Множинність форм права власності на землю було запроваджено з ухваленням ЗУ «Про форми власності на землю» від 30.01.1992 та прийняттям ЗКУ 1990 р. у новій редакції 13.03.1992, коли було запроваджено колективну та приватну форми власності на землю (поряд із державною, яка була єдиною протягом попереднього, «радянського» періоду).
Такий поділ піддавався критиці, насамперед, в частині виділення т. з. «колективної власності». Прийнята 28.06.1996 Конституція України не містила конкретного посилання на форми власності, у тому числі на землю, згадуючи лише власність на землю народу України (ст. 13), власність громадян, юридичних осіб та держави (ст. 14), та власність територіальних громад (ст. 142). Це дало підстави деяким дослідникам для твердження, що «Конституція скасувала колективну форму власності». Таке твердження нам видається спірним, про що буде сказано нижче.
Разом із тим, слід повністю підтримати думку, за якою в сучасних умовах поділ права власності на землю за формами застарів, «необхідна відмова від поділу права власності на форми та види, що мають різний зміст, та створення єдиного інституту права власності» (П. Ф. Кулинич). Певні тенденції у цьому напрямку вже можна простежити у чинному законодавстві України: як вже зазначалося, Конституція України не оперує терміном «форми права власності». Аналогічно, майже не оперує цим терміном чинний ЗКУ, проте розрізняє правовий режим: (1) приватної (фізичних та юридичних осіб), (2) державної, (3) комунальної власності на землю, що дозволяє на сьогодні говорити про відповідні форми права власності.
На думку багатьох дослідників (див. нижче), окрім цих трьох форм права власності на землю існує також (4) право власності на землю Українського народу.
Також, на наш погляд, слід окремо розглянути (5) колективну власність на землю, існування якої в сучасних умовах є дискусійним питанням.
Поза такою класифікацією форм права власності на землю залишається право власності іноземних держав, яке передбачено ст. ст.. 85, 129 ЗКУ. Існує принаймні один випадок продажу земельної ділянки іноземній державі - йдеться про рішення Київради № 350/3811 від 27.10.2005 «Про продаж земельної ділянки Сполученим Штатам Америки в Україні для будівництва, експлуатації та обслуговування комплексу будинків та споруд для розміщення дипломатичної місії Сполучених Штатів Америки в Україні та забезпечення її діяльності на вул. Танковій, 4 у Шевченківському районі м. Києва».
Поділ права власності на землю за формами може призводити до невиправданої дискримінації окремих форм права власності - наприклад, в частині гарантій захисту права власності. Між тим, на сьогодні він має місце.
Розглянемо окремо кожну із названих форм права власності на землю.
Ч. 1 ст. 13 Конституції України передбачає, що «Земля... та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об´єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією».
Разом із тим, у ч. 2 ст. 14 Конституції України мова йде про набуття права власності на землю «громадянами, юридичними особами та державою», а у ч. 1 ст. 142 - про те, що «... земля, природні ресурси, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, а також об´єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад» є «матеріальною та фінансовою основою місцевого самоврядування».
Відтак, постає питання про співвідношення між наведеними нормами Основного закону, а також про те, як співвідноситься власність Українського народу, з одного боку, та власність громадян, юридичних осіб, держави та територіальних громад, з іншого.
У земельному законодавстві України окрема форма права власності на землю - право власності Українського народу - не закріплена. Визнається лише право власності громадян, юридичних осіб, держави та територіальних громад.
Відповідно до норм Земельного кодексу України у державній власності перебувають усі землі України за межами населених пунктів (крім земель права комунальної та приватної власності), а також землі в межах населених пунктів, на яких розташовані об’єкти права державної власності.
Право державної власності на землю набувається і реалізується державою в особі Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських, районних державних адміністрацій відповідно до закону.
До земель, що перебувають виключно у державній власності, належать:
♦ землі гірничодобувної промисловості, земельні ділянки із затвердженими родовищами корисних копалин загально-державного значення;
♦ землі єдиної енергетичної та космічної систем;
♦ землі залізниць, що належать до державної власності, автомобільних доріг державного значення, землі державних об’єктів повітряного і трубопровідного транспорту, державних установ зв’язку та інформації;
♦ землі Збройних Сил України, Служби безпеки України, інших військових формувань, утворених відповідно до закону;
♦ землі природно-заповідного фонду та інші землі природоохоронного призначення загальнодержавного значення, а також землі територій та об’єктів загальнодержавного значення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом;
♦ землі лісового фонду, крім земель права комунальної та приватної власності;
♦ землі водного фонду, крім земель права комунальної та приватної власності;
♦ землі державних сільськогосподарських науково-дослідних установ і навчальних закладів та їх дослідних господарств, а також державних учбових господарств навчальних закладів, державних сортовипробувальних станцій і сортодільниць, державних елітно-насінницьких і насінницьких господарств;
♦ землі державних племінних заводів, племінних держав-них господарств, конезаводів, державних господарств з вирощування хмелю, ефіроолійних і лікарських рослин, фруктів і винограду;
♦ земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади;
♦ землі Національної академії наук України, державних галузевих академій наук, інших державних наукових установ та організацій;
♦ землі зон відчуження та безумовного (обов’язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи.
Держава може створювати фонд земель запасу для подальшого використання з метою забезпечення загальнодержавних потреб, які необхідні для провадження діяльності, що належить до такої за Конституцією та іншими законами України.
