Ћекции.ќрг


ѕоиск:




 атегории:

јстрономи€
Ѕиологи€
√еографи€
ƒругие €зыки
»нтернет
»нформатика
»стори€
 ультура
Ћитература
Ћогика
ћатематика
ћедицина
ћеханика
ќхрана труда
ѕедагогика
ѕолитика
ѕраво
ѕсихологи€
–елиги€
–иторика
—оциологи€
—порт
—троительство
“ехнологи€
“ранспорт
‘изика
‘илософи€
‘инансы
’ими€
Ёкологи€
Ёкономика
Ёлектроника

 

 

 

 


Ћекци€ є 23. Ћокомотивы городской реконструкции




Ћокомотивами реконструкции обычно называли крупные корпорации, владеющие большими участками земли в городах. «емлевладельцы заинтересованы в повышении плотности застройки, поскольку это ведет к росту стоимости недвижимости на соседних участках. Ђѕартнерстваї и Ђ орпорации городского развити€ї также могут выступать в качестве движителей городского строительства. ѕартнерство может быть оформлено в качестве самосто€тельной организации или состо€ть из системы договоров и контрактов. ”спех Ђпартнерствї в ¬еликобритании, Ќидерландах способствовал распространению этой практики с уникальных торговых зон на районы развити€ комплексной жилой застройки. ќсобенно важно фор≠мирование такого партнерства на ранних стади€х планировани€.

ѕредставл€етс€ весьма целесообразным изучение опыта создани€ и функционировани€ подобных организаций, где одновременно с проектированием объектов разрабатываетс€ технологи€ их финансировани€ и практической реализации, осуществл€етс€ руководство строительством, а в дальнейшем и эксплуатацией.

 орпорации развити€ городов стали создаватьс€ в ¬еликобритании с 1980 г. с целью обеспечени€ всего цикла прогнозировани€, планировани€, проектировани€ и реализации строительства в рамках единой организации. Ђ орпораци€ї Ч административна€ единица и в то же врем€ коммерческое предпри€тие, которому были даны значительные полномочи€ в развитии определенной выделенной территории. ¬ пределах согласованного плана корпорации должны иметь право строить различные объекты, но в том числе и согласованное количество общественно-необходимых объектов, использу€ дл€ этого средства, получаемые за счет правительственных субсидий и продажи участков. ÷ель создани€ таких структур состоит в организации благопри€тных условий дл€ частных инвестиций.  –√ €вл€ютс€ очень эффективными в решении задач возрождени€ центральных районов городов.

1 Ђѕартнерстваї Ч это коммерческие организации со смешанным участием городского и частного капитала.

 орпораци€м были переданы значительные полномочи€, в том числе право отводить участки и контролировать строительную де€тельность независимо от местных властей; право приобретать и передавать участки земли. ‘инансирование инженерной инфраструктуры, первичное отчуждение земли и р€д других общественно необходимых работ осуществл€лись путем целевых инвестиций центрального правительства; в р€де случаев полномочи€ были еще шире.

ѕример: корпораци€ Ђƒокландї, ¬еликобритани€

”правление корпорацией Ђƒокландї (¬еликобритани€) состоит из трех департаментов: имущества, инженерных работ, градостроительства. Ќесмотр€ на успех корпорации по реконструкции Ћондонских доков, за первые 4 года своего существовани€ реализовавшей третью часть про≠граммы строительства, следует отметить значительные проблемы, возникшие, как объ€сн€ют, в св€зи с банковским кризисом и изменением конъюктуры рынка офисных помещений. —нижение стоимости аренды привело к значительному снижению окупаемости затрат и заморажива≠нию р€да объектов.

 

ѕроблемы эффективности функционировани€ корпорации Ђƒок≠ландї возникли еще и в св€зи со слабой св€зью с местной властью и об≠щественностью. ¬ результате в 1988 г. было прин€то решение о введе≠нии следующих процедур:

а) необходимость согласовывать свои планы с местной администрацией прилегающих территорий;

б) все неформальные некоммерческие организации, имеющие свой интерес в предсто€щем строительстве, должны оповещать при изменении планов;

в) каждую неделю издаетс€ специальный бюллетень о за€вках на строительство и прин€тым по ним решени€м;

г) врем€ подачи протестов на за€вки и консультации ограничено 14 дн€ми, а в случае больших проектов 21 или 28 дней будут предоставлены на обсуждение;

д) застройщикам будет оказана помощь при обсуждении своих намерений еще до подачи официальной за€вки.

Ђ—хема управлени€ городским центромї (¬еликобритани€) была выдвинута в ¬еликобритании в 1980 г. в дл€ решени€ проблем возрождени€ деградирующих районов города. ÷ель формировани€ Ђ—хемы управлени€ городским центромї состоит в повышении конкурентоспособности территории, улучшении общественного обслуживани€ и благоустройства, удовлетворении всех пользователей городского центра.

