Основні принципи іпотеки та іпотечного кредитування

Дотримання і виконання певних принципів робить іпотеку та іпотечне кредитування ефективним способом забезпечення виконання зобов’язань за кредитним договором і зниження ризику кредитних відносин.

І принцип – принцип забезпечення зобов’язання. Іпотека, будучи заставою нерухомості, є забезпеченням зобов’язань, що, в свою чергу, дає іпотечному кредиту такі переваги:

- зменшує ступінь ризику для обох сторін;

- позичальник одержує кредит на тривалий період, має змогу зберегти за собою заставлену нерухомість, не ризикуючи іншим майном;

- кредитор отримує безпрограшний варіант відшкодування позики;

Так, відповідно до статті 1 Закону України „Про іпотеку”, іпотека – це вид забезпечення виконання зобов’язань нерухомим майном, що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку встановленому цим Законом;

- заставлена нерухомість може продовжувати приносити дохід і здаватися в оренду, використовуватися як виробничий об’єкт тощо. У такий спосіб за час дії договору можна зменшити або цілком покрити суму боргу;

- об’єкти нерухомості мають, як правило, значну вартість, пов’язані із землею, а отже, їх неможливо сховати, таємно перемістити в інше місце чи якимось іншим способом вивести з-під контролю заставодержателя. Згідно зі статтею 1 Закону України „Про іпотеку” нерухоме майно (нерухомість) – це земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці і невід’ємно пов’язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

ІІ принцип є важливою передумовою іпотеки і полягає в об’єктивній оцінці майна, вартість якого повинна бути зазначена і в договорі, і в заставній. Порядок оцінювання майна визначається, як правило, сторонами договору. Може бути запроваджена незалежна оцінка предмета іпотеки, вона довіряється третій стороні, зацікавленій у реальній та справедливій оцінці як основного зобов’язання, так і іпотеки, що його забезпечує.

Іпотека поширюється як на основну вимогу, так і на додаткові: проценти, нараховані за основним зобов’язанням; витрати, понесені (за основним зобов’язанням) кредитором на утримання, збереження майна в разі недбалого ставлення заставодавця до своїх обов’язків; витрати заставодержателя на страхування заставленого майна; витрати на звернення стягнення на предмет іпотеки при невиконанні позичальником основного зобов’язання. Загальна сума вимог заставодержателя, забезпечених іпотекою, може бути визначена як фіксована, тоді зобов’язання заставодавця у частині, що перевищує цю суму, не вважається забезпеченою іпотекою. Згідно зі статтею 3 Закону України „Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” у разі визначення у договорі про іпотечний кредит вартості основного зобов’язання таке зобов’язання повинне включати в себе ціну зобов’язання та дохід (відсотки) кредитодавця. Ціною зобов’язання у такому випадку є сума коштів, надана кредитодавцем боржнику, а її розмір не може перевищувати 70% від оціночної вартості предмета іпотеки.

ІІІ принцип – принцип поширення іпотеки на майно (предмет іпотеки).

Як вже зазначалося у Темі 1, предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України „Про іпотеку” можуть бути один або декілька об’єктів нерухомого майна за таких умов:

- нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;

- нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього,
відповідно до законодавства, може бути звернене стягнення;

- нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об’єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Слід також зазначити, що іпотека є неподільною, тобто поширюється одразу на все майно з усіма його складовими. Предметом іпотеки не може бути частина об’єкта нерухомості, скажімо, частина квартири.

У статті 6 Закону України „Про іпотеку” визначено умови передачі нерухомого майна в іпотеку. Так, у випадку обмеження правомочності розпорядження нерухомим майном згодою його власника або уповноваженого органу державної влади чи органу місцевого самоврядування така ж згода необхідна для передачі цього майна в іпотеку.

Майно, що є у спільній власності, може бути предметом іпотеки лише за нотаріально посвідченою згодою усіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості.

Іпотекодавець зобов’язаний до укладення іпотечного договору попередити іпотекодержателя про всі відомі йому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки, в тому числі ті, що не зареєстровані у встановленому законом порядку. У разі порушення цього обов’язку іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов’язання та відшкодування іпотекодавцем завданих збитків.

Якщо будівля (споруда), що передається в іпотеку, розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля (споруда) підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. Якщо ця земельна ділянка належить іншій особі та була передана іпотекодавцю в оренду (користування), після звернення стягнення на будівлі (споруди) їх новий власник набуває права і обов’язки, які мав іпотекодавець за правочином, яким встановлено умови оренди цієї земельної ділянки (користування нею).

