Этот вопрос вызывает особый интерес в отношении договоров продажи недвижимости. По общему правилу такие договоры не требуют государственной регистрации. Согласно ст. 551 ГК РФ при продаже недвижимости государственной регистрации подлежит переход к покупателю права собственности на недвижимость. Поэтому нет необходимости в регистрации договора, содержащего порядок определения объекта недвижимости без прямого указания на реализуемый объект недвижимости, в том числе договора, предусматривающего продажу несуществующего объекта недвижимости (в котором в принципе нельзя указать точные сведения о предмете договора), в связи с чем исключено возникновение спора с регистрирующим органом по поводу определения его предмета. Необходимо учитывать, что при исполнении такого договора составляется передаточный акт, в котором объект недвижимости уже должен быть определен исчерпывающим и соответствующим договору образом. Поэтому при регистрации перехода права собственности на основании договора, содержащего определимое условие о реализуемом объекте, регистрирующий орган будет иметь точные сведения о предмете продажи исходя из передаточного акта, несмотря на отсутствие в договоре недвижимости конкретного указания на реализуемый объект.
Таким образом, те обстоятельства, что объект недвижимости на момент заключения договора о его продаже еще не создан вообще или не зарегистрирован на праве собственности за продавцом, не препятствуют заключению такого договора, поскольку его исполнение рассчитано не на момент возникновения договорных отношений, а на будущее время - при создании объекта недвижимости и регистрации права собственности продавца на него.
Поэтому представляется, что использование в договорах продажи недвижимости, не подлежащих государственной регистрации, определимых условий не противоречит правилам ГК РФ о государственной регистрации, относящимся к таким договорам.
В упомянутом проекте Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением арбитражными судами положений законодательства о заключении договоров купли-продажи в отношении будущих объектов недвижимости" также предложено исходить из допустимости определения предмета договора продажи недвижимого имущества ссылкой на какие-либо признаки такого имущества без указания конкретной его характеристики. По мнению авторов проекта, включение в такой договор определяемых условий об объекте недвижимости не противоречит положениям о государственной регистрации права собственности и перехода права собственности.
В связи с этим в проект постановления Пленума включено несколько разъяснений по вопросам заключения договора продажи будущей недвижимости. В соответствии с п. 1 проекта отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на предмет договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным; в то же время в момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст. 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него. Согласно п. 2 проекта надлежащей и достаточной индивидуализацией предмета договора купли-продажи недвижимого имущества является указание в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ее ориентировочная площадь, иные характеристики, определенные в том числе в соответствии с проектной документацией). При заключении договоров купли-продажи будущих помещений индивидуализация предмета договора должна считаться надлежащей, если договор позволяет установить также общую площадь помещений, подлежащих передаче покупателю, и цену за один квадратный метр площади помещения.
Выделение способов определения условий договора представляется важным с учетом последствий признания их согласованными или несогласованными.
Как указывает М.И. Брагинский, если условие о предмете "является ни определенным, ни определимым, очевидно, есть основания считать договор лишенным условия о предмете, признаваемых для всех договоров существенным" <301>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (3-е издание, стереотипное).
<301> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. С. 472.
Этот вывод правомерен не только для условия о предмете, но и для любых существенных условий независимо от того, относятся ли они к таковым в силу прямого указания закона (объективно-существенные условия) или являются существенными по инициативе хотя бы одной из сторон, заключающих договор (субъективно-существенные условия). Таким образом, договор считается заключенным, если его существенные условия определены сторонами или являются определимыми, и наоборот - незаключенным в случае их неопределимости, поскольку, как известно, при недостижении соглашения по существенным условиям договора последний в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ считается незаключенным. К примеру, такие последствия должны наступить, если в договоре купли-продажи не предусмотрено количество товара, подлежащего передаче покупателю, либо не указан порядок его установления (п. 1 ст. 465 ГК РФ).
Между тем в качестве определимого в договоре можно сформулировать условие, не относящееся к существенным. Так, срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 ГК РФ, если он не определен в договоре и договор не позволяет определить этот срок (п. 1 ст. 457 ГК РФ). Аналогичным образом устанавливаются правовые последствия несогласования условия о цене договора купли-продажи: цену следует определять в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ, если она не предусмотрена договором и не может быть определена исходя из его условий (ст. 485 ГК РФ).
