Локомотивами реконструкции обычно называли крупные корпорации, владеющие большими участками земли в городах. Землевладельцы заинтересованы в повышении плотности застройки, поскольку это ведет к росту стоимости недвижимости на соседних участках. «Партнерства» и «Корпорации городского развития» также могут выступать в качестве движителей городского строительства. Партнерство может быть оформлено в качестве самостоятельной организации или состоять из системы договоров и контрактов. Успех «партнерств» в Великобритании, Нидерландах способствовал распространению этой практики с уникальных торговых зон на районы развития комплексной жилой застройки. Особенно важно формирование такого партнерства на ранних стадиях планирования.
Представляется весьма целесообразным изучение опыта создания и функционирования подобных организаций, где одновременно с проектированием объектов разрабатывается технология их финансирования и практической реализации, осуществляется руководство строительством, а в дальнейшем и эксплуатацией.
Корпорации развития городов стали создаваться в Великобритании с 1980 г. с целью обеспечения всего цикла прогнозирования, планирования, проектирования и реализации строительства в рамках единой организации. «Корпорация» — административная единица и в то же время коммерческое предприятие, которому были даны значительные полномочия в развитии определенной выделенной территории. В пределах согласованного плана корпорации должны иметь право строить различные объекты, но в том числе и согласованное количество общественно-необходимых объектов, используя для этого средства, получаемые за счет правительственных субсидий и продажи участков. Цель создания таких структур состоит в организации благоприятных условий для частных инвестиций. КРГ являются очень эффективными в решении задач возрождения центральных районов городов.
1 «Партнерства» — это коммерческие организации со смешанным участием городского и частного капитала.
Корпорациям были переданы значительные полномочия, в том числе право отводить участки и контролировать строительную деятельность независимо от местных властей; право приобретать и передавать участки земли. Финансирование инженерной инфраструктуры, первичное отчуждение земли и ряд других общественно необходимых работ осуществлялись путем целевых инвестиций центрального правительства; в ряде случаев полномочия были еще шире.
Пример: корпорация «Докланд», Великобритания
Управление корпорацией «Докланд» (Великобритания) состоит из трех департаментов: имущества, инженерных работ, градостроительства. Несмотря на успех корпорации по реконструкции Лондонских доков, за первые 4 года своего существования реализовавшей третью часть программы строительства, следует отметить значительные проблемы, возникшие, как объясняют, в связи с банковским кризисом и изменением конъюктуры рынка офисных помещений. Снижение стоимости аренды привело к значительному снижению окупаемости затрат и замораживанию ряда объектов.
Проблемы эффективности функционирования корпорации «Докланд» возникли еще и в связи со слабой связью с местной властью и общественностью. В результате в 1988 г. было принято решение о введении следующих процедур:
а) необходимость согласовывать свои планы с местной администрацией прилегающих территорий;
б) все неформальные некоммерческие организации, имеющие свой интерес в предстоящем строительстве, должны оповещать при изменении планов;
в) каждую неделю издается специальный бюллетень о заявках на строительство и принятым по ним решениям;
г) время подачи протестов на заявки и консультации ограничено 14 днями, а в случае больших проектов 21 или 28 дней будут предоставлены на обсуждение;
д) застройщикам будет оказана помощь при обсуждении своих намерений еще до подачи официальной заявки.
«Схема управления городским центром» (Великобритания) была выдвинута в Великобритании в 1980 г. в для решения проблем возрождения деградирующих районов города. Цель формирования «Схемы управления городским центром» состоит в повышении конкурентоспособности территории, улучшении общественного обслуживания и благоустройства, удовлетворении всех пользователей городского центра.
Растущее количество «Схем управления городским центром» вызвано, по мнению исследователей, успехом такой организации Управления в глазах городских властей и частного капитала. Что касается недостатков, по мнению горожан, то это, прежде всего, претензии к облику (потеря индивидуальности) и недостаток удобств (стоянка автомобилей, организация транспорта). «Схема управления городским центром» — это активные целевые организации. Целесообразность их формирования для решения локальных проблем доказана практикой.
