Сучасне трактування іпотеки, її сутність, предмет, елементи, функції

У законодавстві, сучасній літературі термін “іпотека” використовується у такому розумінні, значенні:

1) застава нерухомості, нерухомого майна з метою отримання спеціальної іпотечної позики (правова категорія);

2) іпотечний кредит – грошова позика, сума, яка надається під заставу нерухомості, щодо якої виникають кредитні відносини (економічна категорія);

3) заставна або інше боргове свідоцтво (іпотечна облігація), яке підтверджує право заставоутримувача щодо забезпечення іпотекою зобов’язання.

Згідно із сучасними трактуваннями іпотека – це:

1) засіб забезпечення зобов’язань, у випадку застосування якого предметом застави є нерухоме майно;

2) засіб забезпечення зобов’язань, у разі застосування якого предметом застави є нерухоме майно, що залишається у заставодавця або в третьої особи;

3) застава нерухомого майна (будівель, землі) для отримання в банку чи інших фінансових організаціях довготермінового (іпотечного) кредиту (заставлене майно залишається у розпорядження боржника);

4) вид забезпечення виконання зобов’язань нерухомим майном, що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку встановленому Законом України „Про іпотеку” [1];

Предмет іпотеки – ділянки землі, майно, що на ній розташоване, будівлі, споруди, квартири, підприємства як цілісний майновий комплекс, інше майно, віднесене законодавством до нерухомого (ст. 5 Закону України „Про іпотеку”) [4, 8; 5, 7].

Згідно зі статтею 5 Закону України „Про іпотеку” предметом іпотеки можуть бути один або декілька об’єктів нерухомого майна за таких умов:

- нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;

- нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього,
відповідно до законодавства, може бути звернене стягнення;

- нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об’єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом [1].

Предметом іпотеки також може бути:

1) об’єкт незавершеного будівництва;

2) інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Частина об’єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки
лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом.

Іпотека поширюється на частину об’єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості.

Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором.

Ризик випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування предмета іпотеки несе іпотекодавець, якщо інше не встановлено іпотечним договором.

Вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмета іпотеки відповідним суб’єктом оціночної діяльності у випадках, встановлених законом або договором.

Предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об’єкт нерухомого майна. Таке право оренди чи користування нерухомим майном для цілей цього Закону вважається нерухомим майном.