Історичний аспект походження і розвитку іпотеки. Світовий досвід становлення іпотеки

Ринкова економіка передбачає широке використання іпотечного кредиту – довгострокових позичок, які банки надають під заставу нерухомості, перш за все – землі. У цьому зв’язку інтерес становить розгляд питань сутності, історії виникнення і розвитку іпотечного кредиту, його застосування в різних країнах, а також діяльності іпотечних (земельних) банків.

Іпотечний кредит виник ще за рабовласницького ладу, де він являв собою різновид лихварського капіталу, дістав розвиток при феодалізмі, але особливого поширення набув при капіталізмі. Цей кредит дозволяє підприємцям збільшувати розмір продук­тивного капіталу, зокрема, землевласникам фінансувати купівлю додаткових ділянок землі, дає можливість придбавати машини, устаткування та інші засоби виробництва, тобто сприяє розвиткові та зміцненню ринкових відносин. Під заставу кредит видаєть­ся, як правило, на строк, більший від 5 років.

Для іпотечного кредитування, крім довгостроковості, є характерним залишення заставного майна в руках боржника, який продовжує його експлуатувати. Заставовласник може перевірити наявність, стан і умови зберігання заставного майна. Допуска­ється повторна застава з отриманням додаткового кредиту, якщо цінність майна не вичерпана попередніми заставами і боржник має економічну можливість сплатити проценти і погасити борг.

При заставі нерухомого майна боржник лише номінально зберігає своє право власника. У цьому випадку земельна рента, що є економічною формою реалізації земельної власності, фактично привласнюється кредитором.

Іпотечний кредит надають, як правило, банки, в першу чергу – іпотечні. До них належать і земельні банки, які видають довгострокові позички, в основному, під заставу землі. Названими операціями можуть займатися також комерційні, сільськогосподар­ські та інші банки.

Слово “іпотека” виникло ще за часів Стародавньої Греції на початку VI ст. до н.е., так називали стовпа, якого ставили на земельній ділянці позичальника, що брав гроші у борг під її заставу. На ньому регулярно робилися написи про внесені платежі та про залишок боргу. Пізніше ці записи почали вносити у спеціальну книгу, яку також називали іпотечною. Тобто, вже тоді термін “іпотека” був пов’язаний із забезпеченням відповідальності боржника перед кредитором певними земельними володіннями.

В часи правління імператора Антонія Пія (II ст. н.е.) було розроблене спеціальне законодавство, яке регулювало роботу банкірів з іпотекою. Можна зазначити, що влада Стародавнього Риму всебічно сприяла розвитку цього виду кредитування. Для того, щоб воно було доступним, створювалися різноманітні фінансові інституції. Так, за часів імператора Трояна було засновано фінансові фонди, призначені для підтримки вдів та сімей військових. Їм іпотечні кредити надавалися під 5% річних. Це був найнижчий процент в імперії.

Інститут іпотеки у римлян пройшов еволюцію від фідуції (лат. fiducia – угода на довірі, або – довірча угода) до пігнуса (лат. pignus – неформальна застава). В період застосування фідуції боржник був абсолютно незахищеним перед кредитором, який мав право на власний розсуд вирішувати – вимагати від позичальника сплати боргу чи не повертати йому майно. Угода пігнуса обмежила права кредиторів. Згідно з нею вони уже не могли розпоряджатися заставленою нерухомістю як своєю власністю. Більше того, у випадку невиконання боржником зобов’язання кредиторові заборонялося залишати нерухомість у себе. Він мав продати заставу, відшкодувати свої збитки, а різницю між виручкою за продаж нерухомого майна і залишком боргу повернути позичальникові.

На рис. 2.1 відображено процес розвитку використання нерухомості від фідуції до іпотеки [1, 18].

 

 

Іпотека

Пігнус

Рис. 2.1. Процес розвитку використання нерухомості від фідуції до іпотеки

 

У стародавньому Римі існували три види застави: fiducia, pignus, hypotheca.