Корпорация развития территории «Якиманка», г. Москва — возникла на основе Генерального соглашения (партнерства) между Префектурой Центрального административного округа и Корпорацией по развитию территории (1994 г.), в результате которого была разработана Программа деятельности, нацеленная на комплексный подход к решению проблем градостроительного развития на обширной территории г. Москвы.
Результат планирования и концептуального проектирования был закреплен в трех документах, суммирующих градостроительную политику:
парцелляция территории на основе восстановления домовладений;
карта функционального зонирования территорий;
архитектурно-градостроительная концепция.
После утверждения Правительством г. Москвы, эти три документа приобрели статус Временной инструкции (Локальных градостроительных рекомендаций) по рассмотрению проектных предложений.
Программа «Якиманка» выявила целый ряд проблем, в частности, недостаток полномочий у Корпорации, которая имеет практически совещательный голос в решении вопросов управления территории, в отличие, например, от Английской корпорации по развитию городов.
Целевые организации по развитию жилой застройки могут быть различных типов, например: дирекция единого заказчика, фонд развития территории (имущества), «корпорация развития территории», «жилищная ассоциация», «управляющая компания», «партнерство».
На различных этапах реализации программы привлечения свободного капитала частных лиц и организаций цель достигается при помощи ряда организационно-правовых мероприятий, в процессе поиска соглашений и компромисса между муниципальными органами, представляющими интересы населения, и частным капиталом, представляющим интересы финансовых институтов.
Жилищные ассоциации представляют собой неправительственные некоммерческие организации, которые создаются правительством города или по инициативе самих жителей для решения конкретных социальных задач. Жилищные ассоциации получают в распоряжение землю и должны сами найти инвестиции на финансовом рынке под гарантии централизованных правительственных фондов. Жилищные ассоциации контролируются по реализации планов, качеству жилого фонда и социальной структуре владельцев квартир.
Городские управляющие компании (г. Москва) были предложены на Всероссийском совещании по Жилищной реформе (1997 г.). Городские управляющие компании могут быть организованы как частные предприятия с участием Префектуры или как административные подразделения муниципальных органов с участием частного капитала. Для успешной деятельности Управляющим компаниям или Корпорациям развития территории следует передать право отводить участки и контролировать строительную деятельность в рамках согласованной программы; право приобретать и передавать участки земли; финансирование инженерной инфраструктуры, первичное отчуждение земли и ряд других общественно необходимых работ осуществлялись путем целевых инвестиций городского правительства.
В Москве такие условия определяются для Территориальных Единиц с Особым Статусом (ТЕОС).
Партнерства со смешанным участием государственного и частного капитала возникают как инструмент решения практических проблем управления городом.
Для успешной деятельности необходимы согласованная политика, утвержденная градостроительная концепция и право распоряжаться городской территорией в границах выделенной зоны. Роль архитекторов-градостроителей в работе партнерства состоит в прогнозировании социального заказа, предпроектном анализе, разработке и согласовании архитектурно-градостроительной концепции, определении системы управляющих параметров для архитектурных проектов.
Несмотря на провозглашенное партнерство интересы частного и госсектора имеют традиционно различную направленность: получение прибыли и защита общественных интересов. Недостатки организационной работы проявляются в следующем:
городские власти выдали разрешение на строительство аналогичных объектов в других районах города, в результате потенциальные инвестиции оказались рассредоточены, что замедляет реализацию планов;
частный сектор проявляет слабый интерес к офисам и учреждениям общественного обслуживания, в результате появляется опасность «бюрократизации» территории, на которой будут расположены только государственные учреждения;
- еще труднее привлечь частные инвестиции к соседним жилым районам, в результате возникает напряжение между жителями и застройщиками.
Для решения возникших проблем рекомендуется предпринять следующие действия:
- новое строительство следует начинать с организации дополнительных благоприятных условий для местного населения: создания рабочих мест, строительства библиотеки, благоустройства территории;
- благоприятными факторами такого сотрудничества может стать кооперация с малым бизнесом и обеспечение занятости местного населения в реализации проекта.