–астущее количество Ђ—хем управлени€ городским центромї вызвано, по мнению исследователей, успехом такой организации ”правлени€ в глазах городских властей и частного капитала. „то касаетс€ недостатков, по мнению горожан, то это, прежде всего, претензии к облику (потер€ индивидуальности) и недостаток удобств (сто€нка автомобилей, организаци€ транспорта). Ђ—хема управлени€ городским центромї Ч это активные целевые организации. ÷елесообразность их формировани€ дл€ решени€ локальных проблем доказана практикой.

 орпораци€ развити€ территории Ђякиманкаї, г. ћосква Ч возникла на основе √енерального соглашени€ (партнерства) между ѕрефектурой ÷ентрального административного округа и  орпорацией по развитию территории (1994 г.), в результате которого была разработана ѕрограмма де€тельности, нацеленна€ на комплексный подход к решению проблем градостроительного развити€ на обширной территории г. ћосквы.

–езультат планировани€ и концептуального проектировани€ был закреплен в трех документах, суммирующих градостроительную политику:

парцелл€ци€ территории на основе восстановлени€ домовладений;

карта функционального зонировани€ территорий;

архитектурно-градостроительна€ концепци€.

ѕосле утверждени€ ѕравительством г. ћосквы, эти три документа приобрели статус ¬ременной инструкции (Ћокальных градостроительных рекомендаций) по рассмотрению проектных предложений.

ѕрограмма Ђякиманкаї вы€вила целый р€д проблем, в частности, недостаток полномочий у  орпорации, котора€ имеет практически совещательный голос в решении вопросов управлени€ территории, в отличие, например, от јнглийской корпорации по развитию городов.

÷елевые организации по развитию жилой застройки могут быть различных типов, например: дирекци€ единого заказчика, фонд развити€ территории (имущества), Ђкорпораци€ раз≠вити€ территорииї, Ђжилищна€ ассоциаци€ї, Ђуправл€юща€ компани€ї, Ђпартнерствої.

Ќа различных этапах реализации программы привлечени€ свободного капитала частных лиц и организаций цель достигаетс€ при помощи р€да организационно-правовых меропри€тий, в процессе поиска соглашений и компромисса между муниципальными органами, представл€ющими интересы населени€, и частным капиталом, представл€ющим интересы финансовых институтов.

∆илищные ассоциации представл€ют собой неправительственные некоммерческие организации, которые создаютс€ правительством города или по инициативе самих жителей дл€ решени€ конкретных социальных задач. ∆илищные ассоциации получают в распор€жение землю и должны сами найти инвестиции на финансовом рынке под гарантии централизованных правительственных фондов. ∆илищные ассоциации контролируютс€ по реализации планов, качеству жилого фонда и социальной структуре владельцев квартир.

√ородские управл€ющие компании (г. ћосква) были предложены на ¬сероссийском совещании по ∆илищной реформе (1997 г.). √ородские управл€ющие компании могут быть организованы как частные предпри€ти€ с участием ѕрефектуры или как административные подразделени€ муниципальных органов с участием частного капитала. ƒл€ успешной де€тельности ”правл€ющим компани€м или  орпораци€м развити€ территории следует передать право отводить участки и контролировать строительную де€тельность в рамках согласованной программы; право приобретать и передавать участки земли; финансирование инженерной инфраструктуры, первичное отчуждение земли и р€д других общественно необходимых работ осуществл€лись путем целевых инвестиций городского правительства.

¬ ћоскве такие услови€ определ€ютс€ дл€ “ерриториальных ≈диниц с ќсобым —татусом (“≈ќ—).

ѕартнерства со смешанным участием государственного и частного капитала возникают как инструмент решени€ практических проблем управлени€ городом.

ƒл€ успешной де€тельности необходимы согласованна€ политика, утвержденна€ градостроительна€ концепци€ и право распор€жатьс€ городской территорией в границах выделенной зоны. –оль архитекторов-градостроителей в работе партнерства состоит в прогнозировании социального заказа, предпроектном анализе, разработке и согласовании архитектурно-градостроительной концепции, определении системы управл€ющих параметров дл€ архитектурных проектов.

Ќесмотр€ на провозглашенное партнерство интересы частного и госсектора имеют традиционно различную направленность: получение прибыли и защита общественных интересов. Ќедостатки организационной работы про€вл€ютс€ в следующем:

городские власти выдали разрешение на строительство аналогичных объектов в других районах города, в результате потенциальные инвестиции оказались рассредоточены, что замедл€ет реализацию планов;

частный сектор про€вл€ет слабый интерес к офисам и учреждени€м общественного обслуживани€, в результате по€вл€етс€ опасность Ђбюрократизацииї территории, на которой будут распо≠ложены только государственные учреждени€;

- еще труднее привлечь частные инвестиции к соседним жилым районам, в результате возникает напр€жение между жител€ми и застройщиками.

