На последнем этапе метода сравнения продаж нужно прийти к заключению о стоимости. С этой целью нужно сделать 4 шага:
1. Обзор всего подхода.
2. Обзор данных о продажах.
3. Определение диапазона стоимости.
4. Выбор окончательной стоимости.
Шаг 1. Обзор всего подхода.
Чтобы прийти к заключению о стоимости, нужно рассмотреть ограничения метода сравнения продаж и как эти ограничения соотносятся с особыми обстоятельствами производимой оценки.
Сравнимость. Метод сравнения продаж надежен только при оценке собственности, которая продается и покупается. При отсутствии аналогов продаж метод применять нельзя. Чем более уникальна и специфична оцениваемая собственность, тем менее полезен метод сравнения продаж
Уровни активности. Активность продаж имущества время от времени меняется. В периоды, когда продажи не происходят, метод сравнения продаж не надежен. Аналогично, при оценке того вида собственности, которая редко продается, метод сравнения продаж менее надежен.
Точность поправок. Оценщики часто говорят, что нет двух идентичных собственностей. Почти все аналоги нуждаются в согласовании по некоторым различиям. Окончательная оценка достоверна в такой же степени, как поправка.
Отставание от рынка. Одной из проблем метода сравнения продаж является то, что оценщик в общем случае использует продажи, которые произошли до момента оценки. Если стоимости растут, продажные цены доступных аналогов, вероятно, будут ниже текущих стоимостей. Если цены падают, вероятно, цены продажи будут выше текущих стоимостей. Оценщик может легко сделать поправку для этого временного отставания при условии, что скорость изменения цены в настоящее время остается постоянной. Но если со времени последней продажи скорость изменений стала другой, поправка должна быть более сложной.
Мотивация. Метод сравнения продаж предполагает, что цена является результатом энергичных и продолжительных торгов между хорошо осведомленными продавцами и покупателями. Когда у оценщика всего несколько продаж или он должен полагаться на одну или две, мотивация становится наиболее важным фактором, подлежащим рассмотрению.
Шаг 2. Обзор данных о продажах.
Данные о продажах. Прежде всего следует рассмотреть достоверность информации. Если определенные данные вызывают сомнение, приведет ли ошибка к слишком высокому или слишком низкому значению результата? Можно ли ошибку подвергнуть перекрестной проверке по другой информации? Если отдельная продажа является критической для оценки, то оценщик должен учитывать, достаточно ли собрано информации о продаже.
Обзор поправок. Оценщик должен проверить, как было проведено согласование продаж. Какие типы поправок были сделаны. Прямое рыночное сравнение обычно более достоверно, чем статистическое или полученное из метода затрат. Однако эта достоверность может зависеть от типа поправок и качества данных. С этой точки зрения рассматривают общую сумму, на которую была поправлена каждая продажа. Это даст одно из лучших доказательств степени подобия данной продажи. Чем в меньшей поправке она нуждается, тем выше степень подобия и тем большее влияние будет она оказывать на окончательное заключение о стоимости.
Шаг 3. Оценка диапазона стоимости.
На третьем шаге поиска рыночной стоимости необходимо оценить возможный диапазон стоимости. Верхним пределом этого диапазона будет наивысшая цена, которую имеет смысл включать, исходя из изучения продаж. Нижним - наименьшая цена, выбранная аналогичным образом.
Шаг 4. Выбор окончательной стоимости.
Выбор окончательной стоимости в методе сравнения продаж не является наукой. Для него нет математических формул; в значительной степени он основан на рассуждениях. Однако существуют некоторые правила разумной осторожности.
Во-первых, следует придавать самый большой вес продаже (или продажам), требующим наименьшую поправку (игнорируя знаки + или -). Это уменьшает влияние ошибок, сделанных в процессе согласований.
Второе правило состоит в выборе продаж (или метода их поправок), содержащих наименьшее число допущений.
Как указывалось ранее, применение метода сравнительных продаж в условиях присущих нашему рынку имеет определенные ограничения.
Основным направлением, в котором пока возможно (и необходимо) сравнительного подхода в условиях, присущих отечественному рынку, является оценка жилых помещений и коммерческой недвижимости. Вместе с тем, существует определенная категория коммерческой недвижимости (небольшие магазины, кафе, бары, офисные помещения), которую можно оценивать, ориентируясь на цены жилья. В этом случае стоимость объекта оценки может быть определена, исходя из стоимости выбранного функционального аналога - квартиры, в которой можно организовать аналогичный бизнес, путем внесения соответствующих корректировок, учитывающих расходы на создание условий для нормальной эксплуатации (ремонт, монтаж оборудования, разрешения и согласования).
