Износ характеризуется уменьшением со временем полезности здания (сооружения), его потребительской привлекательности и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие его конструктивную надежность, а также функциональное соответствие текущим потребностям. Кроме того, на стоимость оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменение рыночной среды, наложением ограничений на определенное.использование зданий и т. д.
Износ связан со временем использования объекта. Графически его можно представить в виде, изображенном на рис. 3.8.
 |
Рис 3.8 Жизненный цикл здания (сооружения)
Физическая жизнь - определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст — это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до дня оценки.
Экономическая жизнь — определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая и физическая жизнь различаются между собой - обычно экономическая жизнь короче. Она заканчивается когда эксплуатация объекта не может принести доход, при этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость вследствие значительного износа.
Эффективный возраст — определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки внешних факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае типичной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Оставшийся срок экономической жизни составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни, т. е. это период, в течение которого улучшения будут продолжать вносить вклад в стоимость здания.
Износ с точки зрения оценки отличается от бухгалтерского значения износа в виде амортизации. Под амортизацией в бухгалтерском учете подразумевается постепенное перенесение первоначальной стоимости на стоимость изготавливаемой продукции согласно нормам; износ рассчитывается как сумма накопленных амортизационных отчислений и к уменьшению полезности здания (сооружения) отношения не имеет.
Для износа характерно подразделение на устранимый и неустранимый. Устранимым признается износ, ликвидация которого физически возможна и экономически целесообразна. Последнее означает, что производимые расходы на ликвидацию износа должны повышать стоимость объекта.
В зависимости от причин, уменьшающих полезность зданий (сооружений), выделяют следующие виды износа:
• физический;
• функциональный;
• внешний.
Каждый из видов износа оценивается определенными методами, которые показаны на рис.3.9. В практике оценки величину износа определяют как в процентах от стоимости объекта (с помощью коэффициента износа), так и в абсолютном выражении.
 |
Оценка физического износа
Физический износ - уменьшение стоимости из-за частичной или полной утраты оцениваемым объектом своих первоначальных потребительских свойств вследствие естественного старения объекта, последствий его эксплуатации или аварий. Физический износ может быть как устранимым, так и неустранимым. Устраняется износ путем проведения ремонтов, целью которых является восстановление первоначальных потребительских свойств объекта.
Величина физического износа характеризует степень ухудшения технических и эксплуатационных показателей зданий и сооружений по сравнению с проектными и выражается в соотношении стоимости объективно необходимых ремонтных работ к восстановительной стоимости объекта.
Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:
•нормативный;
•стоимостной.
Согласно нормативному методу, оценка физического износа может производиться как в укрупненной, так и детализированной форме. Укрупненная оценка осуществляется, в зависимости от общего технического состояния здания, в соответствии с примерной шкалой оценки физического износа строений из «Правил оценки физического износа жилых зданий», утвержденных приказом Государственного комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству № 52 от 02.07.93 г. (табл. 3.13).
Таблица 3.13
| Физический износ, % | Оценка технического состояния | Общая характеристика технического состояния |
0  20
| Хорошее | Повреждений и деформаций нет. Есть отдельные неисправности, которые не влияют на эксплуатацию объекта и устраняются в процессе ремонта |
| 21 40
| Удовлетворительное | Элементы здания в целом пригодны для эксплуатации, но требуют ремонта, целесообразного на этой стадии |
| 41 60
| Неудовлетворительное | Эксплуатация элементов здания возможна только при условии проведения их ремонта |
| 61 80
| Ветхое. | Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, ненесущих -очень ветхое. Ограниченное выполнение элементами своих функций возможно при проведении охранных мероприятий или полной замене этих элементов |
| 81 100
| Непригодное; | Элементы здания находятся в разрушенном состоянии. При 100 % износе остатки элемента полностью ликвидированы |
Шкала оценки физического износа зданий
Более точные результаты дает детализированная форма оценки физического износа. Она осуществляется для отдельных элементов зданий и сооружений и определяется на основании сравнения совокупности признаков имеющегося физического износа с приведенными в нормативных таблицах. При обследовании объектов иногда допускается раскрытие отдельных конструктивных элементов.
Выражение физического износа производится посредством коэффициента физического износа, который определяется по формуле:
(3.23)
где: Ки - коэффициент физического износа;
Фи - величина физического износа, %.
