Какое место в системе гражданских договоров занимает признак экономического неравенства сторон? 22 страница

При рассмотрении приведенных споров возникли два принципиальных вопроса.

Во-первых, по какой цене должна исчисляться стоимость товаров, переданных по договору мены и не оплаченных встречной поставкой, в случае расторжения договора: по цене, указанной в договоре мены; по цене на момент заключения договора мены; по цене на момент передачи товара; по цене, сложившейся на момент расторжения договора мены? Отвечая на этот вопрос, необходимо учитывать специфику мены, выражающуюся в том, что в отличие от купли-продажи она характеризуется товарной формой встречного предоставления. Обязанность по денежной оплате возникает лишь в момент расторжения договора мены, поэтому денежная цена товара, переданного по этому договору, должна устанавливаться на момент его расторжения. При этом не имеет значения, были ли в договоре указаны цены обмениваемых товаров. Если цена товара на момент расторжения договора мены оказалась ниже цены, существовавшей при его заключении, потерпевший вправе при наличии соответствующих условий взыскать разницу в ценах как убытки, причиненные ненадлежащим исполнением договора.

Во-вторых, на какие суммы, взысканные решением суда при расторжении договора мены, могут начисляться проценты, предусмотренные ст. 395 ГК? Взыскание стоимости поставленного товара, определенной на момент расторжения договора мены, не влечет дополнительного обременения должника (он получил имущество и должен возместить его денежный эквивалент), поэтому стоимость поставленного по договору мены товара, установленная на момент возникновения обязанности по его оплате, представляет собой не убытки, а основной долг. Соответственно, при просрочке его уплаты кредитор вправе взыскать проценты, предусмотренные ст. 395 ГК.

Вопрос о начислении процентов за несвоевременное исполнение судебного решения о взыскании убытков требует дополнительного пояснения. Ранее правоприменительная практика не признавала такой возможности, основываясь на том, что проценты за пользование чужими денежными средствами являются ответственностью за нарушение денежного обязательства и поэтому не подлежат начислению на сумму убытков. Такой подход критиковался в юридической литературе; в частности, обращалось внимание на нормы международного права (ст. 78 Конвенции о договорах международной купли-продажи товаров 1980 г., ст. 7.4.10 Принципов международных коммерческих договоров (Принципов УНИДРУА) 1994 г.) и никем не оспариваемую правомерность начисления процентов за просрочку возмещения деликтного вреда (Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14) <1>. Европейский суд по правам человека ориентирует на адекватное и достаточное возмещение ущерба, причиненного неисполнением судебных решений об имущественном взыскании <2>. В настоящее время российская судебная практика склоняется в сторону возможности начисления процентов на сумму убытков <3>. Это представляется оправданным с точки зрения этических основ юридической ответственности, правила которой должны способствовать справедливому наказанию, а не уклонению от него. Возмещение материальных потерь, причиненных неисполнением судебного акта о взыскании убытков, помогает не только восстановить имущественные права потерпевшего, но и исправить правонарушителя, упорствующего в нарушении чужих прав.

--------------------------------

<1> См., например: Садиков О.Н. Убытки в гражданском праве Российской Федерации. С. 128 - 132.

<2> См.: Постановления Европейского суда по правам человека от 15 января 2009 г. по делу "Бурдов против Российской Федерации", от 12 июня 2008 г. по делу "Мороко против Российской Федерации".

<3> См.: Постановления Президиума ВАС РФ от 8 июня 2010 г. N 904/10 и от 28 июля 2009 г. N 6961/09.

 

На практике нередко возникают сложности при разграничении мены и купли-продажи. Передача каждой из сторон договора товаров контрагенту сама по себе не свидетельствует, что между ними сложились отношения по договору мены <1>. Иногда стороны формулируют свои обязательства как взаимную куплю-продажу с условием о зачете взаимных требований. Правоотношение, предусматривающее обмен товарами, следует квалифицировать как мену, а не взаимную куплю-продажу, поставку и т.д. Договор, предусматривающий не только взаимную передачу товара, но и обязанность каждой стороны по оплате товара деньгами, должен квалифицироваться как договор купли-продажи.

