Стоимость недвижимости определяют четыре фундаментальных фактора, действующие на рынке: спрос на недвижимость со стороны платёжеспособных покупателей;полезность;ограниченность предложения;отчуждаемость объектов недвижимости.
Виды стоимости объектов недвижимости: рыночная, действительная, разумная, эквивалентная, реальная, залоговая, продажная и т.п., зависят от целей её оценки. Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена в денежном выражении, за которую можно продать собственность на конкурентном и открытом рынке при условии, что выполнены все требования "справедливой продажи": продавец и покупатель действуют по собственному желанию, полностью осведомлены, и принимаемая цена не отягощена дополнительными условиями. Продажная цена имеет отклонения от рыночной, если отсутствуют какие-либо элементы рыночной стоимости. Например, если продавец хочет быстро продать собственность, он может предложить выгодные условия финансирования сделки \кредитование, рассрочка платежа и т.п.
Существует три подхода к определению рыночной стоимости недвижимости: оценка с точки зрения затрат (затратный метод), оценка по прямому сравнению (сравнительный подход), оценка с точки зрения ожидаемого или фактического дохода (подход подоходу). Оценка по доходности наиболее близка потенциальным инвесторам и поэтому часто используется для оценки инвестиционной и коммерческой недвижимости.
Последовательность определения стоимости недвижимости:
1). Определение границ оцениваемого имущества.
2). Определение имущественных прав.
3). Определение цели и функции оценки.
4). Выбор даты оценки.
5). Определение вида оцениваемой стоимости.
В основе принципов оценки недвижимости положены позиции оценки, отражающие точку зрения: рынка; будущего пользователя недвижимостью; наилучшего и наиболее эффективного использования; взаимоотношений компонентов оцениваемой недвижимости. Для будущего пользователя важны принципы: полезности, замещения и ожидания. Позиции взаимоотношения компонентов недвижимости анализируются на основе принципов: добавочной продуктивности; вклада; возрастающей и уменьшающейся отдачи; баланса; экономического размера; экономического разделения. С точки зрения рынка важны принципы: зависимости; соответствия; предложения и спроса; конкуренции; изменения. С точки зрения наилучшего и наиболее эффективного использования, оцениваемый участок земли, как свободный, или участка с улучшениями (т.е. с построенными объектами недвижимости) должен удовлетворять 4 критериям: быть законодательно разрешённым; быть физически осуществимым; быть финансово осуществимым; иметь максимальную продуктивность. Таким образом, здесь используются принципы: максимизации возврата инвестиционного капитала;
наилучшее использование земли у объекта оценки, которая как бы является свободной от строений; максимального соответствия сравниваемого объекта и базовым.
Наряду с разработанными и сформулированными принципами оценки существуют факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
К таким факторам, оказывающим влияние на оценку стоимости земли и других видов недвижимости можно отнести:
а) права собственности на недвижимость; б) условия финансирования; в) условия продажи: г) состояние рынка; д) месторасположение; е) физические характеристики;ж) экономические характеристики; з) возможное использование;и) компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.
Кроме того, оценщики должны учитывать такие факторы, как: хорошая репутация застройщика; престижный тип квартир; продажа объекта серьёзной фирмой, а не отдельным владельцем; внешнее оформление объекта.
Изучив основные принципы оценки и факторы, влияющие на её качество, необходимо рассмотреть применяемые на практике основные методы оценки недвижимости.
Существует три основных метода оценки недвижимости:
затратный, сравнения продаж и капитализации дохода.
а) затратный метод предусматривает оценку недвижимости с точки зрения затрат на её создание, путём определения стоимости воспроизведения ранее выполненных улучшений (строительство объектов на земле и улучшения самой земли), за вычетом накопленной амортизации и добавлением стоимости земельного участка по остаточной стоимости её воспроизводства. Получается расчётная стоимость недвижимости;
б) метод сравнения продаж: в его основу положен принцип замещения, согласно которому никто не вложит в товар больше, чем та сумма денег, с которой можно отправиться на поиски и приобрести другой товар, который удовлетворит покупателя своим качеством. Чаще всего применяется при оценке жилья, т.к. другие подходы не позволяют учесть типичные предпочтения покупателей. Сравнение идет по показателям: дата продажи, местонахождение, физические характеристики (количественный обмер недвижимости, степень морального, физического включая оценку качества и состояния конструкций, социального и экологического видов износа), условия продажи (форма оплаты), отношение арендной площади к общей; соотношение парковочного места к арендной площади;
в) метод капитализации дохода: инвесторы вкладывают денежные средства в недвижимость, в основном, с целью защиты их от обесценения и возможности получения гарантированного дохода, другие преимущества от владения собственность не берутся в расчёт. Оценка по доходности осуществляется путём преобразования дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации. Капитализация может быть определена как выбор такого коэффициента преобразования, который устанавливает достоверную связь между величиной стоимости недвижимости и текущим доходом от её использования. Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость недвижимости (V) путём деления годового дохода (i) на соответствующую норму дохода (R) или путём умножения его на соответствующий коэффициент дохода.
Нормой дохода является общий коэффициент капитализации (R), рассчитываемый как отношение чистого операционного дохода (i) к цене продажи (V); R= i / V.
Будущие выгоды характеризуются следующими показателями доходности:
а) потенциальный валовый доход - доход от недвижимости при полной её занятости (в форме арендной платы);
б) действительный (эффективный) валовый доход - ожидаемый доход от недвижимости с учётом уровня незанятости и потерь при сборе арендной платы;
в) чистый операционный доход - действительный или ожидаемый чистый доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов (связанных с необходимостью постоянной поддержки недвижимости в функциональном состоянии \ коммунальные услуги, уборка помещений, зарплата персонала, управленческие расходы) до выплаты сумм по обслуживанию кредита и бухгалтерской амортизации/. Его называют годовым доходом, но он не учитывает уплату налогов и суммы, относимые на обслуживание долга (уплата процентов).