По отзывам в английской печати, Корпорации развития городов, как коммерческие предприятия, нацелены прежде всего на извлечение прибыли, а не на качество архитектурных решений. Проектный процесс в отношении муниципальных объектов оказывается перевернутым наоборот: имея изначальную цель получение прибыли, застройщик урезает затраты на строительство и проектирование, что в конечном счете оборачивается утилитарной архитектурой.
Ради привлечения инвесторов городское правительство вынуждено идти на снижение контроля за строительством и на отказ от долевого участия. В результате население оказывается недовольным деятельностью администрации из-за снижения качества городской среды.
Корпорации неохотно занимаются архитектурной реконструкцией, поскольку это усложняет и удорожает процесс строительства. Хотя затраты на реставрацию ценных зданий опорного фонда и нерентабельны, но общий эффект от реконструкции, например, церквей на территории Лондонских доков оказался намного важнее сиюминутной прибыли.
Партнерство на основе государственного и частного капитала может способствовать быстрому решению задач градостроительного развития выделенного района города. Для успешной деятельности необходимо детальное планирование, согласованная политика и право распоряжаться городской территорией в границах выделенной Зоны приоритетного развития. Эта роль может оставаться у администрации или передаваться частной компании. При работе с частными застройщиками аппарат управления должен располагать данными о социальном заказе, предпроектном анализе и архитектурно-градостроительной концепцииТерритории с особым статусом
Выделение территорий с особым статусом является инструментом правового зонирования. Предлагается рассмотреть более подробно два вида «дополнительных зон»: Зону жесткого регулирования и Зону приоритетного развития.
Градостроительные. Зоны жесткого регулирования (ЗЖР)
Ценные участки городской среды, выявленные на этапе стратегического планирования, реализуются на локальном уровне в виде Зон жесткого регулирования.
Для наиболее ценных участков предпроектные исследования могут послужить основой конкурсной программы. Там, где нет оснований для конкурса, необходимы проектные рекомендации, устанавливающие контрольные показатели для каждого участка осваиваемой территории.
Помимо того, что проектные проработки должны быть практичными, они не должны сковывать творческий поиск архитекторов и подменять их.
Градостроительные условия вместе с проектными рекомендациями могут входить в пакет документов на продажу или аренду участка. Особенно это важно при первичном отчуждении муниципальной земли. При конкурсе на освоение участка проект, не отвечающий условиям предпроектных проработок, следует отклонить. Гибкость требований можно обеспечить за счет разработки альтернативной концепции застройки.
Для назначенных Зон жесткого регулирования утверждаются требования к застройке. Состав требований определяется на основе предпроектных исследований, которые включают анализ городского окружения (оценку архитектурных характеристик зданий, улиц, открытых пространств), выявление исторической глубины и функционального использования застройки, архитектурных доминант и ориентиров, поперечного профиля участка и силуэта существующей застройки, движения транспорта и пешеходов, существующих зданий, городской ткани и архитектурных деталей.
Цель исследования — выявление архитектурных форм, характерных для этой территории, и подготовка «Эскиза градостроительной реконструкции».
Пример: Зона строгого регулирования застройки в г. Москве, 2005 г.
Зона строгого регулирования застройки — часть городской территории, обеспечивающая охрану объектов градостроительного наследия: заповедных территорий и ценных фрагментов городского ландшафта, включенных в состав объединенных охранных зон. Зоне строгого регулирования соответствует строгий режим градостроительного регулирования, устанавливающий ограничения на новое строительство и хозяйственную деятельность, предусматривающий сохранение, восстановление и обеспечение оптимального восприятия объектов градостроительного наследия. Данный режим, ориентированный на преемственное развитие и возобновление целостности исторической части города, осуществляется с использованием методов реновации (сомасштабное новое строительство с учетом традиционных типологических характеристик застройки).
Градостроительные
Зоны приоритетного развития (ЗПР)
Практика вычленения территорий с особым статусом, внутри которых действуют упрощенные механизмы согласования проектной документации, известна в США, Германии, Великобритании и других странах.
Предпринимательские зоны (США) получают упрощенный режим планирования как часть стимулирующих мер, включающих также и финансовые льготы. Практика подтвердила эффективность этих мер и для реконструкции, и для гражданского строительства.