--------------------------------

<1> См.: п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2002 г. N 69.

 

Между АО и ООО был заключен договор о взаимных поставках товаров ориентировочно на 590 тыс. руб. с каждой стороны. Договор содержал условия об обязанности контрагентов поставить свой и оплатить полученный от другой стороны товар по ценам, действующим на момент отгрузки, и о начислении пеней в случае неоплаты или недопоставки. Одновременно стороны предусмотрели, что оплата переданных по договору товаров производится взаимозачетом по результатам составления ежемесячных актов сверки. Акционерное общество, считая, что выполнило свои договорные обязанности полностью, но получило от ООО только часть причитающихся товаров, предъявило иск о взыскании задолженности за поставленный товар и пеней за просрочку оплаты. Суд первой инстанции в иске отказал, сославшись на квалификацию спорных отношений как договора мены, который не предусматривает денежных обязательств между сторонами.

Президиум ВАС РФ, отменяя это решение, исходил из следующего. В соответствии с п. 1 ст. 567 ГК по договору мены каждая сторона обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. По смыслу п. 1 ст. 568 ГК при обмене равноценными товарами их передача исчерпывает содержание обязанностей каждой из сторон. В приведенном случае договор определил обязанности АО и ООО не только поставить друг другу товары одинаковой общей стоимости, но и оплатить товары, полученные от контрагента. В тексте договора нет специального указания на то, что оплата производится встречной поставкой товаров, т.е. в неденежной форме. Напротив, условие об использовании при оплате механизма взаимозачета свидетельствует о наличии денежных обязательств контрагентов друг перед другом и определении способа их прекращения, предусмотренного ст. 410 ГК. Установленная договором обязанность покупателя оплатить товар означает уплату денег. В связи с этим неверной является квалификация спорного договора как обязательства мены. На оценку правоотношений не влияет то, что при надлежащем исполнении встречные денежные требования сторон предусматривалось погашать без проведения расчетов. Прекращение денежного обязательства зачетом встречного однородного требования не изменяет их денежного характера и не затрагивает оснований возникновения <1>.

--------------------------------

<1> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 18 апреля 2000 г. N 506/00.

 

В изложенном примере решение по иску о взыскании пеней за просрочку оплаты зависело от квалификации правоотношения. Если между сторонами существует два самостоятельных обязательства купли-продажи (поставки), у каждой из них изначально существует обязанность по оплате, за нарушение которой может быть применена имущественная ответственность. Если имеет место договор мены, то до его расторжения денежного обязательства не возникает.

2.4. Ограничивается ли "юрисдикция" норм о мене отношениями, в которых один товар обменивается на другой? Подпадают ли под регламентацию гл. 31 ГК обязательства, в которых товар обменивается, например, на услугу, передачу имущества в пользование и т.д.?

Как уже отмечалось, институт мены отражает специфику товарной (неденежной) оплаты передаваемого в собственность имущества. Если признак неденежной формы оплаты (независимо от того, в чем она выражается: в передаче в обмен имущества или обязательственного права, в выполнении работы или оказании услуги) может служить основанием для унификации соответствующих норм и эти нормы содержатся в гл. 31 ГК, значит, институт мены применим ко всем правоотношениям, предусматривающим передачу имущества в собственность в обмен на любое неденежное встречное предоставление.

Согласно легальному определению договор мены сформулирован как обязательство, в котором один товар обменивается на другой, т.е. формально правоотношения, в которых оплата переданного имущества производится не товаром, а в иной форме, не подпадают под законодательное определение мены. Это подтверждается практикой Президиума ВАС РФ, который в информационном письме от 24 сентября 2002 г. N 69 разъяснил, что обязательство, предусматривающее обмен товара на эквивалентную по стоимости услугу, равно как и сделка, по которой товар передается в обмен на уступку права требования, не может рассматриваться как договоры мены (п. п. 1 и 3). Ряд норм гл. 31 ГК отражает специфику обмена товара на товар. В частности, это касается ст. 571 ГК, устанавливающей ответственность за изъятие товара, приобретенного по договору мены.

