Метод оценки по стоимости единичного показателя

Метод является наиболее широко применяемым, однако необхо­димо иметь ввиду, что он дает погрешность 15-20 %. Основан такой метод на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 стояночное место в гараже, 1 посадочное место в кафе, на стадионе, 1 м² жилой площади, 1 м³ строительного объема и т. п.) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения.

Задача оценки заключается в расчете остаточной стоимости, которая представляет собой восстановительную стоимость, уменьшенную на величину износа. При этом восстановительная стоимость определяется на основе стоимости единичного показателя объекта-аналога, а износ — исходя из физического износа каждого элемента оцениваемого строения.

Расчет осуществляется в следующей последовательности:

1) выбор строительного аналога;

2) оценка стоимости объекта в ценах, приведенных в УПВС;

3) определение восстановительной стоимости;

4) расчет остаточной стоимости.

Выбор аналога осуществляется с помощью «Укрупненных показателей восстановительной стоимости». Они сгруппированы в сборниках по отраслям народного хозяйства или по видам зданий и сооружений, имеющимся во многих отраслях народного хозяйства, и содержат восстановительную стоимость 1 м³ строительного объема зданий или 1,_м трубопровода, 1 км автомобильной дороги, 1 т емкости склада, 1 м³ фундамента и т.д. в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в определенном территориальном поясе (для Украины 2 пояс) с учетом климатического района.

При определении восстановительной стоимости какого-либо здания или сооружения оценочная стоимость единицы укрупненного измерителя, принятая по соответствующему сборнику укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для 2 территориального пояса, умножается на общее количество единиц измерения оцениваемого объекта.

Подбор соответствующего показателя по сборнику производится в зависимости от назначения и конструкции переоцениваемого здания или сооружения, материала фундамента, стен, перекрытия, колонн, каркаса здания и т. п. При совпадении технических характеристик стоимость 1 м³ переоцениваемого здания должна приниматься равной стоимости 1м³ здания по сборнику для 2 территориального пояса с учетом капитальности и климатического района. При расхождении технических характеристик вводятся поправки к восстановительной стоимости в порядке, указанном в соответствующих сборниках.

Стоимость объекта оценки в ценах 1969 года при использовании метода расчета по стоимости единичного показателя, определяется по формуле:

 

C_ов = C_е * S(V) (3.15)

 

где: C_ов -стоимость объекта оценки в ценах 1969 года;

С_е - базовая стоимость единичного показателя согласно сборникам УПВС;

S(V) - общая площадь (строительный объем) оцениваемого объекта.

Общая площадь различается как строительная (площадь застройки) и площадь помещений. Строительная площадь здания определяется умножением длинны здания на ширину. Площадь помещений рассчитывается как сумма площадей всех помещений в пределах внутренних поверхностей наружных стен путем умножения длины помещения на его ширину. В расчете стоимости здания используется строительная площадь, а отдельных встроенных помещений - площадь помещений.

Общий объем здания определяется как сумма объемов его наземной и подземной части. В общий объем не включаются объемы помещений и элементов здания, используемых для технических целей.

Особенности и правила подсчета общей, полезной и нормируемой площади, строительного объема, площади застройки и этажности зданий определены в Общей части к сборникам УПВС и СниП 2.08.02-89 - Общественные здания и сооружения.

Восстановительная стоимость не учитывает степени физического износа и определяется следующим образом:

 

С _вос = С _вос * К_n (3.16)

 

где: К_n - интегральный индекс увеличения стоимости строительства с 1969 года до момента оценки.

К_n = К_у * К_инд * К_инфл (3.17)

 

где: К_у - коэффициент удорожания, отражающий повышение уровня цен с 1969 по 1984 г.;

К_инд -рыночный коэффициент удорожания стоимости строительно-монтажных работ на территории Украины;

К_инфл - коэффициент инфляции.