Установление судом того факта, что предусмотренный сторонами порядок определения условия договора, не относящегося к существенным, не позволяет его определить, влечет необходимость применения правил, а также положений закона, восполняющих пробелы в договоре, возникшие при его заключении, как-то: п. 3 ст. 424 (оплата исполнения договора по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги), п. 2 ст. 314 (исполнение обязательства в разумный срок после его возникновения) ГК РФ и др., т.е. последствия, отличные от признания договора незаключенным. Соответственно, в случае признания несогласованным такого условия договора стороны получают (предоставляют) несколько иное исполнение по сравнению с тем, на которое они могли рассчитывать при заключении договора.
Контрагентами могут быть избраны разные способы определения условий договора в отношении как объективно-существенных его условий, так и не относящихся к ним. Однако в случае признания тех и других несогласованными наступают различные правовые последствия.
С учетом указанного можно прийти к заключению о том, что отсутствие в договоре точного определения какого-либо из условий само по себе не дает основания для вывода о недостижении сторонами соглашения по данному условию и, соответственно, не должно влечь признание его несогласованным. Лишь в тех случаях, когда 1) договором не предусмотрен порядок определения условия договора либо 2) такой порядок предусмотрен договором, но не позволяет выявить такое условие, его следует считать не согласованным, за исключением тех условий, в отношении которых само законодательство устанавливает порядок, позволяющий их определить.
Таким образом, представляется необходимым выделять способы определения условий договора, учитывать допустимость согласования этих условий путем установления в договоре порядка их определения. Признание условия договора несогласованным исходя лишь из отсутствия в нем точного соответствующего указания может повлечь необоснованное признание договора незаключенным, неправомерное увеличение (уменьшение) срока исполнения обязательства, объема встречного предоставления либо иное несправедливое разрешение спора.
С учетом последствий, наступающих в случае признания определимого условия несогласованным, исключительно важной представляется проблема, заключающаяся в том, что не всегда можно четко провести грань между определимостью того или иного условия и его неопределенностью. Другими словами, зачастую нельзя со всей однозначностью установить, позволяет ли порядок, установленный договором, определить одно из его условий.
По делу о признании недействительным договора купли-продажи, по которому ответчик приобрел железнодорожный подъездной путь протяженностью 700 м на конкретной железнодорожной станции, суд пришел к выводу об определимости и согласованности условия договора о предмете, несмотря на то что дополнительное соглашение к договору, содержащее исчерпывающую информацию о предмете сделки (кадастровый номер, адрес), было признано недействительным (в связи с подписанием его неуполномоченным лицом) <302>.
--------------------------------
<302> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.09.2004 по делу N А29-367/2004-2э Арбитражного суда Республики Коми.
По другому делу суд признал незаключенным договор субаренды, предметом которого являлось помещение площадью 17 кв. м в магазине, указав на то, что из содержания договора невозможно определить конкретное месторасположение занимаемой арендатором торговой площади в магазине общей площадью 556 кв. м <303>.
--------------------------------
<303> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.11.2005 по делу N А27-9982/05-1 Арбитражного суда Кемеровской области.
Между тем в последнем случае можно было исходить из того, что при заключении договора для субарендатора не является определяющим, какое именно помещение в здании ему передадут в пользование (собственность), соответственно любое помещение обусловленной площади в здании можно идентифицировать в качестве предмета договора. Думается, что такой подход соответствовал бы положению п. 3 ст. 607 ГК РФ, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (в данном случае любое помещение в здании обусловленной площадью и соответствующее целям аренды).
Подобной аргументацией можно было бы руководствоваться при разрешении споров, связанных с признанием не заключенными договоров продажи, аренды недвижимого имущества даже в том случае, если в данных договорах отсутствует указание адреса объекта недвижимости.
В связи с этим при разрешении спора, по которому суд признал договор охраны арендуемого помещения не заключенным, сославшись на то, что предмет договора не согласован, поскольку в договоре не было указано, какое именно имущество подлежит охране и каким способом <304>, правомерен, на мой взгляд, был бы вывод о согласованности условия о предмете (оказываемых услугах) с учетом того, что для арендодателя представляла интерес охрана любого имущества, находящегося в сдаваемом в аренду помещении, и любые действия по охране имущества, которые мог предпринять арендатор.
--------------------------------
<304> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 12.04.2005 по делу N А24-2638,3480/03-11 Арбитражного суда Камчатской области.