ƒл€ решени€ возникших проблем рекомендуетс€ предприн€ть следующие действи€:

- новое строительство следует начинать с организации дополнительных благопри€тных условий дл€ местного населени€: создани€ рабочих мест, строительства библиотеки, благоустройства территории;

- благопри€тными факторами такого сотрудничества может стать коопераци€ с малым бизнесом и обеспечение зан€тости местного населени€ в реализации проекта.

ѕо отзывам в английской печати,  орпорации развити€ городов, как коммерческие предпри€ти€, нацелены прежде всего на извлечение прибыли, а не на качество архитектурных решений. ѕроектный процесс в отношении муниципальных объектов оказываетс€ перевернутым наоборот: име€ изначальную цель получение прибыли, застройщик урезает затраты на строительство и проектирование, что в конечном счете оборачиваетс€ утилитарной архитектурой.

–ади привлечени€ инвесторов городское правительство вынуждено идти на снижение контрол€ за строительством и на отказ от долевого участи€. ¬ результате население оказываетс€ недовольным де€тельностью администрации из-за снижени€ качества городской среды.

 орпорации неохотно занимаютс€ архитектурной реконструкцией, поскольку это усложн€ет и удорожает процесс строительства. ’от€ затраты на реставрацию ценных зданий опорного фонда и нерентабельны, но общий эффект от реконструкции, например, церквей на территории Ћондонских доков оказалс€ намного важнее сию≠минутной прибыли.

ѕартнерство на основе государственного и частного капитала может способствовать быстрому решению задач градостроительного развити€ выделенного района города. ƒл€ успешной де€тельности необходимо детальное планирование, согласованна€ политика и право распор€жатьс€ городской территорией в границах выделенной «оны приоритетного развити€. Ёта роль может оставатьс€ у администрации или передаватьс€ частной компании. ѕри работе с частными застройщиками аппарат управлени€ должен располагать данными о социальном заказе, предпроектном анализе и архитектурно-градостроительной концепции“ерритории с особым статусом

¬ыделение территорий с особым статусом €вл€етс€ инструментом правового зонировани€. ѕредлагаетс€ рассмотреть более подробно два вида Ђдополнительных зонї: «ону жесткого регулировани€ и «ону приоритетного развити€.

√радостроительные. «оны жесткого регулировани€ («∆–)

÷енные участки городской среды, вы€вленные на этапе стратегического планировани€, реализуютс€ на локальном уровне в виде «он жесткого регулировани€.

ƒл€ наиболее ценных участков предпроектные исследовани€ могут послужить основой конкурсной программы. “ам, где нет оснований дл€ конкурса, необходимы проектные рекомендации, устанавливающие контрольные показатели дл€ каждого участка осваиваемой территории.

ѕомимо того, что проектные проработки должны быть практичными, они не должны сковывать творческий поиск архитекторов и подмен€ть их.

√радостроительные услови€ вместе с проектными рекомендаци€ми могут входить в пакет документов на продажу или аренду участка. ќсобенно это важно при первичном отчуждении муниципальной земли. ѕри конкурсе на освоение участка проект, не отвечающий услови€м предпроектных проработок, следует отклонить. √ибкость требований можно обеспечить за счет разработки альтернативной концепции застройки.

ƒл€ назначенных «он жесткого регулировани€ утверждаютс€ требовани€ к застройке. —остав требований определ€етс€ на основе предпроектных исследований, которые включают анализ городского окружени€ (оценку архитектурных характеристик зданий, улиц, открытых пространств), вы€вление исторической глубины и функционального использовани€ застройки, архитектурных доминант и ориентиров, поперечного профил€ участка и силуэта существующей застройки, движени€ транспорта и пешеходов, существующих зданий, городской ткани и архитектурных деталей.

÷ель исследовани€ Ч вы€вление архитектурных форм, характерных дл€ этой территории, и подготовка ЂЁскиза градостроитель≠ной реконструкцииї.

 

ѕример: «она строгого регулировани€ застройки в г. ћоскве, 2005 г.

«она строгого регулировани€ застройки Ч часть городской территории, обеспечивающа€ охрану объектов градостроительного наследи€: заповедных территорий и ценных фрагментов городского ландшафта, включенных в состав объединенных охранных зон. «оне строгого регулировани€ соответствует строгий режим градостроительного регулировани€, устанавливающий ограничени€ на новое строительство и хоз€йственную де€тельность, предусматривающий сохранение, восстановле≠ние и обеспечение оптимального воспри€ти€ объектов градостроитель≠ного наследи€. ƒанный режим, ориентированный на преемственное развитие и возобновление целостности исторической части города, осуществл€етс€ с использованием методов реновации (сомасштабное новое строительство с учетом традиционных типологических характеристик застройки).

 

√радостроительные

«оны приоритетного развити€ («ѕ–)

ѕрактика вычленени€ территорий с особым статусом, внутри которых действуют упрощенные механизмы согласовани€ проект≠ной документации, известна в —Ўј, √ермании, ¬еликобритании и других странах.

