Право аренды и право безвозмездного срочного пользования земельным участком

Аренда представляет собой разновидность гражданско-правового договора аренды, согласно которому одна сторона обязуется передать другой стороне имущество во временное пользование и владение за плату, а другая сторона своевременно вносить плату за пользование этим имуществом и возвратить его по истечению срока договора.

Срок договора аренду земельного участка не ограничен, за следующими исключениями:

1) в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - не может превышать срок резервирования таких земель;

2) земель с/х назначения – 49 лет;

3) для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ – 1 год.

4) в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, - на срок до достижения совершеннолетия;

5) под приватизированным зданием, строением, сооружением – 49 лет;

6) участок в составе земель лесного фонда – до 49 лет.

Добросовестный арендатор имеет преимущественное право на перезаключение договора. Но если арендатор и собственник здания на участке не совпадают – преимуществом обладает собственник здания.

Арендатор земель с/х назначения имеет преимущественное право лишь при прочих равных условиях.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Но при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор вправе передать свои права и обязанности третьему лицу, при условии, если договор аренды заключен на срок более чем пять лет.

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Сторона вправе во всякое время отказаться от договора аренды земельного участка, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за три месяца, если договором не предусмотрен иной срок извещения. Земельные участки изъятые из оборота в аренду не передаются. Субъекты любые: физические, юридические лица, иностранцы.

В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Сущность данного вида договорных связей состоит в том, чтобы пользование земельным участком передать пользователю на безвозмездной основе. В этом состоит главное отличие данного договора от договора аренды. В остальном различия минимальны - предусмотрено субсидиарное применение к отношениям ссуды положений об аренде.

1) федеральным казенным предприятиям, гос. и мун. учреждениям, органам власти, центрам ист. наследия бывших президентов – до 1 года;

2) из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

3) гражданам в виде служебного надела;

4) религиозным организациям для строительства религиозных либо благотворительных объектов – на срок строительства;

5) лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств бюджета, на основе гос. или мун. заказа.

6) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в предусмотренных Лесным кодексом Российской Федерации случаях.

Право безвозмездного срочного пользования земельным участком, как отмечает подпункт 2 пункта 1 статьи 24 Земельного кодекса РФ, может возникать из договора. Таким договором является договор безвозмездного пользования (ссуды).

В соответствии со ст. 26 Земельного кодекса РФ договоры аренды и безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Таким образом, при заключении таких договоров право пользования возникает с момента заключения договора. Если же срок договора – от одного года и более, то право пользования возникает с момента государственной регистрации договора.