Проблема более широкого подхода к определимости условий договоров является общей для всех сделок. Она уже затрагивалась в юридической литературе. Так, А.С. Комаров, анализируя договор финансирования под уступку денежного требования, предположил, что "возможно... более правильно... исходить из того, что отсутствие в договоре факторинга прямой ссылки или невозможность использования на основании договора какого-либо иного способа идентификации требований, ставших предметом уступки, означает, что уступка распространяется на все требования клиента, возникающие из его предпринимательской деятельности. Такой подход не будет создавать препятствий для развития данных финансовых операций и в то же время будет стимулировать стороны четко определять предмет договора" <305>.
--------------------------------
<305> Комаров А.С. Финансирование под уступку денежного требования // Гражданский кодекс. Ч. 2. Текст, комментарий, алфавитно-предметный указатель. М., 1996. С. 447.
Не оспаривая данные аргументы, Л.А. Новоселова отмечает, что практика применения норм об уступке показывает, что предлагаемый А.С. Комаровым радикальный подход вряд ли пока может найти поддержку <306>.
--------------------------------
<306> См.: Новоселова Л.А. Финансирование под уступку денежного требования // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4. С. 108 - 109.
Рассматривая данный вопрос как общий, относящийся ко всем договорам, а не только к уступке права требования, следует привести основания, содержащиеся в отдельных судебных решениях и позволяющие отчасти поддержать точку зрения А.С. Комарова.
В частности, по одному из дел Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа признал договор аренды заключенным, отметив среди прочего, что при его заключении у ответчика не имелось неопределенности и сомнений относительно передаваемого имущества <307>.
--------------------------------
<307> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.02.2005 по делу N А75-2170-Г/04 Арбитражного суда Ханты-Мансийского округа.
При возникновении неясности в согласованности сторонами договора того или иного условия необходимо также учитывать действительную общую волю сторон с учетом цели договора.
В случае если в договоре предусмотрена лишь площадь передаваемого в аренду помещения, но не конкретное его расположение в здании, принадлежащем арендодателю, с учетом указанных обстоятельств можно прийти к выводу о согласованности условия о предмете и заключенности договора. Если у сторон при совершении сделки не имелось неопределенности и сомнения относительно передаваемого (подлежащего передаче) имущества, логичен был бы вывод о том, что стороны достигли соглашения об аренде любого помещения в здании обусловленной площадью.
Исходя из уже упомянутой позиции А.С. Комарова, можно предположить, что такой подход не будет создавать препятствий для развития договорных отношений и в то же время будет стимулировать стороны четко определять условия договора.
Выделение определимых условий договоров позволило бы занять более однозначную позицию по вопросу о правовой сущности договора долевого участия в строительстве.
В юридической литературе долгое время велась дискуссия о правовой природе такого договора. Высказывались мнения о том, что договор долевого участия в строительстве следует относить к договору строительного подряда; договору простого товарищества, договору купли-продажи; так называемому непоименованному договору.
Данная проблема имела не только теоретическое, но и практическое значение, поскольку ее решение позволяло внести большую ясность в вопрос о применимом к отношениям долевого участия в строительстве законодательстве.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам в обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов <308>, сделала вывод о том, что на основании договора долевого участия в строительстве возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность. При этом в этом обобщении приводятся доводы, препятствующие, по мнению коллегии, отнесению договора долевого участия в строительстве к договору купли-продажи <309>. В качестве основного аргумента указан распространенный вывод о том, что объект недвижимости до момента окончания его строительства "не представляется возможным конкретно определить". Между тем при таком подходе не учитываются способы определения договорных условий, позволяющие включить в договор не только определенные, но и определимые условия. Как уже отмечалось, в договоре, предусматривающем продажу товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, допускается указывать отдельные признаки условия о предмете, позволяющие отнести созданное либо приобретенное в будущем имущество к предмету заключенного договора.
--------------------------------
<308> См.: Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N 2.
<309> На момент подготовки Судебной коллегией обобщения Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40, с послед. изм.) еще не был принят.
Принятие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" позволило в целом решить вопрос о нормах, применимых к отношениям из договора долевого участия, в связи с чем проблема выявления правовой природы договора долевого участия в строительстве в настоящее время перестала рассматриваться так остро.
Вместе с тем необходимо учитывать, что указанный Закон охватывает не весь круг договорных отношений, связанных с продажей будущей недвижимости. Поэтому проблема, касающаяся продажи такой недвижимости, несмотря на его принятие, осталась актуальной в части регулирования тех отношений, которые не относятся к сфере его действия.
