Состав показателей потенциальной доходности

Метод потенциальной доходности основан на процедуре превращения в текущую стоимость актива будущих денежных потоков, сопряженных с его эксплуатацией, за определенный период времени. В общем виде в качестве ожидаемых денежных потоков могут рассматриваться положительные и отрицательные финансовые результаты, равные потенциальным прямым и косвенным убыткам собственника имущества в случае утраты данного имущества. В зависимости от совокупности факторов финансовые результаты (денежные потоки) могут выражаться выражаются следующими показателями или их комбинацией:

¨ балансовая (чистая) прибыль;

¨ чистый доход, включающий фонд оплаты труда и облагаемую налогом прибыль;

¨ условно чистый доход, состоящий из чистого дохода и амортизационных отчислений;

¨ амортизационные отчисления;

¨ капитальные вложения и эксплуатационные затраты;

¨ сопряженные со строительством, реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением и эксплуатацией объекта издержки;

¨ рентные платежи (арендная плата, роялти и т.д.);

¨ дивиденды по ценным бумагам и проч.

 

 

Определение величины валового и чистого операционного дохода.

Расчет стоимости базы отдыха рассчитывается по бизнесу.

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку в зависимости от способа использования объекта недвижимости величина его стоимости будет меняться, то результаты оценки привязываются к одному способу использования называемому наилучшим. В случае с функционирующим бизнесом совокупность имущества, входящего в его состав, предопределяет его использование. Задачей Оценщика при этом является провести анализ и сделать вывод о эффективности функционирующего бизнеса.

Наилучшее использование имущества – это вероятный способ его эксплуатации, который является юридическим разрешенным, физически возможным, экономически состоятельным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества.

Наилучшим использованием оцениваемого объекта предположительно считаем – «завод по производству комбикормов и минерально-витаминных добавок».

В распоряжении Оценщика имеются данные о паспортной производительности перерабатывающего оборудования, которая принимается при расчете потенциального валового дохода. Во многом величина валового дохода (оборота компании) зависит от цены реализации комбикормов и БВМД, которая в свою очередь зависит от рецептуры. Отпускная цена включает в себя сырьевые затраты (от 40% - для комбикормов и до 85% для премиксов и БМВД), затраты на оплату труда, транспортные расходы, амортизационные отчисления, затраты на маркетинг и рекламу, а также доход собственника. При этом (согласно расчетам приведенным ниже) максимальная прибыль собственника (на основании ценовых предложений на рынке и анализа себестоимости рецептур) заложена в комбикормах (из расчета дохода на 1грн вложенных средств), однако для удачного маркетинга и освоения рынка, производитель вынужден производить максимальный спектр кормов для групп животных.

Так как производство птичьего мяса осуществляется в крупных интегрированных компаниях, имеющих, как правило, полный комплекс переработки как продукции (для потребителя) так и производства кормов (в т.ч. с использованием отходов производства). В производстве птицы мелкие и семейные фермы практически не играют никакой роли. Исходя из чего, наиболее эффективным будет производство кормов для крупного скота и свиней. Для расчёта себестоимости продукции приводим расчёт по ряду рецептур, приведенных в таблицах

 

 

Таблица 8 – Расчёт стоимости сырья для производства кормов и БВМК для КРС

Компонент	Норма ввода, %	Цены на компоненты, грн/т	Норма ввода, грн на 1 т кормовой смеси
Рецепт №					мин	макс	средняя
Пшеница								236,25	157,5	236,25	236,25
Кукуруза								140,25	82,5	123,75	82,5
Ячмень									577,5
Ячмень б/пл
Шрот соевый
Жмых подсолнечный
Мука рыбная
Дрожжи кормовые
Масло растительное
Мел кормовой									5,4		5,4
Отруби пшеничные
БВМК 5% старт
БВМК 5% финиш
БВМК 20% старт
БВМК 10% финиш
Общая стоимость сырья на 1 т. Кормовых смесей и БВМК для КРС	2661,50	2506,90		3389,15

 

