Оценка стоимости осуществляется по формуле:
(3.3)
где C - стоимость недвижимости;
Д- годовой доход (действительный валовой или чистый операционный);
К- коэффициент капитализации. Такой порядок оценки стоимости предполагает что:
1) доходы получаются в одинаковых размерах в течение всего периода эксплуатации недвижимости;
2) период эксплуатации недвижимости неограниченно большой (стремится к бесконечности).
Если одинаковые размеры доходов явление обычное (индексируемая арендная плата легко приводится в постоянную за счет расчета ее в долларах США), то бесконечный период эксплуатации недвижимости обуславливает погрешность в оценке стоимости, т. к. сохраняться вечно здания (сооружения) неспособны из-за накапливающегося износа. Эта погрешность неустранима, но с ее наличием смиряются оценщики, продавцы и покупатели, объяснением чему служит то обстоятельство, что оценочная стоимость не есть окончательная величина - она служит предметом переговоров при сделках купли-продажи.
Теоретически коэффициент капитализации может быть любым показателем, устанавливающим связь между доходом и стоимостью недвижимости. На рынке он проявляется в виде величины обратной мультипликатору рентных платежей, исчисленному на базе действительного валового дохода:
 |
(3.4)
Это связано с возможностью выявления на открытом рынке рыночных значений ставок арендной платы (являются исходными данными для оценки действительного валового дохода) и цен продаж недвижимости аналогичной оцениваемому объекту.
Расчет коэффициента капитализации на основе мультипликатора рентных платежей определяется как метод рыночной выжимки и является наиболее точным, поскольку основывается на текущих рыночных значениях ставок арендной платы и цен продаж аналогов. Для оценки конкретного объекта коэффициент капитализации рассчитывается следующим образом:
 |
где: К - коэффициент капитализации для оцениваемого объекта;
- действительный валовой доход 
- ого объекта-аналога;
- цена продаж - ого объекта-аналога;
L - количество выбранных объектов-аналогов.
Например, имеются следующие данные о проданных объектах недвижимости, аналогичных оцениваемому, и их действительных валовых доходах, определенных исходя из рыночных ставок арендной платы (табл. 3.8).
Таблица 3.8
Пример расчета мультипликаторов рентных платежей для оценки коэффициента капитализации
| Анализируемые показатели | объекты-аналоги | ||
| Цена продажи
| 100 000 | 110 000 | 115 000 |
| Действительный валовой доход
| 19 000 | 24 000 | 21 000 |
Мультипликатор рентных платежей 
| 5,26 | 4,58 | 5,48 |
Исходя из приведенных данных, коэффициент капитализации оцениваемой недвижимости составит:
 |
(3.6)
При действительном валовом доходе в размере 20 000, стоимость оцениваемого объекта будет равна 100 000 (20 000: 0,2).
Теоретически допустимо рассчитывать коэффициент капитализации исходя из чистых операционных доходов и цен продаж объектов-аналогов, однако в практике такой подход реализовать крайне сложно из-за того, что на рынке видны ставки арендной платы, а чистые операционные доходы относятся скорее к элементам коммерческой тайны, чем открытой информации.
Заметим, что метод рыночной выжимки применим для активных рынков недвижимости, на которых осуществляется большое количество сделок с подобными оцениваемому объектами. В случае, если сделок недостаточно, используется метод кумулятивного построения коэффициента капитализации для чистого операционного дохода. При этом логика построения последнего меняется - коэффициент рассматривается не как любой показатель, связывающий доход и стоимость (как в методе рыночной выжимки), а как величина, позволяющая пере вести будущие чистые операционные доходы, обесценивающиеся вследствие изменения стоимости денег во времени, в текущее значение стоимости недвижимости.
Метод кумулятивного построения основан на "золотом правиле инвестирования", в соответствии с которым изменение стоимости денег во времени связано с необходимостью компенсации отказа от ликвидности, инфляции, рисков. Таким образом, коэффициент капитализации можно представить как сумму количественных значений названных компенсацией. Однако в практике оценки первые две компенсации (за отказ от ликвидности и инфляцию) объединяют в одну - безрисковую ставку. Выделение в составе коэффициента капитализации безрисковой ставки связано с тем, что нет необходимости ее рассчитывать, она проявляется на рынке. Задача оценщика таким образом сводится к выявлению уровня рисков и компенсации за них по оцениваемому объекту. В конечном счете коэффициент капитализации определяется таким образом:
безрисковая ставка
плюс
компенсация рисков, присущих оцениваемому объекту
равно
коэффициент капитализации
Безрисковая ставка приравнивается к ставке доходности по абсолютно бездисковым инвестициям, которыми считаются государственные ценные бумаги. Однако отсутствие развитого рынка государственных ценных бумаг не позволяет использовать этот инструмент в оценке безрисковой ставки.
Альтернативой ему выступает ставка доходности по банковским депозитам. Несмотря на то, что вложения в банк несут в себе определенные риски, формирование специальных требований к депозитам позволяет свести их до величины, которой можно пренебречь. Уровень доходности банковских депозитов для приравнивания его к безрисковой ставке должен отвечать таким требованиям:
• депозиты принимаются валютными;
• величина депозита должна корреспондировать с величиной чистого операционного дохода;
• срок депозита должен соответствовать сроку получения чистых операционных доходов;
• депозиты используются для юридических лиц;
• ставка доходности по депозитам рассчитывается как средняя по депозитам, с названными выше характеристиками, системообразующих банков.
При оценке компенсации учитываются также риски недвижимости:
§ дополнительный риск;
§ необходимость в управлении;
§ риск низкой ликвидности недвижимости.
Дополнительный риск - все другие инвестиции, за исключением отнесенных к безрисковым, имеют более высокую степень риска, которая значительно варьирует в зависимости от формы капиталовложений. Чем выше риск, тем больше должна быть компенсация, побуждающая инвестора к риску.
Необходимость в управлении - в отличие от безрисковых депозитных вкладов инвестиции в недвижимость требуют управления, при этом, чем более рисковые инвестиции, тем большей должна быть
компенсация этого риска.
Риск низкой ликвидности недвижимости -способность недвижимости превратиться в деньги более низкая, чем возможность снять средства с банковского депозита. Последние вложения являются абсолютно ликвидными, в то время как продажа недвижимости занимает определенное время. Практика оценки показывает, что обычный диапазон величины каждой компенсации находится в пределах от 0% (риск отсутствует) до значения безрисковой ставки (риск очень высокий). Конкретные величины компенсаций обосновываются оценщиком исходя из характеристик конкретного объекта и текущего состояния рынка.