Коэффициент удорожания (К)_у, отражает повышение уровня цен с 1969 по 1984 г. и рассчитывается умножением отраслевого индекса на территориальный коэффициент, которые приведены в Постановлении Госстроя СССР от 11.05 1983 г. № 94 (табл. 3.10, 3.11).

Таблица 3.10

Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйстова, отраслям промішленности и направлениям в составе отраслей.

Наименование отраслей	Индекс
Электроэнергетика	1,19
тепловые электростанции:
ТЭЦ	1,19
ГРЭС	1,19
атомные электростанции	1,20
гидроэлектростанции	1,20
электрические сети напряжением 35 кВ и выше:
понижающие электрические подстанции	1,17
воздушные линии электропередач напряжением 35 кВ и выше	1,22
магистральные тепловые сети	1,18
электрические сети напряжением до35 кВ
Нефтедобывающая промышленность (без буровых работ)	1,21
обустройство промыслов	1,21
шельф и акватория
Нефтедобывающая промышленность	1,17
Газовая промышленность (без буровых работ)	1,22
обустройство газовых промыслов	1,21
газопроводы и отводы от них, в том числе:	1,22
газопроводы из труб диаметром 1420 мм	1,23
газоперерабатывающая промышленность	1,18
подземные хранилища газа	1,19
сбор, транспорт и распределение сжиженных газов	1,20
ремонтные заводы и заводы газовой аппаратуры	1,18
Угольная промышленность	1,27
шахты по добыче угля	1,30
разрезы по добыче угля	1,17
углеобогатительная промышленность	1,20
сланцевая промышленность	1,21
Торфяная промышленность	1,19
Черная металлургия	1,19
предприятия по добыче руд	1,20
металлургические заводы и комбинаты	1,19
коксохимические заводы и комбинаты	1,20
трубные заводы	1,20
ферросплавные заводы	1,20
предприятия по производству огнеупоров	1,21
предприятия по производству вторичных металлов	1,21
заводы по производству метизов	1,19
предприятия по добыче и подготовке флюсов	1,20
Цветная металлургия	1,16
алюминиевая промышленность и электродная промышленность	1,19
медная промышленность	1,15
свинцово-цинковая промышленность	1,15
никель-кобальтовая промышленность	1,16
титано-магниевая промышленность	1,18
промышленность редких металлов и полупроводниковых материалов	1,18
вольфрамо-молибденовая промышленность	1,15
оловянная промышленность	1,16
плавико-шпатовая и сурьмяно-ртутная промышленность	1,15
золотодобывающая промышленность	1,15
алмазодобывающая промышленность	1,16
предприятия по обработке цветных металлов	1,17
промышленность твердых сплавов, тугоплавких и жаропрочных материалов	1,18
промышленность вторичных цветных металлов	1,17
Химическая и нефтехимическая промышленность	1,17
химическая промышленность	1,17
хлорная промышленность	1,19
промышленность химических волокон и нитей	1,20
промышленность синтетических смол и пластических масс	1,17
предприятия по производству изделий из пластических масс и полимерных материалов	1,17
предприятия по производству непрерывного стекловолокна и стеклопластиков и изделий из них	1,15
лакокрасочная промышленность	1,17
промышленность химических реактивов и особо чистых веществ	1,17
промышленность синтетических красителей	1,19
промышленность химико-фотографическая	1,15
промышленность бытовой химии	1,17
йодобромная промышленность	1,16
предприятия по производству соды кальцинированной	1,15
азотная промышленность	1,17
производство серной кислоты и сложных удобрений	1,19
предприятия по производству фосфорных удобрений и другой продукции неорганической химии	1,16
горно-химическая промышленность, в том числе:
горнокапитальные работы (открытые разработки)	1,14
наземные сооружения	1,18
промышленность калийных удобрений, в том числе:
горнокапитальные работы (шахтные выработки)	1,22
наземные сооружения	1,19
предприятия по производству природной серы	1,14
предприятия по производству химических средств защиты растений	1,18
нефтехимическая промышленность	1,16
предприятия по производству продуктов органического синтеза	1,14
промышленность по производству технического углерода и сажевая промышленность	1,14
шинная промышленность	1,14
промышленность резино-технических изделий	1,16
промышленность асбесто-технических изделий	1,15