Якщо в іпотеку передається земельна ділянка, на якій розташовані будівлі (споруди), які належать іпотекодавцю на праві власності, така земельна ділянка підлягає передачі в іпотеку разом з будівлями (спорудами), на якій вони розташовані. Після звернення стягнення на передану в іпотеку земельну ділянку, на якій розташовані будівлі (споруди), що належать іншій, ніж іпотекодавець, особі, новий власник земельної ділянки зобов’язаний надати власнику будівлі (споруди) такі ж умови користування земельною ділянкою, які мав іпотекодавець.

Об’єкти незавершеного будівництва, розташовані на переданій в іпотеку земельній ділянці, вважаються предметом іпотеки, незалежно від того, хто є власником об’єкта незавершеного будівництва.

Предмет іпотеки залишається у володінні, користуванні та розпорядженні заставодавця. Ніхто не має права заборонити останньому вільно користуватися та розпоряджатися своєю заставленою власністю доти, доки він належним чином виконує своє зобов’язання.

Згідно зі статтею 9 Закону України „Про іпотеку” іпотекодавець має право володіти та користуватись предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення, якщо інше не встановлено цим Законом. При користуванні предметом іпотеки іпотекодавець повинен не припускати погіршення стану предмета іпотеки та зменшення його вартості понад норми його звичайної амортизації (зносу).

Іпотекодавець має право одержувати від предмета іпотеки продукцію, плоди і доходи, якщо інше не встановлено іпотечним договором.

Іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя:

- зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (споруди), розташованої на земельній ділянці, що є предметом іпотеки, чи здійснювати істотні поліпшення цієї земельної ділянки;

- передавати предмет іпотеки у наступну іпотеку;

- відчужувати предмет іпотеки;

- передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.

Іпотекодавець має право заповідати передане в іпотеку нерухоме майно.

Відповідно до статті 14 Закону України „Про іпотеку” предметом іпотеки може бути нерухоме майно, що є об’єктом права державної чи комунальної власності і закріплене за відповідним державним чи комунальним підприємством, установою, організацією на праві господарського відання. Передача в іпотеку цього майна здійснюється після отримання у встановленому законом порядку згоди органу державної влади чи органу місцевого самоврядування, до сфери господарського відання якого належить відповідне державне чи комунальне підприємство, установа або організація.

Забороняється передача в іпотеку об’єктів права державної власності, що не підлягають приватизації. Предметом іпотеки не можуть бути національні, культурні та історичні цінності, які є об’єктами права державної власності і занесені або підлягають занесенню до Державного реєстру національної культурної спадщини.

Стаття 15 Закону України „Про іпотеку” визначає особливості іпотеки земельних ділянок. Так, заборони та обмеження щодо відчуження і цільового
використання земельних ділянок, встановлені Земельним кодексом України є чинними при їх іпотеці. Реалізація переданих в іпотеку земельних ділянок сільськогосподарського призначення при зверненні стягнення на предмет іпотеки здійснюється на прилюдних торгах. Дія цього Закону не поширюється на земельні ділянки, які перебувають у державній чи комунальній власності і не підлягають приватизації.

Згідно зі статтею 16 Закону України „Про іпотеку” передача в іпотеку об’єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва. Обтяження об’єкта незавершеного будівництва іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку. Після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки, відповідно до іпотечного договору.

У разі передачі в іпотеку об’єкта незавершеного будівництва забудовником і звернення стягнення на завершену будівлю (споруду) іпотека не поширюється на ту її частину, яка виділена в натурі і була придбана будь-якою особою (покупцем) на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення, якщо інше не встановлено договором з покупцем. Після звернення стягнення визначені договором права і обов’язки забудовника щодо третіх осіб-покупців переходять до нового власника завершеної будівлі (споруди) або об’єкта незавершеного будівництва.

Заставодавцем може бути як позичальник (боржник), так і третя особа (майновий поручитель). Відповідно до статті 11 Закону України „Про іпотеку” майновий поручитель несе відповідальність перед іпотекодержателем за невиконання боржником основного зобов’язання виключно в межах вартості предмета іпотеки. У разі задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки майновий поручитель набуває права кредитора за основним зобов’язанням.

