собственникам соответствующих материалов, но при этом неизбежно придется допустить общую долевую собственность на объект, а это не только сомнительно само по себе, но, очевидно, противоречит смыслу подряда, да и существующей хозяйственной практике. Ведь норма ст. 742 ГК говорит об объекте строительства отдельно от материала, оборудования и другого имущества, используемых при строительстве. Это вполне понятно, если учесть, что объект строительства не складывается как простая сумма стоимости стройматериалов, но поглощает также стоимость проектирования, строительных работ, права на земельный участок. Таким образом возникает новый объект, обладающий повышенной ценностью, причем не видится убедительных доводов в пользу невозможности возникновения права (еще раз повторю - не вещного) по поводу такого объекта как целого <1>. И защищаться от третьих лиц должен именно объект как целое, а не отдельные стройматериалы.

--------------------------------

<1> У. Маттеи высказывает вполне тривиальную мысль, которая, однако, с трудом воспринимается в нашем законодательстве об обороте недвижимости: "Выбор в пользу исключения того или иного объекта, обладающего определенной экономической ценностью, из сферы рыночных отношений, как правило, контрпродуктивен и должен быть мотивирован политически" (Маттеи У., Суханов Е.А. Указ. соч. С. 141).

 

Нужно признать, что процесс строительства является с юридической точки зрения процессом утраты строительными материалами своей идентичности (а в некоторых случаях, когда речь идет о потребляемых материалах, - и самого физического бытия). Стальная арматура и бетон преобразуются в строительные конструкции, строительные конструкции - в стены и перекрытия, а те, в свою очередь, - в корпуса и здания, снабженные также деревянными, стеклянными и прочими элементами, изготовленными из доставленных на площадку заготовок. Все эти вещи отличны друг от друга, что вполне очевидно. Но утрата идентичности означает исчезновение самой вещи как объекта права. Поэтому использование материалов в ходе строительства влечет прекращение на них права собственности в силу правила: право собственности существует, пока существует вещь <1>.

--------------------------------

<1> См. также: Беленькая А.Я. Проблемы квалификации права на объект строительства: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. М., 2004. С. 15.

 

Таким образом, объект строительства - это новый объект, в котором строительные материалы как вещи уже исчезли. Нет никакой возможности считать, что возникает несколько вещей: если не в силу связи с земельным участком, то в силу предназначения, хозяйственного единства объект строительства - это единый новый объект.

Взгляд на объект как целое продемонстрирован ВАС РФ при рассмотрении иска заказчика к подрядчику и его кредитору о признании права собственности на смонтированные подрядчиком дверные блоки и об освобождении их от ареста. Суд указал: требования заказчика являются обоснованными, "поскольку истцу принадлежит недвижимость <1>, частью которой являются дверные блоки, и последние не существуют в качестве отдельного предмета, в связи с чем не могут быть включены в акт описи имущества" <2>. Очевидно, что суд рассматривает объект строительства как единое целое, принадлежащее заказчику.

--------------------------------

<1> В данном случае к моменту вынесения решения судом первой инстанции уже был подписан акт о приемке законченного строительством здания, но в момент наложения ареста на дверные блоки здание являлось объектом незавершенного строительства.

<2> Вестник ВАС РФ. 2000. N 1. С. 15. Применительно к самовольным постройкам (их объединяет с объектом строительства то, что они выпадают из деления вещей на движимые и недвижимые; точнее, выпадают из числа вещей) высказываются против конструкции "совокупность стройматериалов" в пользу "объекта" также И.Д. Кузьмина и В.И. Луконкина (см.: Кузьмина И.Д., Луконкина В.И. Правовой режим самовольной постройки // Вестник ВАС РФ. 2001. N 11. С. 127). Это вполне оправданно, поскольку для самовольных построек, как уже говорилось, право собственности застройщика (нарушителя) на стройматериалы сомнения не вызывает (хотя это право скорее на ценность, а не на субстанцию, что, впрочем, не абсолютно, поскольку постройка может быть разобрана). Поэтому если считать самовольную постройку стройматериалами, то придется признать, что нарушитель имеет на нее право соб