Оценка стоимости при постоянных годовых доходах

Оценка стоимости осуществляется по формуле:

 

(3.3)

 

где C - стоимость недвижимости;

Д- годовой доход (действительный валовой или чистый операционный);

К- коэффициент капитализации. Такой порядок оценки стоимости предполагает что:

1) доходы получаются в одинаковых размерах в течение всего периода эксплуатации недвижимости;

2) период эксплуатации недвижимости неограниченно большой (стремится к бесконечности).

Если одинаковые размеры доходов явление обычное (индексируемая арендная плата легко приводится в постоянную за счет расчета ее в долларах США), то бесконечный период эксплуатации недвижимости обуславливает погрешность в оценке стоимости, т. к. сохраняться вечно здания (сооружения) неспособны из-за накапливающегося износа. Эта погрешность неустранима, но с ее наличием смиряются оценщики, продавцы и покупатели, объяснением чему служит то обстоятельство, что оценочная стоимость не есть окончательная величина - она служит предметом переговоров при сделках купли-продажи.

Теоретически коэффициент капитализации может быть любым показателем, устанавливающим связь между доходом и стоимостью недвижимости. На рынке он проявляется в виде величины обратной мультипликатору рентных платежей, исчисленному на базе действительного валового дохода:

 

(3.4)

 

Это связано с возможностью выявления на открытом рынке рыночных значений ставок арендной платы (являются исходными данными для оценки действительного валового дохода) и цен продаж недвижимости аналогичной оцениваемому объекту.

Расчет коэффициента капитализации на основе мультипликатора рентных платежей определяется как метод рыночной выжимки и является наиболее точным, поскольку основывается на текущих рыночных значениях ставок арендной платы и цен продаж аналогов. Для оценки конкретного объекта коэффициент капитализации рассчитывается следующим образом:

 

где: К - коэффициент капитализации для оцениваемого объекта;

- действительный валовой доход - ого объекта-аналога;

- цена продаж - ого объекта-аналога;

L - количество выбранных объектов-аналогов.

Например, имеются следующие данные о проданных объектах недвижимости, аналогичных оцениваемому, и их действительных вало­вых доходах, определенных исходя из рыночных ставок арендной платы (табл. 3.8).

Таблица 3.8

Пример расчета мультипликаторов рентных платежей для оценки коэффициента капитализации

 

 

Анализируемые показатели	объекты-аналоги
Цена продажи	100 000	110 000	115 000
Действительный валовой доход	19 000	24 000	21 000
Мультипликатор рентных платежей	5,26	4,58	5,48

 

Исходя из приведенных данных, коэффициент капитализации оцениваемой недвижимости составит:

(3.6)

 

При действительном валовом доходе в размере 20 000, стоимость оцениваемого объекта будет равна 100 000 (20 000: 0,2).

Теоретически допустимо рассчитывать коэффициент капитализации исходя из чистых операционных доходов и цен продаж объектов-аналогов, однако в практике такой подход реализовать крайне сложно из-за того, что на рынке видны ставки арендной платы, а чистые операционные доходы относятся скорее к элементам коммерческой тайны, чем открытой информации.

Заметим, что метод рыночной выжимки применим для активных рынков недвижимости, на которых осуществляется большое количество сделок с подобными оцениваемому объектами. В случае, если сде­лок недостаточно, используется метод кумулятивного построения коэффициента капитализации для чистого операционного дохода. При этом логика построения последнего меняется - коэффициент рассматривается не как любой показатель, связывающий доход и стоимость (как в методе рыночной выжимки), а как величина, позволяющая пере вести будущие чистые операционные доходы, обесценивающиеся вследствие изменения стоимости денег во времени, в текущее значение стоимости недвижимости.

Метод кумулятивного построения основан на "золотом правиле инвестирования", в соответствии с которым изменение стоимости денег во времени связано с необходимостью компенсации отказа от ликвидности, инфляции, рисков. Таким образом, коэффициент капитализации можно представить как сумму количественных значений названных компенсацией. Однако в практике оценки первые две компенсации (за отказ от ликвидности и инфляцию) объединяют в одну - безрисковую ставку. Выделение в составе коэффициента капитализации безрисковой ставки связано с тем, что нет необходимости ее рассчитывать, она проявляется на рынке. Задача оценщика таким образом сводится к выявлению уровня рисков и компенсации за них по оцениваемому объекту. В конечном счете коэффициент капитализации определяется таким образом:

 

безрисковая ставка

плюс

компенсация рисков, присущих оцениваемому объекту

равно

коэффициент капитализации

Безрисковая ставка приравнивается к ставке доходности по абсолютно бездисковым инвестициям, которыми считаются государственные ценные бумаги. Однако отсутствие развитого рынка государственных ценных бумаг не позволяет использовать этот инструмент в оценке безрисковой ставки.

Альтернативой ему выступает ставка доходности по банковским депозитам. Несмотря на то, что вложения в банк несут в себе определенные риски, формирование специальных требований к депозитам позволяет свести их до величины, которой можно пренебречь. Уровень доходности банковских депозитов для приравнивания его к безрисковой ставке должен отвечать таким требованиям:

• депозиты принимаются валютными;

• величина депозита должна корреспондировать с величиной чистого операционного дохода;

• срок депозита должен соответствовать сроку получения чистых операционных доходов;

• депозиты используются для юридических лиц;

• ставка доходности по депозитам рассчитывается как средняя по депозитам, с названными выше характеристиками, системообразующих банков.

При оценке компенсации учитываются также риски недвижимости:

§ дополнительный риск;

§ необходимость в управлении;

§ риск низкой ликвидности недвижимости.

Дополнительный риск - все другие инвестиции, за исключением отнесенных к безрисковым, имеют более высокую степень риска, которая значительно варьирует в зависимости от формы капиталовложений. Чем выше риск, тем больше должна быть компенсация, побуждающая инвестора к риску.

Необходимость в управлении - в отличие от безрисковых депозитных вкладов инвестиции в недвижимость требуют управления, при этом, чем более рисковые инвестиции, тем большей должна быть

компенсация этого риска.

Риск низкой ликвидности недвижимости -способность недвижимости превратиться в деньги более низкая, чем возможность снять средства с банковского депозита. Последние вложения являются абсолютно ликвидными, в то время как продажа недвижимости занимает определенное время. Практика оценки показывает, что обычный диапазон величины каждой компенсации находится в пределах от 0% (риск отсутствует) до значения безрисковой ставки (риск очень высокий). Конкретные величины компенсаций обосновываются оценщиком исходя из характеристик конкретного объекта и текущего состояния рынка.