IV принцип – необхідність державної реєстрації іпотеки. Згідно зі ст. 4 Закону України „Про іпотеку” обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації. У разі недотримання цієї умови іпотечний договір є дійсним, але вимога іпотекодержателя не набуває пріоритету відносно зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно.

Державний реєстр іпотек – це єдина комп’ютерна база даних про обтяження і зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою, відступлення прав за іпотечним договором, передачу, анулювання, видачу дубліката заставної та видачу нової заставної.

Згідно з Постановою Кабінету Міністрів України „Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації іпотек” від 31.03.2004 № 410 та ст. 4 Закону України „Про іпотеку” державна реєстрація здійснюється на підставі повідомлення іпотекодержателя, в якому зазначається така інформація:

1) відомості про іпотекодавця та іпотекодержателя:

для іпотекодавця, іпотекодержателя – юридичних осіб відомості про:

- для резидентів – найменування, місцезнаходження, ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України;

- для нерезидентів – найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу;

для іпотекодавця, іпотекодержателя – фізичних осіб відомості про:

- для громадян України – прізвище, ім’я, по батькові, адресу постійного місця проживання та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб – платників податків та інших обов’язкових платежів;

- для іноземців – прізвище, ім’я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України;

2) опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані;

3) розмір основного зобов’язання;

4) строк повного виконання основного зобов’язання;

5) посилання на випуск заставної або її відсутність.

Державна реєстрація носить публічний, відкритий характер.

Раціональна, ефективна система реєстрації прав на нерухоме майно – базова передумова функціонування механізму застави нерухомості, тому що вона гарантує безспірність юридично значимих дій, які мали місце щодо нерухомості. Якщо система реєстрації діє, зацікавлені особи можуть не боятися, що угоди, пов’язані з нерухомістю, виявляться недійсними.

Для кожного цілісного об’єкта нерухомого майна у спеціальній установі повинна вестися книга реєстрації прав на майно чи поземельна книга, де записується вся інформація, яка стосується речових прав на нього (речові права на нерухомість виникають не раніше, ніж з моменту реєстрації у книзі).

V принцип – спеціальність предмета іпотеки та вимог, що забезпечуються іпотекою.

Виникнення, застосування та пріоритет іпотеки залежно від її виду має свої особливості. Іпотека може бути договірною, законною, судовою. Законна іпотека забезпечує зобов’язання, визначені законом. Судова – забезпечує зобов’язання, встановлені судом. Договірна – найчастіше застосовується при іпотечному кредитуванні, це іпотека, яка є результатом угоди. Її може надати тільки власник майна, який має право відчужувати це майно. Договір про іпотеку підлягає нотаріальному посвідченню. Така іпотека ґрунтується на принципі спеціальності:

- спеціальності предмета іпотеки;

- спеціальності вимоги, що забезпечується іпотекою.

Відповідно до цього принципу іпотека не може встановлюватись на майно, яке стане власністю заставодавця лише після того, як буде укладена угода про іпотеку. Іпотека незавершеного будівництва також певною мірою суперечитиме (при укладенні та виконанні договору) цьому принципу. Проблема полягає у тому, що:

- в момент укладення угоди описується об’єкт незавершеного будівництва;

- при стягненні сам об’єкт – це фізично інша будівля (здійснена певна добудова).

Відповідно до статті 3 Закону України „Про іпотеку” іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.

Взаємні права і обов’язки іпотекодавця та іпотекодержателя за іпотечним договором виникають з моменту його нотаріального посвідчення. У разі іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, взаємні права і обов’язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з дня вчинення відповідного правочину, на підставі якого виникає іпотека, або з дня набрання законної сили рішенням суду.

Іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного зобов’язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності.

Іпотека має похідний характер від основного зобов’язання і є дійсною до припинення основного зобов’язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.

У разі порушення боржником основного зобов’язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно не зареєстровані у встановленому законом порядку або зареєстровані після державної реєстрації іпотеки. Якщо пріоритет окремого права чи вимоги на передане в іпотеку нерухоме майно виникає відповідно до закону, таке право чи вимога має пріоритет над вимогою іпотекодержателя лише у разі його/її виникнення та реєстрації до моменту державної реєстрації іпотеки.

Пріоритет права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно зареєстрованих у встановленому законом порядку прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації іпотеки. Зареєстровані права та вимоги на нерухоме майно підлягають задоволенню згідно з їх пріоритетом – у черговості їх державної реєстрації.