Но даже на весьма развитом и устоявшемся рынке жилья, данные о фактически свершившихся сделках являются сугубо конфиденциальной информацией. Получить ее невозможно ни в нотариальных конторах (дело не только в тайне нотариального действия, а и в весьма заниженных ценах, декларируемых в договорах купли-продажи), ни тем более в средствах массовой информации. Фактическая цена трансакции, кроме покупателя и продавца может быть известна только риэлтеру, непосредственно проводившему сделку. Но не все риэлтерские фирмы ведут работу по обобщению и анализу этих данных. Крупные же риэлтерские агентства, обрабатывающие эту информацию, как правило, сохраняют ее для собственного пользования.
Исходя из вышесказанного, представляется возможным, определение рыночной стоимости в два этапа:
· на основе цен предложения, выполняя весьма обстоятельно описанные выше процедуры оценки, вывести ориентировочную цену предложения (стартовую цену);
· после тщательного анализа сопутствующих факторов определить некий коэффициент, (назовем его "дисконт трансакций" либо "поправкой на торг"), и применив его к цене предложения, получить наиболее вероятную цену, за которую объект может быть продан на открытом, конкурентном рынке при соблюдении условий честной сделки, т.е. рыночную стоимость.
Затратный подход к оценке
Общая характеристика
Затратный подход к оценке зданий и сооружений является разновидностью затратного подхода к оценке недвижимости. В соответствии с последним, рыночная стоимость недвижимости определяется как сумма стоимости земельного участка, как свободного, и стоимость (с учетом износа) строительства улучшений. Оценка основывается как на поведении рационального покупателя, который не заплатит за объект больше минимальной суммы затрат на строительство объекта, аналогичного по конструктивному решению и функциональному назначению оцениваемому, так и на поведении типичного продавца, желающего вернуть затраченные на строительство средства.
Затратный подход применяется преимущественно:
§ на неактивных рынках недвижимости, когда нет информации о ценах продаж аналогичных объектов;
§ для объектов, не приносящих доход;
§ для уникальных объектов;
§ для оценки страховой и налогооблагаемой стоимости зданий (сооружений).
В зависимости от способа воспроизведения зданий и сооружений различают их восстановительную стоимость или стоимость замещения объекта.
Восстановительная стоимость объекта определяется затратами на воспроизведение как бы точной копии оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с использованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся элементов неэффективности.
Восстановительная стоимость или стоимость замещения за вычетом стоимости износа называется остаточной стоимостью замещения (восстановления).
Оцениваемые здания (сооружения) могут быть созданы из материалов, в соответствии со строительными технологиями и проектами, которые в настоящее время не используются, а затраты на создание их копий в современных условиях либо невозможно рассчитать, либо они не сопоставимы с затратами на возведение современных зданий аналогичного функционального назначения. В этой ситуации, когда стоимость оцениваемого объекта приравнивается к стоимости сооружения одинаковой полезности, возведение которого соответствует современному уровню строительства, используется стоимость замещения. Она выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект с применением современных стандартов, материалов, дизайна в текущих ценах.
Определение стоимости нового строительства зданий и сооружений для целей оценки имеет некоторые специфические особенности по сравнению с прогнозом стоимости будущего строительства.
К ним относятся:
• специальная структура стоимости строительства, учитывающая современные экономические условия;
• необходимость одновременного учета цен различных базисных периодов на строительные материалы, трудозатраты, эксплуатации строительной техники;
• возможное отсутствие проектно-сметной и другой документации по оцениваемому объекту;
• неопределенность исходных данных из-за отсутствия возможности получить полное представление о конструкции оцениваемого здания путем технического обследования;
• отсутствие, как правило, достаточного финансирования и времени для детального повторения работы проектировщиков.
Несмотря на фундаментальность и широкую номенклатуру нормативно-методической базы, применяемой для целей строительного проектирования, следует иметь в виду, что при оценке недвижимости приоритетными все же являются специфические оценочные подходы. В первую очередь, в качестве источника информации о стоимости нового строительства следует рассматривать достоверные данные о строительных подрядах на возведение подобных зданий. При отсутствии прямого Доступа к условиям подрядных контрактов, данную информацию можно получить у местных строительных подрядчиков.
В странах с давно функционирующим рынком недвижимости, крупные фирмы, занимающиеся оценкой, публикуют данные по текущим ценам на строительство. В Украине в настоящее время ведется активная работа по созданию подобной специализированной базы данных, результаты которой публикуются в научно-аналитическом журнале «Власність в Україні». Одним из направлений такой работы является использование нормативно-методической базы, разработанной специально для целей оценки и переоценки - «Укрупненных показателей восстановительной стоимости» (УПВС).
В состав «Укрупненных показателей восстановительной стоимости» входят 37 общих и отраслевых сборников, содержащих стоимостные показатели для возведения единицы (площади, объема) различных строений. Нормативы, включенные в УПВС, охватывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства. Цены, приведенные в УПВС, отражают стоимость, сложившуюся в период до 80-х годов прошлого века.
Расчет стоимости зданий, сооружений в рамках затратного подхода осуществляется с использованием следующих методов:
• по стоимости единичного показателя;
• по стоимости объекта аналогичного функционального назначения;
• разбивки на компоненты;
• с помощью единичных расценок.