Таблица 9 – Расчёт стоимости сырья для производства кормов и БВМК для Свиней

Базовые рецепты приготовления комбикормов (расчет в %)
Рецепт №
Кукуруза			30,7	30,7
Пшеница			24,3	24,3					34,4	34,4
Ячмень									20,6	20,6
Жмых соевый	20,91		14,4						12,5
Шрот подсолнечн.	3,09				8,5
Рыбная мука
Отруби
Известняк	1,5		2,1		2,1		1,5		1,5
Премикс	1,5		1,5		1,4		1,5
Концентрат
Базовые рецепты приготовления комбикормов (расчет в грн../т.)
Рецепт №
Кукуруза	371,25	371,25	253,28	253,28	239,25	239,25	165,00	165,00	165,00	165,00
Пшеница	170,00	170,00	413,10	413,10	527,00	527,00	340,00	340,00	584,80	584,80
Ячмень	247,50	247,50	330,00	330,00	330,00	330,00	495,00	495,00	339,90	339,90
Жмых соевый	982,77	0,00	676,80	235,00	376,00	0,00	282,00	0,00	587,50	0,00
Шрот подсолнечн.	37,08	0,00	84,00	0,00	102,00	0,00	132,00	0,00	108,00	0,00
Рыбная мука	172,50	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Отруби	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	80,00	0,00	0,00	0,00
Известняк	8,10	0,00	11,34	0,00	11,34	0,00	8,10	0,00	8,10	0,00
Премикс	282,45	0,00	282,45	0,00	263,62	0,00	282,45	0,00	376,60	0,00
Концентрат	0,00	7280,95	0,00	4853,97	0,00	4853,97	0,00	4853,97	0,00	6067,46
Всего грн../т.	2271,65	8069,70	2050,96	6085,34	1849,21	5950,22	1784,55	5853,97	2169,90	7157,16

Для расчета себестоимости выпускаемой продукции, рассчитаем общепроизводственные расходы, по данным, представленном в пояснительной записке проекта на реконструкцию.

Таблица 10 – расчёт производственных расходов (согласно проекту при полной загрузке)

Показатель	Единица измерения	Величина
Плата труда
Численность работников	чел
Средняя заработная плата	грн/чел
ФОТ	грн/год
Начисления 34,5%	грн/год
Итого ФОТ с налогами	грн/год
Электроэнергия, газ, вода
Газ	грн/год	134875,9
Вода	грн/год	3310,876
Электроэнергия	грн/год
Прочие расходы	грн/год
		328026,8
Транспортные расходы
Тариф 20ти тонник	грн/км	9,52
Тариф 20ти тонник	грн/т/км	0,476
Масса закупаемого сырья	т/год
Средний маршрут доставки	км/ходка
Общие транспортные расходы	грн/год

На основании информации, полученной от заказчика, на КЗ может выпускаться 3 типа кормов и добавок разнообразных рецептур (как своих так и под заказ). В связи с тем, что одновременная работа всех 3-х установок технологически не возможна, считаем потенциальную годовую производительность при условиях равномерной максимальной загрузкой всех линий в течение года.

Таблица 11 – расчёт потенциальной (максимальной) производительности завода

Производительность	Ед. измер	Базовая производительность установки	Совместная работа линий (установок)
Премиксы	т/ч	2,5	2,5	2,5
БВМД	т/ч
Комбикорм	т/ч
Фонд времени	дней
К технологической загрузки (с учетом 2 дня в месяц профилактика)			0,904	0,904
Максимальная производительность
Премиксы	т/год
БВМД	т/год
Комбикорм	т/год

Таблица 12 – структура затрат при производстве кормов из расчёта на 1 т.

Расходы	Сырье, грн/т	Оплата труда	Электроэнергия, газ, вода грн/т	Транспортные расходы, грн/т	Амортизация, грн/т	Себестоимость, грн/т	Цена реализации, грн/т	Прибыль предприятия, грн/т
Премиксы	6622,73	53,8	23,02	95,2	51,1	6845,85		654,15
БВМД	6622,73	53,8	23,02	95,2	51,1	6845,85		654,15
Комбикорм	2184,95	53,8	23,02	95,2	51,1	2408,071		1091,93

На основании представленных в таблице данных, а также с учетом производительности установок, определим потенциальный валовой и чистый операционный доходы от функционирования КЗ

Таблица 13 - Расчет потенциального (максимального) чистого операционного дохода

Показатель	Ед. измер.	Величина, грн	НДС
Потенциальный валовой доход	грн/год		с НДС
Себестоимость продукции	грн/год		с НДС
Затраты на маркетинг и рекламу (5% от товарооборота)	грн/год		с НДС
Прибыль	грн/год		с НДС
НДС	грн/год
Прибыль без НДС	грн/год		без НДС
Налог на прибыль	%		без НДС
ЧОД	грн/год		без НДС

Расчет коэффициента дисконтирования.

