Принципы организации жилых зон

5.1 Планировочную структуру территории жилых зон городских и сельских поселений следует формировать в соответствии с зонированием и планировочной структурой поселения в целом, учитывая градостроительные и природные особенности территории и обеспечивая взаимоувязанное размещение жилой застройки, общественных зданий и сооружений, улично-дорожной сети, озеленённых территорий общего пользования, мест приложения труда, не требующих организации санитарно-защитных зон, и других объектов, размещение которых допускается в жилых зонах по санитарно-гигиеническим нормам и требованиям безопасности.

5.2 При определении размера территории жилых зон следует исходить из необходимости поэтапной реализации жилищной программы.

Объем жилого фонда и его структура определяются на основе анализа фактических и прогнозных данных о семейном составе населения, уровнях его дохода, существующей и перспективной жилищной обеспеченности, а для государственного и муниципального фонда - также о социальной норме площади жилья, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации и нормативно-правовыми актами Ямало-Ненецкого автономного округа, исходя из необходимости обеспечения каждой семье отдельной квартиры или дома.

Для предварительного определения потребности в жилой территории для районов жилой застройки следует принимать укрупненные показатели в расчете на 1000 человек: при многоэтажной застройке (5 этажей и выше) - 7 га, среднеэтажной застройке (2-4 этажа) - 8 га, малоэтажной блокированной застройке (с участками до 2 соток) -10 га, усадебной застройке с участками в 6 соток - 25 га, с участками в 12 соток - 50 га, более 12 соток-70 га.

Примечание - размеры жилой территории приведены для жилищной обеспеченности 23 м²/чел. общей площади.

5.3 При организации жилых зон следует обеспечивать их оздоровление за счёт ликвидации источников загрязнения воды, воздуха, почв и повышенного шума, электромагнитного и радиационного полей.

Перечень объектов, допустимых для размещения в пределах отдельных частей (подзон) жилых зон определяется зональными градостроительными регламентами, разрабатываемыми в составе правил застройки и землепользования поселений.

Примечание - При сохранении в жилых зонах промышленных предприятий, объектов внешнего транспорта и коммунально-складского назначения следует такие территории классифицировать как смешанные зоны (см. раздел 6). При реконструкции сохраняемых предприятий желательно не допускать расширения границ их землепользования.

5.4 Архитектурно-планировочные решения застройки жилой зоны должны быть обязательно увязаны с одновременно разрабатываемыми инженерными решениями, а в районах сложных мерзлотно-грунтовых условий и в других сложных геологических ситуациях - обусловливаться ими (с учётом изменения состояния грунтовых условий в процессе строительства и эксплуатации).

5.5 Основным элементом жилой зоны городов как в условиях нового строительства, так и реконструкции следует принимать межмагистральнуютерриторию (ММТ), ограниченную городскими и районными магистралями (а также другими естественными или искусственными рубежами), площадью, как правило, от 15 до 30 га.

В зависимости от градостроительной ситуации допускается разделение ММТ на кварталы улицами в жилой застройке (жилыми улицами) или решение её в виде единого образования по типу микрорайона.

Размещение объектов повседневного обслуживания в системе ММТ должно обеспечивать требования к функционированию каждого типа учреждений, нормативные зоны доступности и возможность пользования учреждениями для населения смежных жилых образований.

Жилые районы могут формироваться в наиболее крупных городах округа (средних, согласно классификации по таблице 1) в виде групп ММТ, ограниченных магистральными улицами и дорогами общегородского значения, искусственными и естественными рубежами. Центральную зону жилого района желательно располагать в середине выделенной территории вдоль (около) магистрали, осуществляющей основное пассажирское обслуживание. Пределы пешеходной доступности центральной зоны жилого района рекомендуется принимать в строительно-климатическом подрайоне 1Г - до 800 м, 1Д - до 1000 м.

Планировочные районы могут выделяться в поселениях при ярко выраженном членении их территории труднопреодолимыми естественными и искусственными рубежами. В зависимости от размера выделяемой территории они будут представлять собой массив жилой застройки от квартала дожилого района. В обособленном планировочном районе обязательно предоставление населению повседневного обслуживания.

Примечание - При наличии на территории жилой зоны города значительных участков с пониженной несущей способностью грунтов и другими неблагоприятными грунтовыми условиями рациональной может являться дисперсно-компактная структура, допускающая формирование между жилыми кварталами территорий (зон) с обслуживающими и коммунальными функциями, где могут размещаться индивидуальные гаражи жителей окружающих кварталов, другие, не требующие санитарно-защитных зон хозяйственные объекты, а также учреждения повседневного торгово-бытового обслуживания, возведение которых возможно в легких конструкциях.

5.6 Этажность жилой застройки в городах Ямало-Ненецкого автономного округа рекомендуется принимать до пяти этажей. Застройку более пятиэтажей допускается использовать при обосновании экономической целесообразности её применения.

В других типах поселений автономного округа рекомендуется использовать преимущественно одно - двухэтажную застройку. Застройку до четырех этажей допускается использовать в зависимости от технических возможностей эксплуатационных, инженерных и пожарных служб поселения.

В сельских поселениях следует предусматривать жилые дома преимущественно усадебного типа или блокированные дома с земельными участками при квартирах. Секционные и другие типы жилых зданий могут применяться при соответствующем обосновании.

5.7 При планировочной организации жилых зон следует предусматривать их дифференциацию по типам застройки, учитывая потребности различных национальных и социальных групп населения, в том числе коренного и старожильческого населения, инвалидов и других маломобильных групп, атакже права собственности на недвижимость (здания и земельные участки).

Примечания

1 Условия для полноценной жизнедеятельности инвалидов и малоподвижных групп населения принимаются в соответствии с требованиями ВСН 62*.