Однако при анализе некоторых других норм института мены такой вывод не выглядит столь однозначным. Так, в ст. 568 ГК сказано, что, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. Когда согласно договору мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором. Представляется, что в изложенной статье предусмотрены принципы соотношения ценности обмениваемых имущественных благ, на которые не влияет то, в чем выражаются эти блага (в товаре, обязательственных правах и т.д.). Поэтому ст. 568 ГК можно было бы рассматривать как унифицированную норму, применимую к любым обязательствам, в которых одна имущественная ценность обменивается на другую.

В ст. 570 ГК сказано, что, если законом или договором не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательства передать соответствующие товары обеими сторонами. Приведенное правило предоставляет дополнительную гарантию собственнику, первому исполнившему обязанность по передаче вещи. Думается, что оно не отражает специфики товарной формы встречного предоставления и поэтому могло бы применяться к обязательствам, в которых передача имущества в собственность обменивается на любое имущественное благо. К примеру, если стороны заключили договор, в соответствии с которым одна сторона обязалась передать вещь в собственность в обмен на выполнение подрядных работ, а подрядчик работы не выполнил, неразумно лишать продавца предусмотренного ст. 570 ГК права на истребование своей собственности.

Таким образом, отдельные нормы института мены, на наш взгляд, заслуживают более глубокой унификации и, соответственно, применения к более широкому кругу правоотношений, так как они не замыкаются на специфике товарной формы оплаты имущества, переданного в собственность. Кроме того, поскольку указанные признаки, характеризующие встречное предоставление, имеют нормообразующее значение, целесообразно исследовать вопрос о том, являются ли они основанием для выработки дополнительных унифицированных положений.

 

§ 3. Договор дарения

 

Договор дарения определен в ст. 572 ГК как обязательство, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Дарение традиционно всегда причислялось к группе договоров, направленных на передачу имущества в собственность. Такой подход воспринят и в действующем ГК. Правовая база договора дарения предопределяется прежде всего его направленностью на передачу имущества в собственность. Однако в связи с тем, что на нормы, обусловленные названной направленностью, в значительной степени влияет безвозмездный характер обязательства, правила о дарении принципиально отличаются от норм, регламентирующих возмездные правоотношения той же направленности (договор купли-продажи). Безвозмездность обусловила специальное регулирование основных элементов договора дарения, главным образом его содержания.

Вместе с тем договор дарения нельзя безусловно относить к числу обязательств, направленных на передачу имущества в собственность. Круг правоотношений, подпадающих под регламентацию гл. 32 ГК, несколько шире. Согласно ст. 572 ГК в качестве договора дарения рассматривается также обязательство, по которому одна сторона передает другой стороне имущественное право к себе или третьему лицу либо освобождает ее от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом. Это объясняется тем, что, по мнению законодателя, на нормы, обусловленные безвозмездностью, не влияет то, на что направлено обязательство: на передачу имущества в собственность, передачу права или освобождение от обязанности. Отмеченная сущность дарения иногда недооценивается на практике, вследствие чего суды не всегда применяют нормы гл. 32 ГК к отношениям по безвозмездной передаче имущественных прав или безвозмездному освобождению от обязанности.

Акционерное общество и ООО заключили договор цессии, по которому АО уступило ООО право на получение денежного долга с третьего лица по договору поставки. Общество с ограниченной ответственностью предъявило иск о взыскании суммы долга с третьего лица. Суд первой инстанции иск удовлетворил. Кассационный суд, отменив решение и отказав в иске, указал следующее. Согласно подп. 4 п. 1 ст. 575 ГК не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями. В материалах дела отсутствуют доказательства возмездности совершенной цессии, вследствие чего она считается ничтожной, а ООО, соответственно, ненадлежащим истцом.