ѕредпринимательские зоны (—Ўј) получают упрощенный режим планировани€ как часть стимулирующих мер, включающих также и финансовые льготы. ѕрактика подтвердила эффективность этих мер и дл€ реконструкции, и дл€ гражданского строительства.

»спользование механизма ”прощенных планировочных зон, ¬еликобритани€, дл€ обновлени€ застройки и нового строительства также показало высокую оперативность в достижении градостроительных задач без снижени€ качества проектировани€ или ущерба дл€ окружающей среды.

 

ѕример: ”прощенные планировочные зоны, ¬еликобритани€, 1992 г.

—огласно положени€м ƒепартамента окружающей среды ¬еликобри≠тании, ”прощенные планировочные зоны ф'трЌрес! р1апп1пд гопез) представл€ют собой проектный документ, регулирующий архитектурную де€тельность в пределах обозначенных территориальных границ. ѕосле утверждени€ √осударственным секретарем ”прощенные планировочные зоны €вл€ютс€ основанием дл€ осуществлени€ отводов земельных участ≠ков дл€ проектных и изыскательских работ. ѕри этом застройщику не требуетс€ подавать за€вку на выделение отвода, заказывать и согласо≠вывать градостроительное задание, если речь идет о разрешенных в схе≠ме видах строительства.

 

”прощенные планировочные зоны примен€ютс€ с 1986 г. как дл€ от≠дельных больших территорий, так и дл€ серий однотипных участков.

»спользование ”прощенных планировочных зон наиболее целесо≠образно на сложившихс€ городских территори€х, где существует потребность в обновлении и привлечении инвестиций, однако и районы нового строительства могут иметь такую же регламентацию.

—оздание ”прощенных планировочных зон не допускаетс€ в Ќацио≠нальных парках, охранных зонах, заповедниках, лесопарковых по€сах, на территори€х, представл€ющих особый научный интерес или имеющих специальное назначение (в районе атомных установок или взрывоопасных производств).

ѕрежде чем утвердить границы ”прощенных планировочных зон, местным власт€м рекомендуетс€ провести консультации с владельцами земли. –азрешени€ на проектные работы могут быть различного объема, под различные виды застройки или под один доминирующий. “акже может быть дано разрешение на различные мелкие работы, как, например, смена функционального использовани€, встройки и пристройки.

¬ св€зи с тем, что размеры ”прощенных планировочных зон и харак≠тер опорного фонда могут сильно различатьс€, вопрос о степени детализации Ђпланировочных схемї в каждом конкретном случае решаетс€ индивидуально.

—уществуют два основных подхода при описании планировочных условий в ”прощенных планировочных зонах: рекомендации или огра≠ничени€.

–екомендации дают более определенную и точную информацию о всех видах приоритетного строительства. Ёто удобно дл€ презентации: такую информацию легче подготовить и ею удобнее пользоватьс€. –екомендации могут послужить основой дл€ конкретного проектировани€ Ч после объ€влени€ принципиальных направлений и пожеланий по развитию территории включаетс€ рыночный механизм отбора наиболее при≠влекательных проектов застройки.

ќграничени€ дают разрешение на все виды строительства за исклю≠чением перечисленных. ¬ тех случа€х, когда спектр разрешенных видов де€тельности достаточно широк (когда ограничений меньше, чем разре≠шений), тогда, видимо, целесообразнее использовать список ограничений.

–азрешенный перечень точно указывает разрешенные виды строительства и его объемы. ѕутем исключени€ все другие виды развити€ запрещаютс€, но разрешени€ на них все же могут быть получены путем обычных процедур (подачи за€вки, подготовки актов временного резервировани€ и др.).

¬ отечественном градостроительстве вычленение территорий приоритетного развити€, внутри которых действуют упрощенные механизмы согласовани€ проектной документации, не примен€лось до перестройки в св€зи с тем, что не было необходимости в привлечении альтернативных источников финансировани€, а решение социальных задач зависело только от вышесто€щей администрации.

ѕервые попытки расширить полномочи€ местной администрации в области контрол€ за использованием городской территории (1991 г.) оказались неудачными, так как это только усложнило процесс согласовани€ и координации инициатив с √енеральным планом города или ѕроектом детальной планировки. ¬ результате возникла потребность в √радостроительных концепци€х как упрощенных проектных документах, обосновывающих стратегию градостроительного развити€ на местном уровне (в пределах административного или муниципального округа). ќднако реализуемость концепций оказалась очень низкой в св€зи со слабой ориентацией на современные экономические услови€. ”скорить градостроительное развитие жилой застройки возможно за счет введени€ в практику «он приоритетного развити€.

«она приоритетного развити€ может быть оформлена как градостроительный (предпроектный) документ, регулирующий архитектурную де€тельность в пределах обозначенных территориальных границ. ћетодика создани€ подобной планировочной зоны предусматривает разработку архитектурно - планировочной структуры и объемно-пространственной композиции застройки, решение вопросов инженерного оборудовани€ и подготовки территорий и т.д.