Історично першою виникла fiducia. Визначена у цьому виді застава була для кредитора більш ніж повне забезпечення, тому що майно, яке було предметом застави автоматично переходило у повну власність кредитора. „Стаючи, одночасно з виникненням застави, власником предмета, його кредитор мав право володіти, користатися і розпоряджатися їм за своїм розсудом; він мав можливість відчужувати його без попередньої згоди боржника і не чекаючи часу, коли вимога буде підлягати виконанню”.

Боржник же позбавлявся права власності на предмет застави, а отже, позбавлявся і прав на плоди і доходи, принесені цим майном і крім того, права відшкодування цього майна у третіх осіб. Нарешті, навіть задовольнивши вимоги кредитора, боржник не мав упевненості в тому, що йому буде повернуто майно, яке було предметом застави. У цьому випадку боржник міг одержати з кредитора виключно компенсацію за заподіяну йому шкоду і збитки.

Поряд з fiducia римське право виробило іншу форму застави — pignus. У цьому випадку предмет, переданий у заставу, надходив не у власність, а у володіння кредитора з обов'язком його повернення після одержання задоволення. Однак і цей вид застави мав істотні недоліки, що були пов'язані, по-перше, з тим, що кредитор вважався лише власником закладеного майна і не мав для захисту свого права речового позову, а відповідно він не міг відшкодувати закладеного майна в третіх осіб; по-друге, кредитор не мав права продати предмет застави з метою одержання задоволення своїх вимог. І тільки при імперії це право кредитора у випадку прострочення боргу стало визнаватися.

Крім того, fiducia, та pignus мали низку спільних недоліків, що випливали насамперед з того, що встановлення застави пов'язувалося з передачею майна боржника кредитору. Л.В. Гантовер виділяв наступне:

1) „...яким би незначним не був борг, забезпечений заставою, майном боржника, кредитоспроможність цього майна виявлялася вичерпаною”;

2) „...з передачею застави кредитору, особливо коли предмет цей складало нерухоме майно, боржник нерідко позбавлявся єдиного джерела для свого існування, існування своєї сім'ї і єдиної можливості задовольнити борг з доходів від цього майна”.

Римські юристи звільнилися від зазначених недоліків в іншому, найбільш пізньому за часом виникнення, виді застави — hupotheca, який склався під впливом східного греко-єгипетського права і розвинувся з розвитком договорів найму сільськогосподарських ділянок.

Слово „іпотека” має грецькі корені і відомо ще з VI ст. до н.е. з законів афінського реформатора Солона. У 594 р. до н.е. Солоний здійснив свої знамениті реформи, у тому числі скасував поземельні борги, ввів волю заповіту тощо. Спочатку в Афінах заставою зобов'язань була особа боржника, якому у випадку його неспроможності заплатити борги, загрожувало довічне рабство. Солоний запропонував спосіб дуже раціональної заміни звертання особистої відповідальності на майнову, який полягав у тому, що на прикордонній межі маєтку боржника встановлювався стовп із написом, що майно служить забезпеченням претензій на визначену суму. Такий стовп називався “іпотекою” і слово стало вживатися для позначення будь-якої застави нерухомості. Ставився такий стовп на ділянці землі в знак заборони боржнику вивозити з неї все приведене, привезене і принесене.

Іпотека — така форма застави, при якій закладена річ залишається у володінні та користуванні заставодавця. Кредитор, на користь якого встановлено заставне право, є вже не власником речі, а власником права вимоги щодо задоволення боргу з закладеного майна. У випадку невиконання зобов'язання він мав право зажадати закладену річ, у кого б вона на той час не знаходилася, продати її і з вирученої суми покрити свою вимогу до боржника. Боржник при іпотеці залишається власником закладеного майна і не позбавляється можливості одержувати з нього доходи, а також відчужувати його та обтяжувати новими заставами.

