Соотношение собственных и заемных средств определяется как левередж. С точки зрения собственника использование заемных средств выгодно, если заемные средства повышают доходность собственного капитала (положительный левередж). Однако условия кредитования могут быть такими, что доходность собственного капитала снижается или пропадает вообще (отрицательный левередж). Естественно, что финансирование при отрицательном левередже не целесообразно.
Оценка знака левереджа производится исходя из расчета коэффициента капитализации для собственного капитала:
(3.29)
где: Кс - коэффициент капитализации для собственного капитала;
Dc - годовой чистый операционный доход на собственный капитал;
Ссз - стоимость недвижимости, приобретаемой с помощью собственных и заемных средств.
(3.30)
где: D - годовой чистый операционный доход;
У - удельный вес заемного капитала во всем капитале, финансирующем покупку;
IA - взнос на амортизацию денежной единицы при ставке процента и периоде времени в соответствии с кредитным договором.
Приведенные ниже примеры иллюстрируют положительный и отрицательный левередж. В обоих случаях стоимость покупки составляет 2000, ожидаемый годовой чистый операционный доход = 300, но условия кредитования различны - в первом случае кредит предоставляется под 20% годовых на 5 лет. во втором - под 10% на 15 лет.
Таблица 3.19
Пример расчета коэффициента капитализации для собственного капитала (отрицательный левередж)
| Удельный вес заемного капитала (У) | 0% | 10% | 30% | 50% | 75% | 90% |
| Чистый операционный доход (Д) | ||||||
| Стоимость недвижимости (Ссз) | ||||||
| Взнoc на амортизацию денежной единицы (IA) | 0,33438 | 0,33438 | 0,33438 | 0,33438 | 0,33438 | 0,33438 |
| Величина заемного капитала | 60С | |||||
| Величина собственного капитала | ||||||
| Чистый операционный доход на заемный капитал | 66,87594 | 200,6278 | 334,3797 | 501,5696 | 601,8835 | |
| Чистый операционный доход на собственный капитал (Дс) | 233,1241 | 99,37218 | -34,3797 | -201,5696 | -301,8835 | |
| Коэффициент капитализации для собственного капитала (Кс) | 0,15 | 0,129513 | 0,07098 | -0,03438 | -0,403139 | -1,509417 |
Таблица 3.20
Пример расчета коэффициента капитализации для собственного капитала (положительный левередж)
| Удельный вес заемного капитала (У) | 0% | 10% | 30% | 50% | 75% | 100% |
| Чистый операционный доход (Д) | ||||||
| Стоимость недвижимости (Ссз) | ||||||
| Взнос на амортизацию денежной единицы (IA) | 0,131474 | 0,131474 | 0,131474 | 0,131474 | 0,131474 | 0,131474 |
| Величина заемного капитала | ||||||
| Величина собственного капитала | ||||||
| Чистый операционный доход на заемный капитал | 26,29476 | 78,88428 | 131,4738 | 197,2107 | 236,6528 | |
| Чистый операционный доход на собственный капитал (Дс) | 273,7052 | 221,1157 | 168,5262 | 102,7893 | 63,34716 | |
| Коэффициент капитализации для собственного капитала (Кс) | 0,15 | 0,152058 | 0,15794 | 0,168526 | 0,205579 | 0,316736 |
Как уже отмечалось, характеристика левереджа определяется условиями финансирования. Поэтому для однозначного заключения о целесообразности привлечения к покупке заемных средств необходимо составить схему погашения кредита.
Основными видами кредитов при финансировании операций с недвижимостью являются:
• кредит с шаровым платежом предусматривает единственный платеж по кредиту в конце срока кредита. Величина платежа включает как основную сумму кредита, так и сумму накопленных процентных платежей;
• кредит с выплатой только процентов предусматривает периодическую выплату в течение срока кредита только процентов, а выплата основной суммы происходит в конце срока кредита;
• кредит с частичной амортизацией предполагает частичную амортизацию основной суммы до истечения срока кредита, при этом выплата оставшейся суммы кредита производится в конце срока;
• самоамортизирующийся кредит возмещается периодическими равными платежами, состоящими из двух частей - одна является платежом в счет погашения основной суммы кредита, а вторая - процентным платежом на невыплаченный остаток кредита.
Сравним схемы погашения перечисленных выше кредитов, выданных в сумме 1000 сроком на 5 лет по 10% годовых. Частичная амортизация составляет 100 ежегодно (табл. 3.21).
Таблица 3.21
Пример схем возврата различных видов кредита
| Вид кредита | 1 год | 2 год | 3 год | 4 год | 5 год |
| Кредит с шаровым платежом | |||||
| Кредит с выплатой процентов | |||||
| Кредит с частичной амортизацией | |||||
| Самоамортизирующийся кредит |
Кредит с шаровым платежом:
1000-1,610510 (будущая стоимость денежной единицы в 5 году при 10% ставке процента) = 1610
Кредит с выплатой процентов:
ежегодный платеж 100 - 10% от суммы кредита 1000 и возврат основной суммы с процентами в 5 году - 1100.
Таблица 3.22
Кредит с частичной амортизацией:
| оставшаяся часть основной суммы кредита | возврат основной суммы | процент на оставшуюся часть | возврат кредита с процентами | |
| 1 год | ||||
| 2 год | ||||
| 3 год | ||||
| 4 год | ||||
| 5 год |
Самоамортизирующийся кредит:
1000 * 0,2637975 (взнос на амортизацию денежной единицы в
5 году при ставке процента 10%)
Сравнивая годовые платежи с соответствующими чистыми операционными доходами можно составить мнение о целесообразности тех или иных кредитных схем для финансирования покупки недвижимости.