”твержденна€ государственными органами управлени€ «она приоритетного развити€ приобретает правой статус, на основе которого планирующие и контролирующие инстанции, а также местные органы власти, будут осуществл€ть регулирование градостроительного развити€ на выделенной территории. ѕри этом застройщик мог бы получать готовое и согласованное градостроительное задание, что может значительно ускорить инвестиционный процесс.

Ќазначение «он приоритетного развити€ состоит в приоритетной концентрации ресурсов на определенных участках, что позвол€ет эффективно решать наиболее важные социальные задачи. ¬ московской практике «оны приоритетного развити€ названы “ерриториальными единицами с особым статусом (“≈ќ—).

 

ѕример: «акон г. ћосквы Ђќ территориальной единице

с особым статусом Ђћосковский международный деловой центр

Ђћосква-—итиї. —тать€ 1. ќпределение территориальной единицы

с особым статусом Ђћосковский международный деловой центр

Ђћосква-—итиї

Ђ“≈ќ— Ђћосква-—итиї представл€ет собой имеющую особый пор€док управлени€ и правовой статус единицу территориального устройства го≠рода ћосквы, где дл€ российских и иностранных предпринимателей и ин≠весторов примен€ютс€ специальные формы стимулировани€ предприни≠мательской де€тельности. —татус “≈ќ— Ђћосква-—итиї определ€етс€ дл€ создани€ и развити€ делового центра и городских объектов инженерно-транспортной инфраструктуры.

‘ункционирование “≈ќ— Ђћосква-—итиї осуществл€етс€ на основе насто€щего «акона, нормативных правовых актов ћосковской городской администрации, ÷елевой комплексной программы градостроительного и социально-экономического развити€ ћћƒ÷ Ђћосква-—итиї, прин€той ћосковской городской ƒумой и ѕравительством ћосквы, и ежегодных программ развити€ проекта ћћƒ÷ Ђћосква-—итиї, утверждаемых ѕрави≠тельством ћосквы, а также соглашений об осуществлении международ≠ных и внешнеэкономических св€зей, заключаемых органами государ≠ственной власти города ћосквы.

¬ “≈ќ— Ђћосква-—итиї устанавливаетс€ особый режим землепользо≠вани€, льготный режим налогообложени€, инвестиционной и предприни≠мательской де€тельности, а также особый пор€док управлени€ї.

 

—татус «оны приоритетного развити€ следует устанавливать как минимум на 10 лет. —оставными част€ми документации, определ€ющей развитие в пределах «ѕ–, €вл€ютс€ —хемы планировочного развити€ (—ѕ–) и Ђѕакетї стимулирующих (льготных) условий (привилегий) дл€ тех предпринимателей, которые будут вкладывать средства в социально-обусловленные программы на данной территории. ¬ дополнение к ѕакету и —ѕ– в пакет документов могут быть включены градостроительные проработки, иллюстрирующие особенности освоени€ отдельных участков, например таких, как пойма реки, группа старых деревьев; а также стилевые характеристики сложившейс€ застройки и др.

¬ св€зи с тем, что и характер опорного фонда, и размеры «ѕ– могут сильно различатьс€, вопрос о степени детализации «ѕ– в каждом конкретном случае решаетс€ индивидуально.

ѕакет стимулирующих мер включает упрощенный режим планировани€ и согласовани€ проектной документации, а также дополнительные организационные и финансовые льготы.   числу таких мер относ€тс€: правовой статус и финансовые льготы. Ёффективность применени€ «он приоритетного развити€ в качестве средства ускорени€ градостроительного развити€ возрастает при кооперации с другими меропри€ти€ми, например, выделении свободных участков, предоставлении финансовых льгот, государственных кредитов. ѕривлекательность программы дл€ инвесторов будет выше, если ѕј ≈“ прилагаемых документов будет включать точные сроки введени€ в эксплуатацию объектов транспорта и инженерного обеспечени€. “очный график €вл€етс€ одним из условий, гарантирующих надежность бизнес-планов реконструкции и, соответственно, стимулом дл€ привлечени€ инвестиций.

Ђ—хемаї планировочного развити€ предназначена дл€ координации обновлени€ жилой застройки различными субъектами градостроительной де€тельности в соответствии с возможност€ми и ограничени€ми, а также приоритетными направлени€ми и меропри€ти€ми по развитию городской среды. «адача состоит в интеграции и согласовании всех аспектов развити€ территории (эколого-ландшафтных, функциональных, социальных, культурных, художественных).

Ќа схемах и картах следует показывать границы зон, подзон, участков, планировочные ограничени€. ќстальна€ информаци€ указываетс€ в ѕј ≈“≈.

—истема контрол€ качества архитектурного облика будущей застройки включает рекомендации по организации общественных пространств и габаритные схемы застройки каждого квартала. Ёти предложени€ €вл€ютс€ официальной интерпретацией концептуального проекта.