Заставне право припинялося у випадку:

- знищення (втрати) предмета застави;

- злиття заставного права і права власності на закладену річ;

- припинення зобов'язання, у забезпечення якого встановлена застава.

У середні віки поняття “іпотека” поступово входить у законодавство більшості європейських держав.

До західноєвропейського законодавства іпотека перейшла з двома головними відмінностями: по-перше, вона застосовується тільки до нерухомих речей, по-друге, продаж закладеного майна провадиться в судовому порядку.

Те, що іпотека застосовується тільки до нерухомості, визначається, на думку Л.В. Гантовера, властивостями речей, а саме тим, що „вони можуть бути дуже легко знищені чи зіпсовані боржником, сховані чи передані їм у треті руки, тому без вилучення цих речей з володіння боржника у кредитора виникала би небезпека позбавитися свого забезпечення”.

Першою формою застави, за словами Г.Ф. Шершеневича, було надання кредитору права користування майном боржника за отриману суму грошей, причому „...кредитор мав право вимагати платежу боргу, а боржник мав право вимагати повернення майна за умови платежу боргу”.

Поряд з цією формою існувала, на думку А.С. Звоницького, і інша форма, яка полягала в тому, що річ залишалася в руках боржника, а кредитор, замість користування закладеним майном, одержував винагороду за свій капітал у виді росту.

Так, Г.Ф. Шершеневич вважав, що подальшим розвитком застави є перетворення володіння і користування, що виникло при простроченні строку боржником, у право власності кредитора на це майно і розвиток застави буде спрямована на те, щоб замінити це „...представлення про заставу речі, яке містить у собі право власності, представленням про заставу права на чужу річ, за для одержання задоволення з цінності цього”.

Саме на це і були спрямовані законодавчі спроби 1557 та 1737 років, які призвели до видання у 1800 році Банкротського статуту, що остаточно скасував старий порядок застави нерухомості. Була усунута необхідність віддавати в утримання кредитора закладений маєток, заставне право знову набуває характер права на чужу річ.

На противагу Г.Ф. Шершеневичу, іншу схему розвитку заставного права в Російській імперії є А.С. Звоницький. Хоча варто звернути увагу на те, що по-різному дивлячись на хід розвитку заставного права, ці автори єдині в одному - кінцевим результатом є затвердження системи, близької за своїм характером до римської іпотеки. Він наголосив на тому, що „...у російській заставі абстрактне право власності ніколи не передавалося до терміну заставоутримувачу; тому дострокове володіння і користування заставоутримувача завжди являло собою похідний умовний характер”.

Поступово застава, з передачею володіння і користування почала зливатися з відчужуваними угодами і „економічне життя кинулося в русло... форми, що залишала річ до терміну в руках боржника”.

У Німеччині термін “іпотека” з’явився в XIV ст. Щоправда перші іпотечні банки тут засновано лише в XVII ст. Початок німецькій іпотеці поклав король Прусії Фрідріх II, заснувавши в 1770 р. в Бреславі Сілезьке кредитне товариство – по суті перший іпотечний банк.

Це був державний дворянський банк, який здійснював фінансову підтримку великих господарств. Із метою залучення коштів банк почав випускати заставні листи. З початку XIX ст. діяльність зазначеного банку поширилася на дрібні поміщицькі володіння, а потім і на селянські господарства. В кінці XVIII ст. почали створюватися банки для іпотечного кредитування будівництва й промисловості. Перший німецький приватний іпотечний банк засновано 1862 р. у Франкфурті. На початку XIX ст. діяльність іпотечного банку поширилась і на володіння дрібних поміщиків, а потім і на селянські господарства. На початку XX ст. в Німеччині вже діяло кілька десятків банків, дві третини з яких були акціонерними, решта – державними. На сьогодні Німеччина має найширшу систему іпотечних банків серед сучасних розвинених країн світу, де контрольний пакет акцій здебільшого належить державі.

У Франції іпотечна система законодавчо склалася до середини XIX ст. У цей час тут уже діяло кілька великих земельних банків, які здійснювали іпотечне кредитування великих землевласників і промисловців.