Более того, по нашему мнению, нормы о дарении имеют основу для еще более широкого применения. Хотя признак безвозмездности имеет вторичное значение по сравнению с направленностью, он все же обусловливает некоторые унифицированные нормы, применимые ко всем или к большинству безвозмездных обязательств независимо от влияния иных системных признаков. На наш взгляд, эти нормы сформулированы в институте дарения, в котором заложены принципы регулирования безвозмездных отношений как таковых. Поэтому хотя договор дарения и определен в ГК главным образом как безвозмездное обязательство, направленное на передачу имущества в собственность, передачу прав и освобождение от обязанностей, заслуживает внимания вопрос об унификации норм о дарении применительно к безвозмездным договорам различной направленности.

 

§ 4. Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением

 

4.1. В ст. 583 ГК договор ренты и пожизненного содержания с иждивением (далее - договор ренты) определен как правоотношение, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Рента определена в ГК как один из договорных типов, которые входят в группу обязательств, направленных на возмездную передачу имущества в собственность. Договор ренты характеризуется следующими последовательно уточняющими признаками: во-первых, он направлен на передачу имущества в собственность; во-вторых, он направлен на возмездную передачу имущества в собственность; в-третьих, возмездность договора ренты характеризуется алеаторным (а не эквивалентно-определенным) встречным предоставлением. Первые два признака являются родовыми (объединяющими ренту с другими договорами), а третий - специальным (выделяющим ренту из числа всех остальных родственных договоров).

Рента характеризуется теми же родовыми признаками, которыми обладает купля-продажа, - направленностью на возмездную передачу имущества в собственность. Поскольку сущность возмездного договора в наиболее чистом виде проявляется в правоотношении с эквивалентно-определенным и денежным встречным предоставлением, институт купли-продажи избран законодателем в качестве базового для регулирования обязательств, направленных на возмездную передачу имущества в собственность. В нем собраны не только нормы, регламентирующие эквивалентные отношения по возмездной реализации имущества за деньги, но и унифицированные нормы, обусловленные направленностью на возмездную передачу имущества в собственность независимо от вида и формы встречного предоставления. Такие унифицированные правила должны применяться к ренте.

Однако отношения ренты имеют не только родовые признаки, объединяющие ренту с куплей-продажей, но и специфику, требующую нормативно-правового закрепления. Эта специфика выражается в своеобразной форме оплаты, которая характеризуется тем, что покупатель в порядке оплаты полученного имущества предоставляет продавцу постоянное или пожизненное содержание. Рассматриваемые отношения носят длительный и в определенной степени доверительный характер. Их особенности предопределяются главным образом алеаторностью. "Алеаторными называются договоры, которые, будучи возмездными, конструируются так, что объем встречного удовлетворения, причитающегося от одной из сторон, остается неизвестным, пока не наступит обстоятельство, призванное его окончательно определить" <1>. Для ренты как для никакого другого договора характерен признак алеаторности. В отличие, например, от купли-продажи или мены, которые по общему правилу опосредуют акты эквивалентного товарообмена, договор ренты сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества <2>.

--------------------------------

<1> Иоффе О.С. Обязательственное право. С. 295.

<2> См.: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Т. 2. С. 136.

 

Таким образом, при формировании института ренты необходимо было учитывать два фактора. С одной стороны, направленность на возмездную передачу имущества в собственность определила применение к рентным отношениям унифицированных правил купли-продажи, обусловленных этой направленностью независимо от характера и формы встречного предоставления. Как указывалось выше, такие нормы собраны в институте купли-продажи. С другой стороны, алеаторность рентных правоотношений (неопределенность объема встречного предоставления) потребовала формирования правовой базы, отражающей эту специфику.

4.2. Как в гл. 33 ГК отражена общность ренты и других договоров, направленных на возмездную передачу имущества в собственность?

В ст. 585 ГК сказано, что, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а когда оно передается бесплатно, - правила о дарении постольку, поскольку иное не установлено специальными правилами о ренте и не противоречит ее существу. Приведенная законодательная конструкция вызывает некоторые вопросы.