Оформлюється іпотека за допомогою спеціального документа – іпотечного договору. Згідно зі статтею 18 Закону України „Про іпотеку” іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Іпотечний договір повинен містити такі істотні умови:

1) для іпотекодавця та іпотекодержателя – юридичних осіб відомості про:

- для резидентів – найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб – підприємців;

- для нерезидентів – найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу;

для іпотекодавця та іпотекодержателя – фізичних осіб відомості про:

для громадян України – прізвище, ім’я, по батькові, адресу постійного місця проживання та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб-платників податків та інших обов’язкових платежів;

для іноземців, осіб без громадянства – прізвище, ім’я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України;

2) зміст та розмір основного зобов’язання, строк і порядок його виконання та/або посилання на правочин, у якому встановлено основне зобов’язання;

3) опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані. При іпотеці земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення;

4) посилання на видачу заставної або її відсутність.

У разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду.

Іпотечний договір може містити інші положення, зокрема, визначення вартості предмета іпотеки, посилання на документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на предмет іпотеки, відомості про обмеження та обтяження прав іпотекодавця на предмет іпотеки, визначення способу звернення стягнення на предмет іпотеки.

Іпотечний договір та договір, що обумовлює основне зобов’язання, можуть бути оформлені у вигляді одного документа. Цей документ за формою і змістом повинен відповідати вимогам, встановленим у цій статті, та вимогам, встановленим законом, для договору, який визначає основне зобов’язання.

У разі якщо іпотекою забезпечується повернення позики, кредиту для придбання нерухомого майна, яке передається в іпотеку, договір купівлі-продажу цього нерухомого майна та іпотечний договір можуть укладатися одночасно.

VI принцип – іпотека повинна забезпечувати певні вимоги. Вони чітко визначені у статті 7 Закону України „Про іпотеку”.

За рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов’язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов’язання.

Якщо вимога за основним зобов’язанням підлягає виконанню у грошовій формі, розмір цієї вимоги визначається на підставі іпотечного договору або договору, що обумовлює основне зобов’язання, у чітко встановленій сумі чи шляхом надання критеріїв, які дозволяють встановити розмір цієї вимоги на конкретний час протягом строку дії основного зобов’язання.

Якщо інше не встановлено законом або іпотечним договором, іпотекою також забезпечуються вимоги іпотекодержателя щодо відшкодування:

- витрат, пов’язаних з пред’явленням вимоги за основним зобов’язанням і зверненням стягнення на предмет іпотеки;

- витрат на утримання і збереження предмета іпотеки;

- витрат на страхування предмета іпотеки;

- збитків, завданих порушенням основного зобов’язання чи умов іпотечного договору.

VII принцип – предмет іпотеки повинен страхуватися. Особливості страхування предмета іпотеки визначено у статті 8 Закону України „Про іпотеку”.

Іпотекодавець зобов’язаний застрахувати предмет іпотеки на його повну вартість від ризиків випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування, якщо іпотечним договором цей обов’язок не покладено на іпотекодержателя. У разі наступної іпотеки страхування предмета іпотеки не є обов’язковим.

Договір страхування укладається на користь іпотекодержателя, який у разі настання страхового випадку набуває право вимоги до страховика. У разі набуття прав за іпотечним договором новим іпотекодержателем він також набуває право вимоги до страховика.

У разі настання страхового випадку щодо предмета іпотеки іпотекодержатель має переважне право на задоволення своєї вимоги за основним зобов’язанням із суми страхового відшкодування.

Після задоволення вимоги іпотекодержателя, що має вищий пріоритет, з суми страхового відшкодування будь-яке перевищення суми страхового відшкодування над розміром вимоги іпотекодержателя, що має вищий пріоритет, підлягає розподілу між іпотекодержателями, що мають нижчий пріоритет, та іншими кредиторами боржника відповідно до пріоритету та розміру їх зареєстрованих прав чи вимог і іпотекодавцем в останню чергу.

За згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем, що має вищий пріоритет, страхове відшкодування може бути спрямоване на відновлення предмета іпотеки.

Іпотечним договором на іпотекодавця може бути покладений обов’язок здійснити інші види страхування у зв’язку з передачею нерухомого майна в іпотеку.

VIII принцип – принцип належного збереження предмета іпотеки. Порядок збереження іпотеки розкривається в однойменній статті Закону України „Про іпотеку” (стаття 10).

