Приступая к описанию рынка панельного домостроения города Москвы, на котором действует СУ-155, необходимо отметить следующее: оценку рынка целесообразно проводить по такому параметру как “ввод в строй”.
Объяснение этому очень простое. Просматривая официальные отчеты строительных компаний можно обнаружить интересную деталь: “В 2001 году наша компания приняла участие в строительстве 500 тыс. кв. м. жилья, ввела в строй 200 тыс. кв. м. жилья”.
Принять участие в строительстве – означает выполнение какого-либо объема работ, ввести в строй – сдать объект в эксплуатацию.
Рассмотрим следующий пример:
Московское инвестиционное агентство недвижимости выступило инвестором строительства 100 тыс. кв. м. жилых крупнопанельных домов. В качестве подрядчика было выбрано СУ-155.
СУ-155 для возведения “нулевого цикла” обратилось к “МФС-6”. Для строительства “коробки” к “СУ-83”. Для прокладки коммуникаций были приглашены специалисты “ДСК-1”. Отделку и покраску фасадов осуществляли специалисты ЗАО “Высотжилстрой”.
И каждая из компаний, работавших на объекте, будет с полным правом утверждать, что приняла участие в строительстве 100 тыс. кв. м. жилья.
И для того, чтобы не возникало путаницы, оценку рынка будем проводить по количеству введенных в строй кв. м. жилья.
Ежегодно в Москве вводится в эксплуатацию около 2,5 млн. кв. м. панельного жилья. Основными участниками рынка панельного домостроения и основными конкурентами СУ-155 являются компании, вошедшие в Московский строительный союз - три ДСК, СУ-83, “Мосстроймеханизация-5”, “Мосфундаментстрой-6”). Доля, занимаемая компаниями Московского строительного союза на рынке панельного домостроения порядка 90%, остальные 10% занимают предприятия, входящие в холдинг ОАО “Главмосстрой”.
Распределение объемов вводимых в строй площадей представлено на диаграмме 1.3.1
Диаграмма 1.3.1.
Создание Московского строительного союза как некоммерческого объединения прямых строительных инвесторов себя, безусловно, оправдало. Благодаря новой схеме финансирования до предела упростился механизм взаимоотношений между городом и инвесторами, значительно повысился уровень исполнительской ответственности строителей, выступавших уже в качестве хозяйствующих субъектов, а не просто подрядчиков. Члены МСС смогли увеличить объемы продаж жилья, в результате чего у них появился надежный источник “живых” денег, многократно взрос денежный оборот, практически исчезли суррогатные взаиморасчеты, прекратились случаи задержки заработной платы. Организации МСС получили возможность не только самостоятельно финансировать свою производственную деятельность, но и фактически кредитовать город.
Для оценки уровня конкурентоспособности новой серии домов И-155, был осуществлен экспертный сравнительный анализ по ключевым факторам достижения конкурентоспособности (факторам успеха). Каждый фактор, имеющий определенный вес исходя из его значимости для потребителя, получил балл от 0 до 5. Результаты сравнения – показатели конкурентоспособности отражены в таблице 1.3.1 на следующей странице.
Таблица 1.3.1
| № | Ключевые факторы успеха | Вес коэф-та значимости | И-155 | Основные конкуренты | |||
| Юбилейный | ГМС-2002 | П-44ТМ | “2001” | ||||
| Качество монтажа | 0,095 | ||||||
| Технико-экономические показатели серии | 0,135 | ||||||
| Надежность и безопасность при эксплуатации | 0,12 | ||||||
| Комплекс энергосберегающих технологий | 0,085 | ||||||
| Экологичность и прогрессивность используемой технологии и материалов | 0,11 | ||||||
| Себестоимость | 0,14 | ||||||
| Оригинальность конструктивных и планировочных решений | 0,135 | ||||||
| Показатель конкурентоспособности | 0,8 | 3,6 | 3,5 | 3,1 | 3,3 | 3,4 |
На основе проведенного анализа можно сказать, что новая серия будет иметь неплохие перспективы на рынке. При планируемой себестоимости одного кв. м. в 270 у.е. и всех преимуществах разработанного проекта (см. 1.1. Описание продукта), у этой серии есть все шансы стать популярной как для муниципального строительства, так и у частных инвесторов.
Планируемая годовая программа производства домов серии И-155 (с июля 2002 по июнь 2003) – 150 тыс. кв. м. В дальнейшем в связи с освобождением столичных площадей от пятиэтажного фонда и увеличением внимания к серии со стороны частных инвесторов планируется увеличить годовую программу до 200 тыс. кв. м.
Ценовая политика.
Всем известно, что стоимость московского жилья самая высокая в стране. Более того, столица России по этому показателю входит в число самых дорогих городов мира. Каждый, наверное, задумывался, откуда же берутся такие цены. Тема эта не просто актуальна, она волнует всех: и строителей, и риэлтеров, и простых москвичей, которые покупают или, напротив, не покупают новые квартиры.