Использование механизма Упрощенных планировочных зон, Великобритания, для обновления застройки и нового строительства также показало высокую оперативность в достижении градостроительных задач без снижения качества проектирования или ущерба для окружающей среды.
Пример: Упрощенные планировочные зоны, Великобритания, 1992 г.
Согласно положениям Департамента окружающей среды Великобритании, Упрощенные планировочные зоны ф'трНрес! р1апп1пд гопез) представляют собой проектный документ, регулирующий архитектурную деятельность в пределах обозначенных территориальных границ. После утверждения Государственным секретарем Упрощенные планировочные зоны являются основанием для осуществления отводов земельных участков для проектных и изыскательских работ. При этом застройщику не требуется подавать заявку на выделение отвода, заказывать и согласовывать градостроительное задание, если речь идет о разрешенных в схеме видах строительства.
Упрощенные планировочные зоны применяются с 1986 г. как для отдельных больших территорий, так и для серий однотипных участков.
Использование Упрощенных планировочных зон наиболее целесообразно на сложившихся городских территориях, где существует потребность в обновлении и привлечении инвестиций, однако и районы нового строительства могут иметь такую же регламентацию.
Создание Упрощенных планировочных зон не допускается в Национальных парках, охранных зонах, заповедниках, лесопарковых поясах, на территориях, представляющих особый научный интерес или имеющих специальное назначение (в районе атомных установок или взрывоопасных производств).
Прежде чем утвердить границы Упрощенных планировочных зон, местным властям рекомендуется провести консультации с владельцами земли. Разрешения на проектные работы могут быть различного объема, под различные виды застройки или под один доминирующий. Также может быть дано разрешение на различные мелкие работы, как, например, смена функционального использования, встройки и пристройки.
В связи с тем, что размеры Упрощенных планировочных зон и характер опорного фонда могут сильно различаться, вопрос о степени детализации «планировочных схем» в каждом конкретном случае решается индивидуально.
Существуют два основных подхода при описании планировочных условий в Упрощенных планировочных зонах: рекомендации или ограничения.
Рекомендации дают более определенную и точную информацию о всех видах приоритетного строительства. Это удобно для презентации: такую информацию легче подготовить и ею удобнее пользоваться. Рекомендации могут послужить основой для конкретного проектирования — после объявления принципиальных направлений и пожеланий по развитию территории включается рыночный механизм отбора наиболее привлекательных проектов застройки.
Ограничения дают разрешение на все виды строительства за исключением перечисленных. В тех случаях, когда спектр разрешенных видов деятельности достаточно широк (когда ограничений меньше, чем разрешений), тогда, видимо, целесообразнее использовать список ограничений.
Разрешенный перечень точно указывает разрешенные виды строительства и его объемы. Путем исключения все другие виды развития запрещаются, но разрешения на них все же могут быть получены путем обычных процедур (подачи заявки, подготовки актов временного резервирования и др.).
В отечественном градостроительстве вычленение территорий приоритетного развития, внутри которых действуют упрощенные механизмы согласования проектной документации, не применялось до перестройки в связи с тем, что не было необходимости в привлечении альтернативных источников финансирования, а решение социальных задач зависело только от вышестоящей администрации.
Первые попытки расширить полномочия местной администрации в области контроля за использованием городской территории (1991 г.) оказались неудачными, так как это только усложнило процесс согласования и координации инициатив с Генеральным планом города или Проектом детальной планировки. В результате возникла потребность в Градостроительных концепциях как упрощенных проектных документах, обосновывающих стратегию градостроительного развития на местном уровне (в пределах административного или муниципального округа). Однако реализуемость концепций оказалась очень низкой в связи со слабой ориентацией на современные экономические условия. Ускорить градостроительное развитие жилой застройки возможно за счет введения в практику Зон приоритетного развития.
Зона приоритетного развития может быть оформлена как градостроительный (предпроектный) документ, регулирующий архитектурную деятельность в пределах обозначенных территориальных границ. Методика создания подобной планировочной зоны предусматривает разработку архитектурно - планировочной структуры и объемно-пространственной композиции застройки, решение вопросов инженерного оборудования и подготовки территорий и т.д.