¬озможность назначать ”прощенные планировочные зоны позвол€ет органам местной власти обеспечивать приоритетное развитие участков городской территории, которые в первую очередь нуждаютс€ в обновлении.

 

–еализаци€ градостроительных планов

–еализаци€ градостроительных планов включает как координацию независимых застройщиков, так и реализацию целевых программ.

–еализаци€ планов и программ в услови€х рыночной экономики предполагает формирование организационно-правовой среды, разработку планировочных документов и проектных рекомендаций, при помощи которых зоны и участки городской территории станов€тс€ привлекательными дл€ застройщиков, инвесторов, кредитных и финансовых учреждений.

 оммерческа€ ценность территории возрастает, если совместно реализуютс€ несколько проектов, поэтому при разработке целевой программы следует учесть всех возможных участников и соседей, их интересы и формы взаимодействи€. «а счет кооперации по€вл€етс€ возможность значительно улучшить городскую среду, благоустроить внутриквартальные пешеходные пространства.

—истема требований градостроительного регламента

 

 

ќсновные направлени€ градостроительной политики ќсновные требовани€ градостроительного регламента  
ѕриродна€ среда и экологи€ Ћандшафтное зонирование, контроль за соответствием архитектурного проекта нормам и правилам строительства, планировочным и организационным ограничени€м, св€занным с охраной природы
‘ункциональна€ инфраструктура и коммуникации ‘ункциональное зонирование, Ђѕланировочное разрешениеї, технические услови€ и градострои≠тельное задание на проектирование, контроль за соблюдением планировочных норм и требований в проектным предложени€х
—оциально-пространственна€ организаци€ ѕравовое зонирование, социальный статус участ≠ков территории (открытостьЧзакрытость, кон≠троль, безопасность, идентификаци€), определе≠ние условий долевого участи€ застройщика в благоустройстве городской среды
»сторико-культурна€ содержательность Ћандшафтно-визуальное зонирование, определе≠ние условий строительной де€тельности в зонах охраны историко-культурного наследи€ или регу≠лировани€ застройки, контроль условий визуаль≠ного воспри€ти€ городской среды
’удожественный облик и образна€ выразительность ќрдерное зонирование Ч определение требований градостроительного регламента к архитектуре зда≠ний и открытых пространств; экспертна€ оценка архитектурных предложений на основе единой концептуальной платформы

 

«аключение

–ост города в услови€х частной собственности на объекты не≠движимости зависит от прин€ти€ множества отдельных решений по вопросам проектировани€, строительства, дизайна, получени€ инвестиций. Ётот факт объ€сн€ет невозможность запроектировать и реализовать генеральный план города как механизм или машину, заранее просчитав все необходимые части и компоненты. ƒл€ управлени€ такими сложными системами более пригодна теори€ случайностей и Ђобусловленного поведени€ї. —ложные саморегулирующиес€ системы жизнеспособны благодар€ действи€м составл€ющих их отдельных субъектов. ѕримером сложных систем выступают экономика, рынки, сам человек. ¬озможность принимать независимые решени€ Ч это то, что отличает разумную жизнь. ѕри этом государство и администраци€ об€заны определить приоритеты градостроительной политики, сформулировать рекомендации и контролиро≠вать соблюдение общественных интересов.

ѕредложенна€ система формировани€ и реализации местных ѕланов градостроительного развити€ опираетс€ на положительный опыт стран с развитой рыночной экономикой и демократическим самоуправлением. Ќаличие согласованных и утвержденных планов развити€ позвол€ет системе градостроительного регулировани€ работать эффективно, решать актуальные вопросы градостроительной политики с участием населени€ и частного капитала.

¬ ходе согласовани€ отдельных инвестиционно - строительных проектов необходимо обеспечить преемственность планировочных принципов, разработанных на стадии градостроитель≠ного проектировани€. ƒл€ этого примен€ют процедуры градо≠строительного регламента, в той или иной мере отражающие базовые ценности градостроительной де€тельности.

 

ѕ–»Ћќ∆≈Ќ»≈

√радостроительные задачи по оптимизации развити€ жилой застройки

ѕредлагаетс€ выполнить р€д упражнений по градостроительному развитию жилой застройки с использованием рекомендаций, изложенных в пособии. ¬ ходе решени€ задач на конкретной территории отрабатываютс€ навыки разработки ѕлана градостроительного развити€, «оны приоритетного развити€, «оны жесткого регулировани€, Ћокальных градостроительных рекомендаций, —хемы организации открытых пространств, √абаритной схемы квартала.

