Поправка по тех состоянию Кфиз

Ктех = (Иа/Ио)^0,417

Иа – величина физического износа аналога, %

Ио - величина физического износа объекта оценки, %

Поправка по функциональному назначению Кфункц, определена на основании анализа рынка недвижимости в г.Донецке, Луганске, Харькове, Запорожье, выполненной специалистами УБ «Примус», по данным 2006-2009 годов – когда рынок недвижимости в городах Украины имел пик активности.

Таблица 18 – Матрица коэффициентов функционального назначения

	кафе, ресторан	магазин	офис	админ. здание	встроенные нежилые помещения	производ-ственные, складские
кафе, ресторан	1,00	1,15	1,53	2,09	2,30	3,50
магазин	0,87	1,00	1,33	1,82	2,00	2,80
офис	0,65	0,75	1,00	1,36	1,50	2,60
админ. здание	0,48	0,55	0,73	1,00	1,10	2,20
нежилое помещение	0,44	0,50	0,67	0,91	1,00	2,00
производственные, складские	0,28	0,25	0,33	0,46	0,50	1,00

Поправка по наличию ж/д путей и трасс

Данная поправка отражает наличие на территории объектов сравнения ж/д путей (тупиков), принимается на минимально разумном уровне – 0,8.

Торговая уступка Кторг определена на основании опроса риелторов Краматорска, и в условиях кризиса, для помещений коммерческого назначения составляет от 10 до 20%. В дальнейших расчетах принимается минимальное значение на уровне 10%

 

Характеристика аналогов сравнения, расчет поправок, и определение с корректированных стоимостей 1 м2 общей площади помещений приводим в таблицах, исходя из условий сравнения характеристик объекта оценки и принятых функциональных аналогов:

Таблица 19 – Параметры сравнения и их величины

№ аналога	ТИП ОБЪЕКТА	АДРЕС	Расстояние до центра, км	Расстояние до ж/д ветки	Расстояние трассы	Величина физ. Износа, %
	база	Ст. Город
	база	Ст. Город
	овощехранилище	пос. Ясногорка
	производственный цех	Орджоникидзе		0,5
	производственное помещение+офисы	Красногорка		0,5
	база	Ясногоровская			0,5
	цех	Восьмиквартирная
	здание	Маяковского
	здание	Маяковского
	здание	Ленина
	здание	19 П-с
	здание	Ст. Город
	комплекс	Восьмиквартирная
	помещение под магазин, склад	Румянцева		0,5
	комплекс	пос. Ясногорка
	помещение под офис, склад	б. Машиностроителей
	комплекс	Маяковского	2,5
	комплекс	Баженова (ЭМСС)
	здание	Уральская
	здание	Ст. Город
	комплекс	пос. Ивановка
	комплекс	Станкострой		0,5
	здание	Ст. Город
	здание	пос. Ясногорка
	здание	Почтовая
	склады	19 П-с
	здание	б. Краматорский
	комплекс	пос. Ясногорка
	комплекс	Ивановка
	здание	Н.Свет		0,5
	комплекс	пос. Ясногорка
*	комплекс	пос. Веселый			0,5	**

* - объект оценки

** - износ объекта оценки соответствует проценту готовности (см. ст. 18) и разный для каждого отдельного здания

Таблица 20 – Расчет рыночной стоимости производственного цеха (готовность 98%)