Утвержденная государственными органами управления Зона приоритетного развития приобретает правой статус, на основе которого планирующие и контролирующие инстанции, а также местные органы власти, будут осуществлять регулирование градостроительного развития на выделенной территории. При этом застройщик мог бы получать готовое и согласованное градостроительное задание, что может значительно ускорить инвестиционный процесс.
Назначение Зон приоритетного развития состоит в приоритетной концентрации ресурсов на определенных участках, что позволяет эффективно решать наиболее важные социальные задачи. В московской практике Зоны приоритетного развития названы Территориальными единицами с особым статусом (ТЕОС).
Пример: Закон г. Москвы «О территориальной единице
с особым статусом «Московский международный деловой центр
«Москва-Сити». Статья 1. Определение территориальной единицы
с особым статусом «Московский международный деловой центр
«Москва-Сити»
«ТЕОС «Москва-Сити» представляет собой имеющую особый порядок управления и правовой статус единицу территориального устройства города Москвы, где для российских и иностранных предпринимателей и инвесторов применяются специальные формы стимулирования предпринимательской деятельности. Статус ТЕОС «Москва-Сити» определяется для создания и развития делового центра и городских объектов инженерно-транспортной инфраструктуры.
Функционирование ТЕОС «Москва-Сити» осуществляется на основе настоящего Закона, нормативных правовых актов Московской городской администрации, Целевой комплексной программы градостроительного и социально-экономического развития ММДЦ «Москва-Сити», принятой Московской городской Думой и Правительством Москвы, и ежегодных программ развития проекта ММДЦ «Москва-Сити», утверждаемых Правительством Москвы, а также соглашений об осуществлении международных и внешнеэкономических связей, заключаемых органами государственной власти города Москвы.
В ТЕОС «Москва-Сити» устанавливается особый режим землепользования, льготный режим налогообложения, инвестиционной и предпринимательской деятельности, а также особый порядок управления».
Статус Зоны приоритетного развития следует устанавливать как минимум на 10 лет. Составными частями документации, определяющей развитие в пределах ЗПР, являются Схемы планировочного развития (СПР) и «Пакет» стимулирующих (льготных) условий (привилегий) для тех предпринимателей, которые будут вкладывать средства в социально-обусловленные программы на данной территории. В дополнение к Пакету и СПР в пакет документов могут быть включены градостроительные проработки, иллюстрирующие особенности освоения отдельных участков, например таких, как пойма реки, группа старых деревьев; а также стилевые характеристики сложившейся застройки и др.
В связи с тем, что и характер опорного фонда, и размеры ЗПР могут сильно различаться, вопрос о степени детализации ЗПР в каждом конкретном случае решается индивидуально.
Пакет стимулирующих мер включает упрощенный режим планирования и согласования проектной документации, а также дополнительные организационные и финансовые льготы. К числу таких мер относятся: правовой статус и финансовые льготы. Эффективность применения Зон приоритетного развития в качестве средства ускорения градостроительного развития возрастает при кооперации с другими мероприятиями, например, выделении свободных участков, предоставлении финансовых льгот, государственных кредитов. Привлекательность программы для инвесторов будет выше, если ПАКЕТ прилагаемых документов будет включать точные сроки введения в эксплуатацию объектов транспорта и инженерного обеспечения. Точный график является одним из условий, гарантирующих надежность бизнес-планов реконструкции и, соответственно, стимулом для привлечения инвестиций.
«Схема» планировочного развития предназначена для координации обновления жилой застройки различными субъектами градостроительной деятельности в соответствии с возможностями и ограничениями, а также приоритетными направлениями и мероприятиями по развитию городской среды. Задача состоит в интеграции и согласовании всех аспектов развития территории (эколого-ландшафтных, функциональных, социальных, культурных, художественных).
На схемах и картах следует показывать границы зон, подзон, участков, планировочные ограничения. Остальная информация указывается в ПАКЕТЕ.
Система контроля качества архитектурного облика будущей застройки включает рекомендации по организации общественных пространств и габаритные схемы застройки каждого квартала. Эти предложения являются официальной интерпретацией концептуального проекта.
