Совершение каких сделок не может быть предметом договора комиссии?

В соответствии со ст. 990 ГК комиссионер совершает от своего имени, но за счет комитента сделки. Следовательно, предметом договора комиссии не может быть совершение комиссионером юридических действий, не являющихся сделками. Например, ВАС РФ согласился с мнением одного из судов о том, что взыскание комиссионером задолженности комитента не может являться предметом договора комиссии (п. 22 Обзора практики разрешения споров по договору комиссии (см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85*(703))).

В одном из дел суд первой инстанции посчитал, что предметом комиссии не может быть совершение сделок с имуществом, которое не принадлежит комитенту на праве собственности. Окружной суд признал этот вывод неверным, сославшись на ст. 996 ГК (см. постановление ФАС МО от 30.07.2002 N КГ-А40/4863-02).

Наибольшей сложностью отличается следующий вопрос: может ли быть предметом комиссии совершение комиссионером сделки по продаже или приобретению для комитента недвижимого имущества. Проблема заключается в следующем: комиссионер всегда заключает сделку от своего имени и это создает сложность для соблюдения требований ГК о переходе права на недвижимое имущество, который подлежит государственной регистрации. При отчуждении недвижимого имущества комитента стороной договора об отчуждении, заключенного комиссионером, будет являться сам комиссионер, а собственником - комитент. При приобретении недвижимого имущества для комитента приобретателем в договоре будет поименован комиссионер, но право собственности на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано за комитентом.

Эта проблема получила свое отражение в обзоре практики ВАС РФ, посвященном комиссии. Так, в качестве одного из примеров Суд поместил в обзор следующее дело. ООО (комитент) обратилось в арбитражный суд с иском об оспаривании права собственности ЗАО (покупателя) на нежилое помещение.

Суд установил, что между истцом и индивидуальным предпринимателем (комиссионером) заключен договор комиссии, согласно которому комиссионер обязался заключить сделку по реализации нежилого помещения. Во исполнение договора комиссии предприниматель заключил договор купли-продажи с ответчиком, после чего комиссионер и покупатель обратились в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлениями о государственной регистрации права собственности покупателя на нежилое помещение, приложив к заявлению договоры комиссии и купли-продажи, а также иные необходимые документы. Регистрация перехода права состоялась на основании представленных ими документов в соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество. Истец полагал, что комиссионер нарушил его интересы, продав имущество по цене, ниже той, которая сложилась на рынке к моменту совершения сделки купли-продажи. Кроме того, в результате заключения договора комиссии комиссионер не стал правообладателем и, следовательно, не мог от своего имени давать учреждению юстиции по регистрации права распоряжение о перерегистрации права собственности комитента на нового приобретателя.

Суд удовлетворил иск, признав, что право собственности на нежилое помещение к приобретателю не перешло. При этом в результате системного толкования правил п. 1 ст. 16 Закона суд установил, что в качестве стороны договора, обладающей правом обращаться за государственной регистрацией перехода прав, не может рассматриваться комиссионер, не являющийся собственником. ВАС РФ согласился с выводом нижестоящего суда, поместив следующее разъяснение: особенность исполнения договора комиссии в отношении недвижимого имущества определяется спецификой правового режима такого имущества.

Поскольку на основании п. 1 ст. 996 ГК право собственности переходит непосредственно от комитента к третьему лицу (покупателю) или от третьего лица (продавца) к комитенту, с заявлениями о государственной регистрации перехода прав могут обращаться лишь указанные лица, но не комиссионер (см. п. 23 Обзора (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85)).

Между тем тезис о том, что продажа недвижимого имущества не может быть предметом договора комиссии, до настоящего времени поддерживается некоторыми окружными судами. В качестве примера можно привести дело, рассмотренное ФАС ЗСО, который отменил судебный акт, в котором констатировалась действительность продажи недвижимого имущества, совершенная комиссионером, и направил дело на новое рассмотрение, обязав суд разрешить вопрос о том, может ли отчуждение недвижимого имущества быть предметом договора комиссии (постановление ФАС ЗСО от 06.07.2007 N Ф044207/2007(35668-А67-13))*(704).