Во-первых, насколько обоснованно применение к ренте норм о дарении? Обязательства, направленные на передачу имущества в собственность, могут быть возмездными или безвозмездными. Признак возмездности (безвозмездности) существенно влияет на нормы, обусловленные направленностью, поэтому правила о дарении отражают не просто направленность на передачу имущества в собственность, а безвозмездный характер этих отношений. Следовательно, институт дарения применим только к безвозмездным обязательствам. Вопрос о договорных институтах, применимых к ренте в силу общности признака направленности, зависит от того, является рента обязательством возмездным или безвозмездным.

Любой рентный договор предусматривает встречное предоставление. Договор ренты, по которому имущество передается без оплаты, в такой же степени является возмездным, как и договор, предусматривающий передачу имущества за плату. В связи с этим дарение и рента, хотя и характеризуются одинаковой направленностью, все же находятся в различных нормативных плоскостях: договор дарения - в правовом поле безвозмездных обязательств, а договор ренты - в правовом поле возмездных договоров. По этой причине к договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением нормы о дарении неприменимы. Игнорирование изложенного принципа приводит к необоснованному распространению на ренту несвойственных ей норм. Так, весьма затруднительно обосновать применение к ренте таких правил института дарения, как отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК), ограничение, запрещение и отмена дарения (ст. ст. 575, 576, 578 ГК) и др.

Во-вторых, действительно ли ст. 585 ГК создает основу для применения к ренте всех норм о купле-продаже, которые применимы к ней в силу общности направленности? Не ограничен ли искусственно в ст. 585 ГК круг таких положений вследствие неточного определения специфики рентного обязательства? В указанной норме предусмотрена возможность применения правил о купле-продаже лишь к тем рентным отношениям, в которых имущество передается за плату, и только в части передачи и оплаты имущества. ГК не допускает применения норм о купле-продаже к рентным обязательствам, не предусматривающим денежной оплаты.

Однако в институте купли-продажи содержатся два вида норм. Первые предопределяются не только возмездной передачей имущества в собственность, но также и денежным и эквивалентным характером встречного предоставления; такие нормы действительно не могут применяться к ренте без учета ее алеаторной специфики. Нормы второй группы отражают возмездную передачу имущества в собственность независимо от того, как производится оплата: эквивалентно или алеаторно. Они не противоречат специфике ренты, в силу чего применимы к любым сделкам, направленным на возмездную реализацию имущества, включая договоры ренты, не предусматривающие оплаты.

Таким образом, буквальное толкование условия ст. 585 ГК о том, что правила купли-продажи могут применяться лишь к договору ренты, предусматривающему передачу имущества за плату, искусственно исключает из правовой базы рентных отношений нормы, отражающие единую направленность купли-продажи и ренты, и не касаются различий между ними. В то же время вопрос о том, какие положения о купле-продаже отражают возмездную передачу имущества в собственность независимо от формы оплаты (эквивалентной или алеаторной), требует отдельного исследования.

4.3. Особенности регулирования ренты, обусловленные алеаторностью, выражаются в реальном характере договора (он считается заключенным в момент передачи вещи, в оплату которой предоставляется рента), в жестких требованиях к его форме, а также в системе юридических мер, направленных на обеспечение интересов получателя ренты.

Большинство норм института ренты отражают алеаторность обязательства независимо от формы встречного предоставления. Так, в ст. 583 ГК указывается на возможность выплаты ренты путем передачи денежной суммы либо предоставления средств на содержание в иной форме. Статья 590 ГК предусматривает возможность выплаты постоянной ренты путем передачи денег, предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг. В ст. 602 ГК говорится, что обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением; при этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора, а при отсутствии в соответствующем субъекте РФ указанной величины - не менее двух установленных в соответствии с законом прожиточных минимумов в целом по Российской Федерации (п. 2 ст. 602 ГК). Таким образом, регламентация рентных правоотношений, обусловленная их алеаторностью, не зависит от формы выплаты ренты (денежной, товарной или иной).

