Градостроительный контроль в Великобритании осуществлялся на основе утвержденной для города градостроительной политики.
«Система планирования направлена на то, чтобы ускорить процедуру получения отводов, так как это способствует экономическому развитию и экономии средств. Заявки на отвод земли должны рассматриваться в течение восьми недель. Всегда существует презумпция в пользу разрешения отвода для строительства, конечно, если развитие (строительство) не несет очевидного вреда интересам сторон. За исключением строительства в Зеленом поясе застройщик не обязан обосновывать причины предпринимаемого строительства. В то же время официальный ответ должен быть ясным, четким, аргументированным. Любые мнения, высказанные третьей стороной (местными жителями, соседями по участку) должны быть приняты во внимание при рассмотрении вопросов об отводе. Однако «местная оппозиция» не может быть сама по себе основанием для отказа в выдаче разрешения, если оппозиция, в свою очередь, не имеет веских оснований и не подкреплена доказательствами».
Одна из главных сфер деятельности органов Муниципального управления в Великобритании состоит в выделении и подготовке к освоению и реконструкции различных участков города. Эти предложения разрабатываются на 5—10 лет. Муниципалитет диктует вид использования участка и тип производства.
В муниципалитетах, которыми руководят лейбористы, участки, как правило, сдают в аренду, что упрощает контроль за их использованием. Сторонники частного владения землей, напротив, считают, что продажа участков снимает многие проблемы содержания и эксплуатации, уменьшает объем бюрократического аппарата и способствует привлечению частного капитала к реконструкции жилой застройки.
В Шотландии принята система оповещения соседей по участку о намерениях по использованию территории. Извещение подается одновременно с подачей официальной заявки на отвод. Заявитель, в свою очередь, имеет право на обжалование решения в случае отказа или навязывании дополнительных условий. Спорные случаи рассматриваются государственными инспекторами.
Гласность в принятии Градостроительных программ и продолжительные сроки (от двадцати дней до шести месяцев) для подачи апелляций по проектам позволяют сократить согласования на последующих этапах проектирования и, в конечном счете, ускоряют реализацию застройки в натуре.
Дополнительные условия освоения участка
Дополнительные условия (обременения) при отводе земли дают возможность разрешить строительство там, где без этого пришлось бы от него отказаться. Как правило, в виде условий выдвигается долевое участие в коммунальном строительстве или компенсация неизбежного ущерба для соседних участков.
Разумное использование условий повышает эффективность контроля за строительством и делает систему планирования более гибкой. Для достижения этих целей условия должны быть ясными, резонными, практичными и отвечать следующим требованиям:
быть необходимыми при данном способе использования территории;
относиться к вопросам планировки застройки;
относиться к заявленному строительству;
предоставлять возможность контроля исполнения (быть подконтрольными);
быть точными и резонными по всем другим аспектам.
В «Рекомендациях по планировочной политике» необходимость наложения дополнительных условий рекомендуется проверить следующим тестом:
«Если бы не дополнительные условия, возможно было бы вообще использовать территорию?»;
«Не являются ли дополнительные работы обязанностью местной администрации, а не застройщика?».
При утвердительном ответе условия следует еще раз пересмотреть.
Ключевое правило состоит в том, чтобы обусловленные удобства были бы непосредственно связаны со строительством, о котором идет речь, или с использованием земли после завершения объекта. Дополнительные соглашения могут быть направлены на оптимизацию использования земли, например: изменить условия подъезда или подключения коммуникаций, или обязывать принять финансовое участие в благоустройстве открытого пространства, организации автостоянки и т.п.
Заявитель, не согласный с решением властей, может подать в суд. Но если решение было принято на основе действующего Плана развития, а заявитель не представил новых весомых доказательств, которые ранее не были учтены, то, скорее всего, ему придется понести судебные издержки. Местным властям рекомендуется применять санкции и запреты на проведение строительных работ только если строительство несообразуется с Планом развития. В любом случае предварительно необходимо найти возможные условия для продолжения строительства.