ƒл€ современной градостроительной практики г. ћосква наиболее типичными участками развити€ жилой застройки €вл€ютс€ следующие:

освоение новых территорий на периферии города;

кварталы комплексной реконструкции в центре города;

неосвоенные территории, зарезервированные дл€ общественных центров (вдоль крупных магистралей и около станций метро);

строительство на месте вывода производственных объектов и площадок в серединной зоне города;

строительство на рекультивируемых, восстановленных и новых территори€х;

радикальное обновление ветхой застройки;

освоение пустующих отводов под транспортные, а также техни≠ческие сооружени€;

выборочное уплотнение разноэтажной застройки;

волнова€ реконструкци€ и уплотнение п€тиэтажной застройки 60-70 гг. XX в.

 

 

«она ѕриоритетного развити€ на свободной территории

ƒано:

Ќовый жилой район на свободной территории.

«адание:

ƒл€ ускорени€ освоени€ участков первой очереди требуетс€ од≠новременно разработать  онцепцию градостроительного развити€ и определить градостроительные «оны приоритетного развити€, подготовив соответствующие пакет и схему.

Ќаличие утвержденных «ѕ– дает основание дл€ предваритель≠ного резервировани€ участков дл€ проведени€ проектно-изыскательских работ, подготовки »сходно-разрешительной документации и градостроительного задани€ дл€ проведени€ подр€дных торгов (тендеров).

√радостроительна€ Ђ—хемаї включает все виды градостроительного зонировани€, определение границ и линий застройки, баланс жилых и общественных функций, этажность. ¬ Ђѕакетеї указываетс€ долевое участие в строительстве инженерной инфраструктуры и объектов социально-культурной сферы. ‘орма регламентации градостроительных параметров застройки может быть в виде рекомендаций или ограничений.

–екомендации Ч точно указываютс€ разрешенные виды строительства и его объемы. ѕутем исключени€ все другие виды развити€ запрещаютс€, но разрешени€ на них все же могут быть получены путем обычных процедур (подачи за€вки, подготовка актов временного резервировани€ и др.).

ѕеречень ограничений меньше по объему Ч в нем перечисл€ютс€ только конкретные исключени€. ясность Ђоткрытыхї схем зависит от точного перечн€ исключений. ¬ тех случа€х, когда спектр разрешенных видов де€тельности достаточно широк (когда исключений меньше, чем разрешений), тогда целесообразнее сопровождать проектные документы открытыми списками.

 

Ћокальные градостроительные рекомендации по обновлению устаревшей застройки

ƒано:

∆илой район, застроенный морально устаревшими здани€ми. „асть этих домов подлежит сносу, но часть возможно модернизировать применительно к современным требовани€м или новому использованию. ѕри этом р€д участков высвобождаютс€ после сноса.

“ребуетс€:

–азработать концепцию реконструкции с учетом сохранени€ индивидуальной характеристики городской среды. Ќа опорном плане определить жилой фонд, пригодный дл€ модернизации или подлежащий сносу в ближайшее врем€. ƒл€ нескольких кварталов подготовить Ћокальные градостроительные рекомендации, в которых вы€вить и закрепить ценные характеристики сложившейс€ застройки, установить общие дл€ данной территории правила пристроек, надстроек, вставок и других приемов модернизации и реконструкции опорного жилого фонда.

–екомендации дают определенную и точную информацию об архитектурных характеристиках зданий и городской среды в виде

буклета с обоснованием прин€тых стандартов. Ёто удобно с точки зрени€ рекламной презентации, такую информацию легче подготовить и ею удобнее пользоватьс€. –екомендации могут послужить инструментом конкретного проектировани€ и отбора наиболее привлекательных проектов застройки.

 роме того, в составе Ђѕакетаї документов должны быть указаны дополнительные услови€, св€занные с обустройством общей пешеходной зоны, в том числе требовани€ дл€ первых этажей, озеленени€, планировки автосто€нок, устройства входов, сохранени€ визуальных коридоров.

√абаритна€ модель общественно-жилого комплекса

ƒано:

ѕромышленна€ территори€ серединной зоны, высвобождающа€с€ под жилую застройку. ћногие участки с устаревшими сооружени€ми потер€ли своих прежних владельцев и в лучших районах города продолжают оставатьс€ пустыри за глухими заборами. »спользование таких площадок может значительно снизить потребности в территориальном росте города, а также способствовать улучшению городской среды.

“ребуетс€:

–азработать концепцию градостроительного развити€ территории, предусмотрев полифункциональное использование: сочетание торговых зданий, жилых домов, учреждений обслуживани€, а также предпри€тий легкой промышленности и офисов. ¬ыделить несколько ключевых участков дл€ строительства общественно-жилого комплекса и определить дл€ него габаритную модель застройки. ƒл€ этого разработать и Ђутвердитьї объемно-планировочную концепцию и подготовить габаритные схемы кварталов (планировочные схемы и разрезы), обозначить оптимальные параметры архитектурных объектов.

¬ыделение «оны приоритетного развити€ €вл€етс€ первым этапом Ђпартнерстваї по привлечению частных инвестиций и условием дл€ проведени€ градостроительного маркетинга участков территории.