Якщо інше не встановлено законом чи іпотечним договором, іпотекодавець зобов’язаний вживати за власний кошт всі необхідні заходи для належного збереження предмета іпотеки, включаючи своєчасне проведення поточного ремонту, відновлення незначних пошкоджень, раціональну експлуатацію та захист предмета іпотеки від незаконних посягань та вимог інших осіб.

Іпотекодавець повинен своєчасно повідомляти іпотекодержателя про будь-яку загрозу знищення, пошкодження, псування чи погіршення стану предмета іпотеки, а також про будь-які обставини, що можуть негативно вплинути на права іпотекодержателя за іпотечним договором.

Іпотекодержатель має право у будь-який час протягом строку дії іпотечного договору за умови попереднього письмового повідомлення іпотекодавця перевіряти документально і в натурі наявність, стан, умови збереження та користування предметом іпотеки. Іпотекодавець зобов’язаний не перешкоджати реалізації цього права іпотекодержателем, надавати йому всі документи, необхідні для перевірки наявності, стану, умов збереження та користування предметом іпотеки, а також негайно на вимогу іпотекодержателя забезпечити йому фізичний доступ до предмета іпотеки. Проведення іпотекодержателем зазначеної перевірки не повинно призупиняти користування предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення або іншим чином порушувати права іпотекодавця чи іншої особи, в тимчасовому користуванні якої знаходиться предмет іпотеки.

IX принцип – у процесі іпотечних відносин повинні бути чітко визначені підстави припинення іпотеки. Базові підстави припинення іпотеки визначені статтею 17 Закону України „Про іпотеку”.

Іпотека припиняється у разі:

1) припинення основного зобов’язання або закінчення строку дії іпотечного договору;

2) реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону;

3) набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки;

4) визнання іпотечного договору недійсним;

5) знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється;

6) з інших підстав, передбачених цим Законом.

Наступні іпотеки припиняються внаслідок звернення стягнення за попередньою іпотекою.

Відомості про припинення іпотеки підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.

X принцип – іпотека може бути оформлена у вигляді цінних паперів:

- заставних;

- іпотечних сертифікатів;

- іпотечних облігацій.

Заставна – це іменний цінний папір, який засвідчує право власника вимагати виконання грошового зобов’язання, забезпеченого іпотекою майна, а у разі його невиконання – вимагати звернення стягнення на заставлене майно. Заставна дає змогу здійснити своєрідну інтеграцію ринку нерухомості та фондового ринку.

Існують первинний і вторинний ринки заставних.

На первинному ринку вони з’являються в результаті оформлення відповідних контрактів між кредитором (найчастіше банком) та позичальником.

Вторинний ринок утворюється після перепродажу заставних за вже наданими іпотечними кредитами. Відбувається це так: кредитор (іпотечний банк, фінансова компанія) під заставні випускає цінні папери, які продає іншим інвесторам.

Здебільшого іпотечні банки використовують іпотечні облігації – довгострокові цінні папери. Вони випускаються під забезпечення нерухомим майном та приносять твердий процент. Понад 70% коштів іпотечні банки Європи мобілізують за допомогою випуску таких облігацій.

Власник може продати іпотечну облігацію будь-коли і таким чином повернути собі гроші.

Іпотечні облігації мають 3 рівні забезпечення:

1) за кожною з них борг позичальника, який бере кредит у банку;

2) забезпечені майном позичальника, заставленим за договором іпотеки банку-заставодержателю;

3) забезпеченням є майно самого банка-кредитора.

Модель вторинного ринку Німеччини має вигляд однорівневої системи: рефінансування здійснюється за рахунок випуску іпотечним банком заставних листів (іпотечних облігацій).

Модель вторинного ринку США побудована як дворівнева система: права вимоги за кредитами переуступаються спеціалізованому агентству, яке в свою чергу залучає кошти інвесторів шляхом розміщення цінних паперів.

XI принцип – принцип інфляційного застереження. Відповідно до статті 4 Закону України „Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” інфляційним застереженням є обумовлений сторонами договору про іпотечний борг спосіб збереження реальної вартості грошових вимог та доходів кредитодавця. Таке застереження має забезпечувати індексацію платежів за договором про іпотечний борг при сплаті основного зобов’язання.

В інфляційному застереженні та для обліку зобов’язань боржників за договорами про іпотечний борг можуть використовуватися індексуючі умовні розрахункові одиниці або інші механізми, застосування яких не заборонено цим Законом.