предприятия по производству резиновой обуви	1,16
предприятия по производству синтетических каучуков	1,17
Энергетическое машиностроение	1,16
турбостроение	1,15
котло-атомное машиностроение	1,16
Тяжелое и транспортное машиностроение	1,17
металлургическое машиностроение	1,16
тепловозостроение и путевое машиностроение	1,18
вагоностроение	1,19
дизелестроение	1,19
горношахтное машиностроение	1,19
подъемно-транспортное машиностроение	1,16
Электротехническая промышленность	1,18
Химическое и нефтяное машиностроение	1.16
химическое машиностроение	1,19
полимерное машиностроение	1,16
предприятия по производству промышленной трубопроводной арматуры	1,15
предприятия по производству компрессорного и холодильного оборудования	1,15
предприятия по производству насосов	1,14
нефтепромысловое машиностроение	1,16
нефтехимическое машиностроение	1,14
Станкостроительная и инструментальная промышленность	1,19
предприятия по производству металлорежущих станков	1,19
предприятия по производству деревообрабатывающих станков	1,18
предприятия по производству кузнечно-прессового оборудования	1,19
предприятия по производству литейного оборудования	1,19
предприятия по производству инструмента из абразивных материалов	1,19
предприятия по производству инструмента из искусственных алмазов	1,19
предприятия по производству технологической оснастки	1,19
Промышленность, производящая продукцию общемашиностроительного применения	1,18
предприятия по производству заготовок	1,19
предприятия по производству изделий общемашиностроительного применения	1,18
предприятия по производству формовочных материалов	1,17
Приборостроение	1,19
Автомобильная и подшипниковая промышленность	1,18
автомобильная промышленность	1,18
подшипниковая промышленность	1,17
Тракторное и сельскохозяйственное машиностроение	1,17
тракторное машиностроение	1,17
сельскохозяйственное машиностроение	1,17
Машиностроение для животноводства и кормопроизводства	1,18
Строительное, дорожное и коммунальное машиностроение	1,17
строительное машиностроение, в том числе:
краностроение	1,16
строительные машины	1,17
дорожное машиностроение	1,17
коммунальное машиностроение, предприятия по производству лифтов	1,16
мелиоративное, лесозаготовительное и торфяное машиностроение	1,17
экскаваторостроение	1,18
предприятия по производству оборудования для промышленности строительных материалов	1,17
предприятия по производству механизированного строительного инструмента и отделочных машин, средств механизации, подъемно-транспортных, погрузочно-разгрузочных и складских работ	1,16
строймашавтоматизация	1,16
стройгидромаш	1,17
Машиностроение для легкой и пищевой промышленности и бытовых приборов	1,17
предприятия по производству оборудования для легкой промышленности	1,19
предприятия по производству оборудования для пищевой, мясо-молочной, рыбной и комбикормовой промышленности	1,17
предприятия по производству технологического оборудования для полиграфической промышленности	1,17
предприятия по производству оборудования для торговли и общественного питания пищеблоков	1,17
предприятия по производству электробытовых машин и приборов	1,17
Авиационная промышленность	1,18
Судостроительная промышленность	1,18
Радиопромышленность	1,18
Промышленность средств связи	1,18
Электронная промышленность	1,17
Оборонная промышленность	1,17
Машиностроение	1,19
торговля (строительство предприятий промбаз)	1,17
транспорт нефти и нефтепродуктов (строительство нефтебаз)	1,18
Лесная и деревообрабатывающая промышленность	1,18
лесозаготовительная промышленность	1,18
деревообрабатывающая промышленность, в том числе:
предприятия по производству пиломатериалов	1,18
предприятия по производству стандартных деревянных домов и комплектов деталей для них	1,19
предприятия по производству древесно-стружечных плит	1,19
предприятия по производству древесно-волокнистых плит	1,18
мебельная промышленность	1,19
фанерная промышленность	1,19
Целлюлозно-бумажная промышленность	1,17
целлюлозно-бумажная промышленность	1,17
лесохимическая промышленность	1,15
