Незалежно від того, яку оцінку вартості (в обміні чи в користуванні) треба зробити, умовно процес оцінювання може бути поділений на шість етапів (рис.2):
1.Формулювання задачі.
2.Складання плану оцінювання.
3.Збирання та перевірка інформації.
4.Застосування доцільних підходів до оцінювання.
5.Узгоджування.
6.Звіт про результати оцінювання вартості.
На першому етапі уточнюється, в чому полягає задача оцінювання. Зазвичай мета оцінювання — з’ясування, яку вартість слід установлювати (ринкову, інвестиційну тощо). Важливо також ідентифікувати реальний об’єкт власності і пов’язані з ним юридичні права (виявити та заміряти розмір і характеристики реального активу, право та частку власності тощо), а також установити часові рамки, у межах яких оцінка вартості залишається достовірною.
Принципи з балансованості, економічної величини та економічного поділу дають змогу визначити, яку інформацію потрібно збирати. Принцип зміни підвищує для оцінювача значення вибору ефективної дати оцінювання. Оскільки ймовірність того, що умови і припущення, покладені в основу оцінювання, згодом зміняться велика, необхідно знати ті часові рамки, всередині яких оцінка вартості залишиться достовірною.
Після того як з’ясовано і визначено задачу, необхідно структурувати сам процес оцінювання, визначитись, яка інформація необхідна. Щоб уникнути зайвого дублювання, непродуктивних витрат і втрат часу, складають план проведенняоцінювання(другий етап). У плані ідентифікують фактори та інформацію, які слід проаналізувати. Зазвичай починають з розгляду загальних факторів, які визначають вартість об’єкта на національному та регіональному рівнях, далі аналізують специфічні фактори вартості на рівні ринку або його сегменту і вже потім — конкретні фактори, що характеризують сам об’єкт. Дуже важливим є визначення ринку і сегменту ринку, оскільки це допомагає виявити аналогічні об’єкти, встановити їх розмір і конкурентні характеристики, а також характеристики можливих покупців.
Далі розглядається можливість застосування одного з трьох традиційних підходів до оцінювання вартості: дохідного, ринкового чи витратного.
Звичайно дохідний підхід є найбільш застосованою процедурою для аналізу власності, що приносить дохід, однак це не завжди правильно. Дохідний підхід — тільки один з методів оцінювання. Корисну інформацію можна отримати також за ринкового і витратного підходів. У деяких випадках вони і є точнішими та ефективнішими. Часто кожний з трьох підходів може бути використаний для перевірки оцінки вартості, отриманої за інших підходів.
Ринковий підхід або підхід прямого порівняльного аналізу продажу, особливо корисний тоді, коли існує активний ринок порівнюваних об’єктів власності. Точність цього підходу залежить від якості зібраних даних. Потрібно зібрати достовірну інформацію про останні продажі порівнюваних об’єктів. Дані про продаж порівнюваних об’єктів, включають: фізичні характеристики, час продажу, місце розташування, умови продажу та умови фінансування. Дієвість ринкового підходу знижується у випадках, коли угод було мало, коли після їх здійснення минуло багато часу або коли ринок перебуває в аномальному стані. Оскільки цей підхід спирається на дані про минулі угоди, у разі швидких змін на ринку отримані з його допомогою показники вартості можуть виявитися дезорієнтуючими.
Витратний підхід найбільш прийнятний для оцінювання об’єктів спеціального призначення, нового будівництва, для визначення варіанта найкращого і найбільш ефективного використання землі, а також з метою страхування. Інформація, що збирається, звичайно має включати: дані про ціни на землю, будівельні специфікації, дані про рівень зарплати, вартість матеріалів, витрати на обладнання, дані про прибуток і накладні витрати будівельників на місцевому ринку. Цей підхід важко реалізувати для деяких видів об’єктів, таких як будівлі з унікальними архітектурними або естетичними характеристиками, споруди з надмірним фізичним зносом або будівлі, що мають історичну цінність тощо.
Теоретично, дохідний і витратний підходи є частиною ринкового підходу. Кожний з них пропонує використання різних видів інформації про ринок. Наприклад, основними для витратного підходу є дані про поточні ринкові ціни на матеріали, робочу силу та інші елементи витрат. Дохідний підхід потребує використання коефіцієнтів капіталізації, які також розраховуються за даними ринку. Однак у практичному плані витратний і дохідний підходи є самостійними методами, відмінними від ринкового підходу, в основу якого покладено дані про продаж порівнюваних об’єктів.
Наступним кроком є складання загального графіка робіт з оцінювання, а також відповідного бюджету. Оцінюються очікувані витрати грошових коштів і часу на збирання та перевірку інформації, уточнюються умови проведення оцінювання, складається письмова пропозиція з оціночного завдання (assignment proposal) яка слугує для уточнення відповідальності як оцінника, та і клієнта.