Отже, у ХІХ ст. в імперському законодавстві остаточно встановлюється нова система заставного права. Закладене нерухоме майно залишається в руках власника і при цьому немає необхідності передавати його в тримання кредитора.

У невеликих країнах Західної Європи, зокрема в Бельгії, Нідерландах, Фінляндії сучасна іпотечна система склалася в аграрному секторі економіки на початку XX ст. [1, 18].

У Сполучених Штатах Америки іпотеку в господарську діяльність впроваджено пізніше, ніж у Європі. Федеральні земельні банки, які почали надавати довгострокові позики фермерам під заставу земель, тут створено лише в 1916 р.

У 1938 р. у США розпочалося створення системи іпотечного житлового кредиту з утворення Федеральної національної іпотечної асоціації “Фанні Мей” (FNMA) зі стовідсотковим державним капіталом. Лише в середині 1960-х років асоціація “Фанні Мей” перетворилася у приватну компанію.

Завдяки спрощеній процедурі обігу нерухомості та американській заповзятливості ринок іпотечного капіталу в США став зрештою найдинамічнішим і найбільшим у світі [1, 20].

Такої чіткої системи іпотечних банків, як у Німеччині, в інших країнах немає. У США в 1916 р. були створені земельні банки у 12 округах для видачі довгострокових позичок фермерам під заставу землі. Нині наданням іпотечного кредиту в США займаються, в основному, позичкоощадні асоціації, взаємоощадні банки і дрібні фермерські банки регіонального значення. Основними методами державного регулювання іпотеки є:

- державне страхування позичок, які видають приватні кредитні установи;

- пільги при одержанні кредитів для малозабезпечених верств населення і ветеранів збройних сил США;

- податкові пільги для інвесторів ринку житла;

- забезпечення вторинного ринку заставних.

У Канаді іпотечні банки спочатку займалися кредитуванням сільського госпо­дарства під заставу землі та сільськогосподарських будівель, а згодом – переважно житлового будівництва.

У Франції великий земельний банк (Креді фонс’є де Франс) та його філія “Контора підприємців” (Контуар дез антрепренер) надають позички землевласникам і будівель­ним компаніям (на житлове та промислове будівництво). Іпотечні операції здійснює також заснований ще у 1852 р. банк земельного кредиту (Французький поземельний кредит). Цей банк видає кредити, в основному, великим будівельним компаніям і землевласникам на житлове і промислове будівництво на строк від 3 до 20 років.

У таких країнах, як Фінляндія, Швеція, Бельгія, Нідерланди, є і приватні, і державні іпотечні банки. Так, у Фінляндії іпотечний кредит надають 5 іпотечних банків під заставу нерухомості – землі та споруд (як виробничих, так і невиробничих). Більш як 70% коштів банки мобілізують шляхом випуску іпотечних облігацій. У Швеції є 4 іпотечних банки, що перебувають під державним контролем. Вони займаються кредитуванням житлового будівництва, сільського господарства, суднобудування і торгівлі. У Бельгії операції з надання довгострокових позичок виконують спеціальні кредитні установи, що утворюють так званий “державний сектор”. До нього входить Центральне управ­ління іпотечного кредиту, позички якого гарантуються державою. У Нідерландах іпотеч­ний кредит видають сільськогосподарські кредитні банки, організовані на кооператив­них засадах і об’єднані у Центральний кооперативний селянський банк (Рабобанк). Є інвестиційні банки в Аргентині, Мексиці, Нігерії та інших країнах, що розвиваються.

Історія створення земельних банків у Російській імперії, до складу якої входила і Україна, де вони відігравали велику роль у розвитку кредитної системи, тісно пов’язана з усім соціально-економічним і політичним життям країни II половини XIX – початку XX ст. На початку 70-х років XIX ст. було створено 11 акціонерних іпотечних (земельних) банків. Значну роль у проведенні аграрної політики дореволюційної Росії відігравали державні земельні банки: Державний селянський поземельний банк (заснований у 1832 р.) і Державний дворянський земельний банк (заснований у 1885 p.).