Промышленность стройматериалов	1,17
цементная промышленность	1,17
промышленность асбестоцементных изделий	1,19
промышленность мягких кровельных и гидроизоляционных материалов	1,16
промышленность стеновых материалов	1,17
промышленность строительной керамики промышленность	1,17
промышленность нерудных строительных материалов	1,17
промышленность пористых заполнителей	1,15
промышленность известковых, гипсовых и местных вяжущих материалов	1,17
промышленность теплоизоляционных материалов	1,18
промышленность санитарно-технического оборудования и изделия	1,16
промышленность по добыче и обработке облицовочных материалов из природного камня	1,18
стекольная промышленность	1,15
асбестовая промышленность	1,15
неметаллорудная промышленность	1,15
производство технического мела	1,17
продукция для сельского хозяйства	1,18
производство керамических дренажных труб	1,18
производство известково-гипсовых минеральных удобрений	1,17
Строительство и промышленность строительных конструкций и деталей	1,17
базы технического обслуживания и ремонта строительных машин	1,19
автотранспортные предприятия	1,18
базы производственно-технологической комплектации	1,18
учебные комбинаты	1,18
промышленность строительных конструкций и деталей:	1,16
производство сборных железобетонных и бетонных конструкций и изделий	1,16
предприятия по производству строительных металлоконструкций	1,18
предприятия по производству деревянных клееных конструкций и столярных изделий	1,17
предприятия по производству монтажных заготовок, узлов и деталей	1,17
предприятия по ремонту строительных и дорожных машин	1,18
предприятия по производству товарного бетона, строительного раствора	1,17
предприятия по производству асфальтобетона	1,17
Легкая промышленность	1,17
текстильная промышленность, в том числе:
хлопкоочистительная	1,17
первичная переработка льна и других лубяных культур	1,17
хлопчатобумажная промышленность	1,18
льняная промышленность	1,18
шерстяная промышленность	1,16
предприятия по производству нетканых материалов	1,19
трикотажная промышленность	1,18
швейная промышленность	1,17
кожевенная и обувная промышленность	1,16
меховая промышленность	1,16
Пищевая промышленность	1,17
сахарная промышленность	1,16
кондитерская промышленность	1,18
пищеконцентратная промышленность	1,18
хлебопекарная промышленность	1,18
пивобезалкогольная промышленность	1,16
винодельческая промышленность	1,16
вторичное виноделие	1,18
спиртовое направление	1,18
масложировая и парфюмерно-косметическая промышленность	1,16
табачное направление	1,16
Мясная и молочная промышленность	1,16
мясоперерабатывающая промышленность	1,17
промышленность по переработке молока	1,16
сыродельная промышленность	1,16
Рыбная промышленность	1,16
морские рыбные порты и предприятия по ремонту судов рыбной промышленности	1,19
рыбоводно-мелиоративные объекты по воспроизводству рыбных запасов	1,14
рыбоперерабатывающие предприятия	1,18
объекты товарного рыбоводства	1,14
Мукомольно-крупяная и комбикормовая промышленность	1,15
мукомольно-крупяные предприятия	1,15
комбикормовые предприятия	1,15
хлебоприемные предприятия	1,15
Микробиологическая промышленность	1,17
Медицинская промышленность	1,17
химико-фармацевтическая промышленность	1,16
предприятия по производству медицинской техники	1,18
предприятия по производству медицинских изделий из стекла, фарфора и пластмасс	1,17
Полиграфическая промышленность	1,16
Местная промышленность	1,18
предприятия лесной и деревообрабатывающей промышленности	1,17
предприятия машиностроения и металлообрабатывающей промышленности	1,18
предприятия по производству музыкальных инструментов	1,17
предприятия по производству изделий народных художественных промыслов	1,17
предприятия легкой промышленности	1,18
Бытовое обслуживание населения	1,17
предприятия химической чистки одежды	1,17
прачечные	1,16
предприятия по ремонту бытовых машин и приборов	1,18
станции технического обслуживания легковых автомобилей	1,17
дома быта и комбинаты бытового обслуживания населения	1,17
бани	1,18
Геология и разведка недр	1,17
Сельское хозяйство	1,18
