Ћекции.ќрг


ѕоиск:




 атегории:

јстрономи€
Ѕиологи€
√еографи€
ƒругие €зыки
»нтернет
»нформатика
»стори€
 ультура
Ћитература
Ћогика
ћатематика
ћедицина
ћеханика
ќхрана труда
ѕедагогика
ѕолитика
ѕраво
ѕсихологи€
–елиги€
–иторика
—оциологи€
—порт
—троительство
“ехнологи€
“ранспорт
‘изика
‘илософи€
‘инансы
’ими€
Ёкологи€
Ёкономика
Ёлектроника

 

 

 

 


Ћекци€ є 17.  оммерческа€ адаптаци€ программы развити€




Ќачальный этап градостроительного планировани€ включает в себ€ определение экономической стратегии. »сточником финансировани€ могут выступать централизованные (федеральные) ресурсы местный (городской) бюджет и частные инвестиции.

¬ сфере инвестиционной политики дл€ решени€ жилищной проблемы необходимы льготные услови€ ипотечного кредитовани€, создание целевых фондов дл€ аккумул€ции вкладов населени€, выпуск необлагаемых налогом инвестиционных жилищных облигаций.

¬ услови€х дефицита городского бюджета основной формой финансировани€ градостроительных программ становитс€ продажа недвижимости и прав застройки участков земли Ч Ђградостроительный маркетингї.

√радостроительный маркетинг участков земли, недвижимости, объектов городского хоз€йства направлен на формирование ответной реакции со стороны покупателей или продавцов, соседей и общественности. Ётого можно добиватьс€ напр€мую (путем рекламы и работы с целевыми группами покупателей), либо косвенными способами Ч созданием благопри€тных условий дл€ де€тельности (например, развитием инженерно-транспортной инфраструктуры или созданием зон приоритетного развити€).

ѕриведенна€ ниже сводна€ табл. 3 разработки коммерческой части градостроительной программы составлена на основе обобщени€ отечественного и зарубежного опыта создани€ градостроительных программ.

Ётапы разработки коммерческой части программы градостроительного развити€ жилой застройки:

 

ѕланировочна€ стади€ ÷ели и задачи
»сследование тенденций и перспектив развити€ города (стратеги€ макроуровн€) ¬нешний аудит
ѕредпроектный анализ жилого района ¬нутренний аудит
¬ы€вление целевых групп потребителей и их запросов ќпределение спроса
—огласование и ув€зка запросов целевых групп и возможностей рынка Ѕаланс спроса и предложе≠ни€
јдаптаци€ концептуальных предложений в соответствии с запросами конкретных потребителей дл€ участков первой очереди ќпределение предложени€ (уточнение товарных качеств предлагаемых к продаже объектов)
ќбщественное обсуждение проекта ѕлана развити€ Ќачало продвижени€
ќбразование команд участников из заинтересованных лиц по каждой планировочной единице структурного плана –абота с частными инвесторами
Ќачало освоение участков первой очереди ‘ормирование партнерских отношений между населением и частным сектором

 

Ёффективность градостроительного маркетинга определ€етс€ совокупностью организационных, пространственных и финансовых факторов:

организационно-правовое обеспечение градостроительных программ (согласованна€ градостроительна€ политика, утвержденное правовое зонирование и действующа€ утвержденна€ нормативно-правова€ база);

наличие пространственных резервов и проектных проработок свободных участков, пригодных дл€ строительства и реконструкции;

создание условий дл€ получени€ застройщиками кредита и помощь в организации внебюджетных форм финансировани€.

—огласно опыту программ городского обновлени€ √олландии, подготовка к маркетингу включает четыре основных этапа:

анализ рынка;

определение товарных качеств участка города или района;

уточнение градостроительной политики, определение стратегических целей и задач;

разработка инструментари€ дл€ реализации политики.

—ледует иметь в виду, что из-за уникальности Ђградостроительного товараї редко удаетс€ придерживатьс€ одной и той же последовательности на практике, а также, что в ходе решени€ задач очередного уровн€ уточн€ютс€ не только услови€ дл€ последующего шага, но часто внос€тс€ уточнени€ и переосмысливаютс€ предыдущие этапы. –ешени€ промежуточных этапов никогда нельз€ считать окончательными.

ѕроцесс выработки решени€ обычно носит возвратно-поступательный характер и повтор€етс€ до тех пор, пока не будет найден компромисс между цел€ми градостроительной политики и фактическими операционными возможност€ми.

¬ целом стратеги€ градостроительного маркетинга будет зависеть от того, кто будет выполн€ть роль заказчика и каковы цели градостроительной политики:

- привлечение инвесторов;

- привлечение клиентов (покупателей);

- повышение качества городской среды;

- улучшение инфраструктуры обслуживани€ и др.

ћаркетинговое исследование территории включает анализ как, внутренний и внешний аудит: сравнение качества жилого фонда с потребност€ми рынка с целью выработки строительной и риэлтерской стратегий. ќпредел€етс€ рыночный потенциал конкретной территории, конкурентоспособность участка в р€ду аналогичных объектов, конъюнктура потенциальных клиентов- покупателей.

¬ соответствии с этим став€тс€ задачи по совершенствованию товарных характеристик градостроительного объекта.

”часток городской территории оцениваетс€ как товар в системе товарных ценностей, т.е. происходит оценка с позиции конкуренто способности, сегодн€шней и перспективной, в сравнении с другими аналогичными товарами.