На Державний селянський поземельний банк було покладене завдання позичати селянам гроші для купівлі панської землі. Банк видавав селянам довгострокові (до 34,5 років) позички. За 1883-1895 pp. банк видав 15000 позичок на загальну суму 82 млн. руб. За його участю було продано і куплено 2,4 млн. десятин землі, голов­ним чином – панської.

Завданням Державного дворянського земельного банку було підтримання помі­щицької землевласності шляхом видачі дворянам іпотечних позичок строком до 66 років у розмірі 60% вартості дворянських маєтків. На кінець 1890 р. заборгованість позичальників за позичками цього банку становила 268 млн. руб.

Певний застій поземельного кредитування в Росії був пов’язаний із спадом в економіці в 1905-1907 pp. Відродило і прискорило розвиток цього кредиту економічне піднесення 1909-1913 pp. Однак Перша світова війна спричинила скорочення діяль­ності іпотечних банків, а потім і її припинення.

Оскільки іпотечний кредит передбачає наявність у позичальника приватної влас­ності, перш за все – на землю, то саме з причини її скасування спочатку в Росії (після 1917 p.), а потім і в СРСР іпотечні банки були закриті (зникла основа для здійснення заставних операцій). І тільки після 1992 р. на території колишнього СРСР, у тому числі й в Україні, почали діяти перші інвестиційні земельні банки (Київський іпотечний комерційний акціонерний банк, Харківський земельний банк). Акціонери цих банків відтепер можуть вести масштабні заставні операції із землею і нерухомістю, надавати кредити під заставу, брати участь у регулярних земельних торгах, а також користуватися послугами, які надає банк. Нині названі банки працюють як універсальні фінан­сово-кредитні установи, що надають увесь спектр банківських послуг. Однак розши­рення обсягів заставних операцій в Україні на сьогодні стримується недосконалістю законодавчої бази, невирішеністю проблеми оцінки приватної власності, зокрема землі, її страхування і продажу на аукціоні.

Ресурсами іпотечних банків є їх власні нагромадження та іпотечні облігації. Іпо­течні банки, як правило, здійснюють і звичайні банківські операції, що дозволяє їм збільшувати свої доходи.

Іпотечні облігації – довгострокові цінні папери, що випускаються під забезпечення нерухомим майном (землею, виробничими і жилими будівлями, спорудами та іншими об’єктами) і приносять твердий процент. Початково іпотечні облігації в окремих країнах, у тому числі й у дореволюційній Росії, називалися заставними листами, які позичальник продавав на ринку за посередництва тих самих банків, за що виплачував їм комісійну винагороду. Випускають іпотечні облігації як іпотечні банки, так і торговельно-промис­лові корпорації.

Процентні ставки за іпотечними позичками, як правило, були диференційовані банками залежно від фінансового становища позичальника. Нерідко їх розмір встанов­люється державою з урахуванням стану груп населення. Так, Державний селянський поземельний банк Росії видавав позички селянам з розрахунку 7,5-8,5% річних, а Державний дворянський земельний банк спочатку встановив процентні ставки на позички в розмірі 5,75% річних. Потім і ці ставки неодноразово знижувались і в 1887 р. були доведені до 3,5% річних. За несплату заборгованості в строк позичальник втрачає нерухомість, яка була забезпеченням кредиту.

Довгострокові грошові нагромадження банків, придбані шляхом випуску іпотечних облігацій, акумулюються на іпотечному ринку, що є складовою ринку цінних паперів. Предметом угод на іпотечному ринку виступають іпотечні облігації.