Держава набуває права власності на землю у разі:
♦ примусового відчуження земельних ділянок у власників
з мотивів суспільних потреб за умови попереднього і повного відшкодування її вартості;
♦ придбання за договорами купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;
♦ одержання у спадщину;
♦ передачі у власність державі земельних ділянок права комунальної власності територіальними громадами сіл, селищ, міст.
Земельні ділянки права державної власності надаються, як правило, державним підприємствам, установам, організаціям в користування чи оренду. Ці ділянки повинні пройти державну реєстрацію в органах Державного комітету по земельних ресурсах України. Дані органи ведуть державний облік і моніторинг земель, земельний кадастр. У них обліковуються всі державні землі.
Держава є самостійним суб’єктом цивільних і відповідних їм земельних правовідносин, наприклад, в угодах діє як рівноправна сторона. Вона проявляє себе в цьому випадку не як публічна влада, а як звичайний власник землі. На неї розповсюджуються правила і норми про юридичних осіб. Від імені держави виступають її органи влади в межах своїх повноважень. Вони розпоряджаються лише державними землями.
Право державної власності на землю гарантується Конституцією України і набувається та реалізується виключно на підставі Земельного кодексу України, інших законів, що видаються відповідно до нього.
Згідно з ч. 2 ст. 83 ЗК України у комунальній власності перебувають усі землі у межах населених пунктів, крім земель державної і приватної власності, а також земельні ділянки за їхніми межами, на яких розташовано об'єкти комунальної власності. Територіальні громади сіл, селищ, міст можуть об'єднувати на договірних засадах належні їм земельні ділянки комунальної власності, управління якими здійснюють районні або обласні ради. Отже, землі комунальної власності у загальному вигляді визначаються шляхом виключення їх зі складу земельних ресурсів державної власності та відмежування від земельних ділянок права приватної власності.
Земельне законодавство визначає землі, які можуть перебувати лише у комунальній власності і не можуть передаватися у приватну власність. Це землі загального користування населених пунктів (майдани, вулиці, проїзди, шляхи, пляжі, парки, сквери, бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо); землі під залізницями, автомобільними дорогами, об'єктами повітряного і трубопровідного транспорту; землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення; землі лісового та водного фондів, крім випадків, визначених ЗК України; земельні ділянки, які використовують для забезпечення діяльності органів місцевого самоврядування.
Прáво привáтної влáсності на земл́ю - сукупність правових норм, що визначають правові підстави і порядок набуття і реалізації громадянами України та юридичними особами України права володіти, користуватись і розпоряджатись земельною ділянкою, права і обов'язки власників земельних ділянок, об'єкти права власності на землю, гарантії захисту права приватної власності на землю, підстави і порядок припинення права власності на землю громадян та юридичних осіб.
Колективна власність на землю в Україні виникла в процесі земельної реформи внаслідок масової передачі (в основному у 1990-х рр.) земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власність сільськогосподарських юридичних осіб т. з. «кооперативного типу» (сільськогосподарський кооператив, садівницьке товариство, сільськогосподарське акціонерне товариство, колективне сільськогосподарське підприємство). Процедура передачі земель у колективну власність, як і інші правові питання, пов´язані із колективною власністю на землю, визначалися головним чином ст. 5 ЗКУ в ред. 1992 р., а також ст. 10 ЗУ «Про колективне сільськогосподарське підприємство». Згодом (після 2000 р. на виконання Указу Президента України «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки» від 03.12.1999 № 1529) більшість підприємств - суб´єктів права колективної власності припинили своє існування.
Питання про те, чи існує в сучасних умовах право колективної власності на землю, є дискусійним.
Деякі авторитетні представники правової доктрини (П. Ф. Кулинич) вважають, що «інститут права колективної власності... втратив свою легітимність у зв´язку з прийняттям нового Земельного кодексу» або навіть раніше - «з прийняттям 28 червня 1996року нової Конституції України», де колективна власність також не згадана.
З подібними підходами погодитися не можна. Існує певна кількість земель, наданих раніше саме на такому правовому титулі («право колективної власності») і не переоформлених як землі приватної або державної власності. Ні Конституція України, ні ЗКУ не передбачають припинення або переходу права колективної власності до інших суб´єктів (хоча й не згадують про колективну власність).
Аналогічно, не можна погодитися із думкою, за якою до відносин щодо земель, переданих свого часу до колективної власності, слід застосовувати положення чинного ЗКУ про спільну власність на земельні ділянки (ст. ст.. 86-89 ЗКУ)519. Вважаємо за необхідне погодитися із І. О. Костяшкіним, який зазначає, що «поширення відповідних правових конструкцій на право колективної власності передбачатиме перехід від власності, суб’єктом якої виступає колективне підприємство, до спільної власності фізичних осіб, що потребує визначення юридичної підстави, порядку такого переходу, виготовлення нового державного акту», що без законодавчих змін неможливо.
Необхідність розгляду права колективної власності обумовлена не лише існуванням певної кількості земельних ділянок, наданих саме на такому праві. Із колективною власністю на землю дуже тісно пов´язане право на земельну частку (пай), що відіграє у даний час дуже важливу роль у визначенні правового режиму земель сільськогосподарського призначення (див. теми «Право на земельну частку (пай)» та «Правовий режим земель сільськогосподарського призначення»).