В основе рыночной цены, которую платит покупатель за новое жилье, лежит сметная себестоимость строительства. В последнее время она значительно выросла. В первую очередь это относится к массовому панельному домостроению.
Себестоимость строительства одного квадратного метра дома серии П-44М составляет 8.626 рублей, то есть около 300 долларов. Дома многих других серий еще дороже, к примеру, себестоимость домов серии П-46М составляет 10.000 рублей за квадратный метр, а серия ПД-4 еще дороже - 11. 389 рублей. Это официально утвержденные городом цифры. Департамент внебюджетной политики сейчас возводит дома исключительно в центре города и только по индивидуальным проектам, а себестоимость их строительства не превышает 700 долларов за квадратный метр.Для того чтобы обеспечить бесперебойное финансирование строительства, инвестор привлекает банковские кредиты. Их обслуживание также влияет на итоговую стоимость жилья. Естественно, что чем быстрее строится и продается жилплощадь, тем быстрее инвестор возвращает кредит и тем меньшие проценты выплачивает.
Определенная часть квартир, обычно сорок процентов, передается городу в качестве компенсации за землю, на которой ведется строительство. Естественно, что стоимость этих квартир выплатят инвестору покупатели остальных шестидесяти процентов жилья.Но и это еще не все. Строительство должно быть рентабельным, то есть инвестор должен получить прибыль. Сколько положит себе в карман частный застройщик - его личное дело, но в убыток себе никто работать не будет. А вот если речь идет о ДВПС и Московском строительном союзе, то эта прибыль передается городу и должна составлять двадцать процентов от объема вырученных средств.
В то время как типовое жилье в районах массовой застройки существенно подорожало, ДВПС практически не поднимает цены на те дома, которые строит в центре города. Инвестор не может повлиять ни на величину банковских процентов по кредиту, ни на размер доли площади, передаваемой городу. Единственная его возможность регулировать рыночные цены заключается в снижении себестоимости строительства. И этой возможностью активно пользуется ДВПС.
Подрядчик, который будет вести строительство, определяется на торгах, в которых участвуют несколько фирм. Торги выигрывает фирма, которая предложит и обоснует самое дешевое и быстрое строительство. С победителем заключается договор, в котором фиксируются и стоимость работ и сроки их исполнения, после чего подрядчик приступает к работе. И тут уж, как говорится, “взялся за гуж, не говори, что не дюж”. Хочешь, не хочешь, а выполнять свои обещания подрядчик должен. Компания, проявившая себя в ходе строительства с плохой стороны, к участию в следующем конкурсе не допускается.
С торгами связано несколько интересных моментов. Несколько раз обжегшись, Московское Правительство теперь избегает подрядчиков, предлагающих строительство по демпинговым ценам. Как правило, в этом случае работы затягиваются, нарушаются сроки, и в результате на обслуживание банковского кредита средств уходит больше, чем экономится на стоимости строительства.Говоря о ценах на первичном рынке жилья, нельзя забывать и о рынке вторичном. Проведенный Московским Правительством анализ рынка жилья Москвы за 2001 год, в ходе которого исследовались общая ценовая ситуация, динамика цен и активность рынка. Год назад аналитики говорили о том, что падение цен на вторичном рынке жилья, вызванное кризисом, прекратилось. Прогнозировалась стабилизация цен. Эти предположения оправдались. Если в начале 2001 года средняя стоимость жилья в Москве продолжала медленно снижаться, то в мае-июне наступил недолгий период стабилизации, а затем начался ее медленный рост.
Сейчас стоимость одного квадратного метра жилья растет в среднем на 1 процент в месяц. С одной стороны, это незначительная величина, лежащая в пределах погрешности, однако эта тенденция сохраняется уже в течение семи месяцев и поэтому не может быть случайной. В марте 2002 года квадратный метр панельного жилья на вторичном рынке в среднем по Москве стоил 570 долларов.
ЗАО “СУ-155” представляет собой единую технологическую цепочку – от производства материала до разработки проектной документации и возведения здания. Снижение себестоимости – одно из непременных условий достижения конкурентоспособности на рынке, но не самоцель. На московском рынке панельного домостроения спектр предложений довольно широк, потребитель имеет возможность сравнивать и далеко не всегда он выбирает самый дешевый вариант.
Планируемая себестоимость одного кв. м. жилья в доме серии И-155 – 270 у.е.
Расчет цены на внутренние стеновые панели
При расчете цены на внутренние стеновые панели используется самый простой метод ценообразования: себестоимость плюс маржа (норматив рентабельности, установленный на уровне 14%, умноженный на полную себестоимость). Данный уровень норматива рентабельности позволяет предприятию погашать инвестиционный кредит, полученный от ЗАО “СУ-155”.