Надійність висновків аналітика з оцінювання залежить від якості та обсягу використовуваних ним даних. Тому на наступному (третьому) етапі необхідно намагатися зібрати найкращу інформацію з тієї, що є доступною. Слід дбати про те, щоб інформація була точною та надійною, і довести це.
Оцінювач повинен відповісти на такі, як мінімум, запитання:
1. Чи всі зібрані дані є важливими для задачі оцінювання?
2. Наскільки корисними, достовірними та оперативними є ці дані? Чи адекватно вони відображають ринкові умови, що впливають на оцінювану власність?
3. Чи було інформацію про продаж порівнюваних об’єктів підтверджено учасниками угод? Наскільки розрахунковий очікуваний потік доходів порівнянний з даними схожих об’єктів, що є на ринку?
4. Яка ймовірність того, що використані дані мають викривлення або відхилення?
5. Чи є зібрана інформація обґрунтованою (з позицій досвіду і знань оцінювача)?
Потім зібрані дані слід проаналізувати (четвертий етап) відповідно до застосовуваних для оцінювання підходів.
У загальних рисах, ринковий підхід базується на використанні принципу заміщення. Для порівняння вибираються конкуруючі об’єкти. Оскільки між цими об’єктами і об’єктом, що оцінюється, існують відмінності, проводиться відповідне коригування даних. У основу поправок покладається принцип внеску.
Витратний підхід також базується на принципі заміщення. Крім нього використовують принципи: найкращого та найефективнішого використання, внеску, збалансованості, економічної величини та економічного поділу.
З метою аналізу оцінювач розглядає землю окремо від будівель і споруд.
У разі оцінювання землі застосовується принцип найкращого та найефективнішого використання. Щоб визначити максимальну залишкову вартість землі, розглядаються альтернативні гіпотетичні варіанти забудови.
За оцінювання будівель і споруд до уваги беруться витрати на спорудження їх у даний момент часу.
Наступним кроком за витратного підходу є оцінювання накопиченого зносу, яким є сумарне зменшення корисності об’єкта. Зменшення корисності звичайно відбувається через фізичний знос, функціональне та економічне (пов’язане із місцем розташування) застарення.
Фізичний знос може бути наслідком віку об’єкта і можливої відсутності належного догляду за ним. Величина зносу впливає на термін корисного життя об’єкта, що залишився. Оцінка цього терміну є важливою також для дохідного підходу. Вона допомагає оцінювачу визначити тривалість потоку доходів.
Функціональне застарення може бути результатом неспроможності врахувати принципи збалансованості, економічної величини або економічного розділення. Наприклад, будівництво споруди може призвести до перевантаження ділянки землі. Або може позначитися принцип зміни. Наприклад, зростання енерговитрат зробить офісну будівлю з великими скляними панелями функціонально застарілою.
Економічне (пов’язане з місцем розташування) застарення можна пояснити застосуванням принципу зміни і принципу залежності. Таке застарення відбувається, коли змінюються загальноприйнятий тип землекористування, зв’язки або ринки покупців. Оскільки нерухомість «прив’язана» до певного місця, її не можна перемістити і тому її корисність може зменшитися.
Дохідний підхід — це процес визначення поточної вартості майбутніх вигод. Тут застосовується оцінювальний принцип сподівання.
Кожний з трьох підходів відкриває перед оцінювачем певну перспективу. Хоч ці підходи покладаються на дані, зібрані на одному і тому ж ринку, кожний з них пов’язаний із певним аспектом ринку. На довершеному ринку всі три підходи мають привести до однієї і тієї ж величини вартості. Однак ринки нерухомості не є довершеними. Часто пропозиція і попит не перебувають у рівновазі. Потенційні користувачі можуть бути неправильно інформовані. Виробники можуть бути неефективні. З цих, а також інших причин розглянуті підходи можуть давати різні показники вартості.
Узгодження — наступний (п’ятий) етап. Це процес логічних міркувань і прийняття рішення про остаточну оцінку вартості об’єкта.
Під час цього процесу оцінювач перевіряє застосовність принципів оцінювання на різних стадіях. Ще раз (наново) переглядає різні показники вартості: наскільки вони є обґрунтованими, чи підтверджуються даними, чи мають сенс. Наново аналізує початкову задачу. Оцінювач може використати статистичні розрахунки для розроблення ймовірнісного розподілу з метою встановлення діапазону, в межах якого має знаходитися шукана величина вартості.
Останнім кроком (шостий етап) є складання звіту, що містить остаточні висновки щодо отриманих результатів проведеного оцінювання. Він може мати форму стандартного аркуша або детального письмового звіту, залежно від домовленості з клієнтом.
У практиці розвинених країн світу набули поширення такі підходи до оцінювання вартості фірми, що продається:
· підхід на основі активів (asset based approach);
· дохідний підхід (income approach);
· ринковий підхід (market approach).