Величина физического износа определяется по формуле:
(3.24)
где: Fi – «взвешенный» износ конструктивного элемента;
i - количество конструктивных элементов.
(3.25)
где: fi – процент износа элемента;
li – удельный вес стоимости конструктивного элемента в стоимости всего здания.
Процент износа каждого элемента определяется сравнением характеристик износа оцениваемого здания с типовыми характеристиками, приведенными в таблицах "Правил оценки физического износа жилых зданий". Например, оценка физического износа ленточных каменных фундаментов осуществляется в соответствии с признаками износа и количественным их значением, на основании таблицы 4 "Правил оценки физического износа жилых зданий" (табл. 3.14.)
Таблица 3.14
Износ фундаментов ленточных каменных
| Признаки износа | Количественная опенка | Физический износ, % |
| Мелкие трещины в цоколе и под окнами первого этажа | Ширина трещин до 2мм | 0-20 |
| Отдельные глубокие трещины, следы влаги на поверхности цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен подвала, неравномерная просадка фундаментов | То же, до 5 мм | 21 - 40 |
| Выпучивание и видимое искривление цоколя, которое распространяется на всю высоту здания, выпучивание полов и стен подвала | Неравномерная просадка с общим прогибом стены до 0,02 ее длины | 41 - 60 |
| Массовые прогрессирующие сквозные трещины на всю высоту здания, значительное вспучивание грунта и разрушение стен подвала | Прогиб стены более 0,02 ее длины | 61 - 80 |
Подобные характеристики износа установлены для каждого конструктивного элемента.
Процент физического износа конструктивного элемента в границах нормативного интервала определяется следующим образом:
- при наличии в элементе всех признаков износа принимается максимальное значение износа;
- при наличии в элементе только одного признака износа принимается минимальное значение износа;
- при наличии нескольких признаков износа определяется путем интерполяции в зависимости от характера разрушений.
Удельный вес элементов в восстановительной стоимости здания принимается по таблицам сборников УПВС. Для оцениваемого объекта находится объект-аналог, удельные веса конструктивных элементов которого приравниваются к удельным весам конструктивных элементов оцениваемого объекта.
Например, согласно сборника №33 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений торговых предприятий...» объектом-аналогом оцениваемому объекту является продовольственный магазин объемом до 5000м3 1 группы капитальности. В соответствии с выбранным аналогом определяется удельный вес каждого конструктивного элемента оцениваемого объекта и, далее, с учетом величины удельного веса конструктивного элемента производится оценка его физического износа (табл. 3.15).
Таблица 3.15 Удельный вес отдельных конструктивных элементов в стоимости здания
| Наименование конструктивных элементов | Удельный вес, % |
| Фундаменты | |
| Стены и перегородки | |
| Перекрытия | |
| Кровля | |
| Полы | |
| Проемы | |
| Отделочные работы | |
| Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства | |
| Прочие работы | |
| Итого: |
Далее составляется результирующая таблица расчета физического износа (Фи) и коэффициента физического износа (Ки) - (табл. 3.16.)
Данный метод достаточно универсален и применим к объектам, для которых можно найти аналоги в сборниках УПВС с поэлементной разбивкой.
Приведенная методика является наиболее распространенной в практике оценки, что связано с нормативным урегулированием расчетов. В то же время ей присущи существенные недостатки:
• отсутствие учета нетипичных условий эксплуатации;
• трудоемкость выполнения работ из-за детализации исследования каждого элемента здания;
• субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов и определения процента износа.
Согласно стоимостному методу оценки физического износа, его величина выражается в определении затрат на восстановление элементов здания до уровня восстановительной стоимости. Этот метод является более точным по сравнению с рассмотренным выше, поскольку износ рассчитывается исходя из действующих цен по доведению изношенных элементов до нового состояния. Он базируется на признанных покупателем затратах по ремонту объекта.
К главному недостатку стоимостного метода следует отнести обязательную детализацию работ и точность определения затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания. Пример расчета приведен в табл. 3.17.
