Оценка целесообразности приобретения недвижимости с помощью заемных средств

Соотношение собственных и заемных средств определяется как левередж. С точки зрения собственника использование заемных средств выгодно, если заемные средства повышают доходность собственного капитала (положительный левередж). Однако условия кредитования могут быть такими, что доходность собственного капитала снижается или пропадает вообще (отрицательный левередж). Естественно, что финансирование при отрицательном левередже не целесообразно.

Оценка знака левереджа производится исходя из расчета коэффициента капитализации для собственного капитала:

(3.29)

где: К_с - коэффициент капитализации для собственного капитала;

D_c - годовой чистый операционный доход на собственный капитал;

С_сз - стоимость недвижимости, приобретаемой с помощью собственных и заемных средств.

(3.30)

где: D - годовой чистый операционный доход;

У - удельный вес заемного капитала во всем капитале, финансирующем покупку;

IA - взнос на амортизацию денежной единицы при ставке процента и периоде времени в соответствии с кредитным договором.

Приведенные ниже примеры иллюстрируют положительный и отрицательный левередж. В обоих случаях стоимость покупки составляет 2000, ожидаемый годовой чистый операционный доход = 300, но условия кредитования различны - в первом случае кредит предоставляется под 20% годовых на 5 лет. во втором - под 10% на 15 лет.

Таблица 3.19

Пример расчета коэффициента капитализации для собственного капитала (отрицательный левередж)

Удельный вес заемного капитала (У)	0%	10%	30%	50%	75%	90%
Чистый операционный доход (Д)
Стоимость недвижимости (Ссз)
Взнoc на амортизацию денежной единицы (IA)	0,33438	0,33438	0,33438	0,33438	0,33438	0,33438
Величина заемного капитала			60С
Величина собственного капитала
Чистый операционный доход на заемный капитал		66,87594	200,6278	334,3797	501,5696	601,8835
Чистый операционный доход на собственный капитал (Дс)		233,1241	99,37218	-34,3797	-201,5696	-301,8835
Коэффициент капитализации для собственного капитала (Кс)	0,15	0,129513	0,07098	-0,03438	-0,403139	-1,509417

Таблица 3.20

Пример расчета коэффициента капитализации для собственного капитала (положительный левередж)

Удельный вес заемного капитала (У)	0%	10%	30%	50%	75%	100%
Чистый операционный доход (Д)
Стоимость недвижимости (Ссз)
Взнос на амортизацию денежной единицы (IA)	0,131474	0,131474	0,131474	0,131474	0,131474	0,131474
Величина заемного капитала
Величина собственного капитала
Чистый операционный доход на заемный капитал		26,29476	78,88428	131,4738	197,2107	236,6528
Чистый операционный доход на собственный капитал (Дс)		273,7052	221,1157	168,5262	102,7893	63,34716
Коэффициент капитализации для собственного капитала (Кс)	0,15	0,152058	0,15794	0,168526	0,205579	0,316736

Как уже отмечалось, характеристика левереджа определяется условиями финансирования. Поэтому для однозначного заключения о целесообразности привлечения к покупке заемных средств необходимо составить схему погашения кредита.

Основными видами кредитов при финансировании операций с недвижимостью являются:

• кредит с шаровым платежом предусматривает единственный платеж по кредиту в конце срока кредита. Величина платежа включает как основную сумму кредита, так и сумму накопленных процентных платежей;

• кредит с выплатой только процентов предусматривает периодическую выплату в течение срока кредита только процентов, а выплата основной суммы происходит в конце срока кредита;

• кредит с частичной амортизацией предполагает частичную амортизацию основной суммы до истечения срока кредита, при этом выплата оставшейся суммы кредита производится в конце срока;

• самоамортизирующийся кредит возмещается периодическими равными платежами, состоящими из двух частей - одна является платежом в счет погашения основной суммы кредита, а вторая - процентным платежом на невыплаченный остаток кредита.

Сравним схемы погашения перечисленных выше кредитов, выданных в сумме 1000 сроком на 5 лет по 10% годовых. Частичная амортизация составляет 100 ежегодно (табл. 3.21).

Таблица 3.21

Пример схем возврата различных видов кредита

Вид кредита	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
Кредит с шаровым платежом
Кредит с выплатой процентов
Кредит с частичной амортизацией
Самоамортизирующийся кредит

Кредит с шаровым платежом:

1000-1,610510 (будущая стоимость денежной единицы в 5 году при 10% ставке процента) = 1610

Кредит с выплатой процентов:

ежегодный платеж 100 - 10% от суммы кредита 1000 и возврат основной суммы с процентами в 5 году - 1100.

Таблица 3.22

Кредит с частичной амортизацией:

	оставшаяся часть основной суммы кредита	возврат основной суммы	процент на оставшуюся часть	возврат кредита с процентами
1 год
2 год
3 год
4 год
5 год

Самоамортизирующийся кредит:

1000 * 0,2637975 (взнос на амортизацию денежной единицы в

5 году при ставке процента 10%)

Сравнивая годовые платежи с соответствующими чистыми операционными доходами можно составить мнение о целесообразности тех или иных кредитных схем для финансирования покупки недвижимости.