№ п/п	Цена грн/м2*	Кторг	Кр	К тех	К функц	Наличие ж/д на территории	К сумар	Приведенная цена, грн/м2	Доли
		0,9	0,99	2,87			2,557		136,75
		0,9	0,99	3,09			2,753		283,72
		0,9		2,61			2,349		17,6
		0,9	0,85	3,09			2,364		248,51
		0,9	0,94	2,87	0,665		1,615		58,72
		0,9	0,95	2,87			2,454		120,37
		0,9	0,94	2,61			2,208		111,38
		0,9	0,95	3,3	0,46		1,298		7,89
		0,9	0,95	2,61	0,46		1,027		1,12
		0,9		2,61	0,46		1,081		24,82
		0,9		2,61	0,46		1,081		21,59
		0,9	0,99	3,3	0,46		1,353		7,51
		0,9	0,95	3,3			2,822		166,6
		0,9	0,93	2,61	0,625		1,365		68,17
		0,9	0,99	2,87			2,557		102,23
		0,9	0,95	2,32	0,665		1,319		57,34
		0,9	0,97	2,61			2,279		61,38
		0,9	0,97	2,87			2,506		206,87
		0,9	1,01	2,87	0,46		1,2		52,68
		0,9	0,99	3,09	0,46		1,266		52,81
		0,9	1,14	3,09			3,17		77,87
		0,9	0,95	2,87			2,454
		0,9		2,87	0,46		1,188		24,44
		0,9		3,09	0,46		1,279		1,21
		0,9	0,97	1,96	0,46		0,787		20,41
		0,9	1,06	3,09			2,948		102,66
		0,9	1,12	3,49	0,46		1,618		86,2
		0,9		3,09		0,8	2,225		9,38
		0,9	1,14	3,09		0,8	2,536		9,33
		0,9	0,95	3,49	0,46		1,373		18,44
		0,9		2,61			2,349		1,1
Средневзвешенное значение цены 1м2, грн
Площадь помещений, м2
Рыночная стоимость, грн без НДС

* - по курсу НБУ на дату оценки

 

Таблица 21 – Расчет рыночной стоимости Административно – бытового корпуса

№ п/п	Цена грн/м2*	Кторг	Кр	К тех	К функц	Наличие ж/д на территории	К сумар	Приведенная цена, грн/м2	Доли
		0,9	0,99	0,89	2,2		1,745		93,61
		0,9	0,99	0,96	2,2		1,882		194,8
		0,9		0,81	2,2		1,604		12,07
		0,9	0,85	0,96	2,2		1,616		170,7
		0,9	0,94	0,89	1,465		1,103		40,29
		0,9	0,95	0,89	2,2		1,674		82,26
		0,9	0,94	0,81	2,2		1,508		76,32
		0,9	0,95	1,02			0,872		5,24
		0,9	0,95	0,81			0,693		0,75
		0,9		0,81			0,729		16,59
		0,9		0,81			0,729		14,42
		0,9	0,99	1,02			0,909		4,98
		0,9	0,95	1,02	2,2		1,919		113,21
		0,9	0,93	0,81	1,375		0,932		46,68
		0,9	0,99	0,89	2,2		1,745		69,99
		0,9	0,95	0,72	1,465		0,902		39,37
		0,9	0,97	0,81	2,2		1,556		42,03
		0,9	0,97	0,89	2,2		1,709		141,41
		0,9	1,01	0,89			0,809		35,17
		0,9	0,99	0,96			0,855		35,41
		0,9	1,14	0,96	2,2		2,167		53,47
		0,9	0,95	0,89	2,2		1,674		109,36
		0,9		0,89			0,801		16,34
		0,9		0,96			0,864		0,81
		0,9	0,97	0,6			0,524		13,29
		0,9	1,06	0,96	2,2		2,015		70,51
		0,9	1,12	1,08			1,089		57,43
		0,9		0,96	2,2	0,8	1,521		6,45
		0,9	1,14	0,96	2,2	0,8	1,734		6,43
		0,9	0,95	1,08			0,923		12,25
		0,9		0,81	2,2		1,604		0,76
Средневзвешенное значение цены 1м2, грн
Площадь помещений, м2	390,65
Рыночная стоимость, грн без НДС

 