4.4. Отношения ренты неоднородны. Характеризуясь общим признаком алеаторности, виды ренты различаются между собой по порядку и условиям алеаторной оплаты. Эти различия требуют нормативно-правового закрепления. В связи с этим в ГК выделены: постоянная рента (§ 2 гл. 33), пожизненная рента (§ 3 гл. 33) и пожизненное содержание с иждивением (§ 4 гл. 33).

4.5. В аспекте сочетания института ренты с другими видами договоров особый интерес представляет взаимодействие рентных норм с правилами о продаже недвижимости. Какие договорные институты должны применяться к обязательствам, в которых под выплату ренты передается недвижимое имущество?

Во-первых, к такому договору применимы унифицированные нормы, отражающие специфику недвижимости абстрактно от других признаков обязательства (в частности, ст. 131 ГК).

Во-вторых, к нему могут применяться унифицированные правила о продаже недвижимости, отражающие направленность на возмездную передачу недвижимости в собственность независимо от характера и формы встречного предоставления. В частности, это касается норм, регулирующих права на земельный участок при продаже здания (ст. 552 ГК).

В некоторых случаях вопрос о применении нормы о продаже недвижимости к ренте вызывает трудности. Согласно ст. 555 ГК при отсутствии в договоре продажи недвижимости условия о цене договор считается незаключенным; при этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. В то же время согласно ст. 594 ГК при отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК.

Будет ли считаться заключенным договор постоянной ренты, предусматривающий бесплатную передачу недвижимости под выплату ренты, если в таком договоре не предусмотрена цена недвижимости? Следуя логике закона, установившего обязательность определения цены на недвижимость для большей конкретизации указанных правоотношений, можно было бы предположить, что это правило распространяется на все обязательства, предусматривающие возмездное отчуждение недвижимости, в том числе на договор ренты. Однако необходимо выяснить, не влияют ли особенности ренты на специфику регулирования правоотношений, связанных с недвижимостью. Исследуя это соотношение, необходимо учитывать, что условие о цене в рентных отношениях не имеет такого безусловного значения, как при продаже, поскольку для договора ренты главное - выплата рентных платежей, а вопрос о цене может возникнуть лишь при выкупе ренты.

В-третьих, поскольку алеаторность влияет на нормы, отражающие специфику недвижимости, а особенности недвижимости влияют на правила, обусловленные алеаторностью, для эффективного регулирования обязательств, в которых под выплату ренты передается недвижимость, недостаточно унифицированных норм о недвижимости и общих положений о ее продаже. Потребовалось также создание в ГК правовой базы, отражающей особенности алеаторности в правоотношениях, связанных с недвижимостью. Так, если для договора купли-продажи недвижимости предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК), то для договора ренты, в том числе предусматривающего отчуждение недвижимого имущества, требуется, кроме того, нотариальное удостоверение сделки (ст. 584 ГК). В ст. 586 ГК говорится об обременении рентой недвижимого имущества, а в п. 1 ст. 587 ГК - об обеспечении выплаты ренты, выражающемся в том, что при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства ее плательщика приобретает право залога на это имущество.

Помимо указанных общих норм, применимых к любым рентным обязательствам, в которых под выплату ренты передается недвижимость, закон регламентировал специальную разновидность рентного договора, предметом которого может быть только недвижимость. Это договор пожизненного содержания с иждивением (§ 4 гл. 33 ГК). Названная разновидность ренты представляет собой договор, по которому получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (ст. 601 ГК).

4.6. Институт ренты отражает специфику алеаторной оплаты имущества, переданного в собственность, т.е. нормообразующий признак алеаторности привязан в ГК к направленности на передачу имущества в собственность. Законодатель не регламентировал особенности алеаторности для договоров иной направленности (передача имущества во временное пользование, выполнение работ, оказание услуг и т.д.), хотя алеаторная форма оплаты может в них присутствовать.