Возможность назначать Упрощенные планировочные зоны позволяет органам местной власти обеспечивать приоритетное развитие участков городской территории, которые в первую очередь нуждаются в обновлении.
Реализация градостроительных планов
Реализация градостроительных планов включает как координацию независимых застройщиков, так и реализацию целевых программ.
Реализация планов и программ в условиях рыночной экономики предполагает формирование организационно-правовой среды, разработку планировочных документов и проектных рекомендаций, при помощи которых зоны и участки городской территории становятся привлекательными для застройщиков, инвесторов, кредитных и финансовых учреждений.
Коммерческая ценность территории возрастает, если совместно реализуются несколько проектов, поэтому при разработке целевой программы следует учесть всех возможных участников и соседей, их интересы и формы взаимодействия. За счет кооперации появляется возможность значительно улучшить городскую среду, благоустроить внутриквартальные пешеходные пространства.
Система требований градостроительного регламента
| Основные направления градостроительной политики | Основные требования градостроительного регламента |
| Природная среда и экология | Ландшафтное зонирование, контроль за соответствием архитектурного проекта нормам и правилам строительства, планировочным и организационным ограничениям, связанным с охраной природы |
| Функциональная инфраструктура и коммуникации | Функциональное зонирование, «Планировочное разрешение», технические условия и градостроительное задание на проектирование, контроль за соблюдением планировочных норм и требований в проектным предложениях |
| Социально-пространственная организация | Правовое зонирование, социальный статус участков территории (открытость—закрытость, контроль, безопасность, идентификация), определение условий долевого участия застройщика в благоустройстве городской среды |
| Историко-культурная содержательность | Ландшафтно-визуальное зонирование, определение условий строительной деятельности в зонах охраны историко-культурного наследия или регулирования застройки, контроль условий визуального восприятия городской среды |
| Художественный облик и образная выразительность | Ордерное зонирование — определение требований градостроительного регламента к архитектуре зданий и открытых пространств; экспертная оценка архитектурных предложений на основе единой концептуальной платформы |
Заключение
Рост города в условиях частной собственности на объекты недвижимости зависит от принятия множества отдельных решений по вопросам проектирования, строительства, дизайна, получения инвестиций. Этот факт объясняет невозможность запроектировать и реализовать генеральный план города как механизм или машину, заранее просчитав все необходимые части и компоненты. Для управления такими сложными системами более пригодна теория случайностей и «обусловленного поведения». Сложные саморегулирующиеся системы жизнеспособны благодаря действиям составляющих их отдельных субъектов. Примером сложных систем выступают экономика, рынки, сам человек. Возможность принимать независимые решения — это то, что отличает разумную жизнь. При этом государство и администрация обязаны определить приоритеты градостроительной политики, сформулировать рекомендации и контролировать соблюдение общественных интересов.
Предложенная система формирования и реализации местных Планов градостроительного развития опирается на положительный опыт стран с развитой рыночной экономикой и демократическим самоуправлением. Наличие согласованных и утвержденных планов развития позволяет системе градостроительного регулирования работать эффективно, решать актуальные вопросы градостроительной политики с участием населения и частного капитала.
В ходе согласования отдельных инвестиционно - строительных проектов необходимо обеспечить преемственность планировочных принципов, разработанных на стадии градостроительного проектирования. Для этого применяют процедуры градостроительного регламента, в той или иной мере отражающие базовые ценности градостроительной деятельности.
ПРИЛОЖЕНИЕ
Градостроительные задачи по оптимизации развития жилой застройки
Предлагается выполнить ряд упражнений по градостроительному развитию жилой застройки с использованием рекомендаций, изложенных в пособии. В ходе решения задач на конкретной территории отрабатываются навыки разработки Плана градостроительного развития, Зоны приоритетного развития, Зоны жесткого регулирования, Локальных градостроительных рекомендаций, Схемы организации открытых пространств, Габаритной схемы квартала.