мелиоративные мероприятия	1,19
производственное строительство в совхозах:
животноводческие комплексы по производству продукции на промышленной основе и животноводческие помещения в совхозах	1,17
птицефабрики и птицеводческие помещения в совхозах	1,18
прочие объекты производственного строительства в совхозах	1,18
электрификация сельского хозяйства	1,18
предприятия и организации бывшей системы "Госкомсельхозтехника"	1,19
научно-исследовательские организации и экспериментальные базы	1,18
предприятия и организации бывшей системы Минплодоовощхоз СССР:	1,17
тепличные комбинаты	1,18
пленочные теплицы	1,17
предприятия по переработке плодоовощной продукции	1,18
хранилища	1,16
консервные заводы	1,17
кроме того, культурно-технические работы	1,10
Лесное хозяйство	1,19
Водное хозяйство	1,18
Железнодорожный транспорт	1,16
железнодорожный транспорт, в том числе:	1,16
новые линии	1,16
вторые пути	1,17
электрификация железных дорог	1,12
диспетчерская централизация и автоблокировка	1,15
развитие узлов и станций	1,15
развитие локомотивного хозяйства	1,18
развитие вагонного хозяйства	1,19
развитие путевого хозяйства	1,14
развитие грузового хозяйства	1,15
развитие пассажирского хозяйства	1,17
вычислительные центры	1,17
щебеночные заводы	1,15
заводы по ремонту подвижного состава и производству запасных частей	1,15
заводы хозяйств электрификации, СЦБ и связи	1,16
Морской транспорт	1,19
морские порты и причалы	1,19
судоремонтные заводы	1,17
Речной транспорт	1,18
речные порты и причалы	1,17
судоремонтные и судостроительные заводы	1,19
Автомобильный транспорт	1,17
автотранспортные предприятия	1,18
авторемонтные предприятия	1,16
Дорожное хозяйство	1,15
автомобильные дороги общегосударственного значения	1,15
автомобильные дороги республиканского значения	1,15
автомобильные дороги областного и местного значения	1,16
Межотраслевой промышленный железнодорожный	1,16
Воздушный транспорт	1,16
Местные воздушные линии	1,15
Транспорт нефти и нефтепродуктов и снабжение народного хозяйства нефтепродуктами	1,19
Связь	1,17
междугородная телефонная связь	1,15
общегосударственная система передачи данных и телеграфная связь	1,12
телевидение, радиовещание и космическая связь	1,19
городская и сельская связь	1,18
почтовая связь	1,20
Торговля	1,17
предприятия розничной торговли	1,18
предприятия общественного питания	1,17
холодильники	1,17
склады общетоварные	1,16
овощекартофелехранилища	1,17
Материально-техническое снабжение и сбыт	1,18
снабженческо-сбытовые базы, склады	1,18
цементные склады-элеваторы	1,17
предприятия вторсырья	1,19
тароремонтные предприятия	1,18
Жилищное строительство	1,196
Украина	1,19
Городское строительство:
крупнопанельное	1,16
кирпичное	1,19
крупноблочное	1,19
объемно-блочное	1,16
Сельское строительство:
панельное	1,17
блочное	1,17
кирпичное	1,19
Коммунальное строительство	1,18
водопровод	1,19
канализация	1,19
газификация	1,19
теплофикация, в т.ч. котельные	1,17
городской электрический транспорт	1,20
электрические сети	1,15
гостиницы	1,19
мосты и путепроводы	1,19
озеленение, в т.ч. оранжерейное хозяйство	1,15
дороги	1,17
берегоукрепительные и гидротехнические работы	1,16
промышленные предприятия	1,18
профессионально-технические училища	1,18
санитарная очистка городов	1,19
Метрополитены	1,20
Народное образование	1,17
общеобразовательные школы	1,17
дошкольные учреждения	1,18
внешкольные учреждения	1,18
высшие учебные заведения	1,18
средние специальные учебные заведения	1,17
ПТУ	1,17
Культура (без полиграфической промышленности)	1,17
кинематография	1,15
клубы и дома культуры	1,19
районные дома культуры	1,19
радиовещание и телевидение	1,16
библиотеки	1,18
театры	1,18
Наука	1,18
Здравоохранение, физическая культура и социальное обеспечение	1,17
больницы и поликлиники	1,18
санатории, пансионаты, дома отдыха, туристские базы	1,16
научно-исследовательские учреждения	1,18
высшие и средние медицинские учебные заведения	1,18
Прочие отрасли хозяйства союзных республик	1,17
Другие министерства и ведомства, не входящие в состав отрасли	1,18