Названная проблема касается применения общих положений о купле-продаже, а именно положения п. 2 ст. 455 ГК РФ, которым предусматривается возможность заключения договора на продажу товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Ее разрешение непосредственно связано с вопросом определения договорных условий, поскольку заключение договора в отношении несуществующего объекта недвижимости предполагает использование в этом договоре определяемых условий: указать конкретную характеристику такого объекта недвижимости, соответствующую действительности, на момент заключения достижения сторонами соглашения в принципе невозможно.
По вопросу о возможности применения упомянутого положения п. 2 ст. 455 ГК РФ к отношениям, возникающим при продаже недвижимости, в судебно-арбитражной практике отсутствует единообразие, что проявляется, как отмечают аналитики, при рассмотрении арбитражными судами двух категорий дел:
1) об оспаривании действий по отказу в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, обоснованных ссылкой на отсутствие у продавца зарегистрированного права собственности на реализуемый объект недвижимости при заключении договора купли-продажи (при осуществлении государственной регистрации права собственности на этот объект к моменту передачи права собственности);
2) по спорам между контрагентами, касающимся купли-продажи объекта недвижимости, который на момент заключения договора еще не был зарегистрирован на праве собственности за продавцом.
В связи с этим в Высшем Арбитражном Суде Российской Федерации был подготовлен упомянутый проект Постановления Пленума "О некоторых вопросах, связанных с применением арбитражными судами положений законодательства о заключении договоров купли-продажи в отношении будущих объектов недвижимости". Авторы данного проекта исходили из допустимости применения п. 2 ст. 455 ГК РФ к отношениям продажи недвижимости, за исключением отношений, подпадающих под действие указанного выше Закона. Поэтому в основу проекта был положен вывод о возможности включения в договор продажи недвижимости определимых условий о предмете этого договора.
При обсуждении проекта Постановления Пленума были высказаны сомнения в возможности передачи несуществующего имущества в собственность, а также в допустимости исходя из ст. 554 ГК РФ определять условие о недвижимом имуществе, являющемся предметом продажи, без указания его конкретной характеристики.
Подобные доводы дают основания для вывода о недостаточной применимости научных положений о способах определения условий договора, о выделении условий определенных и определяемых, несмотря на то что они нашли свое отражение в нормах ГК РФ.
Очевидно, что нельзя отождествлять заключение договора продажи недвижимого имущества и передачу этого имущества как действия, совершаемые на разных стадиях договорного процесса. Заключение договора в отношении имущества, которое будет приобретено или создано в будущем, не означает передачу несуществующего имущества: нельзя передать то, чего нет, однако можно достичь в отношении несуществующего имущества соглашения о передаче его в будущем <310>. При этом то обстоятельство, насколько долго будет создаваться вещь (либо приобретаться продавцом), а договор - оставаться неисполненным, не имеет значения для решения вопроса о допустимости продажи будущей недвижимости: длительное невыполнение договора может иметь место и при продаже существующего недвижимого имущества, право собственности на которое зарегистрировано за продавцом, и даже при продаже существующего движимого имущества.
--------------------------------
<310> В положениях ГК РФ о купле-продаже отсутствуют положения, подобные упомянутой норме ст. 826 Кодекса, предусматривающей момент времени, начиная с которого определяемое договором имущество должно идентифицироваться (как соответствующее ему). Однако указание на право заключить договор в отношении имущества, которое не существует и будет создано в будущем, уже само по себе означает идентификацию этого имущества после возникновения договорных отношений, поскольку установить соответствие имущества, не существующего на момент заключения договора, его условиям невозможно.
Что касается применения ст. 554 ГК РФ, то, как следует из ее положений, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Используемое в упомянутых ранее нормах ГК РФ (об условиях отдельных договоров) слово "позволяющие" в данном случае указывает именно на возможность включения в договор продажи недвижимости не только условий, конкретным образом определяющих предмет продажи, но и определяемых условий, содержащих критерии (признаки), выделяющие реализуемый объект среди другого недвижимого имущества. Иными словами, оно указывает на способы определения недвижимого имущества, являющегося предметом продажи. В противном случае не имело бы смысла включать слово "позволяющие" в текст ст. 554 ГК РФ: можно было бы ограничиться положением о том, что "в договоре продажи недвижимости должны быть указаны сведения о недвижимом имуществе" либо что "в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, определяющие недвижимое имущество". Кроме того, приведенный выше анализ ГК РФ и практики применения его норм Высшим Арбитражным Судом РФ позволяет сделать вывод о возможности использования в договоре определяемых условий вне зависимости от наличия соответствующего прямого указания в тексте закона. Другое дело, что применение определяемых условий может противоречить существу договорного отношения.