Після Другої світової війни іпотечний ринок набув широкого розвитку у СІІІА, Канаді, Західній Європі та Японії. Інструментом угод іпотечного ринку є саме іпотечні облігації. Процентні ставки на іпотечному ринку коливаються залежно від политу і пропозиції. У післявоєнні роки вони становили у середньому 6-8%, а у 70-ті роки переви­щили 10% (в США – 16-20%). За сучасних умов кошти іпотечного ринку активно використовуються для оновлення і розширення виробничих фондів торговельно-промислових корпорацій, у сільському господарстві та житловому будівництві. За останнє десятиріччя, коли Україна стала незалежною державою, через падіння обсягів виробництва, дефіцит паливно-сировинних ресурсів, а також у зв’язку з високими процентними ставками і нестачею довгострокового капіталу на інвестиційному ринку зросло напруження.

Іпотечний кредит підлягає державному регулюванню, що випливає із загальної спрямованості та зростання ролі грошово-кредитного регулювання економіки розви­нутих капіталістичних країн після Другої світової війни. Це регулювання включає забез­печення ліквідності іпотечних банків, обов’язкове збереження певної частини залуче­них ними коштів у центральних банках, контроль за обсягом кредитних операцій і емісією цінних паперів та інші заходи. Таке регулювання іпотечного кредиту доцільно ввести і в Україні. Але, перш за все, необхідно створити відповідну мережу банків, які б займалися заставними операціями. Ними можуть стати муніципальні або регіональні банки, що спеціалізуються на іпотеці. Навряд чи варто довіряти ведення цих операцій діючим комерційним банкам, оскільки операції з іпотекою вимагають від працівників банку глибоких спеціальних знань.

Як підсумок, слід зазначити, що іпотечна позичка, як правило, має бути довго­строковою – від 5 до 30 років; заставне майно залишається у позичальника; процентна ставка по кредиту є відносно низькою; сума кредиту не перевищує 60% вартості нерухо­мості; застава нерухомості (цінних паперів) постійно продається на вторинному ринку, тобто відбувається рефінансування іпотечних кредитів, що дає змогу іпотечним банкам надавати нові кредити; зобов’язання щодо іпотеки переходять до будь-якого власника заставленої нерухомості; відкритий характер іпотеки передбачає її реєстрацію у відповідних органах; існує можливість повторної застави нерухомості, якщо її вартість не вичерпана попередньою заставою.

Таким чином, власник навіть малоефективної нерухомості може одержати потріб­ні кошти для розширення виробництва чи поліпшення свого матеріального і житлового становища. Іпотечне кредитування сприятиме вирішенню й інших завдань, які постали перед нашою державою. За нинішніх умов важливими є впровадження зарубіжного досвіду іпотечного кредитування, а також розширення масштабів застосування вже відпрацьованих в Україні фінансово-кредитних механізмів житлового будівництва. Щодо зарубіжного досвіду, то в Україні доцільно використовувати як американську схему іпотечного кредитування, що дозволяє створювати дворівневий іпотечний ринок житла, так і традиційну європейську схему, котра дозволяє кожній людині з середніми доходами отримати в банку чи в іншій фінансово-кредитній установі кредит, купити за нього квартиру, при цьому використовуючи її як заставу. Слід також розширювати банківське іпотечне кредитування, започатковувати створення будівельно-ощадних кас, які добре зарекомендували себе у багатьох країнах Європи та у США. Своє місце у системі іпотечного кредитування мають зайняти кредитні спілки, інвестиційні фонди та інші інститути, які акумулюватимуть кошти населення. Необхідно створити правову базу для обігу іпотечних цінних паперів – іпотечних облігацій як первинного іпотечного ринку, так і вторинного, на якому облігації випускаються його операторами на базі пулів іпотек. Остання форма цінних паперів є особливо розвинутою у США. Там випу­щено іпотечних облігацій на суму понад 5 трлн. дол. [4, 11].

В Україні своє місце мають знайти як згадані оператори вторинного іпотечного ринку житла, так і система рейтингових агентств, що дозволить виявляти ризики, пов’язані з діяльністю інститутів ринку житла та використовуваними ними інструментами.