Таблица 3.11

Территориальные коэффициенты (ТК) к индексам, установленным по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающие особенности изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по регионам Украины

Регион	ТК	Регион	ТК
Днепропетровская область	1,02	г. Киев	1,03
Донецкая область	1,02	Киевская область	1,0'3
Запорожская область	1,03	Львовская область	1,03
Кировоградская область	1,02	Ровенская область	1,03
Луганская область	1,03	Тернопольская область	1,03
Полтавская область	1,01	Хмельницкая область	1,03
Сумская область	1,03	Черкасская область	1,03
Харьковская область	1,03	Черниговская область	1,01
Винницкая область	1,01	Черновицкая область	1,03
Волынская область	1,01	АР Крым	1,03
Житомирская область	1ДВ-	Николаевская область	1,02
Закарпатская область	1,05	Одесская область	1,03
Ивано-Франковская область	1,03	Херсонская область	1,03

Рыночный коэффициент удорожания (К_инд) характеризует изменение стоимости строительно-монтажных работ применительно к территории Украины. Коэффициент рассчитывается с учетом данных Госкомстата Украины и публикуется в сборнике официальных документов и разъяснений государственного комитета строительства и жилищной политики Украины «Ценообразование в строительстве» (его значения по состоянию на 1.01.2002 г. приведены в табл. 3.12).

Данный коэффициент учитывает также изменения базисной сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства.

Коэффициент инфляции (К_инфл) используется в случае, если дата оценки не совпадает с датой, на которую опубликован рыночный коэффициент удорожания стоимости строительно-монтажных работ на территории Украины. Он рассчитывается Госкомстатом Украины и публикуется в периодической печати по итогам каждого месяца.

Таблица 3.12

Индексы изменения рыночной стоимости строительно-монтажных работ к их рыночной стоимости соответствующих периодов по состоянию на 01.01.2002

01.01.1991	5,09
01.01.1996	2,46
01.01.1997	1,94
01.01.1998	1,76
01.01.1999	1,45
01.01.2000	1,33
01.01.2001	1,06
01.04.2001	1,04
01.07.2001	1,017
01.10.2001	1,002
01.01.2002	1,00

Определив восстановительную стоимость объекта, находим его остаточную стоимость восстановления, которая меньше восстановительной на величину износа (методические особенности определения всех видов износа приведены в разд. 3.7).

Величину физического износа характеризует коэффициент физического износа объекта, который определяется по формуле:

(3.18)

 

 

где: К_ф - коэффициент физического износа, доли единицы;

Ф_и - физический износ здания, %.

 

(3.19)

 

 

где: F_i - «взвешенный» износ элемента здания (фундамент, стены, перекрытия, и т. д.)

(3.20)

 

где: f_i - процент износа элемента здания в зависимости от технического состояния;

l_i - удельный вес стоимости элемента в стоимости всего здания, Остаточная стоимость определяется по формуле:

C_ост = С_вост * К_ф (3.21)

 

где: C_ост - остаточная стоимость объекта.