2 Границы, размеры и режим использования земельных участков при многоквартирных жилых домах, находящихся в общей долевой собственности членов товариществ собственников жилых помещений, определяются градостроительной документацией с учетом законодательства Российской Федерации и нормативных правовых актов Ямало-Ненецкого автономного округа.

5.8 Требования к осуществлению строительства на участках индивидуальной усадебной застройки следует принимать соответственно «Своду правил по осуществлению индивидуального жилищного и хозяйственного строительства на территории поселений Ямало-Ненецкого автономного округа».

Площадь участков индивидуальной усадебной застройки в городских поселениях рекомендуется принимать не более 0,09 га. Указанный размерможет уточняться соответственно местным условиям по решению органов местного самоуправления.

Размеры земельных участков для индивидуального строительства в сельских поселениях рекомендуется принимать, как правило, 0,15 га. Указанный размер может уточняться исполнительным органом власти муниципального образования.

Параметры жилой застройки

5.9 Площадь озеленённых и благоустраиваемых территорий в кварталах жилой застройки для всех строительно-климатических подрайонов Ямало-Ненецкого автономного округа следует принимать не менее 5 м² на человека. Из них собственно озеленённые территории должны составлять поподрайонам: lД₁ и 1Г₄ (тундра) - не менее 40 %, 1Г₂, 1Г₃ и 1Д₄ (лесотундра) - не менее 50 %, 1Д₁, 1Д₂ и 1Д₃ (северная тайга) - не менее 70 %.

Примечание - В площадь озеленённых и благоустраиваемых территорий включается вся территория квартала, кроме площади застройки жилых домов, участков общественных учреждений, а также проездов, стоянок и физкультурных площадок. Площадки для отдыха и игр детей, пешеходные дорожки в состав озелененных и благоустраиваемых территорий включаются.

5.10 Минимально допустимые удельные размеры площадок различного функционального назначения, размещаемых в застройке, следует принимать по таблице 2.

5.11 В усадебной застройке расстояние от окон жилого здания до хозяйственных построек, расположенных на соседнем участке, следует принимать не менее 10 м, от границ участка до хозяйственных построек - не менее 1 м. Допускается блокировка жилых зданий и хозпостроек, а также хозпостроек на смежных приусадебных участках при соблюдении противопожарных требований, в соответствии с приложением В.

5.12 В национальных поселениях следует предусматривать хозяйственные постройки площадью 12 - 20 м² на семью.

Хозяйственные постройки следует группировать в хозяйственные блоки, размеры которых и расстояние до жилых домов определяются действующими санитарными и противопожарными нормами.

5.13 На территории участков индивидуальной застройки, располагаемых в пределах черты городских поселений, возведение помещений для домашних животных допускается по решению местных органов управления при согласовании с органами санитарно-эпидемиологического надзора и Комитетами по охране природы.

Таблица 2

Площадки	Удельный размер площадки, м²/чел. для строительно-климатических подрайонов	Средний размер одной площадки, м²	Расстояние до окон жилых и общественныхзданий, м
1Г	1Д
Для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста	1,0	1,0
Для отдыха взрослого населения	0,05	0,1
Для занятий физкультурой	1,0	1,5		25/10*
Для хозяйственных целей	0,4	0,4
Для выгула собак**	0,1	0,1
Для стоянки автомашин	2,5	2,5	25***	В соответствии со СНиП 2.07.01*
В знаменателе - если шумовые характеристики на спортплощадках не создают превышения уровня шума в помещениях (при использовании крытых площадок). Только в многоэтажной застройке. ** одно машино-место Примечания 1 Хозяйственные площадки для мусоросборников следует располагать не далее 50 м от наиболее удалённого входа в жилое здание. К площадкам мусоросборников должны быть обеспечены подъезды, позволяющие маневрировать обслуживающему мусоровозному транспорту. 2 Расстояния от площадок для мусоросборников до площадок для игр детей, отдыха взрослого населения и физкультурных площадок следует принимать не менее 20 м.

5.14 Основными показателями плотности застройки являются:

- процент застроенной территории (коэффициент застройки) - отношение суммы площадей застройки всех зданий и сооружений к площади квартала в целом;

- показатель плотности застройки «брутто» (коэффициент плотности застройки «брутто»)- отношение общей площади всех этажей зданий и сооружений к площади квартала;

- показатель плотности застройки «нетто» (коэффициент плотности застройки «нетто») - отношение общей площади всех жилых этажей зданий к площади жилой территории квартала.

Показатели плотности для жилой застройки различных типов следует принимать не более приведенных в таблице 3.

Таблица 3

Типы застройки	Коэффициент плотности застройки	Коэффициент застройки
«брутто»	«нетто»
Многоквартирная многоэтажная жилая застройка
0,8	1,0	0,2
(пять и более этажей)
Многоквартирная средне и малоэтажная застройка
0,7	0,9	0 25
(два - четыре этажа)
Малоэтажная блокированная застройка
(один - два этажа)	0,6	0,8	0,3
Застройка одно-двухэтажными дома-
ми с участками			0,2
200 м²	0,3	0,4
600 м²	0,1	0,15
1200 м²	0,05	0,08
1500 м²	0,04	0,06
Примечания 1 Плотности застройки «нетто» определены для жилой территории в составе площади застройки жилых зданий и необходимых для их обслуживания - площадок различного назначения, подъездов, стоянок, озеленения и благоустройства. Плотности застройки «брутто» приводятся с учетом дополнительно необходимых по расчету учреждений и предприятий повседневного обслуживания (школ, детских садов, торговли и т.п.). 2 Плотностные показатели относятся к застройке, размещаемой в строительно-климатическом подрайоне 1Д, для строительно-климатического подрайона 1Г допустимо увеличение указанных показателей на 10 %.