Це загальні підходи визначення вартості підприємства і (або) його бізнесу, в межах яких використовуються один або більше методів, що базуються на:
¾ безпосередньому розрахунку вартості активів підприємства за мінусом зобов’язань;
¾ порівнянні даного підприємства з аналогічним, уже проданим;
¾ розрахунку доходів.
Підхід на основі активів базується на оцінюванні вартості існуючого майна фірми.Метод активів застосовується, коли: підприємство володіє значними матеріальними активами; немає можливості надійно оцінити майбутні грошові потоки, пов’язані з діяльністю підприємства; дохід підприємства визначається більшою мірою вартістю майна, ніж «внеском» зайнятих працівників; витрати на створення нового бізнесу в розмірах, які забезпечують досягнення «точки беззбитковості», мало перевищують вартість майна бізнесу, що купується.
Залежно від того, як здійснюється вартісне оцінювання майна, розрізняються:
1) простий балансовий метод;
2) метод урегульованого балансу;
3) метод ліквідаційної вартості.
У межах простого балансового методу ціна фірми визначається як різниця між матеріальними активами (господарськими засобами, в які вкладено капітал) і пасивами фірми (джерелами фінансування), оцінювання яких здійснюється за обліковими документами фірми, що продається. Цей метод недостатньо об’єктивний і залежить від системи обліку, прийнятої на фірмі.
Метод урегульованого балансу є точнішим. За ним оцінювання майна проводиться не за обліковими документами фірми, а на основі інвентаризації (об’єктивного обліку вартості основного капіталу, товарно-матеріальних цінностей і пасивів). Розрахунок проводять зазвичай за цінами останньої купівлі товарів і послуг, сировини і матеріалів, а також за поновлюваною вартістю основного капіталу, вартості землі включно.
Вартість майна фірми протиставляється сумі заборгованості і таким чином досягається врегульована оцінка.
В основу методу ліквідаційної вартості покладено визначення грошової суми, яка може бути реально отримана, якщо майно фірми буде продане або ліквідоване з урахуванням розрахунків за усіма боргами. Як залишкова вартість використовується ліквідаційна вартість активів на кінець прогнозного періоду.
Метод активів застосовується, коли підприємство володіє значними матеріальними активами і не має можливості надійно оцінити майбутні грошові потоки, пов’язані з діяльністю підприємства.
Разом із тим, ці методи можуть вдало доповнювати інші, наприклад, коли компанія, що поглинає, хоче придбати лише частину іншої фірми для активного використання, а частину, що залишилася (морально застарілі активи), продати за ринковою вартістю.
Визначення вартості бізнесу на основі дохідного підходу. По суті, у разі купівлі існуючого бізнесу купується майбутній дохід фірми, її потенційний прибуток, а не база активів, що сформувалася. Метод доходів поєднує у собі оцінювання вартості майна фірми (перевищення активів над пасивами) та оцінювання її майбутнього потенціалу доходів. Оцінюючи останнє, враховується репутація фірми, її здатність залучати покупців, тобто оцінюється прихильне (доброзичливе) ставлення до фірми як її нематеріальний актив.
Тому визначення вартості бізнесу на основі дохідного підходу є точнішим, таким, що відповідає ринковим механізмам і, як наслідок, поширенішим за балансові методи.
Дохідний підхід використовує такі різновиди методів (інструментів) розрахунку:
· метод дисконтованих грошових потоків;
· метод додаткових доходів;
· метод капіталізованих доходів;
· метод майбутніх доходів.
Метод дисконтованих грошових потоків (discounted cash flow DSF) останнім часом уважається найбільш перспективним. Він виходить з припущення, що вартість інвестицій в деяке підприємство залежить від майбутніх вигод (величини грошового потоку — кеш-фло), які отримає власник або інвестор. Ці майбутні грошові потоки дисконтуються до поточної вартості з використанням ставки дисконту, яка відповідає необхідній інвестору ставці доходу.
Розрахунок очікуваної інвестором ставки доходу базується на аналізі ризику інвестування в дане підприємство, а також ризику, пов’язаного з отриманням очікуваного майбутнього грошового потоку.
Ставка дисконту — це ставка доходу, використовувана для приведення грошових сум, що підлягають сплаті або отриманню в майбутньому, до поточної вартості. Або інакше, це ставка доходу, яку вимагає інвестор за купівлі потоку грошових коштів з урахуванням міри ризику отримання їх.
Використовуються два методи визначення ставки дисконту.
Перший — це метод кумулятивної побудови, або підсумовування (build-up method). Формула для розрахунку: і = іf + іr,
де і — ставка дисконту;
іf — безризикова ставка (free);
іr — премія за ризик (risk).
У країнах зі стабільною економікою як безризикова використовується ставка доходу по державних цінних паперах. В умовах України вважається за краще використовувати для аналізу середню депозитну ставку найбільш надійних комерційних банків у валюті.
Необхідна премія інвестора за ризик вкладення грошей складається з таких факторів (табл.4):
Таблиця 4