Для современной градостроительной практики г. Москва наиболее типичными участками развития жилой застройки являются следующие:
освоение новых территорий на периферии города;
кварталы комплексной реконструкции в центре города;
неосвоенные территории, зарезервированные для общественных центров (вдоль крупных магистралей и около станций метро);
строительство на месте вывода производственных объектов и площадок в серединной зоне города;
строительство на рекультивируемых, восстановленных и новых территориях;
радикальное обновление ветхой застройки;
освоение пустующих отводов под транспортные, а также технические сооружения;
выборочное уплотнение разноэтажной застройки;
волновая реконструкция и уплотнение пятиэтажной застройки 60-70 гг. XX в.
Зона Приоритетного развития на свободной территории
Дано:
Новый жилой район на свободной территории.
Задание:
Для ускорения освоения участков первой очереди требуется одновременно разработать Концепцию градостроительного развития и определить градостроительные Зоны приоритетного развития, подготовив соответствующие пакет и схему.
Наличие утвержденных ЗПР дает основание для предварительного резервирования участков для проведения проектно-изыскательских работ, подготовки Исходно-разрешительной документации и градостроительного задания для проведения подрядных торгов (тендеров).
Градостроительная «Схема» включает все виды градостроительного зонирования, определение границ и линий застройки, баланс жилых и общественных функций, этажность. В «Пакете» указывается долевое участие в строительстве инженерной инфраструктуры и объектов социально-культурной сферы. Форма регламентации градостроительных параметров застройки может быть в виде рекомендаций или ограничений.
Рекомендации — точно указываются разрешенные виды строительства и его объемы. Путем исключения все другие виды развития запрещаются, но разрешения на них все же могут быть получены путем обычных процедур (подачи заявки, подготовка актов временного резервирования и др.).
Перечень ограничений меньше по объему — в нем перечисляются только конкретные исключения. Ясность «открытых» схем зависит от точного перечня исключений. В тех случаях, когда спектр разрешенных видов деятельности достаточно широк (когда исключений меньше, чем разрешений), тогда целесообразнее сопровождать проектные документы открытыми списками.
Локальные градостроительные рекомендации по обновлению устаревшей застройки
Дано:
Жилой район, застроенный морально устаревшими зданиями. Часть этих домов подлежит сносу, но часть возможно модернизировать применительно к современным требованиям или новому использованию. При этом ряд участков высвобождаются после сноса.
Требуется:
Разработать концепцию реконструкции с учетом сохранения индивидуальной характеристики городской среды. На опорном плане определить жилой фонд, пригодный для модернизации или подлежащий сносу в ближайшее время. Для нескольких кварталов подготовить Локальные градостроительные рекомендации, в которых выявить и закрепить ценные характеристики сложившейся застройки, установить общие для данной территории правила пристроек, надстроек, вставок и других приемов модернизации и реконструкции опорного жилого фонда.
Рекомендации дают определенную и точную информацию об архитектурных характеристиках зданий и городской среды в виде
буклета с обоснованием принятых стандартов. Это удобно с точки зрения рекламной презентации, такую информацию легче подготовить и ею удобнее пользоваться. Рекомендации могут послужить инструментом конкретного проектирования и отбора наиболее привлекательных проектов застройки.
Кроме того, в составе «Пакета» документов должны быть указаны дополнительные условия, связанные с обустройством общей пешеходной зоны, в том числе требования для первых этажей, озеленения, планировки автостоянок, устройства входов, сохранения визуальных коридоров.
Габаритная модель общественно-жилого комплекса
Дано:
Промышленная территория серединной зоны, высвобождающаяся под жилую застройку. Многие участки с устаревшими сооружениями потеряли своих прежних владельцев и в лучших районах города продолжают оставаться пустыри за глухими заборами. Использование таких площадок может значительно снизить потребности в территориальном росте города, а также способствовать улучшению городской среды.
Требуется:
Разработать концепцию градостроительного развития территории, предусмотрев полифункциональное использование: сочетание торговых зданий, жилых домов, учреждений обслуживания, а также предприятий легкой промышленности и офисов. Выделить несколько ключевых участков для строительства общественно-жилого комплекса и определить для него габаритную модель застройки. Для этого разработать и «утвердить» объемно-планировочную концепцию и подготовить габаритные схемы кварталов (планировочные схемы и разрезы), обозначить оптимальные параметры архитектурных объектов.
Выделение Зоны приоритетного развития является первым этапом «партнерства» по привлечению частных инвестиций и условием для проведения градостроительного маркетинга участков территории.
Градостроительный регламент сложившейся застройки
Дано:
Жилой район со сложившейся разноэтажной застройкой. Для того чтобы привлечь инвестиции к реконструкции ветхих зданий, но не увеличивать плотность сверх установленной для этой части города, используется механизм компенсации упущенной выгоды. (Пример: подготовка к применению «Переноса прав на строительство»).
Требуется:
В рамках Плана градостроительного развития разработать подробные требования к архитектуре зданий и городской среде для
нескольких кварталов: соотношение жилья, офисов, торговли, архитектурные параметры зданий; на опорном плане выявить ценные здания, важные пешеходные пространства. На основе проработки архитектурной концепции подготовить градостроительный регламент ряда кварталов с учетом объемно-пространственной композиции застройки. «Защитить» трехмерную модель застройки. Предельные показатели этажности, полученные на модели, используются для определения разрешенной плотности. Среднее значение плотности устанавливается как средневзвешенное нормативное на весь квартал; устанавливается разница между средним разрешенным значением плотности и показателями различных участков. Компенсация разницы может быть получена только на соседних участках внутри рассматриваемого квартала.
Схема организации открытых пространств пятиэтажной застройки
Дано:
Район массовой жилой застройки, возведенной 40—50 лет назад, подлежащий комплексной реконструкции. Указаны свободные участки для размещения домов переселенческого фонда, определен поэтапный баланс муниципального и коммерческого жилого фонда с учетом переселения жителей в новые дома в пределах жилого района на той же территории. Возможность реализации каждого этапа реконструкции открывается только после осуществления работ на соседнем участке, таким образом выстраивается цепочка взаимосвязанных строительных работ, а по территории прокатывается «волна реконструкции».
Требуется:
В рамках градостроительной концепции разработать схему организации пешеходных пространств. Предусмотреть интенсивное использование жителями территории внешней жилой среды, максимальное сохранение здоровых и ценных зеленых насаждений. Провести социально-пространственный анализ использования территории и разработать концептуальную планировку открытых пространств. Указать пространственные параметры, необходимые для формирования освоенной, комфортной, содержательной внешней жилой среды и дать рекомендации по ключевым элементам объемно-пространственной композиции застройки.
Зона жесткого регулирования в центре города
Дано:
Возрождение центральных районов больших городов становится все более проблемной задачей. Сокращение жилого фонда и численности населения в исторической застройке грозит привести к печальным последствиям, хорошо известным в городах Европы и Америки.
Новые жилые образования могут занимать сравнительно небольшие участки, дополняющие сложившуюся квартальную структуру, а также служить выборочному уплотнению застройки. Функционально-пространственная обособленность жилых образований, расположенных в зоне влияния крупных общественных комплексов, достигается использованием ряда приемов: плотной периметральной застройкой кварталов, интенсивным озеленением контактно-стыковых зон между общественными комплексами и жилыми домами, вертикальным зонированием внутриквартальных пространств, формированием единых внутриквартальных рекреационных зон, сокращением нормативов расчета сети учреждений КБО.
Требуется:
Подготовить «схему» планировки и «пакет» условий для Зоны жесткого регулирования. Для этого провести натурные обследования и выявить архитектурную индивидуальность жилой застройки: масштаб и структуру построения открытых пространств, объемов зданий, а также стилевые особенности и цветовое решение фасадов, деталей зданий, малых форм.
В условиях комплексной реконструкции назначение Зоны жесткого регулирования открывает возможность индивидуальным застройщикам (инвесторам, девелоперам) провести ряд проектных и изыскательских работ, получив по упрощенной схеме Исходно-разрешительную документацию.
При разработке «пакета» рекомендаций для застройщика важным условием является непосредственная связь назначаемых обременении с возможностью строительства на конкретном участке или с использованием земли после завершения объекта. Дополнительные условия могут быть направлены на формирование целостной городской среды высокого качества.