ѕо сравнению с организацией рынка других товаров территориальный маркетинг включает продажу не только сопутствующей функциональной инфраструктуры, но и, в р€де случаев, истории или перспективы города в целом, образа места. ѕредпроектные исследовани€ в услови€х рыночной экономики направлены на вы€вление характера потреблени€ и перспективы участи€ в рынке.

јудит рынка земли состоит в изучении потребительских качеств городской среды и сегментации градостроительного рынка. –езультатом аудита €вл€етс€ более точное представление о потенциале территории, а также о задачах, которые необходимо решить, чтобы привлечь покупателей. ¬ результате уточн€ютс€ приоритеты, вы€вл€ютс€ целевые группы потенциальных клиентов, а также соответствие Ђтовараї потребност€м рынка Ч то, что называетс€ оценкой потребительских качеств товара.

Ќесмотр€ на предпринимавшиес€ ранее попытки выработки единой рыночной стратегии дл€ общественных институтов, предложить общий рецепт хорошего маркетинга не представл€етс€ возможным. ќпыт показывает, что рыночна€ стратеги€ определ€етс€ только на основе градостроительных особенностей конкретной территории.

 ак было показано выше, рыночна€ стратеги€ может быть ориентирована на следующие цели: сохранение существующего объема услуг, расширение рынка, объединение и т.п. ¬полне очевидно, что цели градостроительного маркетинга будут намного разнообразнее и ориентированы на более длительные сроки и труднее в измерени€х. Ќе исключа€ применени€ приемов маркетинга к градостроительным объектам, это означает, что центральной проблемой градостроительного маркетинга €вл€етс€ определение стратегических целей.

“ерриториальный маркетинг отличаетс€ от маркетинга других товаров следующими факторами:

Х функционально-пространственными особенност€ми недвижимости;

Х характером и средствами продвижени€ товара;

Х организационными меропри€ти€ми;

Х финансовыми мерами.

–езультативность территориального маркетинга во многом определ€етс€ выбором и применением правильной комбинации из вышеперечисленных меропри€тий.

—хематична€ последовательность проведени€ градостроительного маркетинга приведена из. рис. 3. — каждым новым циклом кажда€ из ступеней приобретает все больше и больше деталей и становитс€ более конкретной (операционной).

ѕервый этап Ч Ђвыбор альтернативыї Ч состоит в определении градостроительной политики относительно конкретной территории. ¬начале это может быть просто иде€ или концепци€, котора€ в дальнейшем (при повторном прохождении) может быть дополнена детальным анализом и перечнем проблем и задач. Ѕолее детальный план дл€ первого этапа состоит в постановке проблемы и определении целевых показателей. –езультатом этого этапа €вл€етс€ Ђпланї, который при первом прохождении цикла может быть просто листком бумаги с перечислением необходимых шагов.

¬торой этап Ч планирование и вы€вление потенциальных участников Ч продавцов, покупателей, инвесторов и всех заинтересованных сторон. ƒалее следует организационна€ работа Ч вы€вление интересов сторон.

“ретий этап состоит в согласовании плана финансировани€ на основе баланса интересов. ≈сли финансовой поддержкой заручитьс€ не удаетс€, то следует начинать сначала Ч с поиска новых альтернатив.

„етвертый этап Ч анализ рентабельности плана и его соответстви€ стратегическим цел€м. Ќа этой стадии складываютс€ услови€ дл€ партнерства с другими частными и общественными организаци€ми.

ѕ€тый этап Ч реализаци€ замыслов. ¬ результате первого прохождени€ цикла реализацией может быть открытие финансировани€ дл€ разработки градостроительной программы или ее части. ¬ конце процесса планировани€ реализацией будет начало фактического строительства.

—огласно теории маркетинга после определени€ целей и стратегической политики следует разработать целевые программы и Ђкоммерческие меропри€ти€ї. ¬ результате многолетних споров специалисты пришли к выводу о том, что невозможно точно определить фазу градостроительного развити€ и дать однозначные рекомендации по стратегии маркетинга. ¬ св€зи с этим реальные меропри€ти€ градостроительного маркетинга должны уточн€тьс€ на этапе реализации концепции.

–оль ѕланов градостроительного развити€ в инвестиционном процессе состоит в том, они фактически €вл€ютс€ основой образного представлени€ о перспективах развити€ объекта. ¬ то же врем€ в процессе планировани€ создаетс€ возможность взаимного сближени€ градостроительных требований к застройке и запросов различных физических и юридических лиц.

√радостроительный маркетинг как метод реализации градостроительных программ может стать существенным источником финансировани€ только в центральных районах города, а на периферии и в небольших городах приоритет имеют комплексные инвестиционные программы, объедин€ющие ресурсы федерального и местного бюджетов, средства частных и корпоративных инвесторов.





ѕоделитьс€ с друзь€ми:


ƒата добавлени€: 2016-12-05; ћы поможем в написании ваших работ!; просмотров: 1486 | Ќарушение авторских прав


ѕоиск на сайте:

Ћучшие изречени€:

ƒва самых важных дн€ в твоей жизни: день, когда ты по€вилс€ на свет, и день, когда пон€л, зачем. © ћарк “вен
==> читать все изречени€...

1284 - | 1185 -


© 2015-2024 lektsii.org -  онтакты - ѕоследнее добавление

√ен: 0.016 с.