Для определения ставки дисконта применен метод кумулятивного построения (суммирования), состоящий из установления безрисковой ставки и премий за все присущие объекту виды риска.

Этот метод основан на методологии логики рассуждений потенциального инвестора и более часто используется в практической деятельности Оценщиками Украины.

Выбор безрисковой составляющей и назначение премии за все виды рисков определены экспертным путем, а также мнения эксперта, сформировавшегося в результате изучения литературы, интервью с украинскими бизнесменами и работниками кредитных служб банков, обмена информацией с другими Оценщиками, а также информации в сети «интернет».

Безрисковая базовая ставка – это наиболее безопасная ставка, которую можно получить по вкладам в течение определенного периода времени. Наиболее безопасными вложениями в мире считается приобретение государственных ценных бумаг. Однако неразвитость этого рынка в Украине привела к необходимости определить безрисковую ставку по более стабильному показателю – средней конкурентной ставке по депозитам в СКВ отечественных банков.

Расчет безрисковой базовой составляющей, определенной по депозитным ставкам для юридических лиц и суммы вклада от US$ 10000 тыс. на 12 месяцев на дату оценки по Интернет (см. приложение), 7,5 %.

Далее определялись компенсации за определенные виды риска по пятибалльной шкале рисков.

Компенсация за риск из-за различия в ликвидности вложений устанавливается в связи с тем, что объекты недвижимости и оборудование, в отличие от банковских вкладов, не могут быть срочно переведены в наличные деньги без существенных потерь в стоимости в короткие сроки, Оценщики считают, что для данного объекта размер этой компенсации может быть на уровне достаточно высокого – равного 4%.

Компенсация за риск, связанный с самим объектом, должна учитывать особенности объекта, в данном случае рассматривается объект, приносит доход, риск вложения в который, с учетом его состояния, технических возможностей не превышает риск вложения в другие объекты, в связи с чем компенсация за риск, связанный с самим объектом, принята Оценщиками на уровне віше среднего - 3%.

Компенсация за риск, связанный с компетентностью управления, устанавливается в связи с необходимостью учета качества управления. Избранная схема управления, предполагает, что управление возлагается на руководителя предприятия, а решение имущественных вопросов на общее собрание учредителей. Поэтому Оценщики считают, что компенсацию за этот вид риска, можно принять равной 3%.

Компенсация за риск, связанный с местоположением объекта, устанавливается с учетом местоположения объекта. Данный объект находится в инвестиционно привлекательном районе. Оценщики считают, что для данного объекта размер этой компенсации может быть на уровне віше среднего – равного 2%.

Таблица 14 - Определение ставки дисконта

Составляющие ставки	Значение, %
Базовая ставка доходности	7,5
Компенсация различий в ликвидности вложений	+4
Компенсация за риск, связанный с самим объектом	+3
Компенсация за риск, связанный с компетентностью управления	+3
Компенсация за риск, связанный с местоположением объекта	+2
ИТОГО

Таким образом, к дальнейшим расчетам Оценщик принял ставку дисконта на уровне 20%.

Исходя из этого, определим коэффициенты дисконтирования для прогнозных периодов пользуясь формулой:

Кд = (1-i)^-n

где:

Кд – коэффициент дисконтирования (безразмерная величина);;

i – ставка дисконта (единиц);

n – номер прогнозного периода.

Результат расчета коэффициентов дисконтирования сводим в таблицу:

 

Таблица 15 – Определение коэффициентов дисконтирования

Номер прогнозного периода
Ставка дисконта	0,2	0,2	0,2	0,2	0,2
Коэффициент дисконтирования	0,83	0,69	0,58	0,48	0,4