Таблица 22 – Расчет рыночной стоимости Весовой

№ п/п	Цена грн/м2*	Кторг	Кр	К тех	К функц	Наличие ж/д на территории	К сумар	Приведенная цена, грн/м2	Доли
		0,9	0,99	1,61	2,2		3,156		168,99
		0,9	0,99	1,74	2,2		3,411		353,15
		0,9		1,47	2,2		2,911		21,91
		0,9	0,85	1,74	2,2		2,928		309,18
		0,9	0,94	1,61	1,465		1,995		72,67
		0,9	0,95	1,61	2,2		3,028		148,59
		0,9	0,94	1,47	2,2		2,736		138,75
		0,9	0,95	1,85			1,582		9,51
		0,9	0,95	1,47			1,257		1,37
		0,9		1,47			1,323		30,15
		0,9		1,47			1,323		26,24
		0,9	0,99	1,85			1,648		9,04
		0,9	0,95	1,85	2,2		3,48		205,42
		0,9	0,93	1,47	1,375		1,692		84,97
		0,9	0,99	1,61	2,2		3,156		126,26
		0,9	0,95	1,3	1,465		1,628		70,83
		0,9	0,97	1,47	2,2		2,823		76,41
		0,9	0,97	1,61	2,2		3,092		255,46
		0,9	1,01	1,61			1,463		63,53
		0,9	0,99	1,74			1,55		64,21
		0,9	1,14	1,74	2,2		3,928		96,94
		0,9	0,95	1,61	2,2		3,028		197,61
		0,9		1,61			1,449		29,47
		0,9		1,74			1,566		1,47
		0,9	0,97	1,1			0,96		24,64
		0,9	1,06	1,74	2,2		3,652		127,84
		0,9	1,12	1,96			1,976		104,32
		0,9		1,74	2,2	0,8	2,756		11,68
		0,9	1,14	1,74	2,2	0,8	3,142		11,63
		0,9	0,95	1,96			1,676		22,27
		0,9		1,47	2,2		2,911		1,38
Средневзвешенное значение цены 1м2, грн
Площадь помещений, м2
Рыночная стоимость, грн без НДС

 

Таблица 23 – Расчет рыночной стоимости гаража

№ п/п	Цена грн/м2*	Кторг	Кр	К тех	К функц	Наличие ж/д на территории	К сумар	Приведенная цена, грн/м2	Доли
		0,9	0,99	1,1			0,98		52,5
		0,9	0,99	1,18			1,051		108,07
		0,9					0,9		6,76
		0,9	0,85	1,18			0,903		94,77
		0,9	0,94	1,1	0,665		0,619		22,56
		0,9	0,95	1,1			0,941		46,25
		0,9	0,94				0,846		42,72
		0,9	0,95	1,26	0,46		0,496
		0,9	0,95		0,46		0,393		0,43
		0,9			0,46		0,414		9,49
		0,9			0,46		0,414		8,29
		0,9	0,99	1,26	0,46		0,516		2,86
		0,9	0,95	1,26			1,077		63,39
		0,9	0,93		0,625		0,523		26,12
		0,9	0,99	1,1			0,98		39,25
		0,9	0,95	0,89	0,665		0,506		22,03
		0,9	0,97				0,873		23,56
		0,9	0,97	1,1			0,96		79,34
		0,9	1,01	1,1	0,46		0,46		20,24
		0,9	0,99	1,18	0,46		0,484		20,18
		0,9	1,14	1,18			1,211		29,72
		0,9	0,95	1,1			0,941		61,41
		0,9		1,1	0,46		0,455		9,36
		0,9		1,18	0,46		0,489		0,46
		0,9	0,97	0,75	0,46		0,301		7,81
		0,9	1,06	1,18			1,126		39,16
		0,9	1,12	1,34	0,46		0,621		33,15
		0,9		1,18		0,8	0,85		3,58
		0,9	1,14	1,18		0,8	0,969		3,55
		0,9	0,95	1,34	0,46		0,527		7,09
		0,9					0,9		0,43
Средневзвешенное значение цены 1м2, грн
Площадь помещений, м2
Рыночная стоимость, грн без НДС

 

Так как определение рыночной стоимости незавершенного строительства здания склада с ограждением в рамках сравнительного подхода не представляется возможность по причине отсутствия аналогов на рынке, его стоимость принимается равной стоимости замещения - 475 751,25 грн. без НДС. (см. Затратный подход)

Отсюда общая стоимость объекта оценки с учётом оборудования составляет:

 

Таблица 24 - определение рыночной стоимость

Наименование	Рыночная стоимость, грн. без НДС	Дополнительные работы, грн. без НДС	Общая рыночная стоимость, грн. без НДС
Производственное здание
Оборудование		1 733 960*
Административно – бытовой корпус
Гараж
Весовая
Склад с ограждением	475 751
Всего

* - стоимость монтажных работ (с учётом бетонных работ) в соответствии со сметным расчетом

 

Следовательно, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, с учетом округления полученных результатов составляет 5 487 000 (пять миллионов четыреста восемьдесят семь тысяч) гривен 00 копеек без учета НДС.