Таблица 3.16
Пример расчета коэффициента физического износа
| Элементы конструкции | Уд-вес, % | Характеристика износа | % износа | Средневзвешенный износ, % |
| фундамент | отдельные трещины в цоколе, местами полный износ горизонтальной и вертикальной гидроизоляции | 1,5 | ||
| стены и перегородки | отдельные трещины | 7,75 | ||
| перекрытия | местами трещины в местах примыканий | |||
| кровля | местами протечки и отслоения покрытий | 1,2 | ||
| полы | износ поверхности полов лестничных клеток | 1,8 | ||
| проемы | износ отдельных элементов оконных проемов | 1,65 | ||
| отделочные работы | в помещениях значительных дефектов нет; отслоения штукатурного и окрасочного слоев фасада и лестничных клеток | 0,6 | ||
| внутренние сани-тарно-технические и электрические устройства | следы ремонтов системы центрального отопления, водоснабжения, канализации, газоснабжения | 5,1 | ||
| прочие работы | затекания приямков, просадка отмостки | 0,3 | ||
| ИТОГО: | Фи, % | 21,9 | ||
| ки | 0,781 |
Особые случаи оценки
• К особым случаям мы относим оценку:
• возможностей ожидаемых чистых операционных доходов покрыть расходы на приобретение недвижимости;
• целесообразности приобретения недвижимости с помощью кредитных средств;
• выгодности различных условий продажи недвижимости;
• инвестиционной стоимости недвижимости;
• незавершенных строительных объектов.
Таблица 3.17
Локальная смета на ремонт здания
| Сметная стоимость | 482,080 тыс. грн. | |
| Сметная трудоемкость | 61,673 тыс. чел. час. | |
| Сметная заработная плата | 148,429 тыс. грн. | |
| Основа | Средний разряд работ | 3,6 разряд |
| чертежи (спецификации) № | Измеритель одиночной стоимости - | 1611,00 м3 |
| Показатель одиночной стоим ости | 299,24 грн. |
Составлена в текущих ценах по состоянию на «» 200_года
| № п/п | Шифр и номер позиции норматива | Наименование работ и затрат, единица измерения | Ко личе-ство | Стоимость единицы грн. | Общая стоимость, грн | Затраты труда работников (чел.-час.) не занятых обслуживание машин | ||||
| Всего | Вт. ч. заработной платы | Всего | Заработной платы | Эксплуатации машин | ||||||
| Заработной платы | В т.ч. заработной платы | В т. ч. заработной платы | ||||||||
| 1. | Р- 1-2-1 | Разработка грунта при подведении, замене или усилении фундаментов внутренних стен в котловане глубиной до 1,5 м 100м3 | 1770,45 1405,94 | 0,22 0,06 | – | 692,58 0,03 | 1385 | |||
| Р1-24-2 | Крепление инвентарными щитами стенок траншей шириной до 2 м в стойких грунтах 100м3 | 654,21 85,30 | 26,75 6,55 | 107 | 39,49 3,00 | 158 | ||||
| Р1-20-1 | Засыпка вручную траншей, пазух, котлованов и ям, группа грунта 1 100м3 | 324,26 324,26 | – | – | 173,40 | 694 | ||||
| Р1-2-2 | Разработка грунта при подведении, замене или усилении фундаментов внешних стен в котловане глубиной до 2 м 100 мЗ | 1681,75 1475,59 | 0,22 0,06 | – | 719,80 0,03 | 1440 | ||||
| Р2-3-1 | Усиление фундаментов монолитными железобетонными обоймами 100м3 | 353,44 71,34 | 16,64 3,41 | 3328 682 | 29,00 1,27 | 5800 254 | ||||
| Р2-3-2 | Усиление стен и колонн монолитными железобетонными обоймами м3 | 989,84 306,76 | 53,66 8,69 | 10732 1738 | 124,70 3,36 | 24940 | ||||
| Р2-5-1 | Усиление фундаментов цементацией 100м3 | 2724,11 1596,31 | 46,69 4,84 | 50 | 732,25 2,14 | 732 | ||||
| Р2-19-3 | Замена кирпичных ленточных фундаментов с очищением, м3 | 207,92 80,30 | 24,70 3,85 | 1235 | 37,70 1,93 | 1885 | ||||
| Р2-6-1 | Устройство горизонтальной изоляции фундаментов цементным раствором с жидким стеклом 100м2 | 419,74 184,67 | 15,51 3,80 | 16 | 87,52 1,74 | 88 | ||||
| Р2-6-3 | Устройство горизонтальной изоляции фундаментов рулонными материалами в 2 слоя 100м2 | 1006,75 79,61 | 41,93 10,26 | 42 | 36,52 4,70 | 37 5 |