В связи с этим, на мой взгляд, более обоснованы возражения к п. 3 проекта Постановления Пленума, предусматривающему разъяснения о том, что требование о государственной регистрации договора по смыслу п. 2 ст. 558 ГК РФ распространяется только на договор купли-продажи жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; в случае если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения, то такой договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.
Таким образом, авторы проекта Постановления Пленума предложили распространить возможность использования определимых условий на отношения, возникающие при продаже жилого помещения, исходя из того, что требование о государственной регистрации договора не подлежит применению к продаже будущего жилого помещения, поскольку договор, предусматривающий продажу будущего жилого помещения, является особым видом договора продажи жилого помещения.
Вместе с тем можно предположить, что особенности отношений по продаже жилого помещения, обусловившие необходимость осуществления государственной регистрации договора (ст. 558 ГК РФ), в отличие от продажи других видов недвижимого имущества (без учета продажи предприятия) препятствуют выделению в рамках договора продажи жилого помещения его вида - договора продажи будущего жилого помещения, не подлежащего государственной регистрации. В целом же, на мой взгляд, не совсем обоснованно проводить классификацию договора и тем самым определять его правовую природу исходя исключительно из необходимости применения того или иного правила к возникающим из договора отношениям.
При обсуждении проекта Постановления Пленума было высказано мнение об отсутствии необходимости в заключении договора продажи будущей недвижимости (а следовательно, и во включении в такой договор определяемых условий) и целесообразности оформления данных отношений предварительным договором. Вряд ли можно согласиться с такой позицией, учитывая, что продавцы (например, застройщики) зачастую объективно заинтересованы в получении платы за реализуемое будущее имущество именно на стадии заключения договора (в том числе в целях финансирования строительства), а не при создании имущества в ходе его исполнения. Такое условие об оплате может предусматриваться основным договором купли-продажи, но не предварительным договором.
Нельзя не отметить, что рассматриваемые договоры (предварительный и основной) представляют собой договорные конструкции разной целевой направленности. Еще О.А. Красавчиков предлагал разграничивать организационно-правовые отношения и отношения, организуемые исходя из цели, на которую непосредственно направлены отношения. По его мнению, "если в последнем случае цель составляет получение имущества, выполнение работ, оказание услуг... то в организационной социальной связи на первый план выступает упорядочение, организованность... соответствующего акта (процесса) по передаче имущества, выполнению работ и т.д." <311>.
--------------------------------
<311> Красавчиков О.А. Организационные гражданско-правовые отношения // Антология уральской цивилистики. 1925 - 1989. М., 2001. С. 162 - 163.
Таким образом, действия, которые должны осуществить стороны при заключении предварительного договора, направлены на организацию договорного имущественного правоотношения. Иными словами, цель этого обязательства состоит не в том, чтобы осуществить передачу имущества, выполнение работ, оказание услуг, а в совершении действий, направленных на организацию связи, - заключение конкретного имущественного договора.
Очевидно, что отмеченные особенности, характерные для договора продажи будущей недвижимости как имущественного договора, не укладываются в рамки предварительного договора как договора, имеющего организационный характер. Неслучайно в проекте Закона о внесении изменений в ГК РФ предложено ограничить круг объективно-существенных условий, которые должны быть отражены в предварительном договоре, условиями, позволяющими установить предмет договора <312>. Это, несомненно, подчеркивает организационный характер предварительного договора.
--------------------------------
<312> Действующий ГК РФ в отличие от проекта Закона о внесении в него изменений указывает, что в предварительном договоре должны содержаться как предмет, так и другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429).
Кроме того, применение конструкции предварительного договора не позволяет разрешить проблему определения предмета договора для целей продажи несуществующего объекта недвижимости: в предварительном, как и в основном договоре, также подлежит согласованию и, следовательно, определению условие о предмете. В связи с этим использование конструкции предварительного договора в отношении будущего имущества не имеет преимуществ по сравнению с заключением основного договора.
Изложенное свидетельствует об актуальности проблемы выделения и использования различных способов определения условий гражданско-правовых договоров, необходимости ее разрешения в целях совершенствования правоприменительной практики по рассмотрению споров, связанных с заключением договоров.
§ 3. Видообразующие признаки договора и их значение
при формировании договорных условий