 

√радостроительный регламент сложившейс€ застройки

ƒано:

∆илой район со сложившейс€ разноэтажной застройкой. ƒл€ того чтобы привлечь инвестиции к реконструкции ветхих зданий, но не увеличивать плотность сверх установленной дл€ этой части города, используетс€ механизм компенсации упущенной выгоды. (ѕример: подготовка к применению Ђѕереноса прав на строительствої).

“ребуетс€:

¬ рамках ѕлана градостроительного развити€ разработать подробные требовани€ к архитектуре зданий и городской среде дл€

нескольких кварталов: соотношение жиль€, офисов, торговли, архи≠тектурные параметры зданий; на опорном плане вы€вить ценные здани€, важные пешеходные пространства. Ќа основе проработки архитектурной концепции подготовить градостроительный регламент р€да кварталов с учетом объемно-пространственной композиции застройки. Ђ«ащититьї трехмерную модель застройки. ѕредельные показатели этажности, полученные на модели, используютс€ дл€ определени€ разрешенной плотности. —реднее значение плотности устанавливаетс€ как средневзвешенное нормативное на весь квартал; устанавливаетс€ разница между средним разрешенным значением плотности и показател€ми различных участков.  омпенсаци€ разницы может быть получена только на соседних участках внутри рассматриваемого квартала.

 

—хема организации открытых пространств п€тиэтажной застройки

ƒано:

–айон массовой жилой застройки, возведенной 40Ч50 лет назад, подлежащий комплексной реконструкции. ”казаны свободные участки дл€ размещени€ домов переселенческого фонда, определен поэтапный баланс муниципального и коммерческого жилого фонда с учетом переселени€ жителей в новые дома в пределах жилого района на той же территории. ¬озможность реализации каждого этапа реконструкции открываетс€ только после осуществлени€ работ на соседнем участке, таким образом выстраиваетс€ цепочка взаимосв€занных строительных работ, а по территории прокатываетс€ Ђволна реконструкцииї.

“ребуетс€:

¬ рамках градостроительной концепции разработать схему организации пешеходных пространств. ѕредусмотреть интенсив≠ное использование жител€ми территории внешней жилой среды, максимальное сохранение здоровых и ценных зеленых насаждений. ѕровести социально-пространственный анализ использовани€ территории и разработать концептуальную планировку открытых пространств. ”казать пространственные параметры, необходимые дл€ формировани€ освоенной, комфортной, содержательной внешней жилой среды и дать рекомендации по ключевым элементам объемно-пространственной композиции застройки.

 

«она жесткого регулировани€ в центре города

ƒано:

¬озрождение центральных районов больших городов становитс€ все более проблемной задачей. —окращение жилого фонда и численности населени€ в исторической застройке грозит привести к печальным последстви€м, хорошо известным в городах ≈вропы и јмерики.

Ќовые жилые образовани€ могут занимать сравнительно небольшие участки, дополн€ющие сложившуюс€ квартальную структуру, а также служить выборочному уплотнению застройки. ‘ункционально-пространственна€ обособленность жилых образований, расположенных в зоне вли€ни€ крупных общественных комплексов, достигаетс€ использованием р€да приемов: плотной периметральной застройкой кварталов, интенсивным озеленением контактно-стыковых зон между общественными комплексами и жилыми домами, вертикальным зонированием внутриквартальных про≠странств, формированием единых внутриквартальных рекреационных зон, сокращением нормативов расчета сети учреждений  Ѕќ.

“ребуетс€:

ѕодготовить Ђсхемуї планировки и Ђпакетї условий дл€ «оны жесткого регулировани€. ƒл€ этого провести натурные обследова≠ни€ и вы€вить архитектурную индивидуальность жилой застройки: масштаб и структуру построени€ открытых пространств, объемов зданий, а также стилевые особенности и цветовое решение фасадов, деталей зданий, малых форм.

¬ услови€х комплексной реконструкции назначение «оны жесткого регулировани€ открывает возможность индивидуальным застройщикам (инвесторам, девелоперам) провести р€д проектных и изыскательских работ, получив по упрощенной схеме »сходно-разрешительную документацию.

ѕри разработке Ђпакетаї рекомендаций дл€ застройщика важным условием €вл€етс€ непосредственна€ св€зь назначаемых обременении с возможностью строительства на конкретном участке или с использованием земли после завершени€ объекта. ƒополнительные услови€ могут быть направлены на формирование целостной городской среды высокого качества.

 





ѕоделитьс€ с друзь€ми:


ƒата добавлени€: 2016-12-05; ћы поможем в написании ваших работ!; просмотров: 1125 | Ќарушение авторских прав


ѕоиск на сайте:

Ћучшие изречени€:

80% успеха - это по€витьс€ в нужном месте в нужное врем€. © ¬уди јллен
==> читать все изречени€...

494 - | 492 -


© 2015-2023 lektsii.org -  онтакты - ѕоследнее добавление